万科金银湖项目可行性方案

武汉万科

目 录

一. 项目决策背景及摘要

1. 2. 二. 项目及周边概况

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 三. 法律及政策性风险分析

1. 项目用地法律手续现状描述 2. 3. 4. 四. 市场分析

1. 2. 3. 4. 五. 规划建议

1. 2. 六. 工程及销售计划

1. 2. 七. 投资收益分析

1. 成本预测 2. 3. 投资测算

4.

5. 6. 八. 管理资源配置

1. 2. 九. 综合分析与建议

1. 2. 3.

一. 项目决策背景及摘要

1. 外部因素

a.

在现代中国版图上，武汉是名副其实的经济地理的心脏。它与香港、北京、上海、重庆等特大城市平均距离约1200公里，是北京——上海——武汉以及武汉——香港——上海两大金三角的重要一环。在中国经济发展战略总格局中，具有承东启西、接南转北的战略支点作用

b. 武汉市城区面积8466平方公里，总人口为740万人，是华中地区最大城市；是中国六

大工业基地之一，经济总量在全国15个副省级以上城市中位列第九，综合实力第六；具有发展住宅的优越基础；2000年与长春、成都、沈阳、大连等副省级城市比较，武汉主要经济指标都排名较前（见下表）

c. 由于武汉优越的经济地理环境，在2001年3月召开的全国人大会上，武汉市正式提议

将华中经济带（以武汉为中心）建成为中国的第四经济增长极（继珠江三角洲、长江三角洲、渤海湾之后）； 3月中旬，国务院又批准江汉高新技术产业园为武汉市第四个国家级经济开发区（前3个分别为武汉经济技术开发区、东湖经济技术开发区及吴家山国家级海峡两岸科技产业开发园）；

d. 武汉市已呈现房地产市场迅速、规范发展的势头，现在是万科切入武汉的较佳时机。

在3月20日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩。

e. 东西湖区是武汉市目前经济发展最为迅猛的区域，区内有吴家山国家级海峡两岸科技

产业开发园、鑫桥高科技开发区等，2000年国内生产总值达32亿元，同比增长13．5％；财政收入跃居全市榜首；区内还有金银湖生态旅游区等多个生态区，已形成了高科技产业与生态保护并重、经济良性循环的良好态势,目前已被湖北省和武汉市列为发展经济的典范向全省推广；市长要求该区要在10年内率先实现现代化；此外，武汉市城市规划中还把东西湖区列为导入旧城区人口的主要区域；在该区域进行大规模住宅开发符合武汉市整体规划；

参见：

（1）、《武汉市城市总体规划》

（2）、《武汉市十五规划》 （3）、《东西湖区概况及规划》

f.

东西湖区政府希望借助万科的开发带动区域发展，区政府对万科经营理念、实力和品牌非常认同，大力协助万科的进驻，在地块的选择、出让条件方面给予了许多优惠，双方已建立了理想的互信合作关系；目前的鑫桥、西半岛地块，交通便利、环境良好，是开展项目的理想地块；

2. 内部因素：

a.

万科已进入高速扩张的发展阶段，进入中心城市，向四周辐射，是集团既定的发展策略；重点开发武汉，可以发挥其华中地区中心城市的区位优势，逐步延伸至郑州、长

沙、南昌等地；

b. 住宅郊区化发展是大城市住宅发展的趋势，在城郊结合部进行住宅的大规模开发是万

科的一贯优势，也是万科扩张发展的重点。

c.

在开发新项目的同时，解决万科广场多年的遗留问题

二. 项目概况

1. 宗地位置东西湖项目位于武汉市西北的东西湖区，地块距市中心（建银大厦）9.6公里，距汉口火车站7公里，距武汉天河国际机场18公里，包括鑫桥地块

与西半岛地块，两地块之间相距约

4公里；如下图所示

武汉万科

8

2. 宗地现状

a. 鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角，北侧为金山大道，南侧为工业园，西侧为台商投资区管委会办公大楼，东侧临金银湖之银水湖；西半岛地块位

于金银湖生态保护区之西半岛，三面环湖，西侧为环湖路；如下图所示：

b. 鑫桥地块原为零星鱼塘，近年进行回填，现地势平坦，已完成周围及地块内市政道路的规划和施工，现地面自然标高为+21米左右，比金山大道低0.7米，

比银水湖平时水位高出约1米；西半岛地块原为养殖、种植用地，现有的鱼塘和菜地需要回填和平整，现地面自然标高为+20.8米左右，比环湖路低0.5米，政府规划在半岛与环湖路之间挖一条护城河，使西半岛成为金银湖中的金银岛，并免费修建由环湖路通往地块的桥梁；

武汉万科

9

武汉万科

10

武汉万科

11

c.

鑫桥地块西南角有部分民房需拆除（住户已迁走），政府承诺在交地块前拆完；西半岛地块内有一条22kv高压线横穿（高压线走廊占用的地面不计地价），另有一养鸡场须拆建（占地400亩）；

d. 地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠、及其他构筑物； e. 地质情况：为低洼地回填，局部需采用桩基础 3. 项目周边的社区配套

a. 交通出行：

i.

周边有包括高等级金山大道（被省长誉为楚天第一路）在内的多条重要通道包括：107国道（北京至深圳）、316国道（福州至兰州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武汉市中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路（武汉至重庆）、汉江航线（陕西至武汉） ii. iii. iv.

现有两路大巴、1路中巴经过地块，区政府已承诺增加引进公交巴士数量， 同时附近的常青花园目前已有7路大巴到达市内各区域；

此外，武汉市十五规划地铁一期工程的起点就设在附近的常青花园内，届时将可以借用；

4. 项目周边环境

a. 项目所在地隶属金银湖生态旅游度假区，区内风景优美、空气清新，保持着良好的自

然生态；

5. 大市政配套：

a. 目前鑫桥地块，除煤气外，水电、电讯、网络都已配套完毕；相关的配套管线埋设在地块周边，

6. 规划控制要点

a. 鑫桥地块（西半岛地块暂无规划）：

i.

占地面积： 420亩 （其中代征地40亩）

1.1~1.2

约32万M2

ii. 容积率：

iii. 规划总建筑面积： 1. 其中：

a.

住宅面积：

30.36万M2

b. 文教配套（幼儿园）面积： 0.18万M2

c.

商业配套面积： 1.2万M2

d. 物业、会所： 0.18万M2

7. 土地价格

a. 拿到土地证的包干价格：（鑫桥地块）13万元/亩、（西半岛地块）9万元/亩； b. 代征地面积约150亩，价格减半计算； c. 总地价约为1.7亿。 8. 土地升值潜力初步评估；

a. 宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，交通方便，已有大规模社区，

区域经济发展相当迅猛，是政府规划发展的重点地区，具备很大的增值潜力。 b. 随着政府对土地供应的限量控制，武汉市整体土地市场的升温是必然趋势。在3月20

日举行的武汉市第一次土地拍卖会，与东西湖区位置基本相同的后湖地区，125亩土地拍卖价高达6800万元，单价约54万元/亩，比本地块地价高出4倍。

9. 立即开发与作为土地储备优缺点分析；

a.

武汉房地产市场正处在上升期，根据我们与亿房网的消费需求意向调查显示及市场楼盘供应情况，武汉市民已能接受郊区居住模式，大量的人口向郊区转移，立即开发，可以及时占领市场，延缓开发则会错过占领市场的最好机会； b. 西半岛地块周围配套暂时不够完善，拟作为短期储备，两年后开发。

三. 法律及政策性风险分析

1. 项目用地法律手续现状

a. 鑫桥地块法律现状如下：

i. ii.

土地所有权：国有

土地使用权归属东西湖区政府，征地批文见：省府1998年为东西湖区府补批

之《用地申请表》，上载明同意征地995亩； iii. iv. v.

原立项为：“金融中心” 现规划土地用途为工业用地；

说明：地块原为国有农场之农用地，96年东西湖区在未依法履行征用报批手续的情况下，违法征用了该地块并批准燕兴公司在此建设金融中心的立项、许可该公司使用该地块；98年经武汉市规划国土局查处（罚款），该公司退出，东西湖区应武汉市要求补办了用地手续——即上述《用地申请表》。

b. 西半岛地块法律现状如下：

i. ii.

土地所有权：国有

土地使用权归属：其中有400亩属东西湖区与美国一公司合资之养鸡场（武

土征[1992]041号），另有约1000亩属东西湖区政府下属之国有农场，办理征地手续需约一年时间； iii. iv.

原立项为：400亩立项为养鸡场，其余无立项

现规划土地用途：生态旅游区用地（尚无更详细的规划）

2. 合作方式及风险评估

a.

合作方为东西湖区政府

b. 主要合作条件：

i.

万科以国有土地使用权出让方式取得两地块的商品住宅土地使用权，并负责两地块的投资建设、开发、销售工作。 ii.

东西湖区政府负责完成项目计划立项、规划调整、征地、拆迁安置补偿、土

地出让、办理国有土地使用权证、协助报批报建等手续和双方约定的工作；保证两地块商品房住宅土地使用权出让到万科名下的合法性； iii.

区政府提供的优惠政策包括：减免20%营业税，所得税两免三减半（各地块分

25元/平方米等等 iv.

付款方式：在拿到土地证时支付土地证所载面积土地地价的50%，余款在开发

周期内付清，其中西半岛地块需在我方提出用地申请后（2年内）开始分期办理土地证

3. 合作风险控制：

a.

由于合作方为东西湖区政府，合作方式上的法律风险较低；

b. 鑫桥地块已具备土地出让条件，不存在取得土地使用权的法律障碍

c. 西半岛地块400亩已出让部分须先由政府收回方可另行出让，另约1000亩须先经农

用地变为建设用地的报批手续才可出让。东西湖区政府承诺全面负责西半岛1000亩之征地报批和400亩的收回（提前终止与养鸡场之土地使用权出让协议）工作；但仍然存在报批能否被批准、400亩已出让土地能否提前收回的不确定性风险。 d. 针对西地块上述不确定风险，拟在合同中采取对西半岛地块只预付少量定金，并且将

定金付款与上述法律手续办理相结合的对策，降低我方风险。

e. 东西湖区是武汉市下属郊区，依武汉市有关规定，东西湖区内土地除征地手续外其他

手续均在区内办理。因此，除征地之外的其他变更手续的风险较小，办理时间也较易控制。 f.

由于鑫桥地块原为违法用地，存在彻底解决历史遗留事项的问题；将在合同中写明由政府负责排除第三方干扰；

g. 为促使东西湖区积极办理西半岛地块报批手续，将在合同中写明适用双倍返还定金条

款；

h. 付款方式上，我方付款进度与对方办理相关法律手续及完成交地工作相配合。 4. 总体评价：金银湖项目法律风险较低，具备法律上的可行性。

四. 市场分析

1. 总体市场简述

a. 武汉市近、中期规划发展方向：

i.

根据武汉市《“十五”计划纲要》， 在2001-2005年期间，武汉市将构筑城市

空间布局和功能分区，在市郊和远城市重点推进具有一定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进的居住新区。争取五年开发建设量达到2000多万平方米，居住人口100万人左右，以配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境。要形成适应不同层次居民的有效需求，具有成片开发和多层次住房供应特色的大型示范性居住新区。 ii.

东西湖地块的位置（紧邻中环线）以及万科的开发模式都符合武汉市整体发

展规划趋势； 参见《武汉市十五规划》

b. 武汉市房地产市场化程度较低，房价长期处在过低的价位，与经济水平明显不相称，

房价的上涨空间较大。 i.

这集中表现在武汉市公房大规模建设、销售，经济适用房超量开发，以及土地市场的不规范操作。自94年至2000

年，武汉经济适用房共竣工326万平方米，

年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让，土地的价值被明显低估；98-2000年武汉市的数据如附表；而市场化程度较高的深圳，99年商品住宅销售400

附表：数据来源：武汉房地局：（

http://www.77cn.com.cn） ii.

由于上述原因，导致武汉市目前商品房价处于较低的价位，与其经济水平极不相称；武汉市2000年商品住宅均价为1984元/平方米；参照建设部标准，只能算4类城市水平；而2000年武汉多项经济指标已超过了二类城市大连。 iii.

据武汉市房地局预测，“十五”期间，武汉市住宅市场每年将投资100亿，年

竣工面积将达到500万平方米，与此同时，经济适用房的年竣工量将固定在60万平米左右；随着市场需求的增大和经济适用房影响的减小，预计商品住宅售价将

武汉市2000年各季度住宅价格（增幅达4%）

逐步向正常价位上升。

以上数据载自《武房指数》

c. 近年来武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期，施工、竣工及销售量持续升高；其中99年增长幅度较大主要是因为福利分房结束时的抢购行为。

98年

2000年

99年

d. 个人购房已经成为市场主体，98年由于集团购房的停止以及货币化房改的实施，将

个人引向了商品市场，根据<<武房指数>>公布,2000年个人购房率为86.43%。

e. 当地主要开发商介绍：截至99年底武汉市房地产开发年检合格的企业596家，资质等级为一级的企业仅7家，其余多数为三级企业。99年平均每家开发企业开发投资额为1530万元。

2. 东西湖区住宅市场成长状况

a. 形成时间及购买人群变化：

i.

东西湖区住宅市场始于95年常青花园的开发，通过大规模的居住小区形式、以低价位（初期以经济适用房为主）在较短时间内实现居住人口的导入；随着配套的逐步完善、人气的聚集，以及周边固有的良好自然环境，住宅市场逐渐形成。 ii.

常青花园片区、金银湖片区初期以集团购买为主（初期以经济适用房入市），后期逐渐向个人购房转变，个人购房率90%以上；客户初期是东西湖区附近人口，现已逐步扩大到汉口市区。

b. 各档次住宅在东西湖区分布状况

i.

东西湖区内的商品住宅集中在三个片区，从东往西分别是常青花园、金银湖区、吴家山区；

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/pngi.html