上海核心购物中心项目考察报告(2014)

上海核心购物中心项目考察报告(2014)

上海商圈重点项目考察报告

2014年9月

上海核心购物中心项目考察报告(2014)

考察安排

考察时间：2013.10.31----11.4

考察人员：(合计12人)考察地点：上海月星环球港、龙之梦、西郊百联、港汇恒隆、高岛屋百货、五角场万达、百联又一城、正大广场、国金金融中心IFC、来福

士、梅隆镇、中信泰富、恒隆广场、大悦城、新天地、金鹰国际、香港广场、K11、 IAPM、嘉里中心(合计 20个)

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目录

一、商业地产市场的演变与发展1、上海正大广场案例分析

二、各城市来福士区别：1、北京来福士 2、上海来福士 3、成都来福士

三、整体感观世界：1、建筑设计2、空间氛围营造

3、营运细节4、交往与空间 5、第三生活空间

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上海正大广场

区域概况

国家首个金融开发区、沿江高端楼盘聚集、上海传统旅游中心区，奠定区域内数十万中高端商务、居住人群，以及数万旅游人群集聚扎堆，为浦东门户核心区；商务情况区域内已运营及在建造的楼宇超过100幢，占地面积1.7平方公里，建筑面积在百万平米以上，涉及中高端人群达数十万人，吸纳的外资银行资产总额已超过200亿美元，平均每平方公里逾 117亿美元，其中环球金融中心刚落成不久，国金中心正在建造中，有83家中外金融机构落户区内。代表楼盘楼盘名称金茂大厦上海证券大厦上海新建设大厦汇丰大厦中国保险大厦震旦国际大楼新上海国际大厦中银大厦环球金融中心上海信息大厦总建面积 (万M2) 28.9 3.7 8.1 11.68 7.3 10.245 8.1 12 37.7 10.1

居住情况陆家嘴地区高档楼盘居多，代表案例有汤臣一品、鹏利海景、世茂滨江花园、盛大金磐、财富海景花园等高端豪宅公寓，其中汤臣一品、财富海景花园的单价在十余万人民币左右一个平米，入驻人群都是世界各地的一些高端客户。

区域内实有人口16万，户籍人口约12万，外来人口近4万。居民4.36万户。居民区31个

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上海正大广场

项目概况

金融商务核心区，综合型、家庭一站式消费、规模型购物中心；位置所属商圈建筑面积层数开业时间商业定位店铺面积客户定位延安东路与陆家嘴环路交汇陆家嘴商圈 250,000平米地上10层，地下3层 2002年现代家庭娱乐及购物中心 200平米及以上区域居住、工作人群、旅游人群泰国正大集团

上海正大广场

经营管理

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上海正大广场

开发商背景

正大广场是泰国正大集团在中国最大的投资项目之一，是地产与商业品牌在中国的第一次结合尝试；正大集团发展历程：

1953年，泰籍华人，潮汕企业家谢易初兄弟创办正大集团正大广场是正大集团在中国最大的投资项目

之一。上海正大广场是正大集团地产产业与商业正大广场品牌在中国的第一次结合尝试。 1960年，在香港创办了正大贸易进出口公司； 1971年，与美国的爱白益加公司合作，进军美国； 1979年，成为中国改革开放后第一个大陆投资外商集团； 1995年，正大集团联手沃尔玛，将泰国的易初莲花引入中国。

2002年，正大广场正式营业，于2003年成立正大置地；

工业制药业房地产业正大集团传媒业

商业零售业农牧食品业

金融

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上海正大广场

整体定位

定位家庭一站式消费中心，并辐射整体浦东新区；

“现代家庭娱乐及购物中心”尚：时尚之都，国际知名品牌旗舰店集中地美：国际化现代都市生活体验转变乐：家庭及儿童的游乐天地\精彩纷呈的娱乐活动食：各国美食汇聚地尚：最丰富的快时尚聚集地美：最全面的美护业态分布乐：家庭及儿童的游乐天地\精彩纷呈的娱乐活动食：无敌景观的饕客天堂

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上海正大广场发展历程：精品高端定位不足以填补近25万巨大商业体，通过对人气吸引较弱，迫使调整后的家庭定位在人气、商家入驻等方面均有较大程度的突破；设计团队招标

亚洲金融风暴期间，工程暂停项目动工

设计方案重整

项目立项12/94

工程重新启动06/98

重新定位招商策略正大广场正大广场开业新起点，新形象 10/02

03/96

12/96

08/99

03/00

10/04

05/06

调整前(开业-2006年初)商场形态购物中心

调整后(2006年初-12年底)购物中心

商场定位主力商家人气厂商品牌定位目标客层客客源流

精品型易初莲花、正大百货易初莲花精品品牌白领，高收入人群本地居民 4.5万(平日)

中等家庭娱乐消费及购物中心易初莲花(面积约原1/2) H&M,C&A,ZARA,优衣库，汤姆熊各式餐厅国际流行平民化品牌白领家庭周边社区、写字楼、中外观光者 18万(平时)

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上海正大广场发展历程

以“现代家庭娱乐购物中心”为核心思路，以“让客户从停下来、留下来，到乐意来”为目标，创建一个全市最集中最全的业态集合体;指标出租率日常客流量周末客流量节假日客流量 2004年9月 40% 30,000/天 50,000/天 76,000/天 2007年3月 99% 70,000/天 110,000/天 150,000/天

调整降低定位后 吸引大众消费，商家类别增加，出租率明显提升； 扩大了目标客群，同时业态涉及全家消

最高客流量平均停留时间日常平均消费金额节假日平均消费金额顾客光顾频率

89,000/天53分钟 159.4元 269.8元 1.8次/月

250,000/天3.2小时 470.3元 1145.6元 2.2次/月

费，人流量提升明显； 多品牌、多业态的高丰富度品类，并提

升娱乐、餐饮比例，光顾频率、

停留时间提升明显； 停留时间的增加，增加消费机会，消费金额提升明显，满意度随之增加；

家庭平均收入顾客满意度与家人一起前来比例

4300元/月25% 22%

13,000元/月87% 71%

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上海正大广场

优化策略

降低空置、优质商家合作改变市场传统认知先行，中段持续推广维护项目形象，最后逐渐调整主力店、百货、细节商家调整及完善；执行

渐进整改 提升易初莲花超市定位 百货主题化

新闻发布会 媒体关注

主动出击，金石为开 与优质中介共同合作

持续经营 持续有效的市场宣传推广活动 丰富而高频率的商家活动 提高服务水平 优化商场内标识

破墙开店

公众认知

提升现状

吸引品牌

填满高层空铺，提升人气，增加信心 以高质量组户更换百货空间

时间

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上海正大广场

优化策略

降低空置率，对外部打破封闭式经营格局，规划陆家嘴休闲商务模式；打造休闲氛围

以前

现在

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上海正大广场

优化策略

降低空置率，提升高层出租率，并建立多层次多元化的餐饮结构；不同时段、不同人群、不同特色的餐饮结构

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优化策略

构建最强大最具吸引力的家庭消费结构，,更换百货空间；中国第一家玩具反斗城炫动卡通组合好乐迪家庭娱乐KTV旗舰店全市最集中的儿童形象设计中心上海首家主题影院星美正大影城中外合资儿童培训机构外资家庭牙科诊所瑞尔齿科全市最大的汤姆熊室内游艺场蕉叶家庭娱乐餐厅概念店

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上海正大广场

优化策略

引入提高生活品质消费的业态结构,更换百货空间；美国TIMES WARNER投资的Smart Kids Club上海最大的白领英语培训机构English First文广舞林大会合作方都市舞工场*乐工坊上海第一家热瑜伽特色威尔士健身中心中英合资学乐英语国际美发教育机构TONI&GUY全市首家购物中心漫画卡通城知名美容美体品牌艾维庭SPA、御美会

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优化策略

优质商家合作，与世界大型连锁服饰品牌商业巨头合作、现有知名大型零售品牌浦东集中现身，形成名牌旗舰店的驱动效应；

正大广场

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上海正大广场

优化策略

提升现场氛围，以及媒体曝光率，整合商家资源进行高频的市场活动;

广场与商家联手打造丰富多彩的活动，营造精彩每一天

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优化策略

提升服务水平，推陈出新的经营管理，增加客户满意度;

环陆家嘴免费班车 婴儿换洗区

电梯等候区服务系统 免费出借轮椅、雨伞 每天轮番上演的正大音乐廊 儿童类的游艺比赛 带有电子导屏装置的出租车候车点卓越的经营管理理念 新增300个停车位

,先进的停车场电子计时收费及机械立体停车电子系统

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优化策略

渐进整改，传统业态的大胆革新，百货越购物中心化，购物中心越百货化；易初莲花提升及整改百货的主题式经营

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上海正大广场

购物中心——外部空间设计

年代较早外立面略显陈旧，局部外广场结合周边商务人群加入轻餐饮，特设商务休闲区；

外观夜景

原外部广场空间

迎合高端商务人士改造为陆家嘴商务休闲区

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上海正大广场

购物中心——内部空间设计

大尺度中段中庭，提升整体形象的同时，增加4层绅士馆区域的进入性，并提供超大幅度的立体展示面；超大尺度中庭广场空间超大尺度中庭广场长：约100m宽：约30m

100m面宽的店铺立体展示面

扶梯、楼梯良好的衔接人流，坡度自然过渡至四层

中庭

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上海正大广场

购物中心——内部空间设计

两端中庭，以垂直人流引导为主，通过楼板、扶梯、楼梯等方式形成形态特别的错层空间，有较强的视觉效果；

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