房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答

一、案例

1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案

——46辑《人民法院案例选》，第106页

本案涉及以下几个问题：

（1）原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力

（2）原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系？原告要求二被告办理产权郑是否有理

2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案 ——46辑《人民法院案例选》，第115页

本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备 （1） 转让协议是否有效

（2） 赡养人是否可以约定转让赡养义务

3、陈勇民诉正达公司取得预售许可证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案

——《人民法院案例选》（总第45辑），第106页

本案的争议焦点是：

（1） 关于《认购书》的性质及法律效力 （2） 如何认定陈勇敏预交房款的行为 （3） 正达公司的行为已构成缔约过失行为 （4） 本案不能以违约责任处理

4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案

——《民事审判指导与参考》（第17集），第276页

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（1） 本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉 （2） 无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围 （3） 关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题 （4） 关于适用《合同法》第4条问题

5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案 ——《公报》2004年第8期，第30页

【裁判摘要】：房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质

——《民事审判指导与参考》（第14卷），第335页

7、远中房地产发展（上海）有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案——受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人

——《民事审判指导与参考》（第15集），第237页

8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案——本案能否一并处理开发合同纠纷

——《民事审判指导与参考》（第15集），第265页

（1） 关于开发合同应否在本案中一并处理问题

（2）关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题

9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案——实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额

——《民事审判指导与参考》（第15集），第367页 （1） 关于违约金条款的效力 （2） 关于原告损失赔偿额的确定

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（3） 合同应否继续履行

10、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案 ——《公报》2004年第10期，第30页

【裁判摘要】：房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超过商品房买卖合同约定面积的，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。

11、厦门振华实业公司诉厦门特拍拍卖有限公司、福建省拍卖行房地产拍卖合同案——在建工程拍卖、拍卖人是否向竞买人尽到瑕疵告知义务的分析

——《民事审判指导与参考》（第16集），第384页

12.黄颖诉美晟房地产公司商品房预售合同纠纷案

——《公报》2006年第2期，第41页

【裁判摘要】：

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明

确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据合同法第一百零七条的规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开

发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成立开发商不违约或者免除违约责任的事由。

13.福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案

——《公报》2006年第5期，第6页

【裁判摘要】

根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供书证的，应当提供原件，并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。因此，签订合同的一方当事人主张对方向法院

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提供的合同文本原件不真实，即应当向法院提供自己特有的合同文本原件及其他相关证据；如果不能向法院提供合同文本原件，亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同文本原件的真实性，人民法院应当依据优势证据原则，认定对方当事人提供的合同文本原件真实。

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关于三木公司提供的申达公司出具的《说明》是否具有证明力的问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，申达公司作为知晓案件事实的证人，有义务出庭作证，作为《协议书》签约一方亦应当出具《协议书》原件，以证实三木公司持有的《协议书》复印件与原件无异，但申达公司没有就三木公司与煌星公司争议的待证事实出庭或提供《协议书》原件，因此，申达公司出具的《证明》不具有证明力，不予采纳。（第15页）

14.新宇公司诉分冯玉梅商铺买卖合同纠纷案

2006年第6期《公报》，第37页

〖裁判摘要〗：

一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

15、戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案 ——《公报》2006年第8期，第33页 〖裁判摘要〗：

购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订定购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同，后由于开发商提供的商品房预售合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议沿途额定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。

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16、厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案

——《公报》2006年第4 期，第22页 【裁判摘要】：

当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生了分歧，人民法院在审判案件时应当结合合同全文，双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示进行判断。不能简单、片面地强调文义上存在的差别。

17、黄秉璋、李淦林诉中国广东国际合作（集团）公司房屋使用纠纷案 ——《人民法院案例选》第55辑，第101页

强制拍卖不动产拍卖成交后，不动产所有权应当于人民法院作出的拍卖成交裁定书送达给买受人时起转移，办妥产权过户登记手续前买受人可行使除处分权以外的不动产所有权人的职能。

18、刘天然与徐州久隆集团有限公司因商品房销售请求赔偿纠纷案 ——《人民法院案例选》第55辑，第161页 【裁判摘要】：

商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准。 在对合同条款进行解释时，如遇合同词语含义不清，应当根据交易习惯进行解释。而停车位的所有权和使用权具有可实现价值，是商品房销售过程中该行业的交易习惯所承认的。在未明确约定提供免费停车位的情况下，应当解释为该停车位是不免费的。

合同条款有两种以上含义时，可以参照格式合同的解释规则，作出对合同条款的制作者不利的解释。

商品房买卖合同中约定出卖人为买受人提供一个非露天停车车位，但该停车位在提供给业主之前即被他人占用，致使买受人无法使用该停车车位时，不论买受人是否对占用方提起排出妨碍的诉讼，出卖人的行为均应构成违约。

19、戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案 ——《人民法院案例选》第55辑，第170页

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【裁判摘要】：商品房买卖定购合同是相对于商品房买卖合同这一本约合同的预约合同，其意义和作用主要在于设定了合同当事人按照公平、诚实信用原则进行磋商以达成本约的权利和义务。因此，确定买卖合同订约不成违约责任之构成及归责，不仅要看当事人是否违反定购合同确定的义务，还要考量其确定的义务是否对公平诚信地磋商本约形成影响。只有当当事人明确具有可归责于己的原因而导致签约不成，方承担本约签约不成的违约责任。

20、南京新宇房地产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同案 ——《人民法院案例选》第55辑，第177页

【裁判摘要】：在合同法司法实践中，如果不存在协议解除或者法定解除情形，一般将实际履行作为违约方承担违约责任的首选方式。但当继续履行出现合同法第110条规定的“事实上的不能”的情况后，应当允许当事人解除合同的诉讼请求。但对当事人受损的利益，应予充分填补。同时，在处理以分割商铺为标的物的买卖合同纠纷中，个别业主对权利的行使应受到其他多数业主整体业主的限制，应有利于物业整体功能的发挥，不能因继续履行合同，造成物的浪费。

21、陈美玲、蔡晨蓉以合同约定土地使用年限少于产权证记载年限10年为由苏厦门厦信发房地产有限公司退还无效约定年限的地价款案

——《人民法院案例选》第56辑，第187页 【裁判摘要】：

房地产开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限为50年，该约定超出国家法定出让年限10年，故超出10年的部分应属无效约定。房地产开发商对该无效约定存在过错，应赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价。

22、卓碧莲、邱旭斌诉中国工商银行福建省工商银行营业部、福建省福兴拍卖有限公司房屋确权纠纷案

——《人民法院案例选》第57辑，第185页

【要点提示】：本案认定受托人将卓碧莲、邱旭斌委托转让的讼争房产以房抵债的行为超越代理权限，并认定讼争房尚未取得产权证书，转让行为违反法律强制性规定而无效，另认定卓碧莲、邱旭斌因已取得讼争房实质上的所有权。本案对目前审理类似房产产权纠纷具有一定借鉴意义。 【判决】：

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厦门市中级人民法院认为，本案中，原告已委托邱辉足作出售转让讼争房产，但因合同签订后，开发商仅到房屋管理部门办理合同备案手续，至今未办理房屋产权登记手续，而根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故原告无权委托他人转让尚未依法领取权属证书的讼争房，邱辉足向被告工行营业部下属的直属支行转让讼争房的行为违反了法律的禁止性规定，邱辉足的转让行为应认定为无效。由邱辉足担任法定代表人的千足食公司未依法取得原告授权转让讼争房，且其同意被告工行营业部与中信公司更改合同购房人名称及购房发票的行为也因讼争房并未领取权属证书而归于无效。

福建省高级人民法院认为，卓碧莲、邱旭斌虽于1998年4月2日出具委托书，委托邱辉足代为办理讼争房转让、租售等一切相关事宜，但并未委托或同意邱辉足将该房产用于抵偿千足食公司欠直属支行的债务，工行营业部认为委托书内容认为委托书内容载明“办理一切相关事宜”应包含邱辉足有权将讼争房产用于抵债，该理解属于对委托书内容的扩大解释，不予采信。??以房抵债行为属于一种变相的房地产转让，讼争房屋至今尚未办理房屋产权证，该转让行为违反了《中华人民共和国城市房地产法》第三十七条的规定，也应属无效。

23、荣华诉新疆聚天房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第59辑，第227页

〖问题提示〗： 房地产开发公司在商品房销售广告中就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，该说明和允诺是否为要约？

〖要点提示〗：房地产开发公司发布商品房销售广告，就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所作的说明和允许具体、确定，并对商品房买卖合同订立有重大影响的，应当视为要约；该说明和允许即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

24、黄葳诉广州番禺奥林匹克花园房地产开发有限公司逾期办证违约责任纠纷案 ——《人民法院案例选》第59辑，第237页

〖问题提示〗：房地产开发商协助办证义务具体包括那些内容？

〖要点提示〗：逾期办证纠纷，首先应明确开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。其次从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，其中开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，具体包括：办

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备测绘、权属登记等必要法律文件；披露上述信息及应要求提供上述文件；依约定协助购房人递交办证资料、代缴费用等。未能及时履行上述义务，导致办证迟延，即属于最高人民法院有关司法解释“由于开发商的原因”导致的逾期办证，应由开发商承担违约责任。

开发商以测绘、权属登记迟延有第三方的原因为由抗辩非属于开发商一方原因，要求免责的，不应支持。（第245页）

司法实践中，将举证证明“非开发商的原因”的责任倒置给开发商，这样的司法实践，主要是考虑登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性地了解，对于是否存在非开发商原因免责事由，更为清楚，相较购房人而言也更具有举证能力，因此将举证责任分配给开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。

25、王志钢诉程度武侯房地产开发公司预售商品房层高违约应按体积计算损失赔偿案

——《人民法院案例选》第52辑，第107页

〖要点提示〗：房地产开发商在与买房者签订《商品房买卖合同》时出示建筑图纸，向买房者标明房屋高度，根据《最高人民法院》关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，此标明的内容为买卖合同的内容。房屋实际层高低于建筑图纸的，开发商应陈承担违约责任。因没有明确的法律法规或司法解释的规定，法院可以行使自由裁量权解决此类违约赔偿纠纷。

26、许志鹉诉漳浦县向阳开发建设有限公司应依合同相对性担责商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》第60辑，第215页

〖问题提示〗：如何正确处理当事人诉因选择与法院审理范围的关系？

〖要点提示〗：在合同履行中，因履行不当引发纠纷，应依合同相对性的原理确定合同当事人的违约责任。同时，法院应依当事人的诉因而确定法律关系，并据此选择适用的法律作出实体判决。

漳州市中级人民法院认为：上诉人许志鹉与被上诉人漳浦县向阳开发建设有限公司签订《商品房买卖合同》，约定买卖漳浦县向阳开发建设 有限公司所有的朝阳花园A幢1#、2#店面房，该合同双方当事人意思表示真实，且不违反法律、行政法规的中的强制性规定，应认定为有效。在合同履行过程中，漳浦县向阳开发建设有限公司应依约交付给许志鹉所购的店面。因许志鹉所购店面由原审第三人漳浦县城镇建设综合开发公司事先与被拆迁户订立拆迁安置协议，而作为安置房安置给了被拆迁户，由此引发了朝阳花园A幢1#、2#店面设讼而被查封，就履行效果而言，漳浦县向阳开发建设有限公司依法也应向许志鹉承担违约责任，

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故许志鹉以违约为由，主张合同相对人漳浦县向阳开发建设有限公司应向其承担违约责任的上诉理由成立，应予支持。漳浦县向阳开发建设有限公司与原审第三人漳浦县城镇建设综合开发公司在《漳浦县城朝阳路口联合拆迁改造工程协议书》中的约定，根据合同相对性原则，仅能约束漳浦县向阳开发建设有限公司与漳浦县城镇建设综合开发公司，不能成为其对许志鹉的免责事由，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，漳浦县向阳开发建设有限公司因漳浦县城镇建设综合开发公司的原因造成违约的，也应当向许志鹉承担违约责任，至于漳浦县向阳开发建设有限公司与漳浦县城镇建设综合开发公司之间的纠纷，属于另一个法律关系，应另案解决，故漳浦县向阳开发建设公司的辩解与法不符，不予采纳。

27、北京天竺花园别墅发展有限公司与王某商品房预售合同纠纷案评析

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第39页 〖争议焦点〗：

1、商品房预售合同中约定的履行期限条款为无法履行条款，该合同是否为有效合同？ 2、购房优惠广告的性质是要约邀请还是单方承诺？销售商是否应该履行其在优惠广告中承诺的优惠事项。

3、如何运用合同解释方法来解释合同中约定不明的事项？

28、温某诉北京汇泽房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第67页 〖争议焦点〗：

（1） 商品房预售合同中的公用面积如何认定？

（2） 开发商擅自变更预售合同中约定的设计，是否应承担违约责任？如何承担违约责

任？

29、万兴公司诉滑雪公司、银冠公司建筑合同纠纷案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第147页 〖争议焦点〗：

以房抵债合同的生效是否必须以房产过户登记为前提？

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30、纪某诉唐某房屋买卖合同案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第187页

〖争议焦点〗：房屋产权证上登记的产权状况与实际情况不符，导致善意第三人购买了共有人无权处分的房屋，该购买行为是否受法律保护？

31、交付所购楼房楼层错误的购房合同效力认定

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第204页

〖争议焦点〗：楼房的标识楼层与实际楼层不符，是否构成根本违约？购房合同可否因此而解除？

32、因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同的立约定金不适用定金罚则 ——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第267页 〖争议焦点〗：

（1）如何认定“房屋认购定金”的法律性质

（2）因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同时，可否适用定金罚则？

33、合同有效成立情况下的缔约过失责任—徐某诉北京中鸿天房地产有限公司商品房预售合同案

——北京市高级人民法院编：《合同法新型疑难案例判解》，法律出版社2007年版，第271页 〖争议焦点〗：

（1） 缔约过失责任的适用范围 （2） 缔约过失责任的赔偿范围如何？

34、仲崇清诉上海市金轩大袛房地产项目开发有限公司合同纠纷案 ——《公报》2008年第4期，第43页 〖裁判摘要〗：

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预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意，预约合同生效后，双方当事人均应按照约定履行自己的义务，一方当事人未尽义务导致本合同的谈判，磋商不能进行，构成违约的，应当承担相应的违约责任。

35、山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案

——《公报》2008年第3期，第27页 〖裁判摘要〗：

一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府统一转让的，应当认定合同有效。

二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于涉及由谁缴纳税款并未作出强制性或者禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。

三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整，且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。

36、广州市番禺碧桂园物业发展有限公司诉苏琼、罗庆房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第61辑，第181页

〖问题提示〗：在合同履行过程中，当事人行使抗辩权的范围与对方不当履行之间不形成对应关系，该抗辩权是否会产生免除自身的给付义务？

〖要点提示〗：在双务合同中，一方当事人享有的权利就是对方所负担的义务，且双方所负的债务之间具有相应性。如果一方不履行的义务与另一方拒绝履行的义务之间不具有相应性，则不得行使抗辩权。另，债权人向债务人提供的地址邮寄催款通知，若其可提供寄件存根及函件内容，而债务人无证据反驳，应依高度盖然性证明标准认定，债权人已向债务人主张了权利，并导致诉讼时效中断。

〖判决〗：广州市中级人民法院认为：双方签订的房屋买卖契约为合法有效合同，双方应依

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约履行。被上诉人已依约将竣工验收合格的房屋交付两上诉人使用，上诉人本应按约定期限向被上诉人付清购房款。但房屋经鉴定存在一定质量问题，且多与被上诉人有关，须采取措施修缮，经两上诉人交涉，被上诉人至今未率信不过维修义务，上诉人因此拒付最后一期购房款虽不完全符合《合同法》中抗辩权的行使条件，但鉴于其主观无违约故意，客观又存在被上诉人履约不当的情况，依公平合理原则，以上诉人清偿所欠购房款时向被上诉人支付迟延期间的法定孳息为宜。

37、张瑞龙诉何少玲、张彩兰房屋买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》第61辑，第189页

〖问题提示〗：如何认定未登记领取产权证的房屋买卖合同的效力？

〖要点提示〗：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的第六项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范，违反该条规定签订的房屋买卖合同，并不当然无效。

38、开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可视为要约

——《人民司法.案例》2008年第14期，第18页

39、周济家诉恒辉公司商品房买卖合同纠纷案

——江苏省高级人民法院审判委员会主办《参阅案例》2008年第5期，第10页 〖要点提示〗：开发商因政府部门变更规划，在合同实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义乌，其行为虽具有行政上的原因，但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任。

40、该房屋产权转让协议的定性及当事人的责任承担 ——《人民司法.应用》2009年第9期，第108页

41、武彬诉陈怡买卖合同纠纷案

——《江苏省高级人民法院公报》2009年第2期，第47页

〖裁判摘要〗：《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，致使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。在签订房屋买卖合同过程中，卖方应将房屋存在的重大瑕疵如实告知买方，若隐瞒房屋存在重大瑕疵的事实，则卖方购车欺

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诈，买方有权要求解除合同，并要求赔偿损失。

42、梁海权与辽宁伍豪房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版），2009年第6期，第223页

〖要点提示〗：虽有房卡，钥匙并进行装修，但未签购房合同的，不能对抗其他权利人。

43、故意隐瞒未取得售房许可证的赔偿问题——刘延生、孟涛诉陕西恒力房地产有限责任公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第4期，第72页

〖问题提示〗：买受人因出卖人故意隐瞒未取得售房许可证而订立商品房买卖合同的，出卖人须向买受人承担除购房款及利息和赔偿责任以外的已付购房款一倍范围内的赔偿责任，买受人自己有过错的，可适当减轻出卖人的责任。

44、德国联邦最高法院2009年1月22日关于房屋预告登记的判例

——《人民法院案例选》（月版）2009年第3期，第256页

〖问题提示〗：合同解除之后，在破产程序中，涂销登记请求并不代表管理人同意履行合同解除之后的相互返还义务，因为涂销登记簿上的预告登记与返还价金并不互为对价。

45、李娟利、赵峰会诉张波集资房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第154页

〖要点提示〗：“集资房”是计划经济向市场经济转轨过程中的一个过渡性的政策。产生于市场经济条件下商品房市场尚未建立，货币化分房尚未形成之际。目前各地一般对集资房的转让实行严格限制或否定的态度。如果集资房转让人在签订了《房屋转让协议》时并未取得该集资房屋的所有权，其对集资房的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。

46、龚福明诉上海天蓬房地产投资咨询有限公司第八分公司等买卖合同案

——《人民法院案例选》（第66辑），第163页

〖要点提示〗：本案中，二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税款的目的，又签订了一份约定房价较低的合同，由于第二份房屋买卖合同并非双方真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。

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47、雷雪琴诉西安是房产测量事务所、西安鑫宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第171页

〖要点提示〗：商品房买受人作为消费者享有所购房屋公摊面积的知情权，作为经营者的房地产公司有告知义务。商品房买受人与房产测量机构不是经营者和消费者的关系，也不存在委托关系，其要求房产测量机构就公摊面积履行告知义务，不予支持。

48、刘烈昉与被告余深斌、魏锦春、第三人中国建设银行股份有限公司厦门湖里支行房屋买卖、抵押权纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第178页

〖要点提示〗：对于合同的性质，不可单纯从当事人所订合同的名称来判断，而应从合同的实质内容出发做出认定。本案系争“房屋买卖预约合同”虽然名为预约，但内容具体明确，已经具备买卖合同成立、生效的要件，应认定为有效的买卖合同。

就未依法登记领取产权证书的房屋签订的买卖合同，并不必然无效。

49、周济家诉恒辉公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（第66辑），第185页

〖要点提示〗：开发商因政府部门变更规划，在合同的实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义务，其行为虽具有行政上的原因，但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任。

50、开发商在诉讼中恶意解除合作合同以规避交房义务的司法应对—吴克平诉杨景贤、梅州市恒基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第8期，第110页

〖要点提示〗：在商品房交易中经常会出现这种情况：房价上涨时，开发商在利益驱动下，往往会设置各种障碍拒绝交付房屋甚至一房两卖。本案中开发商就是通过在诉讼中解除与合作方的合作合同，试图规避合作方所签卖房合同的交付房屋义务。法院根据诚实信用原则和侵权责任原则，判令开发商仍应在合作合同解除后履行“后合同义务”，协助其合作方为购房户交房和办证，从而使开发商规避法律义务的意图无从实现。

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51、丁厚宝诉宝应县环宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 ——《公报》2009年第3辑，第85页 〖问题提示〗：

房产开发商同意或者认可承建方以开发商名义与他人订立商品房销售协议符合表见代理条件的，应认定构成变见代理。表见代理人与购买人签订的“商品房订购协议书”内容符合合同履行要求的应认定其为商品房买卖合同，即为本约，而非预约。表见代理人又将该房屋代理出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，并赔偿可得利益损失。

52、杨昀诉胡昆、张庆国房屋买卖合同纠纷案

——《江苏省高级人民法院公报》2009年第4辑，第62页

〖裁判摘要〗：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但当事人如果有相反证据足以证明不动产登记错误，法院应当根据该证据作出与不动产权属证书的记载相反的事实认定。不动产权属证书取得于夫妻婚姻关系存续期间，并不必然能够认定为夫妻共同财产。

53、刘长福诉安徽皖能置业发展有限责任公司商品房买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》（第69辑），第92页

〖要点提示〗：广告是针对不特定多数人发布的，法律上一般把它作为要约邀请而不是要约。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）中将宣传广告的性质确定为要约是一种重大突破，但构成要约的广告宣传是有一定限制的，不能一概将所有售楼广告竣纳入要约之列。

54、李明国诉李德元房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》（第69辑），第99页

〖要点提示〗：农村居民因土地征用成为非农业户口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅居地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，但并不限制农村居民通过买卖、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。

55、杨珺诉东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 ——《江苏省高级人民法院公报》2010年第6辑，第66页

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〖裁判摘要〗：

我国合同法规定，买卖合同中，出卖人对出卖物负有瑕疵担保责任，这种责任的承担，不以出卖人有无过错为前提，而只以出卖物存在瑕疵为条件。在商品房买卖合同中，虽然施工设计文件经过有关部门审核且房屋经竣工验收合格，但这仅属对工程施工的管理规范要求，其并不能在民事诉讼中作为当然有效的抗辩事由，更不能对抗质量不合格的客观事实，因而其对未设置屋顶保温层等引起的温度裂缝之类瑕疵，仍应承担相关民事责任。

56、被告人陈培森合同诈骗案

——《人民法院案例选》第68辑，第64页 〖要点提示〗

购房人在不知情的情况下向诈骗分子购买他人住房并完成登记的，依照物权法的有关规定，属于善意取得，其房屋所有权依法应予保护，原房屋所有权人不得追及，但可向无处分权人要求赔偿损失

57、何文龙诉厦门旺森置业有限公司商品房买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》（第68辑），第138页

〖要点提示〗：商品房买卖过程中开发商和购房者之间签订的合同属于格式合同，双方对购房合同的条款发生争议时应适用格式合同的解释规则，先按照通常理解进行解释，有两种以上理解的应作对开发商不利的解释。

58、商品房买卖中欺诈的认定及其解决——崔睿、崔学金诉安徽商地阳光置业有限责任公司案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第10辑，第34页 〖要点提示〗：

为了保护商品房买卖中买受人的合法利益，遵循合同法鼓励交易的原则，对商品房买卖中的欺诈行为，要严格依照欺诈的法律要件来认定和处理。

59、震前未过户但已交付的房屋在地震中毁损灭失后相关利益归属问题的法律探析——刘国秀诉杨丽群房屋买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》（月版）2009年第10辑，第41页 〖要点提示〗：

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虽然房屋没有过户，但已经交付，不动产一经交付，风险便转给买受人，根据风险与收益相符的原则，利益也应当归买受人。因此，可向当事人进行释明，变更其要求过户的诉讼请求，判令因地震毁损房屋产生的相关利益应由买房人享有。

60、“假戏真做”亦当真——买方以套贷为由主张房屋买卖合同无效不应受支持 ——《人民法院案例选》2009年第10辑，第114页

61、虚构交易贷款中的房屋买卖合同应认定为未成立 ——《人民法院案例选》2009年第10辑，第119页

62、购房后遇房价整体大幅下调可否要求房管部门责令开发商补差价 ——《人民法院案例选》（月版），2010年第2期，第115页 〖要点提示〗：

购房后，开发商因市场变化整体下调楼盘销售价格属市场行为，购房者无权要求房屋管理部门责令开发商补偿差价。本案原告要求房地产行政部门介入房地产买卖双方的合同争议并作出责令开发商补偿购房人经济损等行政处罚缺乏职权依据。

63、冯美英诉金柏年房地产公司商品房预售合同纠纷案

——《江苏省高级人民法院公报》2010年第3期，第60页

〖裁判摘要〗：商品房依法应验收合格后方能交付，开发商与购房人约定此前交付的条款属于无效条款，但该无效条款造成的房屋租金或使用费的损失主要责任在于开发商，其应予赔偿。商品房开发过程中出现的一些特殊情况如文物、遗址的发现、 保护和规避、勘查设计的补充和修改等，属于开发风险，应在总体开发计划过程中予以充分考虑和调整补救，故一般不能作为迟延交付行为“不可抗力”的有效抗辩。

64、吴清方诉厦门市寿石山老年公寓开发建设有限公司合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第71辑，第183页

〖要点提示〗：非农村集体经济组织成员购买在该组织集体土地上修建的“使用权房”或“房屋使用权”的合同，如该合同的实际履行客观上将产生买方违反土地管理法强制性规定而使用农村集体土地的效果，则双方签订的“使用权房”或“房屋使用权”买卖合同应属无效。

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65、商品房买卖合同纠纷中定购单的定性及格式合同条款的解释

—《法律适用》2011年第5期，第108页

66、张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案 ——《最高人民法院公报》2011年第7期，第31页 〖裁判摘要〗

对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价、房屋价值与支付的价格是否合理，出卖方交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。

67、杨珺诉讼东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

——《最高人民法院公报》2010年第11期，第38页 〖裁判摘要〗：

一、人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为依据，以法律为准绳。人民法院据以定案的事实依据，是指经依法审理查明的客观事实。建设行政主管部门的审批文件以及建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件，在关于房屋建筑工程质量的诉讼中仅属诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力，如果存在房屋裂缝、渗漏等客观事实，并且该客观事实确系建筑施工所致，则人民法院应当依法认定房屋存在质量缺陷。

二、除有特别约定外，房屋出卖人应当保证房屋质量符合工程建设强制性标准以及合同的约定，房屋买受人因房屋存在质量缺陷为由向出卖人主张修复等民事责任的，人民法院应当予以支持。

68、黄燕萍、张毅俊诉竺顺庆房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》总第73辑，第130页

〖问题提示〗：在有蚁害的情况下，如何认定房屋出卖人的瑕疵担保责任？ 〖要点提示〗：

1、根据蚁害隐蔽性、长期性、难以根治的特点应合理分配买卖双方的权利义务。买受人并非专业人士，仅知晓蚁害的表象，且出卖人支付的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵担保责任。

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2、蚁害与地震、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵担保责任。 〖评析〗

1、房屋出卖人之瑕疵担保义务

2、中介公司出具《补充协议》的行为是否有效？

69、孙全乐诉天津豪业建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》总第73辑，第137页

〖问题提示〗：商品房实际面积与约定不符，且房屋又已被转卖的情况下，面积差价款应如何处理？

〖要点提示〗：当房屋的实际面积与约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。

70、陈小菲诉厦门象屿建设集团有限责任公司商品房买卖合同案 ——《人民法院案例选》总第73辑，第137页

〖问题提示〗：先后签订的，买卖同一车位的两份合同（且均经房管部门登记备案）是否均成立并生效？

〖要点提示〗：根据《物权法》的规定，先前的预告登记产生了物权变动的效力，后面的预告登记未经先前预告登记权利人的同意而又预告登记，应不产生物权效力。

依照《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修订）第36条规定，对于讼争标的物的转让应办理权属登记，本案讼争的车位虽经两次出售却从未依法律规定办理权属登记。而该法仅规定房地产转让必须经过权属登记，并未进一步规定房地产转让合同经过权属登记才能生效，故依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，在案两份合同的法律效力不受权属未经登记的影响，仍为生效合同，但讼争车位的所有权不能转移。

71、枞阳县公塥供销合作社诉魏宗旅途房屋买卖合同案 ——《人民法院案例选》总第74辑，第147页

〖问题提示〗：如何掌握违约金“过分高于”的判断标准及调整原则。

〖要点提示〗：当事人约定的迟延履行违约金在超过造成损失的30%的，人民法院可以依当

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事人的申请予以调整，调整后的违约金不得超过因违约造成损失的百分之三十。

72、董凤义诉汪秋香、周海珠房屋买卖合同纠纷案 ——《人民法院案例选》第75辑，第132页

〖问题提示〗：二手房买卖合同解除是否影响居间合同的效力？

〖要点提示〗：二手房买卖合同中，非因居间人过错造成买卖合同解除，居间合同仍然有效，且居间人不承担违约责任。

73、适应中国特色社会主义法律体系形成新形势在新的历史起点上谱写民事审判工作新篇章

——在全国民事审判工作会议上的讲话 奚晓明 2011年6月23日

——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第11页 三、当前审理民事案件需要注意的问题

3.要合理协调物权关系和合同关系。??在审理物权纠纷案件中，要正确认识物权变动与合同效力的不同功能，一般不宜轻易否定物权转让合同的效力，对于当前比较典型的共有物单方处分，一物多卖等合同效力，在依法认定合同效力的同时，要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。 (二)关于合同案件的审理

1、要更为全面地认识合同效力。??在农村小产权房纠纷案件中，要贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡。

2??对于因国家信贷政策变化导致买受人无履约能力，因限购措施导致履行不能的情形，应当根据合同的不同约定，通过合同解除等制度，使当事人尽快从目的不能实现的合同中解脱出来，并根据案件的具体情况，辅之以返还原物，折价补偿和赔偿损失等，切实保护当事人的合法去权益。

74、最高人民法院判决:北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案——当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积

——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第171页

〖法理提示〗：在商品房预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条

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款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

75、邓虎诉孔春能房屋买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》第76辑，第125页 〖问题提示〗：国家实行房产新政，是否属于情势变更？ 〖要点提示〗：

1、国家实行房产新政，当事人已经预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。

2、当事人在房屋买卖合同中既约定了违约金又同时约定了定金罚则，根据《合同法》第116条的规定，违约金条款和定金罚则不能同时适用，一方违约时，另一方可以选择违约金条款或者定金条款。

76、法院错误拍卖第三人不动产的效力及其救济 ——《法律适用》2011年第12期，第18页 一、问题的提出：从一则案例提起 二、源流与纷争：三种声音，一个结论 三、第三人权益之保护

（一)拍卖程序终结之前的程序保障 （二)拍卖程序终结之后的实体救济

77、许洁娜诉张建兴、黄平房屋买卖协议与备案合同有异纠纷案 ——《江苏省高级人民法院公报》2011年第4辑，第31页

【裁判摘要】：二手房买卖交易中，当事人双方签订两份或两份以上的合同。其中，向有关部门登记或作证明时使用的合同即备案合同，并无特别优先于非备案合同的效力。如有证据证明备案合同是为了过户时避税或者贷款而并不体现双方真实交易对价意思表示的，应依据体现当事人双方真实意思表示的非备案合同进行房屋价格和价款方式的相关认定。

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78、乌审旗华宇工贸有限公司与西安雅荷房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》第77辑，第124页

〖问题提示〗：合同约定了违约金，一方当事人以约定的违约金过低要求调高违约金，人民法院应否支持？

〖要点提示〗：当事人迟延履行合同义务构成违约的，一般应当按照合同约定承担违约责任。守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由要求调高违约金数额，但未能举证证明实际损失存在的，人民法院不予支持。

79、王学英诉吴世宇、张健所有权确认纠纷案

——《天津市高级人民法院公报》2010年第2辑，第40页

【裁判摘要】：意思表示真实是民事行为应当具备的基本条件之一。双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的，在没有恶意，没有非法目的的情况下，相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。

80、广州侨鑫房地产开发有限公司诉林潮森、陈瓦丽商品房预售合同纠纷案

——《人民法院案例选》总第79辑，第187页

〖要点提示〗：在我国现有法律体系中，“回购”并非法律意义上的概念，字面上理解是将房屋买回。审判实践中，对按揭贷款合同中约定的开发商回购义务在法律性质及效力上存有不同理解。本案一审、二审法院认为，回购的法律性质应界定为开发商承担保证责任的一种方式。开发商履行回购义务后享有的是代位追偿权，不能依据合同约定直接取得房屋所有权。

81、沈海星诉安香云房屋买卖合同纠纷案

——《人民法院案例选》总第80辑，第95页

〖要点提示〗：房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即网签），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。

二、法律文件

1、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 1999年5月1日

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2、建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行《经济适用住房管理办法》 2004年5月13日

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 2003年6月1日起施行

——《民事审判指导与参考》（第15集），第1页 附：

（1）最高人民法院副院长黄松有就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问

——《民事审判指导与参考》（第15集），第8页

（2）最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问

——《民事审判指导与参考》（第15集），第18页

（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用 韩延斌

——《民事审判指导与参考》（第15集），第25页

4、最高人民法院民一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》

——人民法院出版社2003年版。

73、最高人民法院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复》

2003年11月30日 [2003]民一他字第13号 辽宁省高级人民法院：

你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为：

商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费的标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以该买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以该买受人与出卖人约定的

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合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

74、最高人民法院《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》

2008年9月23日 [2008]行他字第15号

——《解读最高人民法院请示与答复》第二辑上，第606页

天津市高级人民法院：

你院《关于李宵诉天津市国土资源和房屋管理局房屋登记一案如何适用法律问题的请示报告》收悉。经研究答复如下：

人民法院在审理有关房屋登记行政案件中，发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理：

一、第三人购买的房屋不属于善意取得，参照民法通则第五十八条和合同法第五十二条、第五十九条的规定，房屋买卖行为属于无效的行为，人民法院应当依法判决撤销被诉核发房屋产权证行为。

（3）

第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物

权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。

三、如果不能确定第三人购买的房屋是否属于善意取得，应当中止案件审理，待有权机关作出有效确认后，再恢复审理。

此复。

7、在全国民事审判在工作会议上的总结讲话 杜万华（最高法院民一庭庭长）

———《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第23页 （六）关于如何认识国家加强和完善房地产市场宏观调控政策的问题

76、当前商品房买卖合同纠纷案件的基本情况及法律适用问题探讨——基于江苏省连云港市法院审理案件的调研 江苏省连云港市中级人民法院课题组

——《民事审判指导与参考》2011年第2辑，总第46辑，第220页

一、当前商品房买卖合同纠纷的特点及原因分析

二、当前人民法院审理商品房买卖合同纠纷面临的困境与矛盾

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三、连云港地区审理商品房买卖合同纠纷案件所涉及的相关法律适用问题 （3）

关于延期交付（包括不能交付）纠纷的法律适用

(三)关于交付的标准与条件

(四)当事人在商品房买卖合同中自行约定以四方验收或者其他低于“备案”的交付条件，该条款的效力如何？

(五)购房者以开发商交付的房屋不符合合同约定为由拒绝接收房屋，是否可以向开发商主张延期交付的违约责任。

(六)关于开发商的交付房屋时要求购房户支付其他相关费用否则不交付房屋的情况是否构成延期交付

(七)关于逾期交付的违约金的法律适用 3、关于逾期交付违约金的调整标准 4、关于违约金的计算期间 （5）

逾期办理或不能办理产权证、土地使用证的纠纷

四、关于办理房屋权属证书的义务主体

五、开发商未履行办证的通知义务的法律后果、 六、因开发商的原因导致无法办理权属证书的法律后果 七、合同中没有约定逾期办证违约金的如何处理

三、答复

1、按1994年上海市场政府《关于出售共有住房的暂行规定》（以下简称94方案）购买的共有住房，购房时的未成年同住人，可否确认为售后方的产权共有人？

——《民事审判指导与参考》（总第18辑）第239页

【答复】：不能

2、按94方案购买的共有住房，具备可以主张产权共有条件的人，生前未曾主张权利的，其继承人能否主张继承共有份额中应得的份额？

【答复】：如果生前为主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/po56.html