龙湾湖粤西文化小镇概规方案（简化） - 图文

龙湾湖粤西文化小镇概规方案

龙湾湖 粤西文化暨橘红 养生特色小镇

概念规划方案

开发建设单位：

广州粤珠投资有限公司

规划设计单位：

广州筑华建筑设计顾问有限公司

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

总则：

项目地址：

龙湾湖位于化州市下郭街道办、良光镇与杨梅镇交界的城乡结合部，空港开发区边上。其交通便利：距离茂湛高速杨梅出入口不足5公里；距离粤西机场（在建）5公里，化州机场大道、G207、X623均横穿龙湾湖区。

项目范围与面积：

龙湾湖项目将充分利用龙湾水库库区及周边丘岭优美的自然风光，打造一处粤西文化暨橘红产业主题的集文化、休闲、旅游、度假、娱乐及健身于一体的特色休闲养生小镇。

小镇规划建设项目：粤西文化园、化橘红产业园、化橘红特色商业街、化橘红展销中心、5星级度假会所、省级名优学校（幼儿园、小学、初中和高中）、三甲级医院、龙湾湖社区综合体及人才住宅社区、养生度假社区等配套设施。

项目总用地约1300亩，首期用地约450亩，建筑面积约150万平方米，容积率约为2.0之间。

立项依据

住房和城乡建设部、国家发改委、财政部公布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出，到2020年，我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）： 茂名市旅游发展总体规划(2011-2030)

化州市下辖23个镇(区、街道)土地利用总体规划（2010-2020）：

规划依据：

1. 《旅游区（点）质量等级的划分与评定》，国家旅游局，1992年2月； 2. 《中国旅游资源普查规范》，国务院，1992年； 3. 《风景名胜区建设管理规定》，中华人民共和国建设部，1993年； 4. 《中华人民共和国环境保护法》，七届全国人大常委会，1997年5月； 5. 《风景名胜区规划规范》，国家技术标准监督局，1999年； 6. 《旅游发展规划管理办法》，国家旅游局，2000年10月； 7. 《旅游规划通则》，国家旅游局，2003年； 8. 《旅游资源分类、调查与评价标准》，国家旅游局，2003年； 9. 《广东省旅游管理条例（2006-2010）》；

10. 国家其它有关法律、法规和技术标准、规范。

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

规划分期：

本次规划年限为10年：2017-2027年，分三期： 近期：2017年-2022年（重点规划建设期） 中期：2022年-2025年 远期：2026年-2027年

分期开发用地统计表

分期 年份 开发区域 用地面积 （万平方） (亩) 近期 2017年-2020年 西北部、北部 66.67 1000 中期 2021年-2024年 东部、南部 53.336 800 远期 2025年-2027年 西部、中部 46.669 700

规划成果：

1. 《龙湾湖项目市场调查报告》（文本）

2. 《龙湾湖休闲度假养生小镇概规规划》（说明书） 3、 《龙湾湖休闲度假养生小镇效果图》（图集）

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一、区域背景与社会经济环境

（一）粤西地区 1）粤西的地缘优势

东融珠三角、西接北部湾 北联大西南、南拓东南亚

2）粤西的战略定位

——全国重化工业基地。依托粤西沿海岸线和深水良港等资源，大力发展石化、钢铁、电力、造船等重化工业，积极延伸产业链条，构建现代重化产业体系，打造世界级重化产业集群，形成具有国际影响力的重化产业基地。

——全省海洋经济发展示范区。依托滨海城市和陆域经济，加快建设粤西沿海港口群，深度开发和集约利用海洋资源，优化海洋产业结构和布局，积极构建现代海洋产业体系，推进粤桂琼海洋经济合作圈建设，成为全省海洋经济示范区。

——全省现代农业示范区。充分发挥独特的农业资源优势，积极转变农业发展方式，做特做优热带、南亚热带农业，做大做强远洋捕捞、水产养殖和加工等海洋渔业，全力打造国家级农业产业化示范区和海洋渔业基地，建设成为全省现代农业示范区。 ——全省重要的经济增长极。依托有利的区位和资源环境条件，充分发挥后发优势，积极推进新型工业化和城镇化，促进区域经济一体化，提升地区经济实力和影响力，成为重要产业承接地，努力打造充满生机活力的沿海经济带和特色城镇群，形成我省新的经济增长极。

——我省参与东盟等区域合作的重要门户和桥头堡。充分发挥地处我省与北部湾、大西南和东盟地区联结点的地缘优势，加强与环北部湾经济区和大西南的对接和合作，

打造成为大西南的出海主通道；积极参与中国—

东盟自由贸易区建设，建设成为我省参与东盟合作的桥头堡。

3）粤西新发展机遇

一是随着CEPA（内地与港澳更紧密经贸关系安排）和国家西部大开发战略的深入实施，环北部湾经济区的加快建设，以及中国—东盟自由贸易区建设的提速，处于珠三角与北部湾、大西南联结点以及粤港澳合作次前沿的粤西地区，由于发

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展空间和资源条件的优势，将成为各方投资者青睐的“热点地区”。

二是全球性产业调整升级步伐加快，尤其是重化工业、先进制造业加快向我国沿海地区转移，珠三角地区不少企业也纷纷向外寻找新的发展空间，粤西地区凭借优越的区位优势，成为产业转移的理想之地，有利于引进带动力强、技术含量高的重大项目。 三是《全国主体功能区规划》将湛江市纳入国家层面的重点开发区域——北部湾地区的范围内，这为粤西地区新一轮的发展带来新的良机。

4）粤西的规划发展蓝图

按照主体功能区定位，以“东融西联、南拓北优”的开发策略，科学规划发展布局，合理开发利用国土空间，构建“三核、四轴、两屏”的国土开发格局和“三区、四带”的产业空间布局，形成人口、经济、资源环境相互协调的发展格局。

“东融西联”——充分发挥东接珠三角、西临环北部湾经济区的区位优势，积极推动与环北部湾经济区和大西南地区的对接和合作，主动融入珠三角。

“南拓北优”——依托沿海岸线港口和海洋资源等优势，充分利用海洋空间，进一步向南拓展发展空间，打造“海上粤西”，促进陆海协调发展；优化北部地区的自然环境，在保护好生态环境的前提下，适度推进适宜开发地区的建设。

（二）化州经济和地理环境

1）两省通衢，橘红之乡

化州古称石龙，已有1560多年的悠久历史，因盛产化橘红而被命名为“中国化橘红之乡”，素有橘乡、橘城、橘州之美誉。其地形狭长，状若坐狮，位于广东省西南部，鉴江中下游，地处两广（广东、广西）三市（茂名、湛江、玉林）的交汇中心。东接中国南方油城茂名，南连著名海滨城市湛江，西邻北部湾（广西）经济区，北倚桂东门户玉林，是扼粤桂交通之咽喉，是珠三角经济圈与北部湾经济区的衔接点，是架设在中国

大西南与东南沿海粤港澳区域经济之间的桥梁，是贯通珠三角与东盟的重要枢纽。

化州位于广东省西南部，北与广西北流县交界，南与广东省吴川市接壤，东与高州市和茂名市茂南区相连，西与广西陆川县及广东省廉江市毗邻。化州是中国著名的南菜北运基地之一，有“中

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国化橘红之乡”的美誉。

黎（塘）湛（江）铁路河（唇）茂（名）段横贯化州南部，境内路段全长39.5公里，有化州站、山底岭站、米山站、新安圩四个铁路站，路线经新安、笪桥、良光等镇和城区、鉴江开发区，年客运吞吐量30万人次。东接三茂铁路可通穗（广州）、（北）京、深（圳）、（香）港、汕（头）、厦（门）等， 西连湘桂线接通西南各省（区），南达湛江港。

化州距离最近的湛江机场约60公里，可提供国内中近距离支线飞行服务；距广州新白云国际机场约470公里、距香港赤腊角约620公里，可提供国内支线及国际航线服务。

化州市总面积2354平方公里，2014年末全市总人口约162万人，生产总值385亿元。中国社会科学院财经战略研究院《中国县域经济发展报告（2015）》显示，化州市县域经济竞争力排277位，县域经济发展潜力排187位。

2）山水秀美，自然资源丰富

化州北有浮梁山。东北有龙王山，又叫来安山。北界茂名水于东北，即窦江。另一支东北陵水，源出广西北流，入境后，屈西南到合江墟，罗水亦自陆水入，合称罗江，

或者陵罗水。屈东南，过州治北合鉴江，又东南流，入吴川至南海。

化州地形狭长，状若坐狮，地势由北向南倾斜。南北距80公里，东西宽40公里。耕地面积65.9万亩，林地面积161万亩，果园面积90万亩，淡水鱼塘面积10万亩，矿产资源丰富，据初步探明，金属 和非金属矿20多种。其中，钛矿的储量位居中国前

列。

化州市境内还有广东省建设农场、广东省新时代农场、广东省红阳农场、广东省红峰农场、广东省和平农场、广东省新华农场和茂名市国营文楼林场、茂名市国营丽岗林场、茂名市国营平定林场、茂名市国营播扬林场、茂名市国营化州市大番坡林场[2] 。

3）旅游资源丰富

到2008年止，化州市共有各级文物保护单位27个，其中化州孔庙为茂名市级和广东省级文物保护单位，新安曲径封诰楼、长岐李氏大宗祠、南安佛子神祠、那务冼太庙、杨梅陈氏大宗祠为茂名市级文物保护单位。著名的生态旅游及度假胜地有广东南亚热带农业科技园、丽山胜景、南山寺、中火嶂、龙王山（六皇山）、名教倒流湾自然风景旅游区、那务时代温泉、星河国际假日酒店、橘州生态公园、下郭游乐园等。

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化州古八景：宝山积翠、立石中流、鉴水飞帆、骊珠波光、千秋夜月、龙岗盘石、凤井鸣泉、登高野色为化州古八景。八景有的因景物变迁。已非昔日景点；有的则因建设被毁，不复存在。

4）杨梅镇：生态资源得天独厚

化州杨梅镇地处南亚热带，气候温和，雨量充沛，属丘陵地带，地势东北低西南高，境内有6万立方米容量的龙湾水库和从东部纵贯全境的鉴江西渠，水资源极为丰富，低洼田多，特别适宜发展渔业生产，有“茂名淡水养殖第一镇”的声誉，水产品远销国内外。

杨梅镇建有3大农贸市场，总面积7000多平方米。电力资源充足，化州市2005年重点工程项目之一的35千伏杨梅变电站在施工之中。道路交通设施取得历史性突破，2005年，投资200多万元，完成了广湛高速杨梅出入口二级建设的首期工程，使广湛高速公路与207国道连接，杨梅出入口已开通。 杨梅镇已建立健全镇、村、组三级农科网络，共有农科技术人员303人，积极开展农业科学技术推广和应用，荔枝、北运菜、水稻种植技术不断提高，罗非鱼、禽畜标准化养殖技术在全镇普及推广应用。水产品、荔枝产品普遍符合国家出口标准。杨梅镇鱼苗场繁育的罗非鱼雄性率达99%以上，在全国处于领先水平。 茂湛高速公路杨梅出入口，从杨梅出入口到茂名市区仅仅35公里、到湛江市区仅45公里。起点于国道207的山板线（X623），从南北方向贯 穿整个工业园，是化州通往吴川、廉江和广西陆川的通道之一。铁路：三茂铁路、河茂铁路分别与黎湛线、南昆线、枝柳线、京广、京九、广梅汕铁路贯通。正在建设的洛湛铁路将通过茂名，使茂名与华南、华北腹地连起来。港口：茂名港包括水东、博贺、北山岭三个港区，共有码头泊位41个，吞吐能力1510万吨，2001年港口吞吐量达到1122万吨。其中水东港是国家一类对外开放口岸，是我国西南地区通往港澳和东南亚地区最近的出海口。

（三）化州：化橘红产业

化橘红是一种名贵中药材，有“南方人参”美誉，具有散寒燥湿，利气消疾，止咳、健脾消食等功效，除了药用外，还有化橘红饮料、饮片、保健、香料、工艺品等产品。化橘红成为广东岭南中药材第一批立法保护品种，立法主要内容围绕中药材种源保护、

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案 产地保护、种植保护、品牌保护四个方面开展。

早在南宋时期，化州就已开始种植化橘红，明清更是风靡全国，成为朝庭贡品，其制剂及工艺品曾红极一时，是“中国四大南药”和“十大广药”之一。2006年，化橘红被列入国家地理标志产品保护，2009年6月，化州获授“中国化橘红之乡”称号。目前，化州化橘红种植面积7万多亩，年产鲜果近4000吨，年产值逾4亿元，化橘红成药、化橘红制剂以及化橘红工艺品更畅销欧美等20多个国家和地区。

化橘红产业代表了化州的一个地方特色产业 “化橘红”文章、“化橘红”梦想有望成为地方特色产业的一道亮丽风景。

在发展化橘红产业中，该市注重产品研发，延长产业链条。至今，已发展加工化橘红产品的大小企业有65家，生产的化橘红产品品种20多个，产值超4亿元。近年来不少企业家投入大量的资金进行化橘红产品研发，产品系列涵括饮料、饮片、保健、香料等多个领域，取得专利技术30多项。据不完全统计，该市从事化橘红种植、加工、销售的企业达250多家，资金投入10多亿元。 化州市委、市政府积极鼓励引导化橘红企业和种植大户与天猫、京东、1号店等大型电商平台展开合作，发展电商业务，也推动了化橘红产业的发展。仅2014年网 上销售化橘红加工品产值就达2000多万元。化橘红成药、化橘红制剂以及化橘红工艺品在国外十分畅销，销售量逐年攀升。 随着化橘红系列产品的多元化开发及其明显的独特功效，化橘红在医药、美容、保

健等方面的价值逐渐被国际社会所认同，化橘红成药、化橘红制剂以及化橘红工艺品在国外的销售量也逐年攀升，除了保证足够的量供应，化橘红的海外市场宣传推广也不可或缺，只要量价齐升，化橘红产业蕴藏的经济效益和社会效益无可估量。如果把化橘红的研发、加工、贸易、休闲养生和文化旅游有效整合，特别是海外市场的进一步拓展，形成完善的化橘红产业链，完全可以成为拉动化州经济发展的百亿产业。

政府扶持 培育地方特色品牌：作为中国化橘红之乡，化州近年来凭借独特的资源优势和独到的战略部署，在打造化橘红品牌、实现化橘红产业转型升级的道路上步履坚实。1990年，化橘红被收入《中华人民共和国药典》；2006年，国家质检总局批准对化州橘红实施地理标志产品保护；2009年，化州被中国经济林协会授予“中国化橘红之乡”称号；2012年，化州化橘红中药文化获得广东省非物质文化遗产，同年，化橘红被收入了《美国药典》；2015年，“化橘红”、“化州橘红”地理标志证明商标经

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国家工商行政管理总局商标局批准注册；2016年，化橘红以第一名进入广东省人大常委会首批立法保护的岭南中药材目录。

（四） 空港经济圈：粤西国际机场带来的发展机遇

粤西新机场位于吴川市合山，距离化州市区仅十几公里。化州市机场大道（下郭至杨梅段）途经低坡、瓜塘、大槛、曲尺岭、马骝岭，终点至杨梅镇福境村接上建设中的207国道至广湛高速杨梅出入口一级公路（杨梅工业大道），全长约8.2公里，总投资约2.55亿元。全线按一级公路技术标准建设，设计速度为80km/h，按50米宽进行公路用地控制，路基宽27.5米（设5米中央绿化带），双向四车道水泥砼路面。并将于2017年5月建成通车。机场的修建必定会给龙湖湾带来不可估量的直接优势，从人流量的增加，到产品线的输出，都极大地提高了龙湾湖的知名度。

粤西国际机场（在建）是粤西地区共享的区域性枢纽机场，其项目规模是远期按4E规划、近期按4D级标准建设的广东四大国际机场之一。[1]机场的辐射包括--湛江、茂名、阳江及云浮在内的粤西地区及广西的临近地区，拓宽更广的辐射空间，提速湛江“东拓、北延”对接茂名“南扩”的“一体化”战略布局。粤西各市建立航空快线大巴线路可以快速直达该机场。按远期规划需在粤西地区的湛江、茂名交界处建一个扩展辐射范围的新国际机场。

把粤西国际机场建成大型枢纽机场，利用空港经济产生的巨大效应，促使生产、技术、资本、贸易、人口各种资源聚集，带动粤西相关产业集群快速发展。空港经济区的强大辐射、带动作用：据国外研究结果表明，大型枢纽机场客运量每增加100万人，将拉动地方经济增长0.5个百分点，增加就业岗位1万人；

根据相关的国际航空运营经验，一个航空项目发展10年后，给当地带来的效益产出比为1∶80，技术转移比为1∶16,就业带动比为1∶12。一个大型枢纽机场的功能可以辐射到与航空相关的旅游业、服务业、金融业、物流业、房地产业等领域，从而形成一个较大的产业链。

在机场周边的25公里区域，写字楼、酒店、会议中心、物流和自由贸易区、商品加工区等相继崛起，发展中的临空经济圈会带动一种新的城市形态——临空经济 区的出现。

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二、市场需求与客户分析

（一）广东及珠江三角洲将成为旅游休闲转型先发区

2009年开始广东省委、省政府《关于加快我省旅游业改革与发展建设旅游强省的决定》正式实施，拥有约五千万人口的珠三角地区是国内最主要的旅游目的地和客源输出地之一，在国内旅游业中占有极重的市场份额。与此同时，伴随着大珠（珠三角、港、澳地区）、泛珠（9+2，即粤、湘、云、贵、川、桂、琼、赣、闽等9省区及港澳）等区域一体化发展步伐的有序开展，正在带来珠三角地区区域旅游业发展的新机遇。

包括珠江三角洲9个城市和香港、澳门在内的大珠三角地区，其规模已经超过了伦敦都市圈，成为世界上仅次于纽约都市圈和东京都市圈的第三大都市圈。近年来，广东省重点发展高端休闲度假、商务会展、休闲小镇、主题公园旅游，构建珠三角都市旅游圈，该区域将成为我国旅游业发展水平最高、国际性最强的区域之一。

（二）休闲度假成为消费升级的基本特征

广东省政府在《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2025）》中明确表示，2012年珠三角地区要率先建成全面小康社会，地区生产总值达到40000亿元，人均地区生产总值达到80000元（约折合1.15万美元），接近较发达国家目前的水平（人均1.5-1.7万美元），从而为度假区旅游发展定位的明确提供了经济支撑。

以珠三角各城市为核心的广东省经济总量居全国前列， 发达的经济环境，决定了其区域内部以及对外商务活动往来以及市民周末休闲度假活动的日益频繁，会议商务、度假等多种旅游市场正在兴起，将为度假区带来良好的发展机会。

广东临近港澳的区位优势和海外粤籍华人、华侨血浓于水的故乡情缘是龙湾湖颇有

潜力的海外旅游休闲度假的客源市场。

龙湾湖休闲度假养生小镇的旅游发展可以借助珠江三角洲的区域旅游优势，与周边旅游景区互动发展。

（三）休闲旅游度假 成为新富阶层的 生活方式

回归自然、生态旅居；认同知识、

文化旅游；康体保健、休闲旅游已成为二十一世纪旅游三大发展趋势。

低成本的城市化和工业化建设，生态环境遭到极大破坏，城市热岛效应凸显，逃离城市，远离喧嚣，隐于山林，融进绿色环境中，正成为都市人的时尚选择。每年115天的国家法定假日和便捷交通组成的出游距离与时间及相对较高的收入水平，构成了珠三角地区居民短距离休闲度假出游的极大机会，而回归自然的旅游目的与旅游产品的供

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给吻合使龙湾湖有可能成为该区域市场的主要旅游目的地之一。

以文化和休闲为特征的旅游消费将是中国人消费升级的重要内容。带薪休假政策的出台，“国民休闲计划”的实施，人们尤其是广东人在不断地提高生活质素中向更高生活水平看齐，将极大地推动广东尤其是珠三角人们的休闲度假欲望与行动。

追求生活的素质和品位是人们在满足温饱问题后的必然选择。 美国未来学家甘赫曼将人类社会发展的第四次浪潮预言为“休闲时代”。据WTO预测，到2025年，休闲产业将取代传统的主导产业和现代信息产业，跃居世界第一大产业。

三、目标客源市场分析

（一）旅游度假客户和橘红商旅人员

目前，随着我国旅游产业结构由“观光型”转型为“度假型、休闲居住型”，客人由原来单一的走马观花式观光旅游，变成了休闲度假，“花钱买健康”已成为广大度假旅游客人的共同需求。

从整体上来看，龙湾湖休闲度假养生小镇的市场重心应放在珠三角及国内度假市场上，尤其是珠三角和港澳这一区域度假旅游市场上。

橘红产业集散中心带动的商务旅游人员：截止2016年，化州已建成化橘红专业镇9个，1000亩以上高标准生产示范区5个，化橘红种源复壮育苗基地25个，化橘红种植面积7万多亩，年产鲜果3865吨。目前，化州市有加工化橘红产品的大小企业65家，其中 药字号4家，食字号10家，生产的化橘红产品系列品种20多个，

产值超4亿多元。每年往来橘红商务人士超过数十几万人。 （二）第二居所的度假市场

广东省经济发达， 珠三角财富阶层人士数量居全国前列，据全球知名咨询公司贝恩公司联合发布的《年度中国私人财富报告》指出，广东省的高净值人士数量最多，占全国15-20%的份额。这部分富裕人群对生活水平要求比较高，生活消费比较前卫，又有足够的流动资金，加之距离龙湾湖较近，可兼顾事业与家庭。

珠三角经济发达，蕴涵有国内极大的高端富裕人群，高端富裕人群具有消费高、

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对价格不敏感等消费特性，尤其是对居住环境要求较高，喜欢清新的林间空气、大面积的水面等自然元素，远离城市，寻找心灵泊位的第二居所，正成为时下流行的潮流。

珠三角经济发达地区现有第二套住房购买者已经形成一定的购买偏好：环境幽雅、适合养生等。在龙湾湖度假，可以使内心在忙碌之间得到放松，精神状态得到休息和调整，同时也可以和家人共度周末享受家庭幸福。因此，这部分高端富裕人群是龙湾湖旅游地产的潜在购买者。 龙湾湖作为珠三角边缘难得的生态绿地，在抢占珠三角第二居所高地中可谓“近水楼台”。 （三）商务会议旅游

从近两年我国入境旅游市场和国内旅游市场的消费特征来看，无论是入境旅游者人均旅游花费，还是国内旅游者人均旅游花费，商务和会议旅游的总花费都是最高的。

从国内客源来看，我国拥有世界上最多的公务员，每年各种会议、视察、调研活动所产生的商务旅行形成了一个大市场，如按人均每年出行三次算，全年商务旅游总量可达1.2亿人次。特别是在大力发展教育和科技的背景下，地区性和全国性的学术交流活动与日俱增。

目前商务旅游和会议旅游的发展趋势：

① 更多的国际商务和会议活动将向我国重要的国际性城市（北京、上海、广州）扩散；

② 国内商务旅游因为地域间经济交流的日益繁荣，逐渐从重要的全国性政治、经济、文化中心城市向区域城市扩散；

③ 在青山绿水中举办商务会议、休闲度假活动逐渐成为一种趋势。商务和休闲度假密不可分，休闲度假市场不断高端化，商务活动也不断融进休闲度假元素， （四）商务培训市场

精英培训成为企业获取高级人才的重要途径

近年来，不少公司每年拿出公司预算的3%-4%用于培训的花费，并制定长期战略培训计划，公司中高层，一般每年都须接受5-7次的高端培训。 高端培训从水泥森林走进青山绿水正逐渐成为一种时尚。因此，未来度假区应立足满足游客后续教育的需求，强调在娱乐中学习，在度假中培训的休闲式教育理念。珠三角地区作为中国重要的经济轴，海外投资企业接近1000家，中小企业数超过300万家，从业人数多达1500万人，

这些数据都充分说明珠三角地区蕴含着巨量的培训市场。

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（五） 一二三级目标客源市场

根据龙湾湖休闲度假养生小镇的区位条件和前述市场分析，将客源市场分为一级市场、二级市场和潜在市场三个类别。 一级客源市场：粤西国际空港经济圈

1）龙湾湖地处杨梅镇的核心位置，北侧有高速出口，南侧与粤西国际机场相连，比吴川市工业园到机场的距离近5公里。龙湾湖项目将成为“粤西空港核心经济圈”地区高端人士进行商务活动、休闲度假的首选。

2）粤西：盛产建筑业老板，总产值占据广东40%多：据统计，粤西建筑业目前已经占据了全省建筑业总产值的40%以上，在广州的建筑更有七成是粤西人建造的。此外，迪拜棕榈岛七星级帆船酒店以及保加利亚、米兰、哈萨克斯坦等10多个国家世博馆等都出自粤西建筑企业之手。

3）据相关报道： 化州杨梅镇富豪榜 堪称粤西富豪第一镇 二级客源市场：包含港澳在内的大珠江三角洲地区

据预测，未来15～20年，大珠三角世界级都会区GDP将达1.5万亿～2万亿美元，人均20000～30000美元。这一近5000万人口的都会区的发展态势，不仅确保了龙湾湖度假区一级客源市场的活力，也极大地拓展了度假区的二级市场空间，为其未来发展提供了源源不断的动力。

三级（潜在）客源市场： 来粤观光和商务旅游的中外游客

2016年春节黄金周 广东旅游总收入创下历史新高，以315.4亿元的成绩名列全国第一！资深旅游专家分析称，探亲游将成广东未来旅游新方向。从人气角度看，根据中国旅游研究院、携程旅行网联合共同发布的《2016春节旅游趋势报告与人气排行榜》显示，广东省位列春节国内旅游度假人气排行榜第三名。

龙湾湖邻近珠三角大都会区，旅游名胜众多，商贸与会展活动频繁，前来穗港澳的国内国际游客以及进行商务活动的旅客是龙湾湖休闲度假养生小镇潜在的客源市场。

国际游客人均消费水平较高，停留时间较长。从各国、各地区游客到访广东的现有基础和未来潜力看，日本、韩国和东南亚诸国(新加坡、马来西亚、泰国、印尼、菲律宾)、美国、加拿大、欧盟和澳大利亚等欧美发达国家的国际客源市场将成为龙湾湖未来国际化战略的重要力量。

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四、项目资源评价分析

（一）资源自然生态分析

龙湾湖湿地公园休闲度假养生小镇为低山丘陵，山环水绕，岛屿众多，环境清幽，以水域风光旅游资源为主。乘船环望，可见峰峦起伏，林木葱郁，生物群落基本完整，生态环境良好，景观状态丰富，主要包括水域、山林、岛屿、湖湾、湿地等。

水域风光

龙湾湖， 是化州市二类水源保护地，湖面开阔，水质优越，水量稳定。湖岸植被茂盛，组合特色突出。但部分岸线仍存在土壤裸露、水土流失等问题，对整体水质存在一定的危害。 山林环境

龙湾湖周边群山环绕，生态环境优异。区内植被茂盛，绿化覆盖率高，包括部分果林，成为龙湾湖无与伦比的天然生态屏障。 岛屿资源

山林、水系、岛屿的资源组合是龙湾湖旅游资源的最大特色。以水库为中心，以山林为背景，其间分布着大小不一的数个岛屿，这些岛屿或与陆地相连、或独立于水域之中，成为四面环水的湖心岛、或几个岛屿成片分布，组成悠远绵长的岛屿群。 湖湾资源

山林、岛屿、水系的资源组合，龙湾湖发育了众多曲线迷人的湖湾景观。由于长期以来的湿地环境及周边水土流失，这些湖湾或为面积不等的小型池塘所替代，或发育为

环境独特的湿地沼泽，成为龙湾湖湿地资源的

又一特色所在。

湿地资源

龙湾湖湿地环境明显，湿地动植物资源丰富。湖区种类繁多的淡水鱼资源是当地居民重 要的生活来源之一。还有其他湿地动物常年生活其中，形成一幅“人与自然和谐共处”的美

好画卷。

橘红产业

化州是中国化橘红之乡。近年来，化州市委、市政府合理调整农业结构，大力推进化橘红产业规模发展，至目前，全市已建成化橘红专业镇9个，1000亩以上高标准生

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

产示范区5个，化橘红种源复壮育苗基地25个，化橘红种植面积7万多亩，年产鲜果3865吨，带动种植群众20多万人。其中平定镇种植面积达2万多亩，总年产量达2500吨，总产值达1.5亿元。林尘镇现种植化橘红面积达500多亩，规模较大的有祥秀化橘红种苗基地200亩、六马岭化橘红种植基地100亩。

（二）文化旅游的开发优势

龙湾湖虽然资源种类较单一，但属于当下不可多得的山水组合规模生地。湖区水体清澈，水量稳定；湖岸山林植被良好；湿地资源丰富，岛屿湖湾众多，环境清幽，私密性基础好。具有发展休闲度假的天然基础。 生态环境优越

龙湾湖绿化覆盖率高，山塘湖泊众多，水塘水田面积广，区内基本没有污染源。龙湾湖大面积的湿地发出有利于人体健康的植物精气——芬多精，芬多精有非常强的杀菌作用。龙湾湖区内的空气清洁，灰尘、二氧化硫、氮氧化物和细菌的含量少。

相对封闭的地理环境

龙湾湖度假区坐落在山间盆地上，地理环境相对封闭。一方面，封闭的地理环境保护了区内生态环境，树木茂密。另一方面，封闭的地理环境有利于未来的旅游休闲管理。 湿地资源丰富

龙湾湖为化州市水源湿地保护地，水质优良，周边分布由汛期冲积而成的大面积水库、沼泽等，生态环境优异。根据《湿地公约》中对湿地类型的划分（分人工湿地和天然湿地两类），龙湾湖度假区湿地类别涵盖了人工湿地（水产池塘、水塘和蓄水区）和

天然湿地（水库）两类，湿地特性突出。

（三）项目资源的开发环境不足

山体岩土条件较差

龙湾湖地区属浅海相砂岩沉积，土层较

厚，土质易松散，是水土流失监控区，可能导致建设成本增加。湖岸侵蚀较严重，对临水用地开发及景观环境会带来一定影响。 湖湾环境质量不高

由于区内现有农业人口居住比较分散，鸭棚、猪舍在村庄、山林中比较突兀，在一定程度上破坏了旅游景观。

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五、特色小镇的项目定位与规划：

一）化橘红小镇的定位特色

化橘红养生体验小镇

粤西文化旅游休闲体验之都 空港经济圈橘红产业小镇

湖岛理想生活小镇

1）化橘红之乡

化州是我国化橘红的主要产区，是“中国化橘红之乡”， 过去化橘红产品单一，销售很不理想，经过近年来的发展，产品种植、研发、销售突飞猛进，目前，全市已建成化橘红专业镇9个，1000亩以上高标准生产示范区5个，化橘红种源复壮育苗基地25个，化橘红种植面积7万多亩，年产鲜果3865吨，带动种植群众20多万人。

2）政策扶持 为推动化橘红产业发展壮大，化州市先后出台了一系列有关化橘红特色产业发展的政策，通过调整产业导向、产业规划和产业布局，从政策上 倾斜、从资金上扶持等举措，把创建化橘红特色产业基地作为该市贯彻实施品牌带动战略、实现“南药强市”战略目标。 3）特色小镇 为进一步推广化橘红文化的特色资源，推动旅游与文化、农业融合发展，擦亮化橘红品牌，致力将化橘红的研发、加工、贸易、休闲养生和文化旅游有机整合起来，构建完善的化橘红产业链条，加快化橘红产业转型升级，把化橘红产业培育成拉动化州市经济发展的百亿产业， 本项目拟打造化橘红为主题产业的养生休闲小镇。

4）创新空间

化橘红特色小镇，在小空间里融合化橘红产业功能、旅游功能、文化功能、社区功

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

能，构筑集化橘红产业链、投资链、创新链、人才链、服务链于一体的养生休闲产业创业创新生态圈，是新常态下创造有效供给、提高供给质量、提升供给效率、创新制度供给的全新空间。 5）融合平台

化橘红特色小镇“非镇非区”，是化州化橘红产业的创新发展平台。是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，聚焦化橘红产业，融合粤西文化、旅游、社区功能的产业和人文的发展平台。

6）文化载体

文化特色是软实力，也是产业发展最终的生命力。化橘红小镇要汇聚化州、粤西的人文资源，特别是要把文化基因植入产业发展、生态建设全过程，结合自身实际着力培育创新文化、延续粤西的历史文化根脉、保护非物质文化遗产、打造独特的山水文化，

形成“人无我有”、“人有我优”的化橘红主题的粤西特色文化。

7）健康休闲

化橘红小镇特色小镇是一个化州城乡经济和消费发展的纽带，在这里要大力发展社区组织力量，形成一个可以 聚人气、通人文的体现社会主义核心价值观的和谐社区，让城市人找得到“乡

愁”，吃得到健康农产品，享受旅居度假生活。它的开发建设既要以经济效益为中心，又要坚持自然资源的保护和可持续利用；既要以旅游、度假、休闲为主题，又要兼顾娱乐、健身。 8）公益力量

公益力量是无穷的。小镇要引导和自发成立大批社会公益组织机构，政府给予政策支持，在特色小镇要培育和践行社会主义核心价值观，大力弘扬爱国、爱社、爱民的优良传统，要崇尚公德心、孝心、博爱、宗教等精神信仰，要为特色小镇注入精神力量，为民众凝聚价值依归。

9）未来展望

化橘红产业化，为化州市新一轮产业转型升级，开拓了广阔的空间，化橘红的深层次开发利用，给国民健康带来的惊喜，更加令人期待。

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（二）橘红小镇的业态总规

根据龙湾湖发展定位与空间结构特点，龙湾湖化橘红休闲度假养生小镇的发展项目化橘红产业园区（化橘红博物馆、化橘红科普园、化橘红科研中心、化橘红展览展销中心、化橘红养生文化墙、化橘红品牌展示中心、化橘红电商中心、化橘红养生会所、化橘红办公总部等等）、

其他配套项目：酒店接待、湖上旅游、农业旅游、休养养生旅游、文化旅游、休闲度假及会议培训等七类。

三）化橘红小镇的市场目标

打造AAAAA级橘红特色产业小镇 打造AAAAA级文化旅游综合体 打造AAAAA级农业国家公园

打造粤西地区地标性文化旅游名片

——外地人看化州（粤西地区）的必到之地； ——化州人看化州（粤西地区）历史的地方。

六、空间规划布局

空间结构

为了更好地突出龙湾湖主题形象，既能保持各功能区相对独立性，便于合理安排小镇开发的合理时序，又能满足不同的功能要求，结合龙湾湖独特的地理环境结构，按照“以产业为核、以小镇为体、以人文为本”的原则，规划以三三合九，九九归一，将全区组织成产业聚集、教科文卫、文化旅游三大组团；山、林、湖、苑、镇、文、产、住、养九大片区。

空间结构上以高端度假区“湖”为中心，四周通过环湖交通串联位于八方的八大功能片区，组成“天湖珠链”，形成“一核一环，三组八方”的基本格局。

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

同时，三大组团以时间结构进行划分，由西北而西南、从南城至东方、经东北归中核，蕴含“过去、现在、将来”之意，彰显人类“奋斗、繁华、归真”之心路变迁，充分体现人类对高品质美好生活的不懈追求。

三大设计理念立意

“山-林-湖”

立意为人类长期发展表明，回归自然，人与自然和谐共处，天地人合一才是人类发展永恒的主题，天海之间，静沐心身，物华超然。以自然、休闲、养生、温情、精致、交融等为风格。

“山”：

规划依托度假区山地建设生态护育区，辅以少量健身与度假设施。 “林”：

规划依托良好的山水地形条件，打造环境优雅恬静的养生基地。

“海”：

规划利用龙湾湖中部独立岛屿打造高品质的湖岛式高端休养度假基地，成为龙湾

湖度假区的核心区。

“田-野-营”

立意为人类过去的生活中与环境之间的密切交流和联系，以质朴、野趣、探险、挑战、竞技、粗 犷等为风格。组团内划分为“田”、“野”、“营”三个不同的功能片区，

也是度假区 功能拓展区。

“田”：农业观光体验区。

规划打造成融休闲、观光、度假、体验等多种功能于一体的现代农业观光乐园。包括有现代农业展示区、农艺文化体验区、有机蔬果观光采摘园、园林花卉展示区、田园风貌展示区、生态农家别墅度假区等。在接待中心集中设置各种购物、餐饮、表演、酒店等配套服务功能。

“野”：山地运动健身基地

规划因地制宜地构建体现活力之源的野外运动基地。包括有 越野赛道、马术练习区、 山地自行车赛道、 攀岩俱乐部、骑士乐园等项目。游客中心设接待、餐饮、急救站等服务。

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“营”：运动集散区

规划建设生态型运动休闲度假基地，并作为山地运动健身基地的重要保障区。

“别苑-城镇-文旅”

立意为人类经过长期奋斗，步入对自然环境的利用与改造，并构建起繁华缤纷的现代社会，体现出对环境改造成果的尽情享受和人与人之间的密切交流。以文化、休闲、激情、奢华、温馨、细腻等为风格。组团内划分为“苑”、“城”、“文”三个不同的功能片区，是龙湾湖休闲生活城的主体区。

“别苑”： 私家别苑区

规划利用山丘间谷地建设私家别苑社区，成为大珠三角都市群高端人士第二居住地选择的优选目的地。

“城镇”：宜居宜旅小镇

规划建设学校、医院、文化城、养生公寓、五星级半岛大酒店等各种市政配套， “文旅”：旅游休闲度假社区

规划以休闲小镇的理念打造服务设施完善、旅游项目丰富、环境结构优良的文化休闲旅游区。

（一）、服务设施布局

①?? 物业服务中心

一级服务中心：服务于全区，包括游客服务中心、交通协管中心、游客集散中心、警务室等。

二级服务中心：分布于各片区的综合服务中心或休闲会所。 三级服务中心：依托各旅游休闲项目设置的服务点。

② 食宿接待设施

食宿接待设施主要指接待游客过夜的住宿、度假设施，是旅游者在旅游地的主要生活空间。 食宿接待设施将逐步建立起规模适度、结构合理、服务规范、类型多样的旅游住宿服务体系，包括星级酒店、度假别墅、商务宾馆、疗养院、青年旅社、农庄农舍、自驾车旅馆、露营地等。根据目标市场定位，度假区以高中档旅游住宿设施为主，高中低各档次酒店的构成比约为4∶5∶1 。

③ 商业服务设施

“食、住、行、游、购、娱”是旅游活动的六大组成要素，其中购物是最具弹性的因素。 休闲旅游者的购物消费在其消费构成中所占的比例会越来越大，增加旅游者购

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

物消费的途径之一是提供良好的购物环境，到规划期末形成档次配套合理的商业服务网络。

商业服务设施分二级设置，休闲小镇设立商业综合体、购物公园；在各组团设立便民的生活服务、便利店社区商业。

④ 餐饮服务设施

南方饮食种类众多，声名远播。龙湾湖要积极引进和努力创建知名菜系、知名菜馆，使餐饮文化成为提高度假区知名度和吸引力的积极因素。除宾馆酒店配套的餐饮服务外，在各片区设置特色餐馆、水上餐厅、酒吧街、茶楼、养生药膳坊、餐饮配送中心等；在主要景点、度假区设置独立的餐饮网点。

⑤ 文化娱乐设施

休闲生活是龙湾湖的主题，规划中除结合酒店、会所等配建的棋牌休闲、水疗spa、卡拉OK厅、文化活动中心等以外，专项的重点项目包括文化演艺广场、水幕舞台中心、婚庆广场、儿童乐园、音乐广场、农家乐、农家演艺广场、农业文化展示中心、KTV茶座等。

⑥ 体育设施

龙湾湖的体育健身设施除宾馆酒店配置的网球、保龄球、台球等项目外，专门设有山地体育公园和水上运动基地，涉及马术、四驱越野、自行车、攀岩等项目的竞技与培训。同时，在其他片区还包括高尔夫、游艇、水上运动、环湖自行车、社区体育馆、游泳、登山健身等项目。

⑦ 医疗康体设施

规划设三甲级别的中心医院一间，建立比较完善的医疗体系，服务全区；并建设以中国传统医道养生文化为主体的康体中心；设立运动医疗急救站；设立水上应急救生站。同时，在各主要景点建立服务网络体系，确保游客无身体安全之忧。

⑦ 名优学校

引进华师、北大等名校合作资源，打造省市级名优中小学一条龙教育体系，成为粤西地区文化教育强校；

二、绿地景观系统

绿地系统总体上由景观生态绿地、游憩观赏绿地两部分组成。 景观生态绿地主要以原生自然植被为基础，通过丰富乡土树种进行

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林型重建，结合各类旅游度假项目建设；

游憩观赏绿地结合用地开发及其功能进行绿地建设，配植观赏性强、有益健康的品种，通过化橘红的合理搭配形成赏心悦目的局部景观，并适当设置凉亭、座椅、石凳等简易的游憩设施。

空间布置上以点、线、面、廊道为要素组织有机绿地系统。点是与旅游度假项目匹配的局部植物造景，散布于各片区；线主要是道路绿化、游步道绿化、滨水绿化，前两者要注意在确保视线安全的前提下通过花、果、味、形等的搭配变化丰富行进间的景观，后者则以良好护岸固基作用的乡土树种为主；面主要是大面积的景观生态绿地。

水域景观：水域是化橘红产业养生小镇的基本元素，保持龙湾湖水位的稳定、保障水路的通畅、营造丰富独特及有活力的水域景观是度假区成功与否的关键。规划疏浚内库水道，使龙湾湖库区连成一体，进一步突出“海”与“岛”的主题。在不同区域的湖湾处

有选择地规划一些风格各异的湿地景观 。

三、内部交通规划

①?? 入口规划

主入口：位于度假区休闲小镇，作为度假区的主要出入

口，与空港快线相接。

一般入口：结合外部道路系统规划，每一功能片均设有入口区，其中，马头岭山地度假区还设有水路入口。参见龙湾湖交通系统规划图。

② 内部交通组织

除外部道路的功能区入口交通组织外，在规划区内部设置环湖干道联通各功能片区，并以此为基础建设绿化景观走廊，形成度假区的绿道网络，将整个度假区的各功能组团有效的组织起来，人们可以通过绿道下的人行、电瓶车道系统自由的到达各功能区。

规划以主次干道、电瓶车道、步行道、环湖自行车道、木栈道、航道、直升机航线等联系核心区各功能组团以及滨湖区东西南北各景观节点，形成度假区内出行安全便捷舒适、景观赏心悦目的绿色交通系统。

③ 内部旅游交通组织

度假区外部车辆都停靠在半岛酒店的港湾停车场，度假区内部交通以环保专用车辆连接主入口及各景区景点。在度假区形成以电瓶车、自行车、皮划艇、小木舟、游船等为主的交通工具，并根据游客出行保持在舒适合理的步行区域范围。

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

七、功能配套规划

1）橘红产业园：

橘红文化博物馆，展览展销中心，批零电商中心、品牌孵化中心、设计创意楼、

2）橘红主题农业大观园：

科普观光园；花卉果蔬基地；园艺展示基地；农地领种；农艺体验基地；乡村大舞台；

3）橘红主题湿地公园

百花园、百草园（中草药园）、橘红园、杨梅园、玫瑰园、葵花园各100-200亩；采取众筹众包的方式

4）粤西民俗文化城

粤西民俗文化博物馆，企业家书画艺术馆，建筑匠心馆（鲁班+收集世界地标建筑模型）

5）体育公园 国际标准的足球场，网球场，乒乓球馆，泳池等，既是运动健身场所，又是青少年训练基地

6）风情购物公园

美食街，工艺街，茂名风情街，化州风情街，湛江风情街，吴川风情街，??

7）千禧公园

中心广场，喜庆礼堂，八大摄影景点（海枯石烂，天长地久??），喜庆婚庆用品市场

8）水上运动基地：

“水之央”水幕舞台 、水上高尔夫、游艇俱乐部、龙湾泛舟（人力木舟）、太公垂钓、渔人码头、亲水台、水岸休闲美食区、湖滨音乐咖啡、十里荷花、

9）康养园

中医理疗会馆、药膳美食、康体理疗中心；森林浴场； SPA温泉；

水疗汇、各种养生项目

10）粤西主题民宿：

二三层独栋，联排建筑，以粤西各地的民俗文化主题房间共100

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

间，印象粤西的园林

11）户外休闲项目：

山地高尔夫球；山地自行车竞技场、马术表演与培训、户外攀岩；直升机

12）星级酒店会所：生态体验、商务会议、高级培训、休闲度假、主题洗浴中心、棋牌休闲中心；3D影院；

14）协管服务区 位于酒店会所附近，本区为度假区一期重点建设区域，主要配套项目包括生态广场、游客接待中心、对外交通车站、停车场、电瓶车总站、景区管理中心等。

八、产业配套规划

人才公寓：以“招贤纳士”的姿态，为橘红产业引进更多精英人才，专项用于人才就业

的生活配套公寓。人才公寓按照“政府引导、财政支持、市场化运作、社会化管理”的模式。

以收取良好的社会效益以及联动的经济吸引力。

养老公寓：老年公寓是集老年护理、医

疗、保健、康复、托老养老、临终关怀、疾病预防、老年用品等多功能服务项目为一体的专

业“医护型”养老护理居物，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、

文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

疗养中心：以化橘红自然养生的疗养院体检中心硬件设施齐全，集合DR、全自动生化

分析仪、彩色超色诊断仪、人体成份分析仪、动脉硬化检测、骨密度检测、幽门螺杆菌检测等各种专科检测仪器，疗养、体检、培训的一体化度假胜地。

温泉养生谷：配套设施包括温泉洗浴区、保健中心、温泉文化长廊、温泉度假别墅、休闲服务会所等。

粤西民宿：打造以岭南建筑、粤西风格，融合粤西文化的民宿建筑，提供本地文化特色的休闲居所。

度假中心：百余亩的山水组合中，点缀着上百幢山间、水上别墅，碧绿的草坪，配套设

施齐全，是度假、休闲式会议的理想之地，也是个人家庭度假休闲的理想之地。

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

高端休养基地：打造俱乐部式休养度假区，凸显生态与自然风格，彰显丛林生活、私密隐居、天地人合一的休养度假环境，打造高端度假天堂。

九、生态环境保护

生态性目标

通过生态绿地的营造，起到涵养水源、改善水质，提高空气质量和小环境质量，营造一个山水一体、分布均匀、结构合理、功能完善的生态系统。

根据不同的林地选用不同的树种，带、块混交方式形成树冠，上层以常绿树与落叶树种混交形成混交林，中层点缀观叶、观花等观赏植物，下层种植集观赏、改良土壤等功能于一体的草本植物。规划建设遵循树、地统一原则，选用乡土树种或国外优良树种，特别是彩色树种，制造景观艺术效果。 自然景观营造

景观营造以植物造景为主，形成具有乡土气息、且拥有完整立体结构的仿生次生环境，结合湖面、坡地、水岸，合理布置层次化的植被，以彩色树种的搭建丰富地域植被。 突出植物造林中的季相变化，使林地显示四季林相特征。

保护性分区规划

龙湾湖地形复杂，湖岸有轻微的水土流失，植被类型多样，因此龙湾湖山林抚育与绿化工作的原则为：以封山育林为主，重要游览点与接待区进行林相改造和景观培育，度假区外围丘陵地区结合林果生产进行全面绿化。

滨湖保护性利用区域

龙湾湖滨湖地带环境较脆弱，原则上工程建设要求从临水后退20米，以确保湖岸稳定。规划根据地段特征通过不同办法处理滨水空间要素，营造各具特色的滨水空间景观。在湖湾缓坡处可建成开敞景观界面，突出亲水空间，并适当布置减浪石景观；北部片区营造“水体—湿地—旱地”自然景观生态过程与格局；

总之，滨湖地带以生态保护为基本目的，结合环境景观效果进行改造，实施保护性利用。

环卫设施规划

建立度假区垃圾清扫、收集、转运体系，加强环境卫生管理。

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案

垃圾收集与处理

垃圾筒和废物箱：规划垃圾收集方式以上门收集为主，大型服务场所内垃圾实行定点堆放，规划要求垃圾袋装普及率达95%，沿街两旁和路口设置保洁废物箱，废物箱间距在生活服务区干道上50—80米，其它区域道路为100米左右。

垃圾中转站：规划垃圾中转站以小型为主，按服务半径500—1000米设置一个，每个容量为10吨，占地面积100平方米。

垃圾集中运至规划区外的城市垃圾处理厂进行无害化处理。 在度假区中心附近设置一处环卫设施管理用地。 化粪池及公共厕所

凡有卫生间的建筑室外都应设置化粪池，粪便经化粪池后才能排入度假区污水管道。规划在本度假区人流集中处按服务半径500—700米设置一处公厕，所有公厕均采用水冲式。

十一、分期建设与实施策略

分期设计的原则

规划从旅游可持续发展角度出发，以点线面结合、滚动发展、层次推进、分期开发为原则，结合实际情况指导度假区旅游开发建设。

项目分期建设规划

龙湾湖度假区建设计划12年，分三期进行： 近期：2017年-2022年（重点规划建设期） 中期：2022年-2025年 远期：2025年-2027年

根据前述原则和度假区功能分区安排，度假区建设总体上由北向南，再由东向西推进。

选取交通方便、成规模易见效、用地条件较完整的“休闲城会”、“小镇”片区进行首期建设；之后向外推进至“苑”、“山”、“林”、“海”片区作为第二期建设；远期则安排在“田”、“野”、“营”片区。

具体项目安排可结合开发进度及运营效果进行适当调整，各时段间具有一定弹性。参见各片区项目策划。

十二、近期开发重点与投资分析

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龙湾湖粤西文化小镇概规方案 遵循可持续发展原则和可操作性原则，近期重点建设项目应选择突出重点休闲旅游资源的开发、商业配套设施建设类项目；应选择投资少，利用率高，投资回报率高的项目。同时注意和环境保护与治理类的建设项目，为龙湾湖休闲度假养生小镇创造良好的投资环境；投资应尽量集中，发挥规模效益。 （一）、 近期开发重点 龙湾湖近期建设区域集中在西北部的小镇、正北部的文化广场、西北部的水上高尔夫居住组团开发； 基础设施建设：主要包括土方工程、道路广场、给排水、电力电信、公厕、停车场、码头、交通站点等。 食宿接待设施：客服中心、半岛大酒店（包括国际会议中心、SPA休闲中心等在内）、商务宾馆、餐饮、会议中心等。 休闲地产：度假别墅、 湖景别墅区、观景别墅群等。 商业服务：文化购物街、美食城、主题特产街等。 绿化与环境治理：湿地公园、生态广场、湖滨护岸工程、道路绿化、公共绿地、林型改造等。 （二）、开发节奏和阶段投资概算 项目 粤西文化园 化橘红产业园 公建配套 名优中小学校 三甲级医院 五星级酒店 社区综合体 养老养生公寓 高端度假区 水体生态维护 占地（亩） 120 100 100 200 80 60 100 240 1,500 2,500 占地面积（平方） 80,000 66,667 66,667 133,334 53,334 40,000 66,667 160,001 1,000,005 1,665,000 容积率 建筑面积 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.50 1.50 1.00 104,001 86,667 86,667 173,334 69,334 60,000 100,001 160,001 预计建筑单价（元/平） 1,000 1,500 1,500 1,500 1,500 2,000 1,800 1,500 1,800 30 预计建造投资额(万元) 10,400 13,000 13,000 26,000 10,400 12,000 18,000 24,000 180,001 4,995 -1.00 1,000,005 1,665,000 27 - 龙湾湖粤西文化小镇概规方案 湿地公园（百花园） 800 532,800 532,800 50 2,664 总面积（亩） 5,800 平均预计容积率 2 十三、资金保障体系 公司自筹开发资金 广州粤明投资管理有限公司主营业务是投资、金融、理财等业务，公司核心团队来做建筑工程行业，具有20多年的建筑工程行业经验，并承建了数百个大大小小的各类工程，在珠三角等发达城市留下了多个地标性建筑。 政府投资引导 休闲小镇已经纳入广东省的国民经济发展规划和年度计划，本项目需要加大政府对旅游业的引导性投入。有关部门要优先安排旅游区水、路、电、讯等建设项目。对于区域性旅游基础设施的建设项目应积极向上级政府争取多种形式的立项支持。 招商引资 坚持国家、集体、个体、私营、外资一齐上的方针和谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励在龙湾湖休闲度假养生小镇开发建设旅游项目，形成多渠道投资、多元化发展的多赢格局。 28 - -

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