宏观经济环境分析 - 图文

重庆市宏观环境分析 区域概况

重庆位于中国西南部，地处长江上游经济带核心地区，长江、嘉陵江两江环抱。重庆地处信封盆地东南部，地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，有“山城”之称。重庆地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉。

辖区东西长470千米，南北宽450千米，辖区总面积8.24万平方千米，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是中国面积最大的城市，其中主城建成区面积为647.78平方千米。

重庆是一座具有3000多年历史文化的名城，是中国中西部唯一的中央直辖市, 长江上游最大的中心城市和西部地区最大的工商业重镇。重庆是西部地区惟一拥有长江黄金水道的特大城市，并且处在三峡库区腹地。2012年全市常住人口2945.00万人，城镇化率56.98%。

区域优势

重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势： 区位条件优越。重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。

基础设施功能完备。重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线、高速

公路干线在重庆交汇，3000吨级船队可由长江溯江至重庆港，重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场。重庆是中国西部电网的负荷中心之一，煤炭、天然气产量大，能源供应的保障程度高。

工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。重庆是中国老工业基地之一，正着力壮大汽车摩托车、化工医药、建筑建材、食品、旅游五大支柱产业，加快发展以信息工程、生物工程、环保工程为代表的高新技术产业。

科技教育力量雄厚，人才相对富集。重庆拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。

市场潜力巨大。重庆人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。

区域经济

重庆市，作为中国西部地区唯一的直辖市，其经济的发展对中西部地区的经济发展有着重大的影响力和推动作用，尤其是在中国政府于1999年作出了西部大开发的重大战略性决策之后，重庆的发展，更是实施西部大开发战略成果的直接体现。2012年7月，中共中央、国务院在北京再次召开西部大开发的工作会议，从各类媒体的宣传看，十年间西部大开的成绩斐然，重庆更是以“中国的芝加哥”引领了整个西部的发展，重庆的经济崛起必将对其周边省市产生经济辐射

作用，从而带动整个西部的发展。从2007年重庆成为城乡统筹综合改革试验区到2008年成立内陆唯一的保税港区——重庆两路寸滩保税港区，再到2012年6月18日成立我国继上海浦东新区、天津滨海新区之后第三个副省级国家级新区——重庆两江新区。2011年3月4日，继长三角、珠三角、环渤海之后，成渝经济圈获得国务院批准，中国经济增长的“第四级”正式形成。

1、总体经济发展分析

重庆市GDP呈连年增长的情况，由2008年的5793.66亿元，增长到2012年的11459亿元，近四年的时间翻了一倍，今年增长率一直保持在15%左右，远远高于全国的GDP增长率。增幅位居全国前列。

从人均GDP来看，2008年的时候，重庆市人均GDP还远小于全国的平均水平，但是近几年发展迅速，在2012年终于超过全国平均水平。根据国际经验、当人均GDP超过5000美元后，产业、就业、城乡结构都会进行现代化转型，社会经济结构将由新型工业化社会向后工业化社会过渡，二、三产业比重将发生较大的变化，三产业也会出现重大调整。

2、产业结构分析

重庆市产业结构中二产业占了明显的地位，高达60%—70%，其次是三产业20—30%，第一产业在10%左右，第一产业比例由2008年的9.9%呈逐年稳定下降的趋势，但是下降幅度较小。二、三产业的变动幅度较大，看出2011年前工业发展较快，第三产业受到压迫，2011年之后形势逆转，第二产业一改连续增长的现状大幅度下降，第三产业则大幅度上升，因为在重庆市十一五规划纲要中提出把促进服务业全面发展和升级摆在突出位置，因此后续第三产业将得到全面发展，产业结构日趋合理。2012年第一产业实现增加值940亿元，

较上年增长5.3%，第二产业实现增加值6172.3亿元，较上年增长15.6%，第三产业实现增加值4346.7，较上年增长12%。

第三产业在国民经济中的比重应在工业化、城市化的过程中呈现出不断增加的趋势, 产业结构应逐步由“二、三、一”向“三、二、一”转变, 从重庆市的情况来看, 第二产业增长速度最快,在经济发展过程中发挥着支柱作用,而第三产业明显发展速度慢于第二产业，但是2012年后三产业的比重已开始呈上升趋势，表明重庆产业结构正趋于优化。 3、财政收入

2012年重庆市完成财政收入3799.6亿元，较上年增长7.8%。在四个直辖市中，2008，2009年重庆市财政收入最低，到2010年之后，重庆市财政收入最高，其后是上海市。

财政收入增速在2012年前都一直大于GDP增速，说明各种经济体税负有可能过重，这对经济发展十分不利。

4、固定资产投资保持平稳

2012年固定资产投资完成8732.3亿元，较上年增长16.85%，其中一产业364亿元，占比4.1%，三产业5941亿元，占比68%，二产业3075亿元，占比35.2%。近几年固定资产投资增速有所减慢，但是产业结构比较稳定。2013年重庆市固定资产投资工作在以重大项目为抓手，落实抓好50个重点建设项目群建设，不断推进九大基础

设施项目、十大产业项目、主城十大商务集聚区开发项目的建设的基础上，加之不断活跃的民间固定资产投资的带动，预计2013年重庆市固定资产投资将持续稳定增长态势。

5、消费品市场平稳发展，刺激消费活动带动有力

重庆市社会消费品零售总额稳定增长，增长率一直高于全国平均水平，消费市场总体平稳。

6、开放型经济稳步发展

重庆市积极主动深化对外开放，围绕内陆开放高地建设，着力改善外贸环境，开放型经济稳步发展，进出口总额增长速度远远高于全国水平，2013年上半年全市实现进出口总额301.59亿美元，同比增长20.4%，进出口总额首次跃居全国10强、西部地区首位。

区域板块

重庆市发展规划将整个重庆分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区5大板块，五大功能区的范围、定位各不相同。

都市功能核心区注重优化

在都市功能核心区内，一共涉及6个区，分别是渝中区全域和大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区处于内环以内的区域。进入都市功能核心区范围内的区域，其城市化几乎达到了百分之百，开发强度已逼近极致。按主体功能区的划分，都市功能核心区要更加宜居便捷，而不是要去强调其开发功能，因此，未来这个区域更多要体现的是优化和调整。 都市功能拓展区满足扩张要求

主城9区扣除功能核心区的部分，叫做都市功能拓展区。这一区域，主要体现的是都市功能向外扩张的要求，将吸引今后的产业和核心区疏解出来的人口。拓展区将成为先进制造业的集中区、现代服务

业的展示区、对外开放的门户、吸纳新生人口的宜居区。例如在二环周边，未来就将布局20多个大型人口集聚区。 城市发展新区不同于城市开发

城市发展新区包括渝西片区等12个区县以及万盛、双桥经开区。这一区域的特点有三个，一是该区域将布局一批具有田园风光，与城市发展相得益彰的卫星城；其次，未来5至10年内，这些区县的城镇用地占比不到5%，有95%左右的空间仍是农业和生态空间，所以与城市开发的概念完全不能等同；此外，城市发展新区未来将是重庆新型工业化、新型城镇化的主战场。需通过以产兴城，以城聚产的方式来吸引新增的人口和产业发展，从而缓解大城市的发展压力，帮助重庆克服“大城市病”。 两翼地区重点突出生态

两翼地区分别定位为渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区。渝东北是三峡库区水体的主体所在，在国家战略中有着举足轻重的作用。因此，需更加突出水源涵养这一重点。渝东南是少数民族聚居区，有大山、深沟、河谷，生态环境更为脆弱和敏感，因此需减人减载，增强生态自我修复能力。“而二者的共同点在于，都要加强生态环境保护，提供生态产品，发展生态经济。

宏观环境总结

综上所述，重庆市的国民经济正在持续健康稳定的发展，各项经济指标逐年增长，城市化进程加速，城市面貌日新月异，交通及投资

环境大为改善，城乡居民的收入与支出逐年增加，不断提高，商业发展日益成熟。作为西部唯一的直辖市，重庆市正在逐步巩固自己的交通、能源、经济和商贸中心地位。目前正值中国加入WTO和西部大开发的大好时机，西部12个省、市、自治区地域辽阔，人口众多，资源丰富，必将成为投资重点；而重庆市的经济基础和投资环境在西部各省市中独树一帜，必会成为西部大开发的重点城市，城市的经济将得到更大的发展，这为本市的各行各业，特别是房地产业带来了不可多得的发展契机。

九龙坡区概况 区域位置

九龙坡区，直辖市重庆的主城九区之一，面积432平方公里，常住人口111.6万（户籍人口83.7万），辖7个街道、11个镇。位于主城区西南部，东接渝中区，南靠大渡口区， 西邻江津区、壁山县，北与沙坪坝区接壤，区位优势十分明显，拥有国家级重庆高新技术开发区和3个市级特色园区，是重庆统筹城乡综合配套改革先行示范区和科学发展开放型经济示范区。

由于重庆特有的地形，现在形成了以解放碑为龙头，以江北观音桥、沙坪坝三峡广场、南坪步行街、九龙坡杨家坪步行街、石桥铺步行街为辅的六大商圈。其中杨家坪步行街位于九龙坡区内。

九龙坡区现有人口85.59万，非农人口67.08万，占比人口总数的78.3%。由于九龙坡是重庆传统的工业发达区域，因此工业从业人

员较多。渝北区人口最多，九龙坡区人口增长率最快。老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着旧城区发行和新区的开发建设，渝中区和大渡口区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的渝中区和工业污染较重的大渡口区向外区迁居；江北、渝北及南岸区是人口的主要迁入区。

区域优劣势

优势

（一）本地区的工业发展基础较好，是重庆市的工业大区，拥有素质较好的产业工人群。

（二）具有完备的铁路、公路和水路的交通运输设施，拥有长江上游最大的水陆联运港口——九龙坡港，还有西南最大的两个铁路货运编组站：重庆南站和重庆西站。同时成渝、渝黔、襄渝三条铁路干线汇贯境内，特别是直插西部的成渝高速公路横贯其中，李家沱、鹅公岩大桥横跨长江，连接渝黔高速公路，大件路、陈庹路、南北干道等城市干道也横贯东西南北，正在建设中的高架轻轨沿杨家坪穿过，构成发达的交通体系。

（三）农业资源丰富，相对于主城区，有广阔的发展空间，具有典型的都市现代化生态农业的特征，是重庆市最具规模的、最具形象的现代农业示范区。

（四）在旅游方面，九龙坡区拥有著名的重庆动物园；重庆佛学院佛教圣地——华岩寺；全国最大的白鹭自然保护区；全市最大的人

工湖——龙潭湖；全市最大的休闲场所——重庆第一垂钓俱乐部；十里荷塘观赏区以及观光农业等等。

（五）在科教文化方面，拥有全国知名的四川美术学院，重庆工学院等大专院校；世界知名的教育家陶行知先生在这里创办了育才中学，几十年间，为全国各大专院校输送了大量的优秀学生，至今仍然是全国颇有知名度的重点中学；另外拥有国家级科研院所145个，高新技术企业270多家。

劣势

（一）城市各项建设发展滞后，特别是商业和房地产业的发展，还处在低档次、低水平状态。

（二）原有的工业生产对环境产生一定的污染。

（三）娱乐、餐饮、购物等第三产业发展缓慢，水平偏低，而且在某些方面口碑不佳。

经济状况

九龙坡区2012年GDP776.3亿元，比上年增长10.9%，在九个主城区中排第二，经济实力较强。

2011年九龙坡区财政预算收入600700，比上年增长88%，位居第三。

2012年社会消费零售总额九龙坡为273.15亿元，位居第二，比上年增长17%，增长幅度较大；城镇居民人均收入24772元，排名第四，次于渝中区、沙坪坝区和江北区，居民购买力一般。

农村居民收入2012年九龙坡区为11695，位居第5，城乡收入差距较大。

重庆市今年房地产政策 2012年政策回顾

时间 1月7日 1月8日 2月17日 3月13日 4月20日 5月29日 6月18日 7月12日 8月1日 9月20日 政策 新购住宅 建面达12152元/㎡就要缴房产税 重庆住房公积金缴存比例由统一7%上调至12% 46城市全部延续限购 央行强调落实差别化房贷首套房贷必须满足 重庆公积金贷款 二套房和异地缴均可申请 重庆公积金个人可贷40万 账户余额不足可补缴 国土部：住宅项目容积率不得低于1.0 下半年供地将服务“稳增长”土地政策或松动 新版住宅设计规范施行 开发商难再“偷面积 国税总局官员：搞大房产税试点 逐步建立房地产税 10月26日 多地微调公积金政策 “松绑”刚需 11月15日 四部委：严控土地储备总规模和融资规模 12月15日 中央经济工作会提出明年经济六大任务 继续坚持房地产调控

时间 政策 2月20日 坚决抑制投资性购房，扩大房产税试点范围，“新国五条” 3月1日 发布国五条细则 3月30日 重庆发布国五条细则继调控目标 5月25日 扩大个人住房房产税试点范围 6月19日 国务院常务会议：支持居民家庭首套自住购房 重庆市土地市场分析 供需情况

截止至2013年6月30日，2013年1-6月主城区拟供应各类土地150宗，供应土地面积1115.62万平方米，拟供应金额352.41亿元，拟供应土地单价211万元/亩。2013年上半年土地供应面积环比减少42.2%，同比减少6.4%。

土地成交方面，2013年1-6月主城区共成交土地157宗，土地成交面积1196.95万平方米，土地成交金额380.06亿元，成交土地均价212万元/亩。2013年上半年土地成交面积环比减少27.4%，同比增加10.6%。

结合2010年上半年—2013年上半年土地供需对比来看，2012年下半年土地供需市场表现尤为突出，2013年上半年土地供需量回归近年平均水平，供需比1:1.07，土地成交量略大于供应量，供需结构基本合理，市场表现依然保持活跃态势。

2011年土地成交低迷，土储公司“土地供应”积压；2012年调控适度放松，房地产市场明显回暖，土储公司大量供地，开发商预期看好，积极拿地，12年土地成交总量陡增。2012年重庆土地出让金全国第三。今年开年，重庆便供地频繁，政府也积极推进土地市场交易，重庆土地交易中心数据显示，今年1-6月，重庆共出让居住、商业、金融类用地共74宗。占地面积约650万方，建筑体量约1425.94万方，土地出让金额达350.48亿元。土地出让情况较2012年同期明显升温。其中，商住用地较去年同期增加16宗，成交面积增长28.9%，

建筑面积增长31.59%，成交金额约增加123亿元。

土地性质构成

2013年上半年出让地块的用途分布，工业用地和住宅用地最多，分别占了30%多，其次是综合用地占了21%。

土地价格变化

2012年地块底价成交总数占全部的80.4%。今年重庆土地出让方式仍以挂牌为主，拍卖出让29宗，仅占39%。在土地拍卖中，溢价率在50%以上地块占15%，其中，渝北区两路组团的一块地，起拍价3155万元，成交总价8800万元，溢价率高达178.92%。

2013年1-6月，重庆主城区土地成交金额380.06亿元，土地平均单价212元/亩。其中，房地产相关用地平均地价361万元/亩，环比上涨13.2%，同比涨18%，工业用地平均地价34万元/亩，环比涨21.4%，同比涨6.3%。

2013年上半年房地产用地供应平均单宗面积为8.55万平方米，相比2012年上半年减少了0.72万平方米，小宗地块供应仍是市场的主力供应。在2013年1-6月成交的75宗地块中，单宗面积在100亩以下的地块共用41宗，占总量54.7%，其中有26宗地块面积在50亩以下；面积在101-300亩的地块共有29宗，占了总量38.7%，总面积300亩以上的地块共有5宗，最大一宗地块土地供应面积不足500亩。

分区域情况

2013年上半年土地交易总建筑面积区域分布，九龙坡排第三，总出让建筑面积177万平方米，排名中间的价格主城区，土地出让面积相差不大。出让价格九龙坡排名第四，楼面均价为2045元，只为

排名第一位的北部新区的一半。

重庆市房地产市场投资环境分析 1、房地产投资额

从图上可以看出，重庆市房地产投资额是逐年攀升的。自2011年初调控政策环境逐渐严厉以来，重庆房地产开发投资增速逐步回落，自2011年2月的高点52.8%一路回落至2012年6月的低点19.7%，之后于2012年9月回升至26.8%后渐趋平稳，2012年房地产开发投资完成2508.35亿元，增长24.5%，与五年的平均增长速度24.2%相比，高0.3个百分点。2013年1-10月重庆市完成房地产开发投资2329.9亿元，同比增长19.5%。

2013年上半年全市房地产开发投资1272.28亿元，同比增长27.7%，较一季度提高2.4个百分点，其中商品住宅开发投资901.65

亿元，增长34.3%，较一季度提高6.1个百分点，贡献率为83.4%，拉动全市房地产开发投资增长23.1个百分点。商品住宅开发投资增速在经历2012年低于全市房地产开发投资增速的相对弱势调整后，受新“国五条”中“增加普通商品住房供给及供地供应”的影响，于今年3月起逐月加快，成为助推近期房地产开发市场投资稳中有进的主要动力。

2、销售情况

销售面积近几年逐年增长，增速一直减缓，2012年销售面积4522万平方米，比去年减少0.25%。近几年销售面积之所以呈现增速降低，甚至出现销售面积下降的趋势，是因为今年调控政策严厉，销售市场层疲软状态。2013年1-10月销售面积3281万平方米，较去年同期增长8.9%，销售市场有回暖的倾向。

从2013年年初以来的各月商品房销售情况看，“国五条”从税收到信贷的一系列政策“组合拳”对商品房销售市场影响作用较为明显，形成阶段性变化特征。

商品房平均销售价格逐年增长，近两年增长幅度变缓，2012年平均销售价格5080元/平方米，较上年增长7.31%。

3、施工、新开工、竣工面积

随着建安投资的加大，全是房屋开发市场建设规模持续增长，2012年商品房施工面积22009万平方米，增长16.5%，商品房竣工面积3991万平方米，增长7.9%，新开工面积4345万平方米，增长-1.7%。上半年，全市商品房施工面积22107.93万平方米，增长22.4%，较一季度提高7.3个百分点，新开工面积3729.69万平方米，增长32.1%，较一季度提高20.5个百分点，竣工面积1660.47万平方米，增长6.4%，较一季度提高5.2个百分点。

5、预售批准情况

2013年上半年重庆主城区新增批准预售面积1274万平方米（含商品住宅、商业、写字楼、车位及其他），环比增长5%，同比增幅达到50%。其中，商品住宅新增预售面积962.71万平方米，环比增幅9%，同比增长36%。2013年上半年主城区预售供应量在同比及环比均呈正增长趋势，特别是同比增幅明显，结合主城区预售供应下半年市场活跃度高于上半年的市场推售惯例，2013年上半年预售供应表现更显突出，供应水平更是达到近5年以来的第二高位，仅次于2010年下半年预售供应水平。结合近两年周期的市场走势来看，一方面由于2011年市场受调控影响表现低迷、存量增大直接导致2012年上半年市场新增供应减缓，另一方面2012年市场迅速回暖，供需及改善型需求活跃，市场成交攀升，存量压力减小，市场自2012年下半年起保持活跃稳定的供应趋势并延续至2013年上半年，从而使得今年上半年预售量同比及环比增长，特别是同比增长幅度呈较大水平。

各物业批准预售面积

从2013年上半年主城区批准预售性质的统计来看，商品住宅产品依然占据主导地位，共计获取预售面积962.71万平方米，占比76%，整体保持稳定趋势。而写字楼产品在2012年下半年期间的活跃供应后，今年上半年新增预售供应趋势明显放缓，共计新增预售面积111.09万平方米，占总预售面积的9%，环比下降5个百分点。结合2012年写字楼市场的供需表现，市场整体供大于求，存量明显，今年上半年写字楼新增预售供应节奏的放缓也契合了市场的发展趋势。

2013年主城区新增预售供应的户型格局以两房为主、三房产品为辅的供应格局。其中，两房产品新增预售49433套，占比达51%；三房产品新增预售24427套，占比25%。通过对2013年上半年预售供应户型配比的对比来看，目前市场新增供应仍然以刚需产品为主，而投资型的小户型产品以及大户型产品的供应在目前市场环境中均

有所减少，特别是别墅类产品的供应趋势最为明显。

批准预售各区域对比

6、商品房成交情况 套数 建筑面积(㎡) 金额(万元) 均价(元/㎡) 渝北区 20506 176.68 102.06 5777 江北区 16013 147.40 120.23 8157 北部新区 14821 147.80 125.11 8465 北碚区 6151 63.53 39.04 6145 南岸区 18815 176.94 131.80 7449 巴南区 10519 92.54 53.86 5820 沙坪坝区 18388 158.72 96.11 6055 九龙坡区 13546 124.49 90.23 7248 渝中区 5774 49.12 44.02 8961 大渡口区 4702 40.91 25.14 6146 合计

129235

1178.14

827.60

7025

总体情况

总体来看，2013年上半年全市房地产市场供给强劲、需求活跃，呈现出良好的发展态势，但面对复杂的国内外经济环境，影响市场前景的不确定性因素仍在增加。

首先是国际经济环境中美国经济恢复预期渐强，国际资本从发展中国家向欧美回流的趋势已经非常明显，各国宽松的货币政策也正在

转向平稳，因此，国内各项投资资金供给力度减弱的可能性较大，进而影响房地产开发投资的持续增长。

其次是以银行为主的国内金融系统资金流动性瓶颈显现，其主要原因主要来自于国际经济形势变化和银行信贷中的中长期贷款比重偏高两方面因素影响。因此，银行贷款或将进行必要的结构调整，减少中长期贷款比重，提高信贷资金流动性，增强风险抵抗能力，势必减少房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的发放力度，从而对房地产市场的供给和需求形成制约。

再次是政府面对当前的国际经济环境变化、信贷资金流动性减弱、国内经济保增长调结构的要求和近期一线城市房价的上涨压力，或将进一步出台宏观调控政策“组合拳”，对整体经济环境和房地产开发市场产生直接影响。

最后是基于重庆特殊发展地位的利好因素，重庆市作为年轻的直辖市，携政策、环境、定位等多方面优势，以成为长江上游经济中心为发展目标，刚性购房需求仍将是重庆房地产开发市场的主导力量，特别是城乡统筹发展过程中经济中心与周边区域房地产市场的轮番循环发展模式，仍将是重庆房地产开发市场健康发展的重要保障。

九龙坡区房地产市场

九龙坡区房地产投资额近两年增长较平稳，2012年完成投资额190.12亿元，增长16.73%，在九个主城区中排名第4。

2009年后九龙坡施工面积呈直线增加，竣工面积也在增加，只是幅度比较缓慢。2012年九龙坡区完成房屋竣工面积1004.18万平方米，较上年增长48.9%，排名第一，房屋施工面积3049万平方米，增长17.6%，排名第一。

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