xx市房地产建设项目建设可行性研究报告

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第一部分 XX市简介 一 XX市介绍 1. 总体概况 1.1 XX市简介

XX省位于中国西南云贵高原东部，XX是XX省省会，位于XX省中部，是XX省政治、经济、科技、教育、文化中心。

中国古代以山北为阴，山南为阳。“XX”因城区位于XX境内的贵山之南而得名。古代XX盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故XX简称“筑”。

东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米。

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2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47% 。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。

1.2 XX市辖区组与城市格局

XX市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县（市）。

城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。

1.3 交通 航空

1992年9月，XX航空口岸正式开通，XX市成为一类口岸城市。距市中心12公里、车程15分钟的XX龙洞堡机场，现开通30多条航线，每周航班467架次，航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。

铁路

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XX是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居全国之首。XX火车南站是货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。XX火车站是XX省铁路客运中心。

公路与公共交通

外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（XX）遵（遵义）、贵新、贵毕（XX至新寨和XX至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过XX。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进西南地区经济的发展。

城区公路交通

XX城区新建的道路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。XX中心环线建设，它将使XX城区公共交通系统变得更加通畅快捷。

2. XX市中心城区

XX市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与

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就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。

3. 地理位置、气候

XX市位于XX省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至27°22′之间。属东部平原向西部高原的过渡地带，平均海拔1250米，地形地貌多样，海拔高，纬度低。

XX市年平均气温14.7oC，夏季平均气温21.9 oC，冬季平均气温6.6oC，常年相对湿度80%，年平均降雨量1200毫米，日照时数1354小时，无霜期270天。冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。

4. 城市定位 4.1 城市定位

XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。 4.2 定位意义

XX市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。 是XX市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位，是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与

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提升，体现XX市作为XX省政治、经济、文化中心与XX“生态立省”的战略思想的一致性，是结合XX市区域经济特色的城市定位。

5. 城市发展规划

根据近期城市重点发展方向和发展区域规划，XX市将实施“西北进，南延、东拓”的空间发展策略，由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。

金阳新区建设是全市建设的重点，土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要；小河片区、新天片区、白云片区是XX市高新技术产业和工业项目布局的重点区域，应保证一定的土地供应量；中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主，适量新增建设用地。

未来XX城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。

各组团发展形势如下： 中心区

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是规划区的核心区域，总用地58平方千米，规划为疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础设施建设，优化用地布局。实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。

金阳片区

位于城区西北部，总用地 32.4平方千米，规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。

小河片区

片区位于城区南部，总用地 81.3平方千米。规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。

白云片区

位于城区西北部，总用地 66平方千米，规划为以铝厂建设为主体。是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场，规划为铝工业及其配套行业为主，有利生产、方便生活的新型工业基地。是规划末期重点建设的片区，逐步建成为北面三县服务的城市次中心。

新添片区

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位于城区东北部，总用地 70.2平方千米，是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。

花溪片区

位于城区西南部，总用地约 60平方千米，规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片区，是国家级风景名胜区和省高等教育基地，严格控制有污染的项目发展。

三桥马王庙片区

位于城区西部，总用地约 60平方千米，规划为以汽车配件、机械制造、橡胶制品和磨料磨具为主的工业片区。

二戈寨片区

依托小河区逐步发展，建成以铁路编组站、仓储为主的现代物流片区。

龙洞堡片区

建成以航空港及对外交通设施为主，居住、体育设施为辅的综合区。 6. 小结

XX是中国西南地区重要城市，由于地形的限制，中心城区成为城市政治、经济和社会活动中心，但面对西部开发带来的大发

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展机遇和城市机动化、城市化的发展压力，中心城区的用地越来越难以满足发展的需求，尽管城市外围的片区发展已经具有一定规模，但其与中心城区在社会和经济上的联系仍然相对薄弱。中心优势依旧明显。

XX为以中心城区为核心、外围片区分布四周的组团式城市结构，城市的交通设施和交通需求都有了大幅度增长，目前XX市交通设施略显超重。

目前XX正处在城市结构调整的关键时期，城市总体规划，交通设施的规划和建设是引导城市发展与实现城市的顺利“转型”重要因素。

XX市未来城区将形成中心区和金阳新区两个市级中心，小河、白云为城市次中心，新添、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区之间以绿色空间相隔离，保持并发展组团式格局。

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第二部 经济环境及生活结构研究 一 XX市宏观经济研究： 1. XX市宏观经济背景

60年代中期开始XX进行“三线建设”，以三线军工企业和大、中型企业为依托，XX的工业基础逐步加强，交通通讯条件大为改善。从总体上看，XX市经济的增长在很大程度上是依靠物质资源的高消耗来实现的。XX的工业生产长期呈现“高开采—低利用—高排放”的粗放型特征。

1978年至2002年，XXGDP增长9倍多，但同时，主要资源投入量也增长了3倍多，按照过去的经济发展模式，如果2020年的经济要实现翻三番，所需资源投入量与污染排放量也将翻三番，能源供给与环境将不堪重负。

XX市产业结构单一，市场经济欠发达，市场机制不成熟。这种产业结构是在计划体制下靠政府的力量强制形成的，在市场力量还比较薄弱的情况下，靠市场自发调节是十分缓慢而艰难的，必须发挥政府作用。因此，2001年初提出“环境立市”的发展战略，随后又提出建设循环经济生态城市的决定。2002年5月，XX被确定为全国首家“循环经济生态城市”试点城市。

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在2003年11月开始施行的《XX市建设循环经济生态城市条例》，则把未来20年XX市发展循环经济的思路从法律上作了框定。

2. XX市宏观经济总量、增量、经济结构分析 2.1 经济总量、增量分析 资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市国民生产总值，稳定增长，连续七年都高于全国平均水平。

2.2 2004年省会或副省级城市对比 资料来源《国家统计公报》

统计显示：2004年XX市国民经济增长幅度高于全国平均水平，XX市在全国省会或副省级城市中经济发展水平相对落后。 3．XX市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况

3.1 产业结构

资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市产业结构第一产业发展缓慢，在国民经济的比例越来越低，第二产业稳步增长，第三产业对推动国民经济的发展方面，越来越显得重要。

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3.2 投资、消费、对外贸易与XX市经济的贡献 资料来源《XX市统计公报》，外汇美元:人民币=1:8.26 统计显示：消费对XX市经济拉动力的逐步下降，投资对拉动作用越来越大。 3.3 利用外资

资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市进口业务稳定增长的同时，出口业务相对增长缓慢。利用外资方面相对稳定。

4. XX市产业经济 4.1 XX市支柱产业体系

以能源、优势原材料为主的新兴支柱产业、以烟酒为主的传统支柱产业、以生态畜牧业和旅游业为重点的后续支柱产业、以民族制药、特色食品为代表的特色优势产业和以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业构成XX市五大产业支柱。此外，其他如机械工业等产业。

4.2 发展规划

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依托资源优势和借助“西电东送”发展能源工业产业群。目前以包括火电、水电在内的电力、煤炭工业为主，今后将逐步通过发展煤化工、开发煤层气，形成新能源。

依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群。包括铝工业、磷化工业、新材料等。

以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群。以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群。以装备制造为主的机械工业产业群。

4.3 经济结构调整

产业结构：2005年一、二、三次产业的比重，由2000年的9.1：50.9：40调整为6.2：52.3：41.5；

所有制结构：2005年国有、集体、非公有制经济比重，由2000年的45：25：30调整为40：25：35。

5. 固定资产投资与房地产投资 5.1 XX市固定投资与房地产投资 资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市固定资产与房地产投资增长趋于平稳。 5.2 XX市房地产投资占固定资产投资比例

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资料来源《国家统计公报》

统计显示：XX市固定资产投资规模相对落后于其它城市，房地产投资所占固定资产投资在各城市处于较高比例。 6. XX市经济在XX省的地位

XX市作为省会城市，对促进全省经济发展具有重要作用。据统计，2003年XX市GDP为380.92亿元，占全省GDP的28.34%，社会消费品零售总额为153.67亿元，占全省社会消费品零售总额的33.5%，全省建筑面积5000平方米以上的大型商业网点有80个（不完全统计），XX市有71个，占88.75%，10000平方米以上的大型商业网点绝大部分集中在XX市。XX市是XX省的经济、商业、物资流动中心，在区域经济地位是重中之重。

7. 小结

长期的计划经济体制下，XX定位为原材料生产基地。以原材料、初级产品生产为主的产业结构模式对XX资源、环境造成很大程度的破坏。“环境立市”、“循环经济生态城市”的发展战略得到了广泛的认同。

产业方面表现在产业结构单一、产业链短、产业分散，集中度不高，缺乏产业配套体系、骨干企业、配套企业之间难以形成合理的分工协作关系。

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相对于政府主导增长的自主增长能力不强，民营经济、非公经济发展滞后，影响了自我发展能力的提高。

XX市经济相对国内其它省级和副省级城市来说，经济水平相对较低。过去几年国民经济都保持比较高的增长率，表现出了强劲的发展潜力。

目前，XX进入了一个加快发展的新阶段，正处在一个关键时期。XX市产业结构优化力度进一步加大，对提高XX市经济发展有着较大推动作用。同时，招商引资的力度进一步加强，对外经济依赖性将有所加重。

依托资源优势和借助西电东送的机遇发展起来的能源工业产业群、依托能源工业优势和资源优势发展壮大的原材料工业产业群、以烟、酒、药、特色食品为主的轻工业产业群、以航天航空、电子信息、生物技术为代表的高新技术产业群、以装备制造为主的机械工业产业群。形成特色五大产业群。

目前，XX市经济形势有利于加快地区经济的快速增长，良好的经济形势对作为区域中心XX市的房地产提供良好的前景。

二 XX市居民生活结构研究 1. XX市人口结构与消费结构比例

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2003年，XX市总人口3448581人，其中非农业人口1652673人，占总人口的47.9%，农业人口1795908人，占总人口的52.1% 。2003年XX市消费总支出153.67亿元，城镇居民消费140.7亿元，占总量的91.5%。

城镇居民消费支出与总消费支出的对比 资料来源《XX市统计公报》

城镇居民消费支出比例与人口比例对比图 资料来源《XX市统计公报》

统计显示：XX市不到50%的城镇居民消费占到了90%左右。 2. 城镇居民生活结构研究

2.1 居民可支配收入、恩格尔系数 资料来源《XX市统计公报》

统计显示：城镇居民可支配收入稳步上升，恩格系数从2001年都保持在0.4左右。

2.2 家庭户数构成

据市公安局年报统计，2000年，XX市总户数848166户。六大区域总户数485638户，占全市人口的57%。其中南明区127299户，占全市总户数的15.01%；云岩区136280户，占

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