2010年上半年土地市场动态监测分析报告

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

2010年上半年全国土地市场动态监测分析报告

2010年上半年，面对国际国内各种积极变化和不利因素的此涨彼消，党中央、国务院审时度势，提出了“稳增长、调结构、促转变”的发展战略，采取了包括土地在内的系列政策措施，宏观运行发生积极变化，上半年经济运行的质量有所提高，经济增长的协调性和宏观调控的主动性增强，经济“二次探底”的可能性基本排除，土地市场也表现出积极的变化。今年上半年，以房地产用地供应为重点，各类用地供应量均有较大增长，土地出让价款稳步提高。同时，商品住房用地和工业用地出让平均价款有所回落。土地供应区域结构上，东部地区仍是土地供应的主要投向，同时，中部地区土地供应增长迅速。总体而言，随着二季度出台的各项宏观调控政策落实，土地市场呈现出总体区趋于稳定、局部回归理性、结构更趋优化的态势。

一、2010年上半年土地市场特点

（一）土地供应总量增幅明显，以房地产用地供应增长最为突出

2010年上半年全国31个省（区、市）土地供应总量17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

（见图1）。三类用地占土地供应总量的比重分别为33.0%、37.4%和29.6%。工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3和2.0个百分点。从36个重点城市（省会城市和计划单列市）情况看，土地供应总量同比增加的包括北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的包括上海、广州、厦门等10个城市。

图1 2007-2010年上半年三类用地供应量及供应结构变化情况

（二）土地出让总量增加，招拍挂比重略有提高，划拨土地供应量持续增大

2010上半年，土地出让总面积同比增加53.9%，占土地供应总量的65.8%，同比下降4.8个百分点。其中，招拍挂占土地出让总面积的90.7%，同比提高6.1个百分点；土地出让价款总额同比增幅明显，其中，二季度土地出让平均价款948元/平方米，

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

环比下跌9.8%。土地划拨供应总量同比增加92.1%，占土地供应总量的34.1%，同比提高4.8个百分点。

（三）保障性住房用地供应量增加明显，房地产开发用地出让平均价款逐步回落

上半年房地产开发用地供应量同比增加98.4%，其中，商服用地、住宅用地供应量同比分别增加64.1%、112.5%，在住宅用地中，保障性住房用地（经济适用住房用地、廉租住房用地）供应同比增加99.2%，三类住房用地（保障性住房用地、中低价位中小套型住房用地）供应同比增加116.7%。

自2007年4季度至2009年2季度，房地产、商服和住宅用地出让平均价款呈波动下降态势，2009年4季度上涨较快， 2010年一季度以来，随着房地产调控政策的陆续出台，土地市场逐渐降温，呈逐季回落态势（见图2），分季度看，2季度房地产、商服、普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌5.0%、17.4%、10.6%。

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2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

图2 2007-2010年上半年房地产用地平均出让价款变动情况

（四）工矿仓储用地市场化配置程度进一步提高，价格变化符合政策预期

工矿仓储用地供应量同比增加31.9%，其中出让5.70万公顷，同比增加29.1%，占工矿仓储用地供应总量的96.7%，同比下降2.1个百分点。其中，招拍挂占出让总量的90.0%，同比提高5.2个百分点。受宏观经济变化影响，2008年一季度成为近几年工矿仓储用地供应的低点。随着工业用地招拍挂供应政策的落实，工矿仓储用地供应量自2007年以来整体保持上升态势。

从价款上看，第2季度工矿仓储用地出让和招拍挂出让平均价款同比分别上涨20%、14.9%，环比分别下跌3.4%、2.6%（图

3），这说明及时调整工业用地出让最低价政策的效果开始显现，从而有利于落实保增长、扩内需、促进经济平稳较快发展的预期目标。

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

图3 2007-2010年上半年工矿仓储用地出让均价变动情况

（五）东部地区仍是土地供应的主要投向，中部地区三类用地供应快速增加。

今年上半年，东、中、西部地区土地供应同比分别增加40.4%、125.1%和68.1%，占全国土地供应总量的比重分别为45.3%、28.1%和26.6%。其中，中部地区和西部地区同比分别提高7.5和0.5个百分点，东部地区同比下降8.0个百分点。分类型看，中部地区工业、房地产和其他用地供应同比分别增加57.1%、152.1%和212.9%，三类用地同比增幅均大于东部和中部地区。

二、当前形势判断

随着宏观经济持续向好，房地产调控政策“组合拳”作用得以有效发挥，土地市场呈现逐步稳定、回归理性的良好发展态势。在土地宏观调控政策作用下，2010年上半年土地供应量稳定增长，房地产出让平均价款逐步回落，市场预期逐渐企稳。随着宏

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

观经济的持续向好和房地产调控效果的逐步显现，土地市场将出现新的变化。

（一）随着4万亿经济刺激计划效果的进一步显现，部分地区基础设施建设用地量将持续增加。2009年，为确保中央4万亿投资的顺利落地，我部及时调整了土地利用年度计划规模，加快土地审批，使得土地供应总量大幅回升，有力保证了保增长、扩内需的用地需要。今年以来，随着4万亿投资效应的逐步显现，一些地方土地供应特别是基础设施用地增加明显。例如贵州省上半年供应以重大工程为主的基础设施用地8005公顷，已经超过09全年基础设施供地量。

（二）全国住宅用地供应持续增长，但市场观望氛围开始传导至土地市场。在已公布的2010年住宅用地供应计划的引导下，各级国土资源管理部门加大了住宅用地供应。上半年住宅用地供应量同比增幅明显。随着房地产调控新政的出台，房屋销售量开始下挫，市场观望气氛浓郁，部分房地产开发企业也加入了观望的行列，房企拿地的热情明显降低，市场竞争强度有所回落，一些城市开始出现流标（流拍）现象，市场尚未形成新的均衡。监测与监管系统数据显示，2010年6月份，全国84个重点城市房地产用地供应量与4月份相比减少17.5%，房地产出让平均价款下跌20.4%。

（三）随着经济上升态势趋稳，预计下半年土地供应将保持平稳增长。2010年二季度GDP同比增长达到10.3%，环比

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

增幅回落1.6个百分点，规模以上工业增加值增速较一季度回落

3.7个百分点，上半年城镇固定资产投资同比增长25.5%，与一季度增幅相比回落0.1个百分点，国民经济运行趋稳态势明显。上半年的宏观调控中，中央一方面调整了信贷政策，回归适度宽松货币信贷环境，上半年人民币贷款增量同比减少37.2%，另一方面进行房地产市场调控，遏制部分城市房价过快上涨，抑制投资投机性购房需求，目前初现成效。在未来政策趋向上，中央将坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在上述政策背景下，预计下半年土地供应量将保持平稳增长。

三、对策建议

（一）优化土地供应结构，增加土地政策对产业结构调整的促进作用，加快发展方式转变

一方面，围绕今年经济结构调整的工作重心，以促进产业结构调整为出发点，适时调整和发布新的《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》，严格土地准入条件，实施有禁有限、有保有压的土地供应政策，积极探索差别化的产业用地政策，加强土地政策参与宏观调控的主动性和能动性；另一方面，完善存量土地供应政策，鼓励城市存量土地二次开发，研究建立和完善低效工业用地退出机制，积极盘活存量房地产业用地开发利用，推动城市产业结构的调整升级。

（二）保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性，确保实现调控目标

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

从上半年的监测分析情况看，中央宏观调控，尤其是房地产市场宏观调控的政策“组合拳”已经发挥了重要作用，房地产市场土地供应充足，土地出让均价环比下降，市场观望气氛渐浓，土地调控政策通过供应和需求的双向调节稳定了市场预期，房地产市场呈现理性回归态势。同时，现阶段宏观经济复苏基础不稳，近来欧洲国家主权债务危机愈演愈烈，加之通货膨胀和人民币升值预期的存在，也引发了社会各界对宏观经济复苏和房地产调控政策持续性的担忧，有的认为宏观经济环境若发生翻转，政府就会扶持房地产业的发展，而政策一旦落实不力就会半途而废，必将引发房价的反弹。因此，在本轮房地产市场的调控中，一是要继续采取有力措施促进民生用地供应计划切实“落地”，保障民生用地供应；二是要保持政策持续性、稳定性的基础上提高针对性和灵活性，避免政策的起伏过大，确保调控效果实现。

（三）加大市场监测监管力度，确保已供土地依规依约开发利用

一方面要进一步扩大土地供应和开发利用信息公开范围，贯彻落实建设项目开竣工申报制度，将已供土地的开发建设情况向社会公开，接受社会的监督；另一方面要严格合同管理，及时监测并处理各种违法违规行为：对违规变更保障性住房、中小户型中低价位商品房项目用途和开发建设条件的，加大曝光和查处力度；对违反供地政策、超规模供应商品住宅用地问题要及时披露和纠正；对闲置土地，要在进一步摸清各地情况的基础上，通过

2010年上半年全国31个省(区、市)土地供应总量17.9万公顷,同比增加65.1%。其中,工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。.......

部、省挂牌督办的方式逐步清理、处置，增加土地有效供应，确保土地宏观调控政策落到实处。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/pl91.html