抵押贷款风险 - 图文

论房产抵押担保风险

银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。

一、抵押物产权存在瑕疵造成的风险。

（1）抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。

（2）抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。

（3）占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。

（4）抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。

（5）抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。

（6）抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投

资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。

二、抵押物的价值风险。

（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：

一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；

另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；

第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；

第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

三、社会经济环境不规范形成的风险

一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；

二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权证明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；

三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变

现的相关费用。

四、唯一住房担保的风险

大部分民间借贷中的房屋抵押，均是以自己的住房(许多是唯一的住房)提供担保，根据2005年1月1日起实行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定，“被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或者抵债”。这有可能导致事前的约定、甚至债权不能实现。目前，银行纷纷要求债务人提供第二住所证明，但对于民间借贷的当事人来说，总想在操作过程中图省事，从而往往导致不能执行到抵押人作为担保债务的房产。

浅谈房地产抵押贷款风险的防范

摘要：房地产抵押贷款业务不仅关系到商业银行利益，也影响我国金融市场的稳定，它的运作过程存在诸多风险。 在我国住房抵押贷款业务快速发展的过程中， 其金融风险隐患也不 断地暴露出来。为防范于未然，避免住房抵押贷款风险给房地产市场造成的损害，对住房抵 押贷款的风险因素进行分析和探讨防范风险的措施是必要的。

关键词：房地产抵押贷款 贷款额度 风险因素 防范

近年来，我国住房抵押贷款业务广泛发展，为改善居民居住条件、推动居民住房投资、 扩大内需、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，在住房抵押贷款业务快速发展的同时，也 暴

露出不少问题，诱发了金融风险隐患的产生。为此，本文在对我国住房抵押贷款的风险因 素进行分析的基础上，提出防范风险的对策建议。

房地产抵押贷款面临的风险

导致房地产抵押贷款风险的因素主要有：借款人信用、抵押物、房地产政策

（一）信用风险

信用风险具有综合性、扩散性、积累性、隐蔽性和突发性的特点，既是一种不可测量和 难以把握的风险，也是银行抵押贷款面临的最大风险。主要表现在：(1)借款人因还款能力 下降而被动违约，如某些抵押贷款业务中，房地产抵押物只担保部分借款，其余借款以借款 人信用或其他资产担保，当市场条件发生变化，借款企业经营出现了困境，借款人还款能力 下降，导致抵押贷款风险。(2)因房地产市场发生变化，借款人主动违约。如当房地产市场 萧条不景气和楼价下跌后， 抵押物市场价值低于贷款余额， 借款人选择放弃抵押物而主动违 约。(3)借款人借抵押之名将房地产转卖给银行。如借款人的抵押物取得成本较低，近几年 房地产市场繁荣，导致该物业增值很快，借款人正常出售，销售所得扣除应缴纳的营业税、 土地增值税等税收费用后的净得，低于银行按照放贷成数可发放的抵押贷款。

(二)流动性风险

住房抵押贷款的流动性风险表现在两个方面。 一是目前我国的住房贷款资金来源主要是 公积金存款与储蓄存款，商业银

行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年,大都是短期性 的，而住房抵押贷款期限少则三、五年，多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的 短存长贷行为， 会降低商业银行资产的流动性， 产生流动性风险， 进而影响银行的兑付能力。 二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现而可能产生两个方面的严 重后果。其一丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会,增加机会成本带来的损失；其二 当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时， 出现资金周转困难， 进而直接导致银行 的破产或倒闭。 流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系。 因为购房者的个人收入是还款的 保证，而其收入同一国的经济发展周期有着密切关系。当经济周期处于扩张阶段时，购房者 有着良好的收入， 旺盛的购房需求也使房屋的变现不成问题， 不论银行还是个人都对未来充满着乐观的预期，银行的住房抵押贷款余额大量增加。当经济周期处于衰退阶段时，失业现 象大量增加，购房者的收入水平下降，还款能力得不到保证，于是借款人的风险转为抵押风 险， 同时经济衰退使得房价急速下跌造成房屋的变现能力下降， 抵押风险进一步转变为银行 的不良债权或损失。当这种现象大量出现时,巨额的住房抵押贷款演变成巨额的银行不良贷 款，银行开始出现流动性风险。

(三)抵押物风险

抵押物风险主要表现为抵押物处置风险和抵押物价格风险。 抵押物处置风险表现在两个 方面。 一是借款人欺诈行为构

成的风险， 包括： 虚拟抵押、 多头或重复抵押、旧契约抵押等。 由于借款人的欺诈行为， 使得借款人违约后导致对抵押物处分的纠纷， 由此造成花费高昂的 处分费用，给贷款人造成损失。二是房地产交易市场不完善构成的风险。目前，在我国贷款 人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中的阻力很大、困难重重，难以实施。抵 押物价格风险也有两个方面的表现。一是抵押物价格的市场风险。抵押房屋随着经济环境、 房地产市场供求关系的变化和自然磨损而导致市场价格下跌， 会给银行带来损失。 二是抵押 物价格的人为风险。借款人在其抵押期限内对房屋的损坏，造成抵押物价格下降，使银行贷 款遭受风险。 此外， 由于估价人员的过失或故意过高估价以使借款人获取更多的贷款行为等， 这些人为因素都会给银行贷款造成风险隐患。

（四）政策性风险

政策性风险主要表现在三个方面。 一是住房金融部分地承担了财政分配的职能。 过去的 个人收入中住房消费部分以实物的形式体现， 在停止实物分房之后， 这部分收入还未在所有 消费者的收入中以货币的形式及时体现出来， 房价与收入之间存在着巨大的差额。 这一差额 的弥补， 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款， 购房金融部分地代替了财政 的分配职能，直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅 产业之所以对经济有较强的拉动作用，是因为住房消费是居民的大额消费，强制储蓄性高， 投资乘数

大。 通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程， 而我国目前与个人消 费能力严重脱节的高房价， 使部分商品房有行无市， 这种供需不平衡却被片面理解为个人住 房“有效”需求不足， 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。 这样在短期提高住房需 求的同时，不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。如在办理抵 押时，抵押权人一般难以确定或预测在未来较长时期内住房因国防建设、城市规划、市政建 设等政策因素产生变动的情况。 一旦因这些建设需要而征用或拆迁抵押住房时， 对被征用人 或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定， 其补偿价格往往低于房地 产市场价格，使贷款人面临着相应的风险。

房地产抵押贷款的风险防范 （一）完善住房抵押贷款的法律法规

我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。 虽然我国已经制定了诸如《担保法》 、 《贷款通则》 、 《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规， 构成了个人住房抵押贷款的法律框架， 但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房 地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此，当前应从 房屋交易、估价、保险等方面，加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市 场主体和市场行为的硬约束。

（二）对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率 抵押率是根据不同的抵押物及其变现能力来确定的， 谋求

抵押率约等于变现率。 调整计 算抵押率的方式， 对于容易确认变现价值的抵押物来说， 将变现价值减去处置变现抵押物的 相关税、费作为计算抵押率的分母来计算抵押率；对于那些不容易确认变现价值的抵押物， 将双方认可的评估价值，减去处置变现抵押物相关税、费作为计算抵押率的分母来计算。对 贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限应根据市场行情分别设定不同的抵押率。

（三）推进个人信用制度的建设

个人信用制度是指为掌握个人资信、 约束个人信用行为而建立的登记、 评估以及管理利 用等方面的总称。 有了完善的个人信用制度， 一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷 款申请者的信用资料；另一方面个人信用体系的建立，使违约者及时曝光，得到相应惩罚， 让人自觉守信，以降低住房抵押贷款风险。 个人信用制度的建立包括四个方面：第一，建立个人信用档案制度。利用银行计算机联 网技术,分阶段地将居民个人信用资料全部汇集记录存档。第二，建立多层次的个人信用调 查与评估制度。建立起以政府部门为主,银行系统利用其有关技术和信息相协助,社会中介机 构相辅助的多层次个人信用调查体系，是我国现阶段最为紧迫的任务。因为它使政府、个人 信用调查机构与银行各方在系统资源上实现信息的共享。 第三， 逐步建立和扩展个人基本账 户制度。个人基本账户的建立，使居民个人的存储支出等情况在基本账户中得以体现，既加 强了对资金的监管和信息的反馈， 又可以改变信息采集的被动局面， 保证

信贷双方的共有利 益。第四，建立个人信用监控体系。通过该系统设置不同规模和方向的条件，使居民在不良 信用行为之后， 不仅在银行的监控机制上会对其做出反映， 而且在个人信用记录方面也会有 负面评价。 这种负面评价对其择业、 求职、 提薪以及使用信用消费等方面都会产生不利影响。 这就会促使使用者珍惜自己的信用， 也促使了从单位信用和道德约束逐步过渡到以个人信用 保证为主的法律制约的信用中来,有利于完善个人信用的法律环境和技术手段。

（四）完善风险防范制度

在金融机构中树立正确的风险理念， 完善贷款业务的相关操作程序， 加强和规范抵押贷 款风险监控和预警体系的建设。抵押贷款风 险存在于房地产贷款的审核、发放和回收各个 方面，防范风险，要做到以下几点：一、信贷操作规范化，内控管理严格化。实行跟踪服务， 落实调查责任，增加贷后 检查强度和次数。确定申报价格的合理性、各信息与实际信息的 一致性是银行办理房产抵押贷款手续的前提， 加强贷后检查， 防范影响贷款归还的不利因素 出现，减 少贷款损失。二、完善金融机构内部操作流程和监督机制，提高房地产按揭贷款 管理水平，构建一套有效、适用的执行制度。三、建立违法违规通报机制。⑤ 对于虚 假抵 押贷款行为，要及时复查并找出问题所在，建立黑名单并实行信息共享，信贷制裁弄虚作假 行为，防范房地产抵押贷款风险发生。

总 结

在我国，房地产贷款是商业银行的主要信贷业务之一。如何防控该业务所产生的风险， 不仅关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳 定。完善房地产抵押贷款风

险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措 施。同时，相关部门要设立特殊的房地产担保规 则，引入住房质量强制保险制度。完善银 行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险 控制机制。只有在房地产抵押登 记管理部门和金融机构密切配合下，才能合理规避房地产 抵押贷款中的风险。

参考文献：

1. 田雨.商业银行住房抵押贷款风险及其对策[J].财经科

学, 2004 2.杨笑寒.个人住房抵押贷款风险的控制[J].环渤海经济瞭望，2005,(8) 3.蔡天任.对我国发展住宅抵押贷款证券化的探讨[J].学术交流,2004,(5) 4.关永宏：“论住房公积金贷款存在的风险及其防范”， 《山西大学学报》 ，2009年6月。 5.刑建：“浅谈商业银行住房贷款的风险防范”，《商情》 ，2008年6月。 6.姚恒纪：“个人住房贷款的风险及防范”， 《现代金融》 ，2010年7月。

动产抵押存在的风险

1、抵押动产市场真实价值的确定。由于动产所涉及的范围十

市场价格。

2、抵押动产折旧变现价值难以确定。任何动产将由于使用、自

员只能根据会计规则中的折旧标准、及该设备的寿命等予以折算

折旧率远远高于会计标准的折旧率。如汽车使用一年后的变现价

格往往只有新车的80%的差价达一倍之多。

10%

3、抵押动产的质量问题、非正常损坏产生的价值贬值。贷款发

4

押物的

一年后价格往往是其原价的60%

40%。

5、抵押物的出售方保留所有权。抵押人提供的抵押物往往购自

自然抵押权也将无从谈起。

6、抵押物被私自转移、变卖。在抵押物非抵押权人或第三人

押人出现经济危机时会

我国现行法律中对此却没有相应的救济措施。

二、建议对策

1、关于抵押物价值的审核 1.1

1.2

定该抵押物不存在第三方权利。

2、对抵押物价值的确定

1.1要求具有法定资质的评估机构进行评估。评估机构往

较接近市场实际价格。

1.2要求评估机构评估贷款到期时的价值。对于一些市场价

见。在确定抵押物的价值时要充分考虑该意见并确定贷款的额度。 1.3

偏差达20%

1.4

3

能的委托第三方如仓储公司、物流公司等对抵押物进行第三方监

4、抵押物尽可能选择大型、不易移动的物品。如企业拿

押。因此大型、不易移动之抵押物将可以防止被转移、变卖。当

5

三、呼吁在刑事立法上保护抵押权

就抵押人私自转移、变卖抵押物或债权人哄抢抵押物的行

抵押权的案件时有发生。如笔者所在的农合行今年内就发生多起

毁金融机构开展动产抵押的信

信贷支持而难以迅速发展。因此笔者建议立法机关能充分考虑该

展。

对交易安全的保障是动产抵押制度正义的基础。善意取得制度是一种以牺牲财产的静的安全为代价来保障交易动态安全的制度。交易的安全、便捷是市场经济发展的必然要求。在现代市场经济

二、动产抵押权的善意取得符合动产占有的公信力理论。占有一直是享有动产物权的公示方法。由于占有具有享有动产物权

的权利被法律推定为占有人

合法享有。第三人只要善意地信赖占有人对该动产享的处分权并

意取得。三、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民

89条规定“在共同共有

善意取得是有法理基础和实践意义的。

得的一

合同未经公示不能取得公信力。

“无抵押贷款”暗藏陷阱风险大

无

无抵押即可贷款的陷阱。

额动辄承诺上亿元。

案例

1.5

7000元差旅费 青海康意生物能源

4

1.5亿元资金。 恰在

1.5

后再答复你。”

1.3

8%―10%

1.3

5

7000元考察费。康意公司遂付了7000名工作人员去青海的吃、住、行费用。

公司又表

7天之内提供一份项目风险分析及未来收

益评估报告。

7

2

分钱没贷到 安徽阜阳开发区绿缘康宝食品厂近期拟投资3600

5000万元的

康宝要承担3000元考察费和2000

构出具的《投资价值分析报告》。为了早点拿到5000康宝 食品厂只好又掏了2万元。 5000交20

估费由20万元减至10万元。在交10

厂负责人林先生要求看一下指定机构的营业执照和组织机构代

码证。

构的注册资金只有10

2万多元

各种费用。

市工商局企业信用处

看这属于正当要求;

;二是

尽量审查融资公司的资质。要查看融资公司的营业执照等有效证

验

上述股份

够的变现渠道。 中小企业缺乏抵押品 “扩展动产抵押范围是拓展中小企业融资途径的重要举措。”上海中小企业服

资98.3%

一物多抵及

抵押品不实阻碍动产抵押

抵

都是别的公司的。银行一怒之下停止了所有对钢材贸易企业的动产抵押贷款。

王磊 唐

设立动产抵押的目的在于以其交换价值作为融资担保

的

动产抵押相关

精力和金钱、工厂也只能坐在那望器生叹。这样严重浪费了资源

抵押给银行

用——最大限度的利用物的价值。

抵押物风险分析

房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点，已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全，银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估，然后按照估价结果所确定的价值，在一般不超过70％的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲，按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性，但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。为什么按照符合估价规范的估价结果确定的抵押物价值并不能保证银行贷款的安全，

如何正确理解和使用估价报告，如何测算出能够充分保障贷款安全的抵押权价值，根据工作实践，本文对上述问题作初步的探讨。一、银行抵押物潜藏的主要风险 银行处置抵押物遭遇两大风险

在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下，抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款，是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是，银行受抵押人的委托，以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物（或称拍卖标的），容易导致下列两大风险： 一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》 “委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵” 之规定，银行在接受抵押人的委托后，以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前，若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵，从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的，则拍卖成交后，一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的，作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。 二、无法如期交付拍卖标的的风险。该风险主要来自两方面的原因：一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权，对于委托拍卖合同中的交付条款，只要抵押人不配合，银行就无法自行履行。因此，如果抵押物拍卖成交后，抵押人反悔，不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的，银行就构成违约。另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下，如果抵押人对外有多项负债，则其委托银

行处置抵押物后，抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的，往往导致拍卖标的无法如期交付，银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。 上述两大风险，轻则应根据过错程度承担相应的违约责任，重则拍卖合同被解除，既应返还全部拍卖成交款又得赔偿买受人的实际损失。在抵押人同意通过非诉途径、以处置抵押物所得还贷的情况下，应当由抵押人自行委托拍卖公司拍卖。 1、低租金、高违约成本导致抵押资产贬值

若抵押物用于租赁，市场租金是抵押物市场价值的体现。一个租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本奇高的租赁合同，及一个租赁期长、一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止。

长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物银行在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人（极可能是借款人的关联方）。 2、处置难导致抵押资产贬值

大宗抵押物（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等，若处置，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往较评估价格大幅降低；

对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有及分摊整体房地产的各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。另大商场周边的小店铺，其交通及人流必依赖大商场，若大商场经营状况不好，且大商场和小店铺分别抵押给不同的银行，处置起来，特别是小店铺抵押物，极可能有价无市；

工业企业分幢分割抵押，分开处置将大大降低抵押物的价值，如果无独立通道或不能利用公用设施及道路的情况将导致难以处置；非工业园区内的标准厂房，配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差，变现能力差。

车库抵押风险：（1）根据物权法规定，业务对小区车位享有优先购买权和使用权，如果非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险。（2）车库抵押时，往往很多产权证为一个大证，并未对每个车库面积进行分摊，也没有具体的车位个数，评估价值将会与实际车位的价值有较大出入。

集体土地上的房产抵押风险：根据法律规定，单独的集体土地不能抵押（荒山、荒地和荒滩除外）。集体土地的农村或乡村房产虽可抵押，但当处置抵押物时对买受有严格的限制——只能在农村集体内转让，使其变现价值严重缩水。 3、土地评估中的疏漏导致抵押资产贬值（1）土地基本情况未详细核实

房产证载用途与实际用途不一致，如证载用途为办公，

实际用途为商业等；由于历史原因，有的老土地证在证载用途上写的是综合用地，没有具体说明是哪两种或两种以上具体用途构成，出让合同可能也没有说明，往往会将其设定为商业和住宅两种用途，若实际用途与评估设定用途不一致，将导致评估价值不准确；

存在一种土地证，使用权类型上载明为出让，但没有土地的终止日期，出现这种情况多数是政府部门为了融资贷款而做出的权属证书，实际是没有缴纳土地出让金或出地出让金未缴纳全，这必然导致抵押物贬值。 （2）待开发土地未按期动工或改变用途

根据有关规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回（特殊情况除外）。

若待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费则加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。 4、司法处置不利导致抵押资产贬值 （1）权利瑕疵导致无法处置

有产权瑕疵，如产权纠纷、地役权限制等的抵押物，很难处置。

有合法产权的资产未必是合法的抵押物。如一在建工程

报建手续中估价对象的用途为营业用房（库房或车库），但工程完工后开发商将其作为设备用房（公用），在申请法院强制拍卖时无法执行——商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。

另：抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使法院难以执行。 （2）抵押物有法定优先受偿款导致即使处置贷款难收回

法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。 特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使我行的权益受到较大的损失。

（3）储备用地、专用设备、根据生产工艺设计的生产厂房，处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。 二、加强风险防范的措施

1、任何支行或个人不得干涉评估机构的独立执业 为保证抵押物评估工作的独立、客观性，行内任何机构或个人不得干涉评估机构的执业，无理要求评估机构调高评估价值。

银行应建立了评估信息沟通渠道，若对评估机构的执业或评估报告有异议，可填报《抵押资产评估情况反馈表》向

上一级管理机构反映。

2、慎重选择抵押物

在市场营销过程中，不是任意的资产都可用于贷款抵押，应选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的资产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。 房地产类资产，变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的等都不易变现。

（1）对租赁期长、租金严重低于市场租金且解约成本较高的资产，原则上不能选择作为我行贷款的抵押物。 （2）对大宗房产（评估值在1亿元以上）如整栋大厦、整栋商场等、拟分层抵押的整栋物业、拟分割抵押的整层物业、拟分幢分割抵押的工业企业房产、远郊区或商业氛围不浓的商业用房，结合变现能力谨慎选择作为抵押物。 （3）对土地证记载无土地终止日期的土地，谨慎选择作为抵押物。

（4）拆除重建的土地或房产抵押的，客户经理必须了解开发商与拆迁户之间是否存在纠纷，若存在纠纷原则上不能用于抵押。

（5）集体土地的农村或乡村房产，结合变现能力谨慎

选择作为抵押物。

（6）储备用地、专用设备、根据生产工艺而设计的生产厂房，谨慎选择作为抵押物。 （7）公建用房不能作为抵押物。 3、详细核实拟抵押资产的基本情况

（1）客户经理必须实地查看拟抵押资产；核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，尤其价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押等。

（2）核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。

（3）对性质为综合用地的土地，客户经理必须在规划部门核实该地块片区的整体规划用途。

（4）对拟用车位进行抵押的，客户经理必须核实所有权人是否是小区业主；若车库只有一个大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。 4、谨慎确认拟抵押资产的评估价值

鉴于国家对房地产价格正在实施调控，全国性房地产价格变数因素较多，支行应结合拟抵押资产的变现能力，谨慎确认评估价值，尤其对不易变现的抵押资产如大宗资产、分层抵押、分割抵押、集体土地上的房产、部分抵押给其他银

行的资产等，更应保持谨慎的态度。对续贷项目的抵押资产更应客观、公正的确认评估价值。

正确确定抵押系数，目前在上级行确定的是一般的系数，各地要根据地域环境、抵押物的具体情况、抵押物变现风险确定系数，要充分考虑风险因素。

5、严格抵押登记办理手续，杜绝虚假登记

每笔抵押登记必须由经办行专人办理登记，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记。 6、加强对抵押物的贷后监控 （1） 抵押资产的用途

定期检查抵押资产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等防范风险。 （2） 抵押资产出租情况

抵押资产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。

（3） 抵押资产的存在与价值情况

定期监控抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。 （4） 商业房产

关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化。

（5）在建工程或待开发土地

适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。

拟抵押资产的价值由经办支行确认，各经办行应在前期调查中核实拟抵押资产的基本情况，参考评估机构的评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险控制措施。在贷后做好抵押资产的监控，发现有损我行权益的异常情况应立即采取措施降低风险。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/pt4w.html