保利地产盈利能力分析 -

保利地产盈利能力分析

一、 导言

(一)、 选题背景及研究意义

随着我国经济的高速发展，市场经济的逐步完善，财务报表分析的应用范围也越来越大，上市公司的财务状况和经营成果已经成为各方面投资者关心的主要问题。财务报表分析就是以财务报表为主要信息源、以分析和综合为主要方法的认识企业的过程，为的是了解企业过去、评价现在和预测未来，以帮助报表使用人做出正确的判断和决策。财务报表也许全面反应企业的财政状况、策划成绩和现金流量情况，但是单纯从财政报表上的数据还不能直接或全面阐明企业的财政状况，只有将企业的财务指标与相关的数据进行对照，才可阐明企业财务状况好坏。因此，投资者如何通过财务报表辨别真实信息并寻找对自己投资有利的信息显得十分重要；而如何加强财务分析，提供高质量的财务信息，充分、真实的了解和掌握企业的财务状况和经营情况，对于企业经营者来说也尤为关键。

本文以保利房地产（集团）股份有限公司为例，对该公司2007至2010年这四年期间的财务报表进行分析，正确评价公司的财务状况，经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险，找出公司在财务管理和财务控制方面出现的问题，根据当前的财务状况预测公司未来的发展趋势；同时也与同行业的万科地产进行了比较，看清公司的竞争位

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置及竞争优势，并提出自己的看法和建议。 (二)、 逻辑思路和研究方法 1、 逻辑思路

本文先通过对相关的概念及理论介绍，以现有的财务分析理论的研究结果为基础，结合保利地产最近四年的财务数据对公司进行了财务能力分析，也与同行业万科地产的财务数据进行比较分析。 ⑴、选题的背景、意义以及研究的方法、思路； ⑵、公司简介；

⑶、从偿债能力，营运能力，盈利能力三个方面对保利地产与万科地产进行对比分析； ⑷、财务分析总结。 2、 研究的方法

本文运用了比率分析法和比较分析法相结合的研究方法，以企业财务报表为主要数据来源，结合大量图表及文字说明，深入的剖析保利地产近四年的偿债能力、盈利能力、营运能力等财务状况。同时通过与万科地产的对比分析找出本公司的优势与劣势。

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二、 保利地产简介和财务状况

(一)、 保利地产的简介

保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续五年蝉联中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选\年度中国上市公司优秀管理团队\，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名。 (二)、 保利地产的财务状况

2010 年公司实现营业收入358.94 亿元，实现净利润49.20 亿元，同比分别增长56.15%和39.80％。报告期内，公司实现房地产结转面积440.17万平方米，结转收入347.01 亿元，同比分别增长60.15%和55.31%。截至2010 年12 月31 日，公司总资产1523.28 亿元，净资产297.09 亿元，分别比去年同期增长69.57%和18.42%。公司全年完成直接投资746 亿元，销售回笼571 亿元，净增银行贷款301 亿元，财务收支平衡。

三、 保利地产的财务比率分析

企业依据对财务报表的分析来评价和剖析该企业的财务状况和经营成果，以反映企业在运营过程中的财务状况及发展趋势，为改进企业财

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务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息，帮助企业改善经营管理和投资决策。

本文应用财务分析法的财务比率分析法对保利地产2007年—2010年四年的财务状况进行分析，主要从三大能力的分析，具体包括偿债能力、营运能力和盈利能力，并进一步对其成长能力进行分析。同时以万科地产作为比较对象进行比较分析，从而更加直观的了解保利地产的财务状况和经营情况。具体的财务分析体系如图3-1：

偿债能力分析 析财务能力分营运能力分析 盈利能力分析 成长能力分析 (一)、 偿债能力分析

偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。

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1、 短期偿债能力分析

短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债。

流动比率是流动资产与流动负债的比率，表明每一元流动债务有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业有多少流动资产可以在短期内转化为现金对到期的流动负债进行偿还的能力。

速动比率是指企业能迅速变现以偿还债务的能力，一般为1，表明公司的短期偿债能力较强，较容易筹措到经营活动所需要的现金。房地产行业的特点之一就是大量的存货和土地储备，所以在扣除存货等项目之

后计算出的速动比率更能反映企业的短期偿债能力。

表3-1

指标 流动比率（%） 行业平均值（%） 速动比率（%） 行业平均值（%） 2007年 2.15 1.72 0.66 0.57 2008年 2.73 1.78 0.67 0.72 2009年 2.31 1.89 0.74 0.63 2010年 2.13 1.74 0.53 0.56 流动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是2，速动比率标准是1。从表3-1看出保利的偿债能力在07-08年间正逐渐提高，09年开始有所下降，原因可能是由于08年金融危机所致。保利的流动比率远远大于

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行业平均值，反映了保利地产的短期偿债能力比较强。由于受到产业限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，保利的速动比率从07年到09年逐年趋近于1，表明保利的资产流动性和短期偿债能力较强，财务风险较低。到2010年，速动比率行业平均值从2008年到2010年一直趋于下降趋势，说明整个地产行业的财务风险在增大，而保利地产的速动比率到2010年有所下降，且低于行业平均值，说明偿债能力降低。 2、 长期偿债能力分析

长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能

力，长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。

资产负债率是负债总额和资产总额之比值，表明债权人所提供的资金占企业全部资产的比重，揭示企业出资者对债权人债务的保障程度，该指标是分析企业长期偿债能力的重要指标。产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能力越强。股东权益比率也叫净资产比率，是股东权益与资产总额的比率，该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。股东权益比率与资产负债率之和等于1。这两个比率从不同的侧面来反映企业长期财务状况，股东权益比率越大，资产负债比率就越小，企业财务风险就越小，偿还长期债务的能力就越强。计算公式为：

资产负债率=负债总额/资产总额×100% 产权比率＝负债总额/所有者权益总额×100％

利息保障倍数=息税前利润/利息费用

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表3-2

指标 资产负债率（%） 产权比率（%） 股东权益比率（%） 利息保障倍数 2007年 69.98 218.63 31.38 74.25 2008年 70.77 242.19 29.22 120.12 2009年 68.61 233.18 30.01 80.29 2010年 78.97 375.72 21.02 71.30 资产负债率对于债权人来说越低越好，因为公司的所有者（股东）一般只承担有限责任，而一旦公司破产清算时，资产变现所得很可能低于其账面价值。所以如果此指标过高，债权人可能遭受损失。指标值以不高于70%为宜，当资产负债率大于100%，表明公司已经资不抵债，对于债权人来说风险非常大。

根据表3-2可知，保利地产其资产负债率和产权比率在07—09年间先上升再下降，股东权益比却在07年到09年间开始先降后升。利息保障倍数在08年上升，然后逐年下降，总体来说，保利地产因为产权比率高，利息保障倍数又降低了，偿债的安全性与稳定性下降，企业偿还长期债务的能力减弱，说明财务风险增高，资本结构有所转变。 (二)、 营运能力分析

营运能力是指通过企业生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的企业资金利用的效率它表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力、企业生产经营资金周转的速度越快，表明企业资金利用的效果越好效率越高，企业管理人员的经营能力越强。

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1、 应收账款周转率

应收账款周转率就是反映公司应收账款周转速度的比率。公司的应收账款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。在一定期间内，应收账款周转次数越多，表明应收账款回收速度越快，企业管理工作的效率越高，资产流动性大，短期偿债能力强，相对增加企业流动资产的投资收益。如果该企业的周转率呈下降趋势，说明该企业应收账款的流动性减慢，短期的偿债能力也相应的减弱，应增加应收账款的管理工作。计算公式：

应收账款周转率=主营业务收入净额/平均应收账款余额

应收账款平均余额=(应收账款期初余额+应收账款期末余额)/2

表3-3

财务指标 应收账款周转率 行业平均值 2007年 45.76 13.15 2008年 81.51 20.78 2009年 68.35 23.79 2010年 68.10 29.49 如表3-3所示，2010年保利地产的应收账款周转率保持在68%左右，企业的应收账款的回收速度较2008年减慢，资金滞留在应收款上的数量增多，资金使用率有所下降，增大了发生坏账损失的风险。 从表中可以看出，保利地产的应收账款收回放缓，但与同行业相比，应收账款有很大程度的提高，应收账款回收能力较强，营运趋势较为良好。 2、 存货周转率

存货周转率是指一定时期内企业销售成本与存货平均资金占用额的

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比率，是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理效率的综合性指标。计算公式如下：

存货周转率=主营业务成本/平均存货余额 平均存货余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2

根据有关资料得到保利地产与万科近几年的存货周转率的变化情况： 表3-4: 存货周转率 财务指标 保利 万科 行业平均值 2007年 0.25 0.42 0.51 2008年 0.27 0.33 0.35 2009年 0.29 0.39 0.37 2010年 0.28 0.27 0.40 存货周转次数越多，周转天数越多，说明存货周转快，企业实现的利润会相应增加。由表3-4可知，保利地产的存货周转率虽然一直呈上升趋势，但是一直比行业平均低，说明企业的存货周转率速度不够快，资金占用水平较高，促使偿债能力和盈利能力都偏低。 与万科相比，保利的存货周转偏低，对存货的控制能力相对较弱，企业管理结构需要改进。但是保利的存货周转率一直处于上升趋势，2008年，保利地产的销售收入约为万科的1/3，但2008年年末万科总土地储备建筑面积达2281万平方米，保利地产的土地储备约为1600万平方米；显然，保利的土地存货比例远超万科，所以保利地产的存货周转率应超过万科。

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3、 总资产周转率

反映总资产周转情况的指标是总资产周转率是企业销售收入净额与资产总额的比率，这一比率可用来分析企业全部资产的使用效率。如果这个比率较低，则说明企业利用全部资产进行经营的效率较差，最终会影响企业的获得能力。 总资产周转率=主营业务收入净额/平均资产总额X100% 平均资产总额=（期初资产总额+期末资产总额）/2 表3-5: 总资产周转率（%） 财务指标 保利 万科 2007年 0.28 0.48 2008年 0.33 0.37 2009年 0.32 0.38 2010年 0.30 0.29 根据表3-5可以看出，保利地产虽然一直处于平稳上升趋势，在2008年以前总资产周转率比较万科较低，由于存货的大幅度增加，总资产增长比率大于销售收入比率，致使总资产周转率下降，资产营运能力有待改善，直到2010年最终超过了万科。 (三)、 盈利能力分析

盈利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。对于经营者来讲，通过对盈利能力的分析，可以发现经营管理环节出现的问题。

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1、 营业利润率

营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，表明企业市场竞争力越强，发展潜力越大，盈利能力越强。其计算公式为：

营业利润率=营业利润/主营业务收入×100% 表3-6

财务指标 营业利润率（%） 行业平均值（%） 2007年 28.15 25.97 2008年 30.83 17.34 2009年 25.78 20.68 2010年 24.13 21.13 由表3-5可知，09年到10年之间，行业的盈利能力一直是上升趋势，说明地产行业的总体营业利润在增高。在2007年至2009年之间保利地产的营业利润率有所下降，但是保利的营业利润率平均水平高于行业平均值，盈利的稳性在行业里较好，也说明保利地产的规模在不断扩大，盈利能力也在增强。 2、 主营业务毛利率

主营业务毛利率指标反映了产品或商品销售的初始获利能力。该指标越高，表示取得同样销售收入的销售成本越低，销售利润越高。其计算公式为：

主营业务毛利率=销售毛利÷主营业务收入净额×100% 销售毛利= 主营业务收入净额-主营业务成本

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表3-7

财务指标 主营业务毛利率（%） 行业平均值（%） 2007年 38.5 10.08 2008年 40.80 58.81 2009年 36.82 55.39 2010年 34.12 61.52 由表3-7可知，2007年—2010年保利地产的主营业务毛利率在逐年降低，说明企业在经营过程的成本费用开支增多，致使销售利润下降。与同行业相比，2008年到2010年间，行业平均水平都在上涨，说明同行业的销售成本都比较低，保利地产主营业务毛利率较同行业偏低，是因为企业在全国大量囤地，增加了成本费用。 3、 净资产收益率

净资产收益率，是企业一定时期净利润与平均净资产的比率，反映了企业自有资金的投资收益水平。净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越高。其计算公式为：

净资产收益率=净利润/平均净资产×100% 表3-8

财务指标 净资产收益率（%） 行业平均值（%） 2007年 18.35 18.34 2008年 14.43 11.91 2009年 15.31 13.97 2010年 13.71 11.33 由表3-3-3可以分析出，在2007年至2009年期间，保利的净资产收益率先降后升，与同行业平均水平基本保持一致，2009到2010净资产收益率变化不大，说明公司资金使用效率趋于稳定，盈利期望较平稳，公司有较好的经营和财务状况。

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(四)、 成长能力分析

企业成长能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。企业成长能力是随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力，反映了企业未来的发展前景。

分析企业成长能力，常常将投资活动与筹资活动所产生的现金流量联系起来考察和分析。如果投资活动的现金流出量与筹资活动的现金流入量在本期的数额都相当大，说明该企业在保持内部经营稳定进行的前提下，从外界筹集了大笔资金以扩大其生产经营规模。反之，如果投资活动产生的现金流入量与筹资活动产生的现金流出量在数额上比较接近且数额较大，说明企业在保持内部经营稳定进行的前提下，收回大笔对外投资的资金支付到期债务，意味着企业没有扩张动机。 1、 主营业务增长率

主营业务增长率，即本期的主营业务收入减去上期的主营业务收入之差再除以上期主营业务收入的比值。主营业务收入增长率高，表明公司产品的市场需求大，业务扩张能力强。因此，利用主营业务收入增长率这一指标可以较好地考查公司的成长性。

主营业务增长率＝本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额×100%

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表3-9：主营业务增长率（%）

年度 保利 万科 2007年 101.51 99.05 2008年 91.24 15.38 2009年 48.11 19.25 2010年 56.15 3.75 根据上表可绘制保利地产与万科2007年—2010年主营业务增长率（%）趋势图：

12010080604020保利万科02007200820092010

图3-9-1：保利地产与万科主营业务增长率（%）

从上表数据中可以看出，保利地产和万科的主营业务增长率都呈下降趋势，但是保利地产的主营业务增长率远远高于万科，并在2010年有所回升，万科主营业务增长率相对增长缓慢，说明保利地产相较于万科地产更有成长性，表明保利地产的业务扩张能力强。所以公司应该抓住自身企业主营业务，提高效益，扩大发展，增加产品的含金量，来促进主营业务增长率的增长。 2、 主营利润增长率

主营利润增长率，即本期主营业务利润减去上期主营利润之差再除

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以上期主营业务利润的比值。一般来说，主营利润稳定增长且占利润总额的比例呈增长趋势的公司正处在成长期。

表3-10：主营利润增长率（%）

年度 保利 万科 2007年 103.04 112.97 2008年 109.47 6.01 2009年 23.83 -6.02 2010年 46.21 39.51 根据上表可绘制保利地产与万科2007年—2010年主营利润增长率（%）变化图：

120100806040200-202007200820092010保利万科

图3-9-2：保利地产与万科主营利润增长率（%）

从上表数据从看出，虽然保利的主营利润增长率一直高于万科，但在2007年到2008年间，尽管最初主营业务利润率高，在2009年却大幅度下降，万科主营业务利润率也很低，说明保利地产于万科在2009年可能存在着较大的财务风险，也可能存在资产管理费用居高不下等问题，这也与政府的房价调控政策有关。

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保利地产2007年—2010年利润表

报告期 一、营业总收入 营业收入 二、营业总成本 营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 三、其他经营收益 公允价值变动净收益 投资净收益 联营、合营企业投资收益 汇兑净收益 四、营业利润 营业外收入 营业外支出 非流动资产处置净损失 五、利润总额 所得税 未确认的投资损失 六、净利润 少数股东损益 2010-12-31 2009-12-31 2008-12-31 2007-12-31 35,894,117,625.86 22,986,607,600.5 15,519,901,076.27 8,115,234,888.95 35,894,117,625.86 22,986,607,600. 15,519,901,076.2 8,115,234,888.9 28,511,658,213.57 17,767,745,047.96 11,779,030,113.07 6,269,880,176.54 23,645,483,609.23 14,524,055,170.56 3,584,210,849.87 802,836,864.37 572,539,028.61 -102,416,311.9 9,004,173.39 -32,292,473.99 -- 42,002,079.37 -- -- 7,424,461,491.66 30,206,790.23 50,093,632.03 97,587.74 9,188,230,897.4 4,991,099,124.94 839,492,587.76 255,595,503.71 208,206,124.73 -31,933,832.62 7,420,668.02 -- 1,030,471.2 207,461,475.23 -- -- 2,536,427,739.8 1,545,959,868.59 590,781,469.25 456,717,182.13 -66,172,903.74 -274,063,610.04 -19,455,203.49 -192,966.5 1,632,858.86 -- -- 462,402,906.62 311,207,517.51 -33,216,446.29 304,445,369.24 -- -1,152,597.6 97,089,673.98 -- -- 5,220,302,444.9 3,836,808,039.58 2,053,846,658.84 194,737,769.42 35,992,751.97 35,413.46 196,853,480.11 10,376,689.71 44,171.75 355,752,026.02 6,508,599.15 -- 7,404,574,649.86 5,379,047,462.35 4,023,284,829.98 2,403,090,085.71 1,899,296,529.47 1,371,320,230.34 -- -- 979,613,172.21 -- 774,820,005.11 -- 1,628,270,080.6 139,182,055.95 5,505,278,120.39 4,007,727,232.01 3,043,671,657.77 585,294,122.02 488,500,703.28 804,810,275.17 归属于母公司股东的净利润 4,919,983,998.37 3,519,226,528.73 七、每股收益 基本每股收益 稀释每股收益 1.08 1.08 1.06 1.06 2,238,861,382.6 1,489,088,024.65 0.91 0.91 1.3 1.3

保利地产2007年—2010年现金流量表

报告期 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 57,104,089,957.3 -- 3,442,061,232.56 2010-12-31 2009-12-31 42,186,279,386.6 -- 1,792,348,892.99 16,361,694,091.4 -- 1,013,709,719.57 13,966,553,064.3 -- 1,435,841,733.7 2008-12-31 2007-12-31 60,546,151,189.95 43,978,628,279.68 17,375,403,811.01 15,402,394,798.05 第21页 共 24页

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购买商品、接受劳务支付的现金 74,348,822,489.74 39,065,836,797.66 20,672,088,758.53 22,282,971,430.49 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到 的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产 和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位 支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 发行债券收到的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 子公司支付给少数股东的股利 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、现金及现金等价物净增加额 汇率变动对现金的影响 现金及现金等价物净增加额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 -1,868,986.24 3,903,533,581.37 15,227,911,967.21 -1,308.2 9,758,151,441.85 5,469,760,525.36 44,560.57 843,768,060.86 4,625,992,464.5 5,469,760,525.36 330,631,290 7,889,839,184.14 48,680,000 -- 2,901,748.66 285,069.19 1,729,512.36 213,563.28 121,098.1 -- 3,179,245.6 126,740 635,821,703.55 6,703,791,689.52 33,687,963.27 404,956,263.64 4,621,427,321.27 22,190,000 317,520,486.74 2,843,923,281.21 68,835,207.69 184,324,503.31 1,552,737,217.98 196,824,982 82,916,047,052.21 45,123,419,512.14 24,965,876,341.91 24,778,196,832.96 -22,369,895,862.26 -1,144,791,232.46 -7,590,472,530.9 -9,375,802,034.91 134,430,000 72,152,595.83 1,426,864 -12,586,611.71 0 -9,399,793.86 66,439,986.09 710,888,638.9 1,070,620,400.68 0 1,847,949,025.67 -1,857,348,819.53 -- 20,411,261.53 22,475,435.27 37,695,012.74 368,690,919.94 19,000,000 -- 425,385,932.68 -402,910,497.41 -- 25,974,952.51 29,280,938.11 23,987,739.1 6,300,000 4,080,000 56,733,665.06 91,101,404.16 -61,820,466.05 -- 54,420,395.94 262,429,855.77 29,193,871.16 350,508,309.9 -- -- 379,702,181.06 -117,272,325.29 7,133,999,979.64 10,267,650,000 -- -- 46,315,755,333.87 17,373,973,499.72 10,712,077,086.28 0 -- -- -- -- 4,300,000,000 46,646,386,623.87 25,263,812,683.86 15,060,757,086.28 17,401,649,979.64 15,244,861,451.72 -- 1,227,611,169.4 12,170,060,000 -- 1,031,199,129.57 4,880,728,050.7 -- 1,132,343,815.43 6,564,740,589.04 3,276,190,800 -- 758,163,681.18 4,203,053,078.66 18,513,739,374.47 13,957,958,203.94 28,132,647,249.4 11,305,854,479.92 8,496,016,497.24 13,198,596,900.98 -- 3,705,522,540.78 920,469,923.72 4,625,992,464.5 19,131,445,548.58 15,227,911,967.21 第22页 共 24页

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