《房地产估价》课程讲义

《房地产估价》课程讲义

教材与参考文献

第一章 不动产与不动产价格 第二章 不动产估价 第三章 市场比较法 第四章 收益法 第五章 成本法 第六章 假设开发法

第七章 基准地价系数修正法 第八章 其他估价方法 第九章 估价报告撰写 第十章 不动产估价制度

第一章 不动产与不动产价格

第一节 不动产

1、不动产概念

不动产是指不能移动位臵或者移动位臵后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。不动产实际上是实物与权益的结合。其中实物包括土地、建筑物、其他附着物、及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能及行使这些权能所能获得的利益。在我国大陆，不动产主要指房地产。

2、不动产特性

不动产具有自然特性和社会经济特性。其中自然特性包括不可移动性、耐久性、个别性、数量有限性；社会经济特性包括：用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性。

3、不动产分类

按用途分类，可以分为：居住用途；商业用途；办公用途；服务用途；文化娱乐及休闲用途；医疗用途；工业和仓储用途；农业用途；特殊用途；综合用途。

按是否产生收益分类，可以分为收益性不动产和非收益性不动产。

第二节 不动产价格

1、不动产价格的定义

不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定义有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；第二，不同的不动产权益对应于不同价格；第三，这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。

2、不动产价格的形成：不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而形成的。

3、不动产价格的分类

按价格的形成形式分类：成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价格、政府指导价和政府定价；

按实物形态分类：土地价格、建筑物价格、不动产价格；

按不同的经济行为分类：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、征收价值。

第三节 不动产价格的影响因素

1、一般因素

（1）社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况；

（2）经济因素：经济发展状况、储蓄、消费及投资水平、财政与金融状况、物价、居民收入及就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况；

（3） 制度（行政）因素：土地制度、住房制度、城市规划、建筑规范、不动产有关税制、地价政策、交通管制、行政隶属关系变更。 2、区域因素

（1）住宅区域：日照、温度、湿度、风向等自然地理状态、街道幅宽、构造的状态、离市中心距离及交通设施状况、附近商店配臵状况、上下水道、煤气（燃料）供给、污水处理、环卫设施状况、公共公益设施的配臵及状况、洪水、地震等灾害发生的可能性、噪音、污染等公害的发生程度、地块的面积、方位、配臵及利用情况、眺望、景观等自然环境状况。

（2）商业区域：商业及业务种类、规模、商业集聚状况、商业近邻地域状况、顾客群体数量及状况、顾客及工作人员的交通工具及状况、商业繁华程度及兴衰动向、商品进出运输的便利程度、临街道路（往复）可及性及通行能力、营业类别及竞争状况、地域内经营者的创造性及资本实力条件、停车设施状况。

（3）工业区域：干线道路、铁道、港 湾、机场等对外交通设施的便利程度、商品销售市场及原材料购入市场与厂区的位臵关系、动力资源及排放设施有关费用、关联产业的位臵、水质污染、大气污染等公害发生的可能性及危害程度、劳动力资源状况及生活条件|有关法律法规对产业发展的有关规定。 3、个别因素

个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。

第二章 不动产估价

第一节 不动产估价概述

1、不动产估价定义

不动产估价的定义是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。 2、不动产估价的意义

其意义在于为不动产市场交易服务；有利于提高不动产经济运行效率；确立公平、收益分配制度的基础；有利于税负公平。 3、不动产估价的范围

不动产交易评估；不动产抵押评估；不动产保险评估；不动产典当评估；不动产税收评估；不动产征用拆迁补偿评估；不动产纠纷、涉案评估；企业运营中的不动产评估；不动产管理中的不动产评估。

第二节 不动产估价的原则

1、合法原则

（1）在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；（2）在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等；（3）在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 2、最有效使用原则

最有效使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和最佳集约度。

3、估价期日原则

在进行不动产估价时应首先明确不动产估价的期日，即估价对象价值或价格确定的时点，估价期日的确定是依据一定的估价目的进行的，而不能人为随意设定。

4、替代原则

不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后所决定，不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。 5、供求原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。 6、预期收益原则

不动产投资者是在预测该不动产将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对不动产市场现状、发展趋势、政策经济形势及政策规定对不动产市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该不动产现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 7、收益分配原则

由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益，应由各因素分配。例如，利用土地产生的收益，应为总收益扣除劳动工资、资本利息、经营报酬后的收益，是纯粹由土地带来的，是土地收益或地租。 8、公平原则

为评估出公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的；其次，估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑价格；然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡价格：先假设估价结果的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人，估价结果的高低会对自己有什么影响。

第三节 不动产估价的一般程序

1、明确估价目的

明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些不动产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。例如：属于《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的估价对象。

2、拟定估价作业方案

在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；拟定作业步骤、作业进度及所需人力、经费。 3、搜集估价所需资料

估价人员在从事估价业务时，必须拥有大量的第一手资料，主要包括一些基础性资料、不同估价方法所需资料以及有关图件资料。 4、实地查斟估价对象

实地查勘是就估价对象的有关情况到实地查看，亲临现场了解估价对象的位臵、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

5、选用估价方法运算

不动产估价方法的选用，取决于不动产估价对象的类型、估价方法适用条件和所搜集资料的数量与质量。估价方法选定后，还需根据所搜集到的资料情况，进一步确认所选估价方法的合理性与可操作性，估价公式的选择、各项估价参数的设定等等，在完成上述步骤后，就要进行具体的估价运算。 6、确定估价结果

同一宗不动产可同时用两种以上的方法进行估价时，其结果可能有差异，对此，估价人员应首先进行分析比较，寻找和排除出现差错的原因。 7、撰写估价报告

估价报告通常应达到以下四点要求：全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。 8、估价资料归档

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理，它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对价机构进行资质审查和考核。

第三章 市场比较法

第一节 市场比较法的基本原理

1、市场比较法的概念

所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。

2、市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据，就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。

3、市场比较法的基本公式

估价对象价格＝可比实例价格〓交易情况修正系数〓交易日期修正系数〓区域修正修正系数〓个别因素修正系数

在实际评估中，由于区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修正，市场比较法的具体计算公式包括直接比较修正公式和间接比较修正公式两种。

4、市场比较法的特点与适用范围

（1）市场比较法的特点

市场比较法具有现实性，有较强的说服力；在非正常市场情况下，比准价格往往偏离收益价格；市场比较法要求估价人员具有较高的素质。

（2）市场比较法的适用条件

要有充足的市场交易资料；比较实例与估价对象具有相关性和替代性。 （3）市场比较法的适用范围

从地区来看，市场比较法主要用于不动产市场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。从估价对象来看，市场比较法主要适用于交易性不动产的价格评估，对于很少发生交易的不动产，如古建筑、教堂、寺庙、学校、纪念馆等，则不能采用市场比较法进行评估。从评估目的来看，市场比较法除了可以用于评估不动产的价格外，还可以用于评估不动产的租金，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、经营费用、空臵率、资本化率、开发经营期等。

第二节 市场比较法的估价步骤

1、搜集交易实例

拥有大量的不动产交易实例资料，是运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。

2、选取可比实例

选取可比实例时，应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选择三个以上的可比实例。所选取的可比实例，应符合以下要求：区位相同或类似、用途相同、建筑结构相同、权利性质相同、交易类型吻合、成交日期与估价时点相近、成交价格为正常价格。

3、建立价格可比基础

统一付款方式、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位、统一采用单价。

4、进行交易情况修正

进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。交易情况修正一般采用百分率法进行。采用百分率法进行交易情况修正的基本公式为：

可比实例的成交价格〓交易情况修正系数＝正常价格

5、进行交易日期修正

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，要求评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成交日期与估价时点不同，不动产市场状况就可能发生变化，价格就可能不一样。因此，需要进行交易日期修正。一般采用百分率法进行。其基本公式如下： 可比实例在成交日期时的价格〓交易日期修正系数＝在估价时点时的价格

6、进行区域因素修正

影响不动产价格的区域因素主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制。区域因素修正的步骤：确定影响因素、判定区域因素状况、逐项比较并确定差异程度、进行价格修正。根据差异程度对可比实例不动产的成交价格进行修正。一般采用百分率法进行区域因素修正，基本公式如下：

可比实例在其区域条件下的价格〓区域因素修正系数＝在估价对象区域条件下的价格

7、进行个别因素修正

进行个别因素修正，就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。个别因素修正的步骤：确定影响因素：判定个别因素状况：逐项比较并确定差异程度：进行价格修正。一般采用百分率法进行个别因素修正，基本公式如下：

可比实例在其个别状态下的价格〓个别因素修正系数＝在估价对象个别状态下的价格

8、求取比准价格

采用市场比较法估价时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。这样，就将可比实例不动产的实际成交价格转变成了估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。由于选用的可比实例有多个，通过上述综合修正后，每个可比实例都会得出一个价格，而且不可能完全一致，需要求出一个价格，作为估价对象的最终估价结果。其方法有：简单算术平均数法、加权算术平均数法，中位数法，众数法。

第三节 市场比较法应用举例

【案例】：为了评估某商品住宅在 2006年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区选取了 A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见表3-5。

表3-5 市场比较法案例表

成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素

表3-5中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外假设 2006年1月1日人民币与美元的市场汇价为1〕8.0， 2006年9月1日人民币与美元的市场汇价为1〕7.9；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在 2005年6月1日至 2006年2月28日之间平均每月比上月上涨1％，在 2006年3月1日至 2006年9月1日之间平均每月比上月下降1.5％。试利用上述资料评估该商品住宅在 2006年9月1日的正常市场价格。

1．计算公式

采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。

2．求取各可比实例的比准价格（人民币）

比准价格 A＝4500〓100／（100-5）〓(1+1%)4〓(1-1.5%)6〓100／（100+2）〓100

／（100-3） ＝4550.09(元/m2)

比准价格 B＝680〓7.8〓100／（100-0）〓(1+1%)2〓(1-1.5%)6〓100／（100+3）

〓100／（100+5） ＝4569.17(元/m2)

可比实例A 4500人民币元/m2 2005年11月1日 - 5% + 2% -3 % 可比实例B 2600美元/m 2006年1月1日 0 % + 3% + 5% 可比实例C 5000人民币元/m2 2006年6月1日 + 2% - 2% - 2%

比准价格 C＝5000〓100／（100+2）〓(1-1.5%)3〓100／（100-2）〓100／（100-2）

＝4877.83(元/m2)

3．计算评估结果

若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：

估价对象价格＝（4550.09+4569.17+4877.83）/3＝4666(元人民币/m2)

第四章 收益法

第一节 收益法的基本原理

1、收益法的概念

收益法是指将待估不动产和未来每年的预期净收益以一定的资本化率（还原利率）统一折算到估价日现值的一种估价方法。

2、收益法的理论依据

收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。可以粗略地表述如下：由于不动产的使用寿命相当长久，占用某一收益性不动产，不仅现在能取得一定的净收益，而且能在将来继续取得这个净收益，这样，该宗不动产的价格就相当于这样一个货币额，如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带来一种与这个净收益等量的收入。这一货币额就是该宗不动产的价将这个等式变换一下便得出：

不动产价格=净收益/利息率

3、收益法的特点和适用范围

（1） 收益法的特点

收益法具有严格的理论基础；收益法是以收益为出发点评估不动产的价格，所以求得的价格通常称为“收益价格”；收益法评估结果的准确度，取决于不动产净收益和资本化率确定的准确度。这两点是收益法评估的关键，也是收益法的一个特点。

（2）收益法的适用范围

收益法是以求取不动产净收益为途径评估不动产价格的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的不动产估价，如土地租赁、商业、工业用建筑物的估价。但对于无收益的不动产估价则不适用，如机关、公立学校、广场、公园等公益性或因政策性亏损企业不动产的评估。

第二节 收益法估价步骤

1、搜集整理资料

资料搜集的途径：运用收益法对不动产估价所需的资料，主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取。

2、确定总收益

不动产的收益(毛收入)可分为实际收益和客观收益两类。实际收益是指待估不动产在现状的经营管理水平条件下实际取得的收益。而客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益，它可直接应用于估价中。

3、确定总费用

总费用是指出租或经营不动产期间，不动产所有者取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益获取的形式不同，总费用的内涵和计算也有所不同。

4、净收益计算

根据具体估价对象，选择不同的计算方法。按照不动产出租以及经营形式的不同，净收益的计算公式如下：

（1）不动产出租中的净收益计算

不动产净收益＝不动产总收益 - 不动产总费用

（2）企业经营中的不动产净收益的计算

企业经营中的不动产净收益＝年总收益 - 年经营总费用

（3）尚未使用和自用的不动产净收益计算

可比照有收益的类似不动产的有关资料，按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得到净收益。

5、确定资本化率

收益法中资本化率究竟应该如何求取，是十分重要也是十分困难的问题。因为资本化率如果使用不当，将会对估价结果产生较大的影响。

（1）资本化率的界定：简单说是用以将不动产净收益资本化（或转换）为价格的比率。

（2）资本化率的实质：资本化率（又称为还原利率）是不动产净收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。

（3）资本化率的种类：不动产的资本化率可分为三类，即综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。它们既有严格的区分，又有相互的联系。

（4）资本化率求算的方法：市场比较法；安全利率加风险调整值法；复合投资收益率法；投资收益率排序插入法

6、求取收益价格

在选择适当的资本化率后就可对不动产净收益进行还原，从而求取不动产价格。通常选取多个可行的资本化率，计算得到几个价格，对它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析，最终确定可能的价格，作为此方法的评估价格。

第三节 收益法的特例

【特例】： 1、估价对象概况

某公司于2005年3月以有偿出让方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500平方米；并于2006年9月在此地块上建成9800平方米写字楼，当时建筑造价为每平方米1500元；其经济耐用年限为60年。2008年3月该建筑物全部出租，可出租面

2

积为建筑面积的70%，每月可出租面积实收租金38元/m。

2．估价机构掌握的经筛选后的资料

2008年3月当地同类建筑物按可出租面积计的租金一般为元40元/m，该类建筑物重臵

2

价格为1700元/m，残值率为0，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2％，年维修费、年保险费分别为建筑物重臵价格的2％、1.5‰，每年支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5％和7％。

3．估价要求

根据以上资料估算A地块在2008年3月的土地使用权价格。

4．估价过程

2

（1）待估不动产出租，为有收益的不动产，适宜采用收益法评估A地块的价格。 （2）计算总收益

根据估价机构掌握的经筛选的资料，2008年3月当地同类建筑物租金一般为40元/平方米。则

年总收益＝40〓9800〓70%〓12＝3292800(元)

（3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项：

①年管理费＝年总收益〓2％=3292800〓2％＝65856(元)

②年维修费＝建筑物重臵价格〓2％=1700〓9800〓2％＝333200(元) ③年保险费＝建筑物重臵价格〓1.5‰=1700〓9800〓1.5‰＝24990(元) ④年税金＝建筑面积〓32=9800〓32＝313600（元）

小计：总费用＝737646(元)

（4）计算建筑物年净收益 ①计算建筑物年折旧

由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，因此建筑物折旧年限只能根据土地使用权出让年限计算。对于此次评估，不动产所有者可使用建筑物的年限为50—1.5(建设期)=48.5年；因此，建筑物的重臵价格必须在该期限内收回。需要说明的是，如果建筑物存在残值，则建筑物残值也应在土地使用年期内收回，故在折旧中不扣除残值。所以此建筑物的年折旧费为：

年折旧费＝建筑物重臵价格／建筑物可使用年限＝1700〓9800／48.5＝343505.2（元） ②计算建筑物现值

建筑物现值＝建筑物重臵价格—年折旧费〓房屋已使用年限

即： 建筑物现值＝1700〓9800—343505.2〓1.5＝16144742.2(元) ③计算建筑物年净收益为1179171.0(元)

（5）计算土地年净收益＝3292800—737646—1179171＝1375983(元)

（6）估算2008年3月该宗土地使用权的价格

由于待估宗地于2005年3月以有偿出让方式获得50年期的土地使用权，距估价时点已整3年，则剩余土地使用年限为47年，单价为7069元/平方米。

第四节 收益法应用举例

【案例】：待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为 7000 m2 ，建筑物为钢筋混凝土结构，地上16层，地下两层，总建筑面积为 30000 m2，建筑物于1997年建成，耐用年限

为60年。 2002年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。试计算该不动产2008年4月的转让价格。

1．估价机构搜集到类似地区该类写字楼市场平均水平资料

（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的65%，其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。

（2）每平方米可出租面积平均月租金为60元。房屋空臵率年平均为10%。

（3）同类建筑物的重臵价格为2667元/m，家具设备及装修费用为500元/m，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重臵价格的70%的1.2%,缴纳，其他税费约为每月收人的6%。年资本化率为9%。

2．估价过程

（1）计算年总收益 年总收益＝60〓12〓30000〓65%〓90% ＝1263.6（万元） (2)计算年总费用

①年日常费用： 年日常费用＝20〓12＝240（万元）

②房产税： 年房产税＝2667〓30000〓70%〓1.2 % ＝67.2（万元） ③其他税费： 年其他税费＝1263.6〓6%＝75.82（万元）

④年总费用合计： 年总费用＝24.0 + 67.2 + 75.82＝167.02（万元） （3）计算年纯收益 年纯收益＝年总收益一年总费用

＝1263.6一167.02＝1096.58（万元）

（4）计算不动产价格

因为该土地使用权已于 2002年4月25日以出让方式，使用年限为50年，至估价时点已使用6年，由于建筑物于1997年建成，耐用年限为60年，应于2057年废弃。而土地使用权至2052年到期。由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，根据《中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例》（国务院（1990）55号令）明确规定，土地使用期满而使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权和地上附着物将被国家无偿收回。因此，当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，不动产的收益年限只能按土地使用权剩余年限计算，在土地使用年限内房屋的残值也应在折旧期内收回，对于此类用地不动产的评估，所以该不动产的转让价格应为11909.41万元。

2

2

单位建筑面积价格＝11909.41〔3＝3970（元/m2）

第五章 成本法

第一节 成本法的基本原理

1、成本法

成本法（cost approach）,是指求取估价对象在估价时点时的重臵价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其实质是：通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法所采用的“成本（cost）”是具有特定含义的成本。具体表现为：经济成本；估价时点时的价格；消费者的成本；客观成本。

2、成本法的理论

从卖方看，成本法的理论依据是生产费用价值论。即不动产的价格是基于“生产费用”，重在过去的投入；从买方看，成本法的理论依据是替代原理。即买方愿意支出的最高价格不能高于他所预计的重新开发建造该不动产所需花费的代价。

3、成本法的基本公式

（1）适用于新开发土地的基本公式

新开发土地价格＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）〓修正系数

（2）适用于新建不动产的基本公式

新建不动产的价格＝购臵土地价格 + 建造建筑物价格

（3）适用于旧有不动产的基本公式

旧有不动产价格＝土地重新取得价格／重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧

旧有建筑价格＝建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

4、成本法的适用范围

适于不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域；适于既无收益又很少进入市场交易的不动产评估；适于抵押贷款、拆迁、保险中的不动产的现值、不动产拍卖的“底价”的评估；适用于工业用地的价格评估；适于全新或基本全新的不动产价格的评估；使用时间较长的不动产，因其新旧程度难以判断，一般不宜采用成本法评估其价格。

第二节 成本法估价步骤

1、搜集整理材料

收集整理与待估土地价格相关的资料；收集整理与待估建筑物价格相关的资料。

2、估算重臵价格或重建价格

重臵价格（重臵成本）是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

重建价格（重建成本）是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

3、建筑物折旧

建筑物折旧是指估价上的折旧，是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，扣除折旧即是减价修正。建筑物折旧可以分类为物质折旧、功能折旧和经济折旧。求取建筑物折旧的方法可以采取年限法、实际观察法、成新折扣法或者多种折旧方法的综合运用。

4、求取计算价格

通过以上分析，我们就可以运用成本法公式求取不动产的积算价格：

不动产积算价格＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购臵价格 -建筑物的折旧

第三节 成本法应用举例

【案例】：某开始区征用土地总面积5km2,现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安臵、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其它费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为每平方公里2亿元，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下：

1、计算土地取得费 土地取得费为：（4.5+1.5）〓108〔5〓106＝120（元/平方米）

2、计算土地开发费 土地开发费为：2.0〓108〔1〓106＝200(元/平方米)

3、计算投资利息

在本例中，投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40%为第一年投入，计息期为1.5年；另外60%在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为：120〓[（1+0.1）2-1]+200〓40%[(1+0.1)1.5-1]+200〓60%〓[(1+0.1)0.5-1]=25.20+12.30+5.86＝43.36(元/平方米)

4、计算投资利润 投资利润为：（120+200）〓20%＝64（元/平方米）

5、计算土地增值收益 增值收益为：（120+200+43.36+64）〓20%＝ 85.47（元/平方米）

6、计算土地价格

土地价格＝土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 ＝120+200+43.36+64+85.47＝512.83（元/平方米）

7、进行可出让土地比率修正

由于开发区内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：

开发区可出让土地比率＝(开发区总面积-不可出让土面积)/开发区土地总面积〓100%

＝（5-1.5）/5〓100%＝70%

则可出让土地的平均单价＝512.83/70%＝732.61（平方米）

8、进行土地使用权年期修正

以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用权价格为： 732.61〓[1-1/(1+0.07)50] ＝707.74(元/平方米)

9、计算土地总价格

土地总价格＝707.74〓10000＝7 077 400（元）

因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为每平方米707.74元，该宗工业用地总价格为7 077 400元。

第六章 假设开发法

第一节假设开发法的基本原理

1、假设开发法概念

假设开发法（又称剩余法、倒算法、残余法或与余值法），是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本（如造地费、建筑物建造费等）、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。 2、假设开发法理论依据

首先要仔细研究待开发地块的内外条件（如坐落位臵、面积大小、形状、周围环境、规范限制条件等），以便分析该地块在规划许可范围内最适宜的用途和最大开发程度。然后根据目前的房地产市场状况，预测建筑完成后价格，以及为完成这一开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常开发利润。 3、假设开发法的特点与适用范围

（1）假设开发法特点：假设开发法是从开发商的角度分析、测算其所能支付的最高场地购臵费；假设开发法以一定的假设或限制条件为前提；假设开发法有动态与静态两种计算方式。

（2）假设开发法适用的范围：待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地）；土地整理、复垦；待拆迁改造的再开发房地产的估价（建筑费包括拆迁费用）；现有新旧房地产中地价的单独评估；在建工程（包括停建工程）；可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建）等。

第二节假设开发法计算公式

1、 基本公式

统一的基本公式:

待开发不动产的价格＝开发完成后的不动产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费 1、 具体公式

（1）求生地价格的公式

①适用于在生地上建成房屋的公式：

生地价格＝开发完成后的不动产价格-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担税费

②适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价格＝开发完成后的熟地价格-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费

（2）求毛地价格的公式

①适用于在毛地上建成房屋的公式

毛地价格＝开发完成后的房地产价格-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费

②适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价格＝开发完成后的熟地价格-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费

（3）求熟地价格的公式

熟地价格＝开发完成后的不动产价格-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费

（4）求在建工程价格的公式

在建工程价格＝续建完成后的不动产价格-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费

（5）求旧房价格的公式

旧房价格＝装修改造完成后的不动产价格-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房应负担的税费 2、 我国香港和台湾及其他国家计算公式

(1)香港的假设开发法计算公式

地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-发展商利润

或

地价＝总开发价值-开发费用（含拆迁费和对现有承担者的补偿、基建费、业务费、财务费、应急费、代理及法律事务费用等）-开发者的收益-取得地所需的费用 (2)我国台湾的假设开发法计算公式

最适合的土地价格＝销售价格-营建成本-其他成本-合理利润 (3)日本的假设开发法计算公式

日本的计算公式实为原价法的倒算法。此处略。

第三节假设开发法步骤

1、调查待估不动产的基本情况：弄清土地的位臵；弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施状况等；弄清政府的规划限制。包括弄清规定的用途、建筑高度、建筑容积率等；弄清土地权利状况。

2、选择最佳的开发利用方式：选择最佳的开发利用方式包括用途、建筑容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等的确定。

3、估计开发经营期：开发经营期系指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一段时期。可分为三个阶段：开发前期即规划设计和工程预算期、开发建设期、经营期即不动产空臵或租售期。开发经营通常参考各地的工期定额指标，可采用比较法，即根据其他相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计确定。

4、预测开发完成后不动产总价格：开发完成后的不动产价格，是指开发完成时的不动产状况的市场价格，又称总开发价值。开发完成后的不动产的总价格（总开发价值）可通过两个途径取得；用于出售的不动产采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价格（总开发价值），并考虑类似不动产价格的未来变动趋势，或采用比较法与长期趋势法相结合；用于出租的不动产采用市场比较法确定该不动产出租的纯收益，再采用收益法将出租纯收益通过资本化得出总价格。

5、估算成本费用及利税：主要包括建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润。

6、求取估价对象价格：计算时通常将上述数据直接代人原始公式进行计算，即： 待估不动产＝不动产开发后的总价格-不动产开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润

第四节假设开发法应用举例

【案例】：某旧厂房的建筑面积为20000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500元／平方米(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修

装饰费为每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房的正常的买总价和单价(折现率为8%)。 解：设该旧厂房的正常购买总价为P：

1.计算装饰装修改造后的总价值：

装饰装修改造后的总价值＝6000〓2000/(1+8%)＝11111.11（万元）

2.计算装饰装修改造总费用：

装饰装修改造总费用＝2000〓2000/(1+8%)0.5＝3849.00（万元）

3.计算销售费用和销售税金总额：

销售费用和销售税金总额＝11111.11〓9%＝1000（万元）

4.计算改造装修装饰利润：

改造装修装饰利润＝11111.11〓15%＝1666.67（万元）

5.计算需补交土地使用权出让金等的总额:

需补交土地使用权出让金等的总额＝500〓20000＝1000（万元）

6.计算购买该旧厂房的税金总额：

购买该旧厂房税金总额＝P〓4%＝0.04P(万元)

7.求取土地总价V：

P＝11111.11-3849.00-1000-1666.67-1000-0.04P P＝3457.15（万元）

故：

旧厂房总价＝3457.15（万元）

旧厂房单价＝3457.15/2＝1729（元/平方米）

2、 中国香港特别行政区不动产估价制度

香港测量师学会成立于1984年，1990年香港立法局通过了《香港测量师学会条例》，1991年立法局又通过了《测量师注册条例》，奠定了测量师学会及测量师的法律地位。目前，香港测量师学会是唯一代表香港测量师专业的社会团体。

第二节 国外不动产估价制度

1、 英国估价行业概况

（1）英国不动产估价行业基本上可以分为政府管理下的估价体系和民间自律性估价体系两大体系。政府管理下的不动产估价体系，主要服务于征税目的，在组织上分为三个层次，即中央、大区和区估价办公室。民间的估价机构则是完全不依赖任何部门的独立、客观、公正的社会中介服务组织，其组织形式主要是合伙制和有限责任公司，也有少量独资形式的。

（2） 英国皇家特许测量师学会（RICS）

1868年，英国测量师学会成立，由当时分布在全国各地的规模不一的测量师协会和俱乐部经过充分协商联合组成的。1881年获颁“皇家”荣誉，1946年正式启用皇家特许测量师学会名称（The Royal Institution of Chartered Surveyor,简称RICS)。

英国皇家特许测量师学会不仅是英国规模最大、最具权威性的估价行业组织，对于整个英联邦地区的评估业都具有非常重要的影响，目前拥有会员九万多人，其中从事不动产评估的约两万多人。

（3）会员资格取得

要想取得ＲＩＣＳ的会员资格,须由ＲＩＣＳ对申请人在知识水平、评估实践经验和执业能力三个方面进行考试、考核和答辩。

（4）评估收费与仲裁上诉

在英国，评估收费完全是由市场来调节的，政府部门和行业协会都不规定收费标准，收费额通过市场竞争来实现，收费高低取决于测量师的服务水平和信誉，而不是与待估房地产的评估值相联系。

2、美国不动产估价的行政管理

（1）80年代以前，美国政府对不动产评估行业不予直接管理。美国出现银行贷款呆帐、坏帐严重，大批金融机构倒闭，损失了数千亿美元的联邦（国有）储备基金。一些金融分析

家认为，这种状况是由于政府放任不动产评估行业管理造成的。为了依照统一标准考核不动产评估人员的能力，规范其职业道德，以此来整顿不动产交易活动中的评估行为，维护联邦金融秩序，联邦政府于1989年颁布了《不动产评估改革》,是美国联邦政府有关不动产评估的最具代表性的法律文件。根据该文件设立了联邦金融制度监察委员会评估分会（简称评监委）。

（2）美国不动产估价的行业管理

①组织体系：美国不动产评估行业自律性组织较多，主要有美国注册评估师协会、美国评估师协会、美国评估学会，以及一些专业性协会，如机器设备、不动产、公路、铁路评估师协会等；

②会员管理：任何一个协会的会员，均需在学历、评估工作经历、专业培训等方面经过必要的考核，但不同的协会所掌握的标准不同，管理方式也各有差异。

（3）职业道德

评估师执业时必须遵守USPAP中的职业道德条款，这些条款规范了评估师个人的义务和责任，对于从事评估业务的团体和组织同样也具有约束力。其职业道德条款由四部分组成：行为、管理、保密、档案保管;

（4）执业能力

在接受一项评估业务前，或达成评估业务协议前，评估师必须明确将要解决的问题并且必须具有相应的专业知识和富有成效的经验完成评估业务。否则应该：接受业务前向客户披露缺乏专业知识或经验；采取所有适当措施，富有成效地完成评估任务；在报告中说明专业知识或经验的缺乏，并说明为有效完成评估业务所采取的措施。

第三节 国际评估准则

1、国际评估标准委员会产生背景及其宗旨

国际评估准则（International Valuation Standards)是由国际评估准则委员会（The International Valuation Standards Committee）制定并颁布的。该委员会于1985年成为联合国经济与社会理事会成员。

国际评估标准委员会起源于欧洲，其产生背景是70年代初期英国发生的不动产危机。为了减少危机带来的损失，英国皇家特许测量师学会（成立于1868年），设想通过制定统一的评估标准来规范评估行业，之后，关于不动产评估的标准形成，并提交到欧共体讨论。

1977年，欧洲不动产评估小组成立，其后，随着评估业的发展，为了促进并加强各国评估理论与实践的沟通。1981年，国际资产评估标准委员成立。 1995年3月在南非开普敦召开的第14届年会上，决定更换名称为“国际评估标准委员会（简称IVSC）”。1999年年会在北京举行。

2、国际评估准则的内容体系

国际评估准则是由国际评估准则委员会制定的，截止到1999年底，国际评估准则委员会成员国近50个，该委员会目前的常务理事国为澳大利亚、加拿大、中国、法国、马来西亚、荷兰、新西兰、英国、美国等。

国际评估准则共分5个部分：介绍；评估基本概念和原则；行为守则；资产类型；国际评估准则。

友情链接

(1) 住房与城乡建设部官方网站http://www.cin.gov.cn/

(2) 国土资源部官方网站http://www.mlr.gov.cn/

(3) 清华大学房地产研究所http://www.ires.tsinghua.edu.cn/index.asp

(4) 中国人民大学公共管理学院http://www.mparuc.edu.cn/main.asp

(5) 南京农业大学公共管理学院http://clm.njau.edu.cn/

(6) 华中农业大学土地管理学院http://emc.hzau.edu.cn/

(7) 中国房地产估价师网http://www.cirea.org.cn/

(8) 中国估价网http://www.gujia.com.cn/

(9) 上海市房地产估价师协会http://www.valuer.org.cn/

(10) 广东省房地产估价师与房地产经纪人学会网http://www.gdcic.net/gjxh

(11) 武汉市房地产估价师协会 http://www.wreaa.com/

(12) 香港测量师协会http://www.hkis.org.hk/

(13) 美国房地产与城市经济学会http://www.areuea.org/

(14) 英国皇家特许测量师学会http://www.rics.org/

(15) 日本不动产研究所http://www.reinet.or.jp/

第七章 基准地价系数修正法

第一节 基准地价评估

1、 基准地价

（1）基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。基准地价是一种区域性的价格；基准地价是一种分用途的价格；基准地价是一种平均价格；基准地价是有限年期的价格；基准地价具有时效性；基准地价与土地开发利用程度有关；基准地价是政府委托评估的价格；基准地价是一种控制性的价格。

（2）基准地价的作用：基准地价是政府宏观控制土地市场的依据；基准地价是国家征收土地使用税的依据；基准地价能调节土地利用； 基准地价是进一步评估宗地地价的基础。

（3）基准地价评估的原理：土地收益是基准地价评估的基础；各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础；各类用途在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律；土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。

（4）基准地价评估的原则：以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则；各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则；与社会经济水平相适合、相协调的原则。

2、城镇基准地价评估步骤

（1）基准地价评估范围确； （2）基准地价区域划分；

（3）基准地价评估资料收集与整理； （4）基准地价内涵界定； （5）样本地价计算；

（6）样本地价修正：年期修正；交易时间修正；容积率修正；土地开发程度修正； （7）样本地价整理：样本地价的分类统计；样本地价分布图的编制； （8）样本数据检验：样本总体分布类型检验；剔除异常样本数据；

（9）基准地价评估：利用指数模型评估基准地价；利用算术平均数模型评估基准地价； （10）基准地价的确定与公布。

3、农用地基准地价评估

农用地基准地价评估的对象为某一行政区域内的现状农用地和宜农未利用地。农用地基准地价评估的技术方法有三个：样点地价平均法、地价模型法和基准地块评估法。

4、基准地价更新

（1）基准地价更新的要求：充分利用原有的成果；根据具体情况选择更新技术路线；明确基准地价更新的目的在于应用。

（2）利用市场交易价格资料更新基准地价：基准地价更新区域的划分；基准地价更新资料收集与整理；基准地价内涵界定；样本地价计算；样本地价修正；样本地价整理；样本数据检验；基准地价计算；基准地价的确定与公布。

（3）利用地价指数逐年调整基准地价：基本思路；地价指数的编制；利用地价指数对基准地价进行修正。

第二节 基准地价系数修正法

1、基准地价系数修正法的基本原理

基准地价系数修正法是利用基准地价评估或更新成果，在将估价对象宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较的基础上，确定相应的修正系数，用此修正系数对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价时点价格的方法。

基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价系数修正法适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。

2、基准地价系数修正法的估价步骤

（1）确定级别或区域基准地价； （2）编制宗地价格修正系数表；

（3）确定估价对象宗地的价格修正系数； （4）计算宗地价格.

第三节 基准地价系数修正法应用举例

【案例】：〓〓房地产开发有限公司拟向〓〓银行〓〓支行申请办理土地使用权及在建工程抵押贷款，特委托〓〓不动产评估有限公司对其所属的位于〓〓市〓〓区〓〓街〓〓号的〓〓在建工程及其分摊的土地使用权进行价格评估，为其办理抵押贷款提供价格参考。估价时点是2006年6月24日，土地设定用途为商业，土地开发程度达到宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地红线内土地平整（以下简称“七通一平”），土地剩余使用年限为40年，容积率为2.5。基准地价系数修正法是评估该地块价格的方法之一，其评估过程如下：

（一）收集估价对象所在地的基准地价及其相应的宗地地价修正系数体系

估价对象为〓〓市一级商业用地，其基准地价为6500元/米2。该市基准地价的基准日为2006年6月30日，土地开发程度为 “七通一平”，容积率为2.5。该市一级商业用地宗地地价修正系数表及其说明表分别见表7-3和表7-4。

表7-3 〓〓市一级商业用地宗地地价区域因素修正系数表 因素 因子 优 0.0521 0.0478 0.0219 0.0204 0.0090 0.0053 0.0049 0.0068 0.0068 0.0054 0.0056 0.0086 0.0085 0.0201 较优 0.0261 0.0239 0.0109 0.0102 0.0045 0.0027 0.0025 0.0034 0.0034 0.0027 0.0028 0.0043 0.0042 0.0100 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.0261 -0.0239 -0.0109 -0.0102 -0.0045 -0.0027 -0.0025 -0.0034 -0.0034 -0.0027 -0.0028 -0.0043 -0.0042 -0.0100 劣 -0.0521 -0.0478 -0.0219 -0.0204 -0.0090 -0.0053 -0.0049 -0.0068 -0.0068 -0.0054 -0.0056 -0.0086 -0.0085 -0.0201 繁华 距市级商服中心（米） 程度 距区级商服中心（米） 临道路类型 交通 条件 公交状况（条） 距长途汽车站（米） 距客运码头（米） 供电状况（%） 基础 公用 设施 状况 供水状况（%） 排水状况（%） 供气状况（%） 距邮局（米） 距银行（米） 距农贸市场（米） 流动人口密度(人/km2) 人口 状况 常居人口密度(万人/km2) 0.0223 0.0112 0 -0.0112 -0.0223 表7-4 〓〓市一级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素 因子 优 ≤100 ≤100 较优 一般 较劣 劣 >800 >800 支路 <3 >1000 >4500 <60 <60 <60 <60 >1000 >1000 >1000 繁华 距市级商服中心（米） 程度 距区级商服中心（米） 临道路类型 交通 条件 公交状况（条） 距长途汽车站（米） 距客运码头（米） 供电状况（%） 基础 公用 设施 状况 供水状况（%） 排水状况（%） 供气状况（%） 距邮局（米） 距银行（米） 距农贸市场（米） (100, 300 ] (300,500 ] (500,800 ] (100, 300 ] (300,500 ] (500,800 ] 生活型主干道 混合型主干道 生活型次干道 混合型次干道 ≥9 ≤200 ≤3500 ≥95 ≥95 ≥95 ≥95 ≤100 ≤100 ≤100 [7, 9) [5, 7) [3, 5) (200, 350 ] (350,500 ] (500,1000 ] (3500, 3800 ] (3800,4000 ] (4000,4500 ] [85, 95) [85, 95) [85, 95) [85, 95) [75, 85) [75, 85) [75, 85) [75, 85) [60,75) [60,75) [60,75) [60,75) (100, 250 ] (250,500 ] (500,1000 ] (100, 250 ] (250,500 ] (500,1000 ] (100, 250 ] (250,500 ] (500,1000 ]

流动人口密度(人/km2) 人口 状况 常居人口密度(万人/km2) ≥600 [500, 600) [350, 500) [150,350) <150 ≥1.2 [1.1, 1.2) [1,1.1) [1,0.9) <0.9 （二）确定估价对象宗地价格影响因素的修正系数

由于估价对象宗地的个别因素与基准地价的平均条件一致，所以不必进行个别因素修正。根据评估人员的实地勘察，得到估价对象宗地价格的区域因素条件，并与表7-4进行比较，从而得到估价对象宗地价格区域因素的修正系数及总修正系数，见表7-5。

表7-5 估价对象宗地价格区域因素的条件及修正系数表 因素 因子 估价对象宗地条件 ≤100 (500,800 ] 生活型主干道 ≥9 (350,500 ] (3800,4000 ] ≥95 ≥95 ≥95 ≥95 ≤100 ≤100 (100, 250 ] ≥600 优劣程度 优 较劣 优 优 一般 一般 优 优 优 优 优 优 较优 优 修正系数(%) 0.0521 -0.0239 0.0219 0.0204 0 0 0.0049 0.0068 0.0068 0.0054 0.0056 0.0086 0.0042 0.0201 繁华 距市级商服中心（米） 程度 距区级商服中心（米） 临道路类型 交通 条件 公交状况（条） 距长途汽车站（米） 距客运码头（米） 供电状况（%） 基础 公用 设施 状况 供水状况（%） 排水状况（%） 供气状况（%） 距邮局（米） 距银行（米） 距农贸市场（米） 流动人口密度(人/km2) 人口 状况 常居人口密度(万人/km2) 总修正系数 （三）采用基准地价系数修正法求取估价对象宗地的价格 估价对象宗地的土地使用权价格为：

2

6500〓（1+0.1552）＝7508.80（元/米）

第八章 其他估价方法

第一节 路线价法

1、路线价法定义

≥1.2 优 0.0223 0.1552

路线价法是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价的方法。路线价法的基本计算公式：

宗地总价＝路线价〓深度百分率〓宗地面积〒修正额

或 宗地总价＝路线价〓深度百分率〓宗地面积〓修正率

2、路线价法的特点与适用范围

路线价法的实质是一种土地的市场比较法；运用前提是，有科学的深度指数表和其他修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列较整齐；路线价法需要较多的交易事例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转；路线价法能够快速评估多宗土地的价格；路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关；路线价法适用于对大宗土地进行地价评估；路线价法适用于市街地。

3、路线价法估价步骤

（1）划分路线价区段； （2）设定标准深度； （3）测算路线价；

（4）制定深度修正系数表；

（5）编制其他宗地条件修正系数表。

第二节 长期趋势法

1、 长期趋势法

长期趋势法又称外推法、延伸法、趋势法等，是指依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价时点的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法。它的种类有简易平均趋势法、移动平均趋势法、指数修匀趋势法、季节指数法、趋势延伸法等。 2、 长期趋势法的特点

长期趋势法具有以下特点：估价结果具有预测性；依据时间序列排列的不动产价格不存在单一的规律性；趋势法不考虑价格变动的因果关系。 3、 长期趋势法的适用前提、范围及运用步骤

运用长期趋势法对不动产估价的前提是，是否具有长期的、足够的和真实的不动产价格资料和数据，越是长期的数据，越能够消除短期变动和意外变动对不动产价格的影响。长期趋势法适应于预测不动产的未来价格总体水平及其发展趋势和“走势”。

运用长期趋势法进行不动产估价的步骤：（1）收集委估不动产价格的历史数据和资料；（2）整理分析收集到的价格资料，并排成时间序列；（3）分析时间序列，找出变化规律；（4）选择适当的长期趋势法进行估价。 4、长期趋势法的评价

优点：长期趋势法的适应范围较广，因为不动产价格的变动一般都具有长期变化趋势；估价结果完全由历史数据和长期趋势得出，其中不含有主观因素，不同的估价人员对同一宗不动产的估价，只要能合理和正确地运用长期趋势法，得出的预测结果可能相同，可以避免一些争论；估价成本较低；所需资料较易获取；它可以撇开价格变动的因果关系。 缺点：只考虑不动产价格的过去与未来的关系，忽视价格变化的因果关系，估价结果带有预测性；在不动产市场不完善或缺乏较长期不动产价格历史资料的地区不宜使用这种方法；运用长期趋势法评估不动产，其估价结果的准确程度取决于价格数据选取的时间；准确性易受人为因素和政策因素的影响；；这种方法如果运用于某幢建筑物或某块土地的估价，其估价结果往往偏离实际。 5、线性趋势分析法

如果不动产价格的时间序列的逐期增减量大致相同，那么，它的价格发展趋势就是线性趋势，因此可用线性趋势估价方法来评估不动产的价格。常用的方法有平均增减量趋势法和直线回归趋势法。 6、非线性趋势分析法

如果估价对象不动产过去价格的时间序列变动较大，从点状图分析离直线偏差较大，此时就不宜用直线趋势进行描述，而应采用非线性趋势评估方法来评估该类不动产的趋势价格。非线性趋势评估方法有移动平均趋势法、指数平滑法、指数曲线法和二次曲线法等。 7、指数曲线趋势法

如果估价对象不动产价格时间序列满足条件：第t年（t＝2，3，……，n）的价格Pt

与t-1年的价格Pt-1的比值基本相同时，该序列显然为近似的等比数列，因此，该类不动产价格呈指数曲线变化趋势，故可用指数曲线趋势法对该类不动产的未来价格进行评估。指数曲线趋势法分为平均发展速度趋势法和指数曲线回归趋势法两种。

8、二次曲线趋势法

如果不动产过去价格按二级增长量大体相同的规律变化，则可用二次抛物线曲线趋势进行描述和预测。

第三节 高层建筑地价分摊法

1、 高层建筑地价分摊法

高层建筑地价分摊就是要对有多个产权人的高层建筑，科学、合理地确定各方应分摊多少土地份额。高层建筑地价分摊，简单实用、可操作性强的方法主要有：按建筑面积分摊，按房地价格分摊以及按建筑面积和房地价格分摊三种。

(1) 按建筑面积分摊:就是以建筑面积为地价分摊的依据，用各方拥有的建筑面积占高层建筑总建筑面积的比例作为其分摊的地价份额，享有和承担相应的权利和义务。按建筑面积分摊高层建筑地价，用公式可表示为：

某方分摊的地价份额＝某方拥有的建筑面积／总建筑面积 某方分摊的地价数额＝总地价〓某方分摊的地价份额

＝总地价〓【某方拥有的建筑面积／总建筑面积】

(2) 按房地价格分摊: 就是以房地价格为地价分摊的依据，以各方拥有的房地价格占高层建筑总房地价格的比例作为其分摊的地价份额，享有和承担相应的权利和义务。按房地价格分摊高层建筑地价，用公式可表示为：

某方分摊的地价份额＝某方拥有的房地价格／总房地价格 某方分摊的地价数额＝总地价〓某方分摊的地价份额

＝总地价〓【某方拥有发房地价值／总房地价值】

(3) 按剩余技术分摊: 是以剩余技术的原理为思路，对地价直接进行分摊，即根据地价等于房地价格减去建筑物价格，用各方拥有的房地价格减去该部分的建筑物价格与高层建筑总房地价格减去总建筑物价格之比作为其分摊的地价份额，享有和承担相应的权利和义务。按剩余技术分摊高层建筑地价，用公式可表示为：

某方分摊的地价份额＝（某方拥有的房地价格-该部分建筑物价格）／（房地总价格-建筑物总价格）

某方分摊的地价数额＝总地价〓某方分摊的地价份额

＝总地价〓【（某方拥有的房地价格-该部分建筑物价格）／（房地总价格-建筑物总价格）】

第四节应用举例

【案例（高层建筑地价分摊法）】：某建筑面积为10000平方米的综合楼，集停车场、仓库、商场、餐饮、娱乐、办公、居住多功能于一体，房地总价值为10000万元，其中土地总价值为2000万元。甲拥有该综合楼中的商场，建筑面积为4000平方米，房地价值为4400万元，乙拥有该综合楼中建筑面积为1000平方米的住宅，房地总价值为900万元，试用按建筑面积分摊、按房地价格分摊以及按建筑面积和房地价格分摊三种方法，分别计算甲乙各应分摊多少地价。

（一） 按建筑面积分摊

甲分摊的地价份额＝甲拥有的建筑面积／总建筑面积＝4000／10000＝40% 甲分摊的地价＝总地价〓甲分摊的地价份额＝2000〓40%＝800（万元） 乙分摊的地价份额＝乙拥有的建筑面积／总建筑面积＝1000／10000＝10%

乙分摊的地价＝总地价〓甲分摊的地价份额＝2000〓10%＝200（万元）

（二） 按房地价格分摊

甲分摊的地价份额＝甲拥有的房地价格／总房地价格＝4400／10000＝44% 甲分摊的地价＝总地价〓甲分摊的地价份额＝2000〓44%＝880（万元） 乙分摊的地价份额＝乙拥有的房地价格／总房地价格＝900／10000＝9% 乙分摊的地价＝土地总价值〓甲分摊的地价份额＝2000〓9%＝180（万元）

（三） 按剩余技术分摊：

甲分摊的地价份额＝【甲拥有的房地价格-（总房地价格-总地价）〓（甲拥有发建

筑面积／总建筑面积）】／总地价

＝【4400-（10000-2000）〓4000／10000】／2000＝60%

甲分摊的地价＝总地价〓甲分摊的地价份额＝2000〓60%＝1200（万元）

乙分摊的地价份额＝【乙拥有的房地价格-（总房地价格-总地价）〓（乙拥有发建筑面积／总建筑面积）】／总地价

＝【900-（10000-2000）〓1000／10000】／2000＝5% 乙分摊的地价＝总地价〓乙分摊的地价份额＝2000〓5%＝100（万元）

将以上三种方法分摊的地价列成表8-11，从中可看出，其结果各不相同，差异不小。按建筑面积分摊的结果最粗糙，按房地价格分摊的方法容易被人接受，按剩余技术分摊的方法理论上最充分。按房地价格分摊的结果比按建筑面积分摊的结果接近按剩余技术分摊的结果。

表8- 11 三种地价分摊方法的结果

甲 乙 份额 地价 份额 地价 按建筑面积分摊 40% 800万元 10% 200万元

第九章 估价报告撰写

第一节 估价报告内容与格式

1、 房地产估价报告内容

一份完整的房地产估价报告通常由下列８个部分组成：（１）封面；（２）目录；（３）致委托人函；（４）估价师声明；（５）估价的假设和限制条件；（６）估价结果报告；（７）估价技术报告；（８）附件。 2、 土地估价报告内容

按房地价格分摊 44% 880万元 9% 180万元 按剩余技术分摊 60% 1200万元 5% 100万元

土地估价报告的规范格式（一般格式）的基本内容归纳起来主要有：目录、“土地估价报告（文字式）”的基本内容（含封面、正文）、土地估价技术报告（文字式）”的基本内容（含封面、正文）、“土地估价报告（表格式）”的基本内容（含封面、正文）、 “土地估价报告”与“土地估价技术报告”的制作与文字要求。

第二节 估价报告常见错误分析

1、 技术路线错误

技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的技术思路错误。比如说，房地产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用房地产整体估价的技术路线或采用土地和房屋分别估价加和的技术路线。 2、 方法运用错误

（1）市场比较法的常见运用错误：比较实例选择有误；条件说明表和前面因素描述不一致；所选的比较因素不能反映待估房地产的特点；条件指数表中定量化错误；修正过程不清，各修正系数不知从何而来；估价结果无确定理由；

（2）收益法的常见运用错误：总收益计算有误；总费用计算有误；纯收益计算有误；参数选择有误；

（3）成本法常见运用错误：概念性错误；参数选择有误；成本项目确定有误；计算过程中各项取值缺少依据或明显不合理；利息计算有误；利润计算有误；

（4）假设开发法的常见运用错误：开发价值确定或计算有误，主要是对未来楼价的预测不准确；参数选择有误，未按照有关规定要求选取合适的参数；利息计算有误，其错误类型与成本法的利息计算错误类型一样；利润计算有误，其错误类型与成本法的利润计算错误类型相同。 3、参数确定错误

（1）市场比较法的参数确定应避免的错误:交易情况修正系数的确定; 交易日期修正中的价格指数的确定; 区位因素修正系数和个别因素修正系数的确定; 修正幅度的错误.

(2) 收益法的参数确定应避免的错误: 资本化率的确定；收益年限的确定；

（3）成本法的参数确定应避免的错误：利润率的确定；成新率的确定；建筑物经济寿命的确定； （4）假设开发法的参数确定应避免的错误：应计息的项目；计息期的长短；计息的方式；利率的大小；计息周期；名义利率和实际利率； 4、报告格式错误

主要有：报告格式选用不当；报告整体结构中的错误；报告各部分具体内容的错误。 5、土地估价技术报告中常见的错误分析

（1）土地估价技术报告中具体内容的表述要点：封面；第一部分总述；第二部分评估对象描述及地价影响因素分析；第三部分土地估价；第四部分附件；

（2）评估方法的选择方面应注意宗地评估的方法包括收益法、假设开发法、成本逼近法、市场比较法、基准地价系数修正法等，每一种评估方法都有其适用范围，应针对待估宗地用途及地上建（构）筑物的状况等具体特点进行分析，选取适当的评估方法。

（3）各种估价方法在应用过程中应注意的问题 各种估价方法在应用过程中共同的常见错误：参数选择有误或在估价报告中前后表述不一致；计算公式选择有误；计算过程及计算结果有误。

各种估价方法在应用过程中各自的具体错误：市场比较法应用错误；收益还原法应用错误；假设开发法应用错误；成本逼近法应用错误；基准地价系数修正法应用错误。 6、房地产和土地估价报告中其他常见错误

主要有：文字表述中的错误；逻辑不严谨；基本概念不清或运用错误；估价结果没有明确的币种，最终估价结果没有大写；具体运算有误。

第十章 不动产估价制度

第一节 中国不动产估价制度

1、 中国内地不动产估价制度

与不动产估价有关的法规、规章和标准

名 称 房地产估价规范 城镇土地分等定级规程 城镇土地估价规程 房地产抵押估价指导意见 城市房屋拆迁估价指导意见 不动产评估准则 土地估价师注册办法 注册土地估价师自律守则 发布或归口部门 建设部 国土资源部 国土资源部 建设部等 建设部 中国资产评估协会 中国土地估价师协会 中国土地估价师协会 实施日期 1999年6月1日 2002年7月1日 2002年7月1日 2006年1月13日 2004年1月1日 2008年7月1日 2003年3月1日 2003年3月1日 2003年3月1日 2007年1月1日 1998年9月1日 2005年12月1日 备注 GB/Ｔ50291－1999 GB/Ｔ18507－2001 GB/Ｔ18508－2001 建住房（2006）8号 建住房[2003]234号 中评协[2007]189号 中土协发[2003]第02号 中土协发[2003]第02号 中土协发[2003]第02号 国土资源部令第35号 建设部令第64号 建设部令第142号 土地评估中介机构注册办法 中国土地估价师协会 土地估价师资格考试管理办法 房地产估价师注册管理办法 房地产估价机构管理办法 注册房地产估价师管理办法 国土资源部 建设部 建设部 建设部 2006年12月25日 建设部令第151号

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