2017年房地产土地供应机制及现状分析报告

2017年房地产土地供应机制 及现状分析报告

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正文目录

一、国土开发利用现状 ..................................... 4 二、国有土地利用管理架构 ................................. 5 1、用地计划以《土地利用总规划》为基本依据 ................ 5 2、年度计划根据《土地利用年度计划管理办法》下达，约束性较强6 3、严守耕地红线，实施占补平衡 ............................ 7 4、具体供应由地方政府根据实际情况决定 .................... 8 三、土地利用规划情况 ..................................... 8 1、全国国土规划 .......................................... 8 2、部分城市住宅类土地供应规划 ............................ 9 四、实际土地供应情况 .................................... 11 1、全国土地供应情况 ..................................... 11 2、一线及二线城市住宅类用地供应情况 ..................... 12 3、一线及二线城市土地成交溢价率水平 ..................... 14 五、近期土地供应政策导向 ................................ 15 1、强调各地政府对房地产市场的主体责任，供给端“因城施策” 15 2、部分城市提出增加土地供给 ............................. 16 3、对“地王”警觉度提高，限制地价方面政策出台 ........... 17 六、结论 ................................................ 18

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图目录

图1：截至2016年末我国国土开发利用现状 ................ 5 图2：土地利用总规划主要内容 ........................... 6 图3：我国土地利用年度管理办法基本思路 ................. 7 图4：我国建设用地年度供给情况（单位：万公顷） ......... 9 图5：2009~2016年全国国有建设用地及房地产用地供应面积（万公顷） ............................................... 12 图6：2012年以来100大中城市一线及二线城市土地溢价率水平（%） ................................................ 14

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我国对于国土资源的立法决定了中国住宅市场在土地供给方面的非竞争性，住宅类用地的土地供应由地方政府决策并按照规划进行。我们对比我国一线城市及周边区域以及同等经济发达程度的国际城市，从供给角度来讲，我国一线城市居住用地占比仅相当于国际可比水平的一半甚至更低。究竟是怎样的土地供应机制影响了城市供地？近期的政策导向如何？我们将通过以下几方面对未来土地供应情况进行探讨：

一、国土开发利用现状

根据《2016中国国土资源公报》，截至2016年末，我国国土面积960万平方千米，全国耕地面积134.96万平方千米，全国建设用地39.07万平方千米；2016年，国有建设用地供应51.97万公 顷，同比减少2.90%，其中，住宅用地供应面积为7.29万公顷，同比下降11.7%，占国有建设用地供应总量的6.7%，土地供应紧张。

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图1：截至2016年末我国国土开发利用现状

二、国有土地利用管理架构

1、用地计划以《土地利用总规划》为基本依据

我国实施土地用途管制的基本依据为《土地利用总规划》。首先，制定频率方面，3年滚动编制、分年度下达；其次，管理层级方面，土地利用总规划分国家、省、市、县、乡（镇）五级，上级部门除指定本级的年度土地利用总规划外还需对下级部门进行审核，下级总规划的制定需在符合上级规划的前提之下；最后，规划内容方面（具体见图2），“规划主要目标”影响了未来土地供应，其中对于耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模为限制性规划；总之，《土地利用总规划》为用地计划制定的基本依据，确定的用地规模和总体布局安排。

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