房地产估价--- 成本法

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第四章

成本法

房地产估价

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成本法主要内容 5.1成本法的基本原理 5.2房地产价格构成 5.3成本法的计算公式 5.4建筑物的重置价格 5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例

学习内容

房地产估价--- 成本法

一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)概念：成本法是求取估价对象在估 价时点的重置价格和重建价格，扣除折 旧，以此估算估价对象的客观合理价格 或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 (二)理论依据：

从卖方的角度来看：销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金

从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地 产所需花费的代价

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一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

新近开发建造、计划开发建造或者可以 假设重新开发建造的房地产，均适合。

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

适 用 对 象

特别适用于既无收益又很少发生交易的 房地产的估价 单纯建筑物的估价

市场不完善或狭小市场上无法运用比较 法估价的房地产。 房地产保险(包括投保和理赔)及其他损 害赔偿中的估价

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一、成本法的基本原理

成本法基本原理+ + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

成本法使用条件

难

采用逼近原则：成本的增减≠价值的增减 1. 自由竞争(即可以自由进入市场) 2.该种商品本身可以大量重复生产

价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

注意：1.区分实际成本和客观成本 2.依据市场供求确定评估价值

供大于求时，价值应下调 求大于供时，价值应上调

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成本法估价步骤

成本法基本原理+ + + + + + + + + + 概念 理论依据 适用对象 使用条件 估价步骤

搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等 开发利润 资料； 直接成本利润率 估算重新购建价格； 土地取得成本 开发成本 估算折旧； 开发利润 投资利润率 利用相应的公式求取积算价格。 土地取得成本 开发成本 管理费用

价格构成价格构成 征地估价 拆迁估价 商品房 经济适用住房

二、房地产价格的构成 成本利润率

开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用

计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)房地产价格的基本组成： 土地取得成本 开发利润 销售利润率 开发成本 开发完成后的房地产价值 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润

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二、

房地产价格的构成

成本法基本原理 价格构成+ + + + + 价格构成 征地估价 拆迁估价 商品房 经济适用住房

(二)农地征用的估价规定 征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征 用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿 价格进行的评估。 征地估价内容及补偿标准 ： (1)土地补偿费：为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；

计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(2)征用耕地的安置补助费：每个需要安臵的农业人口的安臵补偿费为该耕地被征 用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安臵补 偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；

(3)青苗补偿费和地上附着物补偿费； (4)征地房屋拆迁补偿费。

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二、房地产价格的构成

成本法基本原理 价格构成+ + + + + 价格构成 征地估价 拆迁估价 商品房 经济适用住房

(三)城市房屋拆迁补偿的估价规定 城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价), 是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被 拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其 房地产市场价格进行的评估。 《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和 拆迁估价工作的指导性文件 。 城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁 房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安臵 补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、 停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府 规定的其他有关税费。

计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

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二、房地产价格的构成

成本法基本原理 价格构成+ + + + + 价格构成 征地估价 拆迁估价 商品房 经济适用住房

(三)城市房屋拆迁补偿的估价规定 拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、 构筑物和依托在其实体上的权益。 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿 的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面

积等因素，以房地产市场评估价格确定。 拆迁估价的工作方式 。

计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(四)现行商品房和经济适用住房价格构成 商品房=成本+利润+税金+地段差价 经济适用房=成本+利润+税金

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三、成本法的计算公式

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)最基本的公式

估算价格=重新购建价格 - 折旧(二)适用于新开发土地的成本公式 新开发土地是指包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、 “ 七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆 迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用 地。 新开发土

地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 +管理费用 + 投资利息 + 税费 + 开发利润

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三、成本法的计算公式

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

对于新开发区土地的分宗估价 新开发区某宗土地的单价 =(取得开发区用地的 总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投 资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发 利润)÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面 积的比率) × 用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土 地总面积 ÷ 开发区总面积 × 100% 1.计算开发区全部土地的平均价格。 2.计算开发区可转让土地的平均价格。 3.计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出 的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用 年限、容积率等进行适当的增减修正。

步骤

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【例4-1】某成片荒地面积2km2.取得该 荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五 通一平”熟地的正常开发成本和管理费用 为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为 10%,销售税费和开发利润为可转让熟地 价格的5.5%和9.5%,开发完成后可转让土 地面积的比率为60%。试求该荒地开发完 成后可转让熟地的成本价格为每平方米多 少元？【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V, 则： V=1.2+2.5+[1.2*(1+10%)3-1.2] +[2.5* (1+10%)1.5-2.5]+ V (5.5%+9.5%) 单价=V/(总面积*60%)

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三、成本法的计算公式

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(三)适用于新建房地产的基本公式新建房地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润 新建建筑物价格 = 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息+销售费用+ 销售税费 + 开发利润 新建房地产采用成本法估价时一般不应扣 除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素 给予适当修正。

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三、成本法的计算公式

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(四)适用于旧房地产的基本公式旧房地价格 = 土地的重新取得价格 + 建筑物的 重新构建价格 - 建筑物的折旧

旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑 物的折旧

注意

由于旧建筑物所造成的 土地价值减损，应扣除该 减损部分。

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四、建筑物的重置价格

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)重置价格和重建价格的基本含义

重置价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格 和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建 筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、

功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。

重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价 格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、 建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全 相同的新建筑物的正常价格。

一般重建价格 大于重置价格

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四、建筑物的重置价格

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(二)重置价格的成本构成 重臵价格=直接成本+间接成本 (三)重置价格的估算

1.单位成本法 2.分部分项法 3.工料测量法 4.指数调整法

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四、建筑物折旧

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)建筑物折旧的概念和实质建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随 着时间的推移而发生价值减损的现象，建筑物在 使用年限内减少的建筑物价值的货币表现称折旧 额，房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑 物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的 一种减价修正。

会计折旧是原始账 面价值的减损 估价的折旧是价值 的减损修正

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四、建筑物折旧

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(一)建筑物折旧的概念和实质 1.物质折旧：是由物理因素引起的折旧，折 旧 的 实 质 ( 类 型 ) 又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体 方面的损耗所造成的价值损失。 2.功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是 指由于消费观念变更、设计更新、技术进步 等原因导致在功能方面的相对残缺、落后或 不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。

3.经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失。包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪 声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府 政策变化等。

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【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元， 地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元， 户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等 导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落 地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅 的折旧总额和现值。【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18(万元) 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22(万元)

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四、建筑物折旧

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(二)房屋折旧和完损等级评定的有关规定建设部、财政部制定的《房地产单位会计制 度——会计科目和会计报表》对经租房产折 旧时采用的一些参数的有关规定如下：房屋结构分类序号 1 结构类型 钢筋混凝土结 构 砖混

结构一等 定 义

表4-4

全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板 结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水 刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单 元式住宅或非住宅房屋 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没 有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋 材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部 有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋 结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、 下水等设备的普通砖木结构房屋 结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的 砖木结构房屋 如简易楼、平房、木板房、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等

2

34

砖混结构二等砖木结构一等

56 7

砖木结构二等砖木结构三等 简易结构

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四、建筑物折旧

成本法基本原理 价格构成 计算公式 重置价格 建筑物折旧 运用举例

(二)房屋折旧和完损等级评定的有关规定各种结构房屋的耐用年限(单位：年) 表4-5结构 用途 钢筋混凝 土结构 砖混结 构一等 砖混结 构二等 砖木结 构一等 砖木结 构二等 砖木结 构三等

生产用房受腐蚀的 生产用房 非生产用 房 简易结构

5035

4030

4030

3020

3020

3020

60

50

50 10

40

40

40

各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结 构和简易结构为0、砖混结构2%、砖木结构一等6 %、砖木结构二等4%、砖木结构三等3%。

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