2014年成都房地产年报

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目 录

第一章 市场背景篇............................................................................................................................ 4 一 、城市经济 ...................................................................................................................................... 4

1、GDP ........................................................................................................................ 4 2、工业增加值.............................................................................................................. 4 3、进出口 ..................................................................................................................... 5 4、固定资产投资 .......................................................................................................... 6 5、社会零售总额 .......................................................................................................... 6 二、城市房地产与经济发展的关系................................................................................................... 7

1、GDP与房地产市场 ................................................................................................. 7 2、CPI对房地产行业的影响 ........................................................................................ 7 3、M2、调控与房价..................................................................................................... 8 三、土地市场 ........................................................................................................................................ 9

1、土地供求分析 .......................................................................................................... 9 2、热点地块分析 ........................................................................................................ 16 第二章 市场分析篇......................................................................................................................... 20 一、商品房市场 .................................................................................................................................. 20

1、商品房市场综述 .................................................................................................... 20 2、商品房市场供求分析 ............................................................................................. 21 3、商品房市场新增供应分析 ...................................................................................... 23 4、商品房市场成交分析 ............................................................................................. 25 5、商品房市场的价格分析 ......................................................................................... 27 二、商品住宅市场 .............................................................................................................................. 29

1、市场综述 ............................................................................................................... 29 2、供求关系分析 ........................................................................................................ 29 3、供应量分析............................................................................................................ 32 4、成交量分析............................................................................................................ 37 5、成交均价分析 ........................................................................................................ 42 6、项目 ...................................................................................................................... 46 三、办公市场 ...................................................................................................................................... 48

1、市场综述 ............................................................................................................... 48 2、供求关系分析 ........................................................................................................ 49 3、市场供应量分析 .................................................................................................... 50 4、市场成交量分析 .................................................................................................... 51 5、成交价格分析 ........................................................................................................ 51

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6、个案分析——蓝光空港国际城 .............................................................................. 52 四、商业市场 ...................................................................................................................................... 54

1、市场综述 ............................................................................................................... 54 2、供求关系分析 ........................................................................................................ 55 3、市场供应量分析 .................................................................................................... 56 4、市场成交量分析 .................................................................................................... 58 5、成交价格分析 ........................................................................................................ 59 6、个案分析——成都八益国际家居博览城 ................................................................ 60 五、产品篇 .......................................................................................................................................... 62

1、产品综述 ............................................................................................................... 62 2、案例分析 ............................................................................................................... 63 六、营销篇 .......................................................................................................................................... 81

1、营销综述 ............................................................................................................... 81 2、广告媒体投放分析 ................................................................................................. 82 3、营销策略盘点 ........................................................................................................ 83 4、案例解析 ............................................................................................................... 91 第三章 2014年房地产市场走势预测 ......................................................................................... 96 一、房地产行业政策预测 ................................................................................................................. 96 二、土地市场趋势预测 ..................................................................................................................... 96 三、房地产市场走势预测 ................................................................................................................. 98 四、总结 …………………………………………………………………………………………………………… 102 第四章 区域数据篇....................................................................................................................... 104

一、主城区数据 ........................................................................................................ 104 二、郊区数据 ............................................................................................................ 107

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第一章 市场背景篇 一 、城市经济

1、GDP

图 1-1- 1 2006年-2014年1-9月成都GDP走势

数据来源：成都市统计局

2014年1-9月成都市前三季度实现生产总值7320.6亿元，同比增长8.7%。虽然限购给房地产市场带来了不小的影响，但是整体看来，成都地区GDP还是呈现了强劲的增长势头。

2、工业增加值

图 1-1- 2 2006年-2014年1-9月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)

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数据来源：成都市统计局

2006年-2014年1-9月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势， 2014年1-9月达到2843.5亿元，同去年同期相比增长了11.03%。

3、进出口

图 1-1- 3 2004年-2014年1-11月成都进出口总额走势

数据来源：成都市统计局

成都进出口总量呈逐年递增态势，2014年1-11月成都进出口总额达到了510.9亿，同比上年同期增长了12.34%，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流人、创新刺激、技术扩散、人

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力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。

4、固定资产投资

图 1-1- 4 2006年-2016年1-11月成都房地产投资走势

数据来源：成都市统计局

从2006年-2014年1-11月成都房地产投资走势来看， 2014年1-11月成都固定资产投资总额达到5945.9亿元，房产投资总额2023亿元更是达到了一个新的高峰，与去年同期相比增幅达到8.23%。

5、社会零售总额

图 1-1- 5 2005年-2014年1-11月成都社会消费品零售总额走势

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数据来源：成都市统计局

2014年1-11月，成都市社会消费品零售总额为3770.9亿元，达到了一个新的高度，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。

二、城市房地产与经济发展的关系

一般来说，影响房地产市场的几个宏观变量主要有GDP、CPI、M2。

1、GDP与房地产市场

图1-2- 1 2006-2014年成都地区年度生产总值及增幅走势

数据来源：成都市统计局

从数据来看，今年的成都地区前三季度GDP同比增长8.7%。成都作为以第三产业为主的城市，地方财政对房地产行业依然有所依赖。在地方政府 经营城市 以提高土地收入的理念没有根本扭转之前，GDP对房地产的依赖程度仍难以弱化，而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的。

2、CPI对房地产行业的影响

图1-2-2 2011年—2012年11月成都地区各月CPI走势

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数据来源：成都市统计局

2014年11月份，成都市居民消费价格比上年同月下降2.78%。房地产投资不再是居民的投资首选。

3、M2、调控与房价

图1-2-1 2013-2014年成都地区各月商品房成交均价与M2走势比较

单位：亿元（左轴），元（右轴）

数据来源：中国人民银行，CRIC

从M2与房价关系可以看出，成都房价受M2影响不大。房价基本与去年房变动不大。预计2015年成都市房价趋稳。

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三、土地市场

注：

1、土地统计涵盖范围为成都五城区及郊县的双流、温江、郫县、新都和龙泉； 2、土地用途划分是以主体用途为准，例：住宅兼容商业用地划分为住宅土地； 3、公告土地不包含土地预公告和工业土地。

1、土地供求分析

（1）、市场概述

供应成交总量概况

2014年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。

2014年成都市土地供应187宗，其中主城区供应87宗，郊区100宗；总供应面积达到1000.23万㎡，合计15003.37亩，成交土地共119宗，其中主城区成交52宗，郊区67宗；总成交面积645.08万㎡，合计9676.12亩；以成交价格来看，2014年主城区土地的平均成交价格为1130.79万元/亩，成交土地平均楼面地价为4359.87元/㎡，2014年郊县土地平均成交价格为304.83万元/亩，成交土地平均楼面地价为1664.97元/㎡。

2014年共有52宗土地流标，流标土地净用地面积为251.02万㎡，合计约3765.3亩。流标地块中24宗位于主城区，其余28宗位于郊县地区，总的土地流标率（流标率=流标地块数/（成交地块数+流标地块数））为21.76%。

近年土地供求及价格走势

图 1-3- 1 2010年-2014年成都整体市场土地量价对比图

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数据来源：CRIC

2014年楼市平稳，开发商库存减少，土地市场逐步放量，但是开发商对拿地信心不足，土地成交价和楼板价也出现了明显的下降。

2014年土地供求走势

图 1-3- 2 2014年成都整体市场土地供求走势图

数据来源：CRIC

通过以上走势可以看出，每次土地供应量的增大必然会引起下一个月或下两个月土地成交量的增大。14年，成都市土地市场整体上是一个供应量大于成交量的形势，这也是由于撤牌土地、流标土地的存在，

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以及土地存在的公告成交时间差的缘故。

2014年成都市土地市场有个极大的特点——土地成交主要集中在下半年,下半年土地集体放量。今年成都土地市场的启动是在7月份，10-12月的土地放量,也使得全年的土地,有了一个圆满的收尾。

（2）、供应分析

2014年成都各区域土地供应面积比较

图 1-3- 3 2014年成都整体市场土地各区域供应面积占比图

数据来源：CRIC

2014年成都市土地供应187宗，总供应面积达到1000.23万㎡，合计15003.37亩。在今年的土地供应中，郊区的供应多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和城东个占总供应面积的51%和13%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：0.45。

在主城区中，城东133.03万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城中无土地供应。 2014年成都土地供应性质状况

图 1-3- 4 2014年成都整体市场土地用地性质供应分配图

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数据来源：CRIC

14年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地46宗，总面积约174万㎡；住宅用地141宗，总面积约826万㎡。

14年成都主城区供应土地环线分析

图 1-3- 5 2014年成都整体市场主城区土地供应环线分布

数据来源：CRIC

主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过 城中村 拆迁改造而来。

（3）、成交分析

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2014年成都各区域成交土地面积分析

图 1-3- 6 2014年成都整体市场各区土地成交面积区域分布

数据来源：CRIC

由于土地供应渠道的唯一性，土地成交的区域分布与供应的区域分布具有规律一致性。成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的48%，其次为城东，占13%。

14年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1：0.44。 14年成都各区域成交土地用地性质分析

图 1-3- 7 2014年成都整体市场土地用地性质成交分配图

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数据来源：CRIC

在14年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与13年相比，涨幅较大。

14年成都主城区成交土地环线分析

图 1-3- 8 2014年成都整体市场主城区土地成交环线分布

数据来源：CRIC

在14年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-外环范围内的土地，共有23宗成交，成交土地总净用地面积约95万㎡，成交居于次席的是2环-3环地块，成交宗数为22宗，成交总净用地面积约84万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位臵。

2014年成都土地成交价格分析

图 1-3- 9 2014年成都整体市场各区域土地成交价格情况

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数据来源：CRIC

2014年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城中区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城南区域。在郊县中，龙泉的成交单价最高，新都最低。

2014年成都成交土地单宗规模分析

图 1-3-10 2014年成都整体市场土地成交单宗规模分布

数据来源：CRIC

2014年度里成交地块，多数为规模偏小的地块，该类地块成交竞买门槛较低，风险小，出让十分容

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易，再者，各地楼市库存偏高，新盘上市减缓，开发商拿地相对过去更加的谨慎。

2、热点地块分析

（1）、成华区跳蹬河槐树店路26号地块

宗地指标

表 1-3- 1 成华区跳蹬河槐树店路26号地块详情

数据来源：CRIC

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该地块是2014年4月23日以拍卖形式成交的1宗土地，地块位于成华区跳蹬河槐树店路26号，总占地约140.78亩；挂牌价为1000万元/亩，最终以挂牌价1837万/亩成交，成交金额258606.04万元，楼面地价均价9350元/㎡，竞得单位是宜宾鲁能开发(集团)有限公司。

宗地位臵图

（2）拿地企业分析

2000年山东鲁能集团积极响应国家西部大开发的号召，率先实施西部发展战略，掀开了川鲁经济合作新的一页。2001年注册成立宜宾鲁能开发（集团）有限公司，开发宜宾市南岸经济技术开发区西区，区域总规划面积约608公顷，首期开发建设350万平方米。鲁能地产作为鲁能集团所属的两大核心产业集团之一，专业从事基础设施投资及房地产开发、经营和管理。

（3）地块发展前景分析

表 1-3- 2 成华区跳蹬河槐树店路26号地块对比表

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数据来源：CRIC

表 1-3- 3 成华区跳蹬河槐树店路26号地块周边住宅情况对比表

数据来源：CRIC

表 1-3- 4 成华区跳蹬河槐树店路26号地块SWOT分析表

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数据来源：CRIC

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第二章 市场分析篇 一、商品房市场

1、商品房市场综述

（1）、2014年成都市供求关系分析

从2009-2014年成都市整体商品房市场供求态势变化来看，呈现出一个跌宕起伏的态势，从2009年至2010年市场处于供不应求的态势，2011年至2012年市场表现出供大于求的态势，再到2013年和2014年市场回次归到供不应求的局面。

2014年商品房市场供应面积一直处在一个起伏不定的位臵上。2014年1月，较之上月(2013年12月)市场供应顺势减缓，但市场政策持续稳定，随着春节临近，开发商推出了各式各样的优惠活动，为抢占市场先机，持续推盘放量；2月，市场进入传统的销售淡季，受节假日的影响开发商纷纷减少推盘，市场观望态势加剧；3月市场开始回暖，但是多地银行调高首套房利率，针对利润较高的二套房业务，利率为基准利率上浮10%-40%不等，贷款审批难度持续加大，部分银行审批时间延长1-2月不等， 慢节奏 愈演愈烈；4-6月由于受到限购政策和利率上浮的影响，开发商对市场观望态势愈发加剧，市场供应连续下滑；七月，随着首套房贷补贴实施以来，市场趋于好转，受部分城市限购政策松绑影响，成都楼市也 明紧 ， 暗松 市场供应回归理性；8月，作为 金九银十 的前哨站，市场表现持续利好，供应方面，开发商为即将到来的秋季房交会蓄力，减少了市场供应；9月，随着 金九银十 的到来，开发商纷纷推盘，供应量迅速上升；10月，由于9月开发商集中推盘放量，导致本月供应大幅减少，市场进入存量去化周期；11月，随着第三批次降息政策发布，不仅重振了开发商入市信心，同时也增加了购房者入市意愿，在多重政策叠加的效应下，楼市开始复苏，成交回暖持续上扬；12月，政策市场持续利好，开发商加大推盘力度，市场表现不俗，出现供不应求的态势。

（2）、2014年成都市新增供应分析

2014年商品房新增供应量为1275.39万㎡，同比下降33.35%。2014年后期成都开发商相继推出 以价换量 的营销手段，促使后期市场持续利好，弥补了年度供应量的不足。

从区域分布来看，主城区新增供应量为697.59万㎡，同比下降10.87%；郊区新增供应量为577.8万㎡，

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同比下降48.9%。从新增供应分布情况来看，主城区新增供应和郊区新增供应都出现明显下降。

（3）、2014年成都市成交分析

2014年商品房成交量为2238.78万㎡，同比减少14.61%。2014年年初持续的调控政策，导致大量的客户陷入观望，市场成交进入低位，开发商的资金压力增大；而随着政策市场的不断变化，再加上开发商采取 以价换量 的营销方式市场政策利好，购房者臵业成本下降，促使成交量出现回升，目前成都楼市仍在去化周期内，市场趋于稳定。

从区域分布来看，主城区成交量为938.43万㎡，同比减少14.1%；郊区成交量为1300.34万㎡，同比减少14.97%。从成交量分布情况来看，郊区成交量已超过主城区，在主城区高房价和郊区配套逐渐完善的影响下，郊区的低价位房源成为了购房者更好的驱动力。

（4）、2014年成都全市价格分析

2009-2014年成都市商品整体房价呈上扬的态势，2014年商品房均价为9188元/㎡，较2013年商品房均价上升21.61%；月度价格有小幅波动，但整体保持着持续上扬，特别7月份成交均价已达到10198元/㎡，创年内峰值。

2、商品房市场供求分析

（1）、2009-2014年成都全市供求关系情况对比分析 2009年-2014年成都整体市场商品房量价对分析 图 2-1- 1 2009年-2014年成都整体市场商品房量价对比图

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