大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告

大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 目 录

第一章 总 论 .......................................................... 3

第一节 项目建设背景 ............................................... 3 第二节 项目概况 ................................................... 6 第三节 问题与建议 ................................................. 9 第二章 项目建设的必要性和可行性 ...................................... 10

第一节 项目建设的必要性 ......................................... 10 第二节 项目建设的可行性 .......................................... 13 第三章 项目建设规模 .................................................. 15

第一节 需求分析 .................................................. 15 第二节 保障性住房现状 ............................................ 16 第三节 建设规模 .................................................. 17 第四节 主要经济技术指标 .......................................... 18 第四章 项目建设选址 .................................................. 19

第一节 场址建设条件 .............................................. 19 第二节 场址推荐方案 .............................................. 21 第五章 工程总体方案及技术方案 ........................................ 23

第一节 工程总体方案 .............................................. 23 第二节 技术方案 .................................................. 24 第六章 工程节能节水措施 .............................................. 40

第一节 工程节能 .................................................. 40 第二节 节水措施 .................................................. 49 第三节 能耗指标 .................................................. 50 第七章 环境影响分析 .................................................. 52

第一节 环境影响分析 .............................................. 52 第二节 防治污染措施 .............................................. 53 第三节 相关建议 .................................................. 58 第四节 分析结论 .................................................. 58

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 第八章 劳动安全卫生消防 .............................................. 59

第一节 劳动安全危害因素及防护措施 ............................... 59 第二节 消防设施 .................................................. 60 第九章 项目组织机构及实施计划 ........................................ 61

第一节 项目组织机构 .............................................. 61 第二节 项目实施计划 .............................................. 62 第十章 工程招标方案 .................................................. 64

第一节 概述 ...................................................... 64 第二节 发包方式 .................................................. 64 第三节 招标组织形式 .............................................. 65 第四节 招标方式比选 .............................................. 65 第五节 本项目拟采用的招标方式说明 ................................ 67 第十一章 工程投资估算及资金筹措 ...................................... 69

第一节 工程投资估算 .............................................. 69 第二节 资金筹措 .................................................. 73 第十二章 项目建设的效益 .............................................. 74 第十三章 社会稳定风险分析 ............................................ 76

第一节 编制依据 ................................................. 76 第二节 风险调查 ................................................. 76 第三节 风险识别 ................................................. 78 第四节 风险估计 ................................................. 78 第五节 风险防范和化解措施 ....................................... 79 第六节 风险等级 ................................................. 79 第七节 风险分析结论 ............................................. 80 第十四章 结论和建议 .................................................. 81

第一节 结 论 ..................................................... 81 第二节 建 议 .................................................... 82 附件、附表及附图 ..................................................... 83

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告

第一章 总 论

第一节 项目建设背景

一、基本概况

项目名称：大悟县安康小区公租房（三期）建设项目 建设单位：大悟县住房保障和房屋管理局 建设性质：新 建

工程地点：大悟县水厂以西、水厂规划路以北

二、项目业主概况

大悟县住房保障和房屋管理局是主管房产管理工作的是人民政府工作部门。主要职责有：

一、贯彻执行国家、省、市、县有关房地产开发、住房保障、住房制度改革、房地产市场监管以及房地产行业管理的法律、法规、规章和方针、政策；参与起草本县房地产开发、住房保障、住房制度改革、房地产市场监管、住房公积金归集与管理以及房地产行业管理方面的政府规章草案，经批准后组织实施和监督管理。

二、根据本县国民经济和社会发展总体规划，组织拟订住房产业发展专项规划和住房建设年度计划，并组织实施和监督管理。

三、负责建立和完善住房保障体系及住房保障制度，制定住房分配制度改革配套政策，组织拟定住房保障专项规划和保障性住房建设年度计划，并组织实施和监督管理。

四、负责房地产开发企业的行业管理和房地产市场的监督管理，组织开展房地产市场预警预报、市场监测、市场分析和定期发布市场信息

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 工作；会同县直有关部门对大悟城区房地产开发项目的用地规划、建设条件等进行审查；核准大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区的商品房预售许可、商品房预售合同的登记备案。

五、负责全县房地产开发、房屋拆迁、房地产中介、白蚁防治、房屋安全鉴定、物业管理等相关机构资质的审核审批和核准工作。

六、负责大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区的房屋交易与权属登记、房屋权属档案的管理和用于房屋登记测绘成果的管理，统一颁发房屋权属证书、房屋登记证明；负责房屋登记簿和房屋权属信息系统的管理。

七、负责城市房屋拆迁管理，制定本县房屋拆迁规章制度并监督执行，核准大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区房屋拆迁行政许可，组织协调拆迁违规行为的查处工作。

八、负责全县物业管理的行业管理。负责全县物业服务企业资质和从业人员资格的管理；负责大悟县城区、各乡镇及黄麦岭规划区内住宅专项维修资金的归集和监督管理，参与制定物业服务政府指导价标准，指导、监督物业管理住宅小区业主委员会的运作、前期物业管理招投标备案和物业管理承接验收。

九、负责住房保障、房地产开发、房地产市场监管、房屋管理的行政执法工作，协调处理涉及房地产管理的各类投诉和纠纷。

十、参与住房保障和房屋管理有关资金的管理；参与公有住房租金标准的调整。

十一、指导县住房资金管理中心资金的归集和管理。 十二、承办上级交办的其他事项。

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 近年来，县住房保障和房屋管理局紧紧围绕“保增长、保民生、保稳定、促发展”四大主题，有效地改善了居民保障体系，规范了各项职能管理，提高了工作服务水平，促进了大悟县经济持续快速健康发展。连续多年被孝感市委市政府授予文明单位，被授予“党风廉政建设先进单位”等称号。被孝感市房管局授予“先进单位”和“权属登记管理先进单位”称号。

三、编制依据

1、《可行性研究报告编制委托书》 2、《大悟县“十二五”住房保障规划》

大悟县住房保障和房屋管理局

3、《大悟县城市总体规划》

4、《大悟县统计年鉴》（2013） 大悟县统计局 5、《建设项目经济评价方法与参数》 发改委、建设部 6、《投资项目可行性研究指南（试用版）》

国家发改委、中国国际工程咨询公司

7、国家现行的有关规范和标准

8、项目业主提供的有关数据、资料、图纸和文件

四、编制原则

1、项目建设要统筹规划、合理布局，项目选址要充分考虑城市中等偏下收入住房困难家庭，就业职工及符合条件的外来务工人员对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局，方便居民工作生活；

2、建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，确保供应；

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 3、项目的建设应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。公共租赁住房项目外基础设施建设费用，由当地政府负担；

4、规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。要积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备；

5、贯彻节能方针，力求取得较好的社会综合效益。 五、编制范围及编制目的

1、编制范围

本可行性研究报告编制范围为大悟县安康小区公租房（三期）建设项目。

2、编制目的

本报告编制的目的是对大悟县安康小区公租房（三期）建设项目进行技术可靠性、经济合理性及实施可能性的方案分析和论证，在此基础上选用科学合理、技术先进、造价省、运行成本低的方案，最终使得该工程的经济效益和社会效益达到最佳统一。

第二节 项目概况 一、项目地理位置

大悟县位于大别山脉西段，湖北省东部，地处东经114°02′—114°35′，北纬31°18′—31°52′。县人民政府驻地二郎店，西南距孝感专署驻地孝感市95公里，南偏东距省会武汉市151公里。县城东西距约42.4公里，南北相距约43.8公里，略成矩形，总面积1985.71平方公里。县境北与河南省信阳市、罗山县、新县交界，南与武汉黄陂

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 区、孝昌县接壤，东与红安县相邻，西与广水市相连。

本项目建设地点位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。该位置符合城市规划要求，交通便利，工程地质、水文地质条件及供电、给排水、通讯等市政条件较好。

二、建设规模和建设目标

该项目总用地面积15913.74平方米（23.87亩），总建筑面积23794.56平方米，建筑占地面积3965.76平方米，规划户数408户，每户面积58.32平方米。

项目设计按照项目建筑规划设计方案进行总体设计，力求总体布局合理，建成一个既经济实用、又具有现代气息的工程，以期实现“住有所居”的目标。同时也能促进社会和谐发展，确保社会稳定。

三、主要建设条件

本项目选址在大悟县水厂以西、水厂规划路以北进行建设，可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地。材料运输均采用汽车运输。拟建地道路畅通，运输方便，场内活动空间宽阔，项目施工不会产生较大环境影响。项目建设所需的各种建筑材料能在当地购买，且项目为砌体结构，土建和安装工程可由地方施工单位承建。

四、项目总投资及社会效益

1、 项目总投资

本项目建设总投资为3496.41万元，其中：建筑安装工程费2355.66万元；基础设施配套建设费804.86万元（其中红线内基础设施配套费618.86万元，红线外基础设施配套费186万元）；工程建设其他费用169.39万元；基本预备费为166.5万元。

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 资金来源：由建设单位自筹，并积极争取国家相关政策资金支持。 2、项目建设社会效益

“衣、食、住、行”事关百姓民生。随着社会经济的发展和物价的上涨，住房问题成为重要的民生问题之一，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。

近几年来，随着廉租住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到了较大改善。但是，由于大悟县住房保障政策覆盖范围比较小，部分商品房价格较高、上涨较快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着大悟县城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也需要改善，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭、新就业职工与外来务工人员需要的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。

十二五期间，大悟县将加快保障性安居工程建设，建立合理的住房供给体系，满足不同收入家庭的住房需求，全面改善城市居民居住条件。加大公共租赁住房建设力度，着力解决城市夹心层住房困难。加强保障性住房配建管理，鼓励房地产开发企业在商品房开发中配建廉租住房、公共租赁住房等保障性住房。加大推进城市棚户区、国有工矿棚户区等各类棚户区和农村危房改造力度。进一步健全住房保障体系，严格保障性住房后期监管，建立完善的准入退出机制。本项目拟建设公共租赁住房408套。通过项目建设和公租房制度的不断推进和完善逐步健全住房

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 保障制度，大力发展公共租赁住房，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。

第三节 问题与建议

一、问题

1、项目建设应注意环境保护,不要影响周围单位或个人的工作和生活；

2、项目建设中应充分利用资源，注意节能、节水。 二、建议

（1）项目工程应单独圈定施工区，应在不影响正常办公、学习和居民生活的前提下组织施工；

（2）工程建设竣工后，要组织验收，严把工程质量关； （3）公共租赁住房建设项目当地有关部门应严格执行国家规定的各项税收优惠政策。建设部门应努力争取相关部门的支持，争取国家政策落实到位和创造一个有利于项目建设的环境，以利项目尽早发挥应有的效益。

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 第二章 项目建设的必要性和可行性

第一节 项目建设的必要性

一、是坚持以人为本，全面建设小康社会的需要

“以人为本，构建和谐社会”是国家新时期的发展目标，按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设公共租赁住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的措施，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。

住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着大悟县住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。与此同时，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也需要改善，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭、新就业职工及外来务工人员住房需要的重要举措。因此，建立包括公共租赁住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭、新就业职工及外来务工人员的基本住房需求，既关系到千家万户中的收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设公共租赁住房，让符

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 合条件的中低收入家庭、新就业职工与外来务工人员住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭、新就业职工与外来务工人员的住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐大悟具有重要的意义。

本项目以切实调整住房供应结构，规范发展住房保障制度，有步骤的解决社会低收入家庭困难为原则，是保证社会和谐稳定的利民之举。

二、是解决“夹心层”住房问题的主要手段

一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭，住房保障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的部分群体实行“托底”和倾斜性扶持，保证收入最低、条件最困难的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件。但像廉租房、棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限。然而，当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大的住房压力，既进入不了住房保障体系，也无法独立从市场购房或租房，即所谓“夹心层”。当前住房保障体系往往重点关注中低收入家庭，忽视“夹心层”利益诉求，现行的保障房政策还存在牺牲“夹心层”利益为代价的情况，如保障房的供应经常挤占了市场化住房供应，加大“夹心层”住房压力，那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题。为此时任国务院副总理李克强在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座谈会上明确提出，“要加强公共租赁住房建设，使处于‘夹心层’的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。” 三、是调控高房价，促进地区经济健康发展的需要

随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但是，蓬勃发展的房地产为了追

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 求较高经济利益或规避风险，不断抬高房价，或者开发高端住房，满足高端消费，忽视了中低收入人群的住房问题，买房住房变成了他们的一种奢望，或是长期的经济和精神压力，住房体系非正常发展现状已严重影响到国民经济的可持续、健康发展与社会和谐。

大批公共租赁住房进入市场，可以成为政府调控房价的“稳定器”，调节房价供求的“缓冲器”，公租房的建设给大悟县提供了一个房价调控利器，可以“间接地抑制房价过快上涨”，同时推动建立“低端有保障，中端有市场，高端有约束“的城市住房供应体系。

过去几年，由于房价飙升，一些城市投资环境变差，“逼”走了众多的就业者和创业者，从而转走其他城市寻求机会。从这个意义上来说，公租房的建设即相当于改善投资环境，可吸引更多的企业到大悟县投资，进而有利于大悟县的经济得到健康和可持续的快速发展。长远来看，由于改善了投资环境，吸引了更多的企业投资从而增加的财政收入，将远远超过在公租房方面的支出。

四、是逐步实现大悟县《“十二五”住房保障规划》的需要 大悟县坚持把住房保障建设作为民生工程、德政工程来抓，科学规划，超前拟定住房保障目标，健全机制，努力营造住房保障推进氛围，拓宽渠道，多方筹措住房保障建设资金，规范运作，全面落实住房保障政策。为深入贯彻落实党中央、国务院关于加强住房保障建设的政策要求，进一步推动孝感市住房保障工作的发展，建立和完善住房保障政策体系，切实改善住房困难家庭居住条件。按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）、住房

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局《关于做好住房保障规划编制有关问题的通知》（建保[2010］91号），《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）等文件的要求，结合大悟县当前住房保障的实际规划，本项目将新建408套公共租赁住房，是落实公共租赁住房房源的具体措施，为完善住房保障体系，维持社会稳定作出贡献。

第二节 项目建设的可行性

一、国家政策支持

国家先后推出多项政策，扶持和规范公共租赁住房的建设和分配，如《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）、国务院《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、《公共租赁住房管理办法》（住建部第11号令）等。本项目的建设，符合国家相关政策。

二、项目的场地条件，符合城市发展总体规划

本项目位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。该地域地势平坦，适宜于项目建设，符合城市发展总体规划。 三、供电与供水

大悟县电力设施齐备，容量满足项目要求，可直接对项目供电；县自来水厂供水主干管从项目区门前经过，并有支管引入项目所在院内，满足项目供水要求。

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 四、排污及环保

该区排水系统已形成，建成后仅生活污水入化粪池沉淀后进入城市污水管网；雨水可直接排到市政设施内流走，不会滞留；生活及建筑垃圾可倾倒在指定地点有垃圾车运走。 五、交通条件

大悟县区位独特，条件优越。城关西距京广铁路广水站7公里，107国道5公里，南距武汉市110公里，北距郑州市400公里。京珠高速公路过城区直贯县境，国家“十一五”规划建设的京广高速铁路途径大悟，即将建成的西安至南京铁路离大悟仅50公里。境内公路建设已形成“三纵三横”的交通网，大悟已融入全国东南西北交通主干网。交通区位得天独厚，经济发展优势明显。

该项目位于大悟县水厂以西、水厂规划路以北。项目建设可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地。材料运输均采用汽车运输。

六、施工力量及材料供应

项目建设所需的各种建筑材料能在当地购买，土建和安装工程可由地方施工单位承建。 七、资金来源

本项目总投资为3496.41万元。

资金来源：由建设单位自筹，并积极争取国家相关政策资金支持。

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大悟县安康小区公租房（三期）建设项目可行性研究报告 第三章 项目建设规模

第一节 需求分析

湖北省已连续多年把城镇居民住房保障列入“十件实事”。“十一五”期间，湖北省启动棚户区改造17.02万户，完成公共租赁住房1.08万套，全省保障性住房达42.69万户，经济适用房解决了16.74万户低收入家庭的住房困难问题。2011年湖北省将通过发放租赁补贴、棚户区改造等多种方式，拟解决城镇低收入和中低收入家庭18.59万户住房困难问题；计划统筹完成8万户农村危房改造任务，实现住房保障；实现对低收入家庭的应保尽保。同时，积极开展“夹心层”、“新生代”的住房保障工作，不断扩大住房保障的覆盖面，让城镇居民实现住有所居。此外，为了推动保障性住房的建设，湖北省还将积极探索政府投入与市场参与、社会投入相结合的投入机制，减轻政府资金筹措压力，并加强住房公积金归集、监管，积极发挥其对住房保障的支持作用。“十二五”期间，湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房100万套，基本解决中等偏下收入家庭住房困难，使住房保障覆盖面达到城镇人口的15%以上。2014年1月12日从全省住房城乡建设工作会议上获悉，今年湖北省加大保障性安居工程建设力度，计划开工建设各类保障性住房45.81万套，基本建成24万套，分配入住16万户，完成农村危房改造5万户。

“十二五”时期，大悟县以加快转变经济发展方式为主线，着力推进新型城镇化、农业现代化和新农村建设，统筹推进“两型社会”综合配套改革试验区建设，全面发展社会事业，切实保障和改善民生，基本

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