2016年4月份考试作业房地产评估第3次

第3次作业

一、名词解释题（本大题共30分，共 6 小题，每小题 5 分） 1. 房地产需求定义 2. 市场价值 3. 楼面地价 4. 折现率

5. 长期趋势法的理论依据 6. 移动平均法

二、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分） 1. 长期趋势法的主要类型有哪些？ 2. 评估价值定义？

3. 简述房地产估价程序。

4. 假设开发法的操作步骤是什么？ 5. 土地价格如何计算

三、计算题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）

1. 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为多少？

2. 某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为20万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费800元／㎡。地上建筑物总建筑面积200㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为800元/平方米建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1500元/平方米建筑面积，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。（本小题7分）

3. 某临街深度30.48米（100英尺）、临街宽度20米的矩形土地，总价为168万元，试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24米（50英尺）、临街宽度20米的矩形土地的总价。

4. 某旧住宅，测算其重置价格为 40万元，地面、门窗等破旧引起的物质拆旧为3万元，因户型设计不好。没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值

5. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。

答案：

一、名词解释题（30分，共 6 题，每小题 5 分） 1.

参考答案：

房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。 （有效需求） 解题方案： 房地产需求定义 评分标准：

答对一句给1.5分 2.

参考答案：

是房地产对于一个典型投资者来说所具有的经济价值。（所谓典型投资者，是指能够代表市场上大部分人观点的一类投资者） 解题方案： 市场价值 评分标准： 答对一句给2分 3.

参考答案：

是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格． 解题方案： 楼面地价 评分标准： 答对一句得2分 4.

参考答案：

折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。 解题方案： 折现率

评分标准： 答对一句得2分 5.

参考答案：

房地产价格通常有上下波动，在长期内其变动规律和发展趋势，会显现出一定的变动规律。 解题方案： 长期趋势法

评分标准： 答对一句得2分 6.

参考答案：

移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。 解题方案： 移动平均法 评分标准： 答对一句得3分

二、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分） 1.

参考答案：

长期趋势法的主要类型有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。 解题方案：

长期趋势法的主要类型有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。 评分标准：

长期趋势法的主要类型有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。 2.

参考答案：

评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。 解题方案：

评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。 评分标准：

评估价值又称为评估价格或估计价值，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。（5分） 3.

参考答案：

获取估价业务 受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料实地查勘估价对象选定估价方法测算确定估价报告撰写估价报告审核估价报告出具估价报告估价资料归档 解题方案： 获取估价业务

受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案

搜集估价作业资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价报告 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告

估价资料归档（15分） 评分标准： 获取估价业务

受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价报告 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告

估价资料归档（15分） 4.

参考答案：

1、调查待开发房地产的基本情况； 2、选择最佳的开发利用方式； 3、估计开发经营期； 4、预测开发完成后的房地产价值； 5、测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值 解题方案： 假设开发法 评分标准： 答对一步2分 5.

参考答案：

是指单纯土地的价格,不含建筑物的价格。 根据土地的“生熟”程度，土地在估价时具有相应的不同的价格： 1、未征用补偿的农地的价格； 2、已征用补偿但未做三通一平或以上的土地的价格； 3、已完成三通一平或以上的土地的价格； 4、现有城区内有待拆迁建筑物的土地的价格； 5、已做拆迁安置补偿的城市空地的价格。 解题方案： 土地价格计算 评分标准： 答对一步得2分

三、计算题（40分，共 5 题，每小题 8 分）

1.

参考答案：

2000/（2000+1000）*27=18米 解题方案：

路线价法运用举例 评分标准：

答对公式和结果各得一半的分 2.

参考答案：

该宗房地产的价格测算如下： 土地现值=8001000=800000（元） （2分） 建筑物现值=1500200080%=2400000（元） （2分） 估价对象的现时总价=800000+2400000=3200000（元） （2分） 估价对象的现时单价=3200000/2000=1600（元/平方米） （2分） 解题方案：

成本法总结和运用举例 评分标准： 答对一步2分 3.

参考答案：

该相邻临街土地的总价计算如下： 138×（40%+30%）=117.6（万元） 解题方案：

路线价法运用举例 评分标准： 答对一类得4分 4.

参考答案：

【解】该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下： 该旧住宅的折旧总额=3+8+7 =18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格－折旧 =40－18（万元） =22 （万元）

解题方案：

成本法总结和运用举例 评分标准： 答对一步4分 5.

参考答案：

1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/（1+Y）n]2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元3、计算年总费用：（1）年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元（2）年经常费=100×12=1200万元（3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元（4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元5、计算房地产价格V=2726.75/8%*[1-1/（1+8%）50-5]=33016.58万元 解题方案：

1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/（1+Y）n]

2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元 3、计算年总费用：

（1）年折旧费=8000×（1-4%）/12?=640万元 （2）年经常费=100×12=1200万元

（3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元 （4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元

年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万 4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元 5、计算房地产价格

V=2726.75/8%*[1-1/（1+8%）50-5]=33016.58万元 评分标准：

1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/（1+Y）n]（4分）

2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元（6分） 3、计算年总费用：

（1）年折旧费=8000×（1-4%）/12?=640万元 （2）年经常费=100×12=1200万元

（3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元 （4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元

年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万（12分） 4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元 5、计算房地产价格

V=2726.75/8%*[1-1/（1+8%）50-5]=33016.58万元（20分）

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