某国际物流城项目可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 ................................................................................... 1 1.1 项目名称及承办单位 .............................................................. 1 1.2 可行性研究报告编制单位 ...................................................... 1 1.3 可行性研究报告编制依据 ...................................................... 2 1.4 研究工作概况 .......................................................................... 2 1.5 项目概况 .................................................................................. 2 1.6 研究结论 .................................................................................. 5 第二章 项目提出的背景和建设的必要性 ...................................... 6 2.1 项目提出的背景 ...................................................................... 6 2.2 项目建设的必要性 .................................................................. 9 第三章 物流市场分析 ..................................................................... 13 3.1 我国物流业的发展现状 ........................................................ 13 3.2 我国农产品物流产业存在的问题与对策 ........................... 14 3.3 ××县及周边地区鲜活农产品资源情况分析 ....................... 18 3.4 本项目优势分析 .................................................................... 20 3.5 本项目市场预测 .................................................................... 21 第四章 建设场址及现状 ................................................................. 22 4.1 建设场址 ................................................................................ 22 4.2 场区现状 ................................................................................ 22 4.3 自然条件 ................................................................................ 22 4.4 交通条件 ................................................................................ 23 4.5 配套设施条件 ........................................................................ 23

第五章 总体设计方案 ..................................................................... 25 5.1 规划指导原则 ........................................................................ 25 5.2 总平面布局 ............................................................................ 25 5.3 建筑设计方案 ........................................................................ 34 5.4 主要经济技术指标 ................................................................ 36 5.5 公用工程 ................................................................................ 37 第六章 节能节水措施 ..................................................................... 40 6.1 节能设计依据 ........................................................................ 40 6.2 能耗指标 ................................................................................ 40 6.3 节能措施 ................................................................................ 41 6.4 节水措施 ................................................................................ 42 第七章 环境影响评价 ..................................................................... 43 7.1 环境保护设计依据 ................................................................ 43 7.2 项目建设与运营对环境的影响 ............................................ 43 7.3 环境保护措施 ........................................................................ 44 7.4 环境影响评价 ........................................................................ 45 第八章 消防与劳动安全 ................................................................. 47 8.1 消防措施 ................................................................................ 47 8.2 劳动安全与防疫 .................................................................... 47 第九章 组 织 机 构 ....................................................................... 49 9.1 组织机构 ................................................................................ 49 9.2 人力资源配置 ........................................................................ 49 第十章 项目实施进度 ..................................................................... 51 第十一章 工 程 招 标 ................................................................... 52 11.1 招标投标的基本原则 .......................................................... 52 11.2 招标 ...................................................................................... 52

11.3 招标情况 .............................................................................. 54 第十二章 投资估算和资金筹措 ..................................................... 55 12.1 投资估算依据 ...................................................................... 55 12.2 投资估算说明 ...................................................................... 55 12.3 项目总投资估算 .................................................................. 56 12.4 融资方案 .............................................................................. 57 第十三章 经济效益分析 ................................................................. 60 13.1 财务基础数据 ...................................................................... 60 13.2 财务评价 .............................................................................. 62 13.3 财务评价结论 ...................................................................... 64 第十四章 结论与建议 ..................................................................... 65 14.1 结论 ...................................................................................... 65 14.2 建议 ...................................................................................... 66

附表：13-1 现金流量表（全部投资）

13-2 损益表 13-3 资产负债表

13-4 销售收入及销售税金计算表 13-5 总成本费用表 13-6 借款还本付息计算表

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第一章 总 论

1.1 项目名称及承办单位 1.1.1 项目名称

山东××县××国际物流城项目 1.1.2 承办单位

××县东发农业物流有限公司 1.1.3 承办单位概况

××县××物流有限公司位于××县，成立于2008年10月，法人代表××，注册资本6000万元。

公司经营范围：普通货运。一般经营项目：农产品购销、储藏；农资购销（粮食、化学危险品除外）。

面对激烈的市场竞争，××县东发农业物流有限公司认为机遇与挑战同在，希望与奋进共存。公司将以雄厚的实力、卓越的信誉优势、科学的管理手段、全新的经营理念在市场经济的大潮中奋力搏击，锐意进取，力争把公司建成在山东乃至中原地区具有较大影响力的知名企业。

1.2 可行性研究报告编制单位 单位名称： 工程咨询证书编号： 工程咨询等级： 发证机关：

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1.3 可行性研究报告编制依据

1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）

2、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

3、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》 4、《物流企业分类与评估指标》

5、《全国物流标准2005—2010年发展规划》

6、国家计委《关于农产品批发市场专项工程的实施意见》 7、农业部《全国“菜篮子工程”定点鲜活农产品中心批发市场管理办法（试行）》

8、《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录》 9、《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 10、《山东省“十一五”服务业发展规划》

11、《××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 12、建设单位提供的有关材料 1.4 研究工作概况

接到编制该项目可研报告的委托书后，我院立即组织有关工程技术人员，成立项目研究小组，按照国家发改委对于建设项目可行性研究的规范和深度要求，对该项目的建设地点、建设条件、技术方案等进行了深入调查和论证，在此基础上编制了该项目的可行性研究报告。

1.5 项目概况 1.5.1 建设场址

项目位于××县东升路东侧北首。

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1.5.2 建设规模和工程方案 1、建设规模

本项目建成后，将形成年加工农副产品11.75万吨，货物年周转量1000万吨，仓储量500万吨，年交易额约30亿元人民币的运营能力。在功能上集加工、配送、仓储、信息、包装为一体，打造设施完善、功能健全、专业化极强的现代物流中心，成为省级重要的物流枢纽。

农副产品加工量

表1-1 单位：万元 序号 1 2 3 4 合计 品种 猪肉 鸡肉 牛羊肉 蔬菜水果 加工数量（吨） 20000 10000 37500 50000 117500 货物年周转量

表1-2

序号 1 2 3 合计 品种 化工产品 农副产品 机械 数量（万吨） 250 600 150 1000 运输方式 汽运 汽运 汽运

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货物仓储量

表1-3 序号 1 2 3 合计 品种 化工产品 农副产品 机械 数量（万吨） 150 300 50 500 运输方式 汽运 汽运 汽运 2、工程方案

本项目总占地349350平方米（约524亩）。建筑物及构筑物占地面积146800平方米，总建筑面积156800平方米。规划建设：二十五座一层标准化仓库，占地面积88000平方米，建筑面积88000平方米；十座加工车间，占地面积为33000平方米，建筑面积33000平方米；四座一层配送用房，占地面积为20000平方米，建筑面积20000平方米；一座三层综合信息服务中心，占地面积5000平方米，建筑面积15000平方米；配电室、门卫室等附属用房800平方米。绿化占地38428平方米，厂区道路与货场占地164122平方米。

1.5.3 项目投入总资金及效益情况

初步估算，项目总投资37000万元，其中建设投资34710万元，建设期利息为901万元，铺底流动资金1389万元。建设投资包括：建筑工程费用13423万元，设备购置及安装费用6999万元，工程建设其他费用12323万元，基本预备费用1965万元。

项目工程建设所需资金37000万元，其中银行贷款20000万

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元，其余17000万元由建设单位自筹解决。

本项目工程投入运营后，可实现年运营收入13882万元，正常年税后利润5542万元，年上缴税金2605万元，税后内部收益率17.65%，税后投资回收期为7.15年（含建设期2.5年），税后财务净现值17245万元。项目的经济效益良好，具有一定的盈利能力，能较快的收回投资，在财务上是可行的。

1.6 研究结论

本项目为山东××县××国际物流城建设工程项目，建设地点位于山东省××县东升路东侧北首。

该项目的建设，作为解决××县及周边农产品外销、提升农产品附加价值、打造××县特色农产品区域影响力的民心工程，既符合国家相关产业政策发展要求，又符合地方经济发展需要。××县区位优势明显，农业资源丰富，物流基础优越，具备打造大型产地和中转型农产品批发市场的各项条件。

项目建成后将通过建立标准化、等级化、品牌化农产品物流中心，从根本上解决农产品外销的难题。同时，极大程度上提高××县农产品的附加值和影响力，更好地解决“三农”问题，加快当地产业结构的优化调整，提高农产品加工业和现代物流业在当地产业结构中的比重，突破原有农产品流通体系瓶颈，有效拉动××县区域经济发展，展现出较好的经济效益和社会效益，经科学分析后认为，该项目的建设是必要的、可行的。

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第二章 项目提出的背景和建设的必要性

2.1 项目提出的背景

随着现代科学生产力的进一步发展，人们逐步发现以原有的传统思想、传统做法（如减少原材料消耗率、提高劳动效率等）从生产中取得较高的经济效益已经越来越力不从心、其获利程度也越来越小。而另一方面，长期被人们忽视的流通领域却越来越大地起着决定一个企业经营好坏的关键性作用，其在一件成品中所占用的成本比重也越来越大。现代物流业作为以现代科技、现代管理理念和信息技术为支撑的新兴综合服务行业，已经成为促进中心城市经济增长的有效途径之一。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，它连接社会经济的各个部分并使之成为一个有机整体，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。

随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。上世纪90年代，全球物流年均增长7%以上，高于同期GDP增幅。全球经济一体化的发展使得企业的采购、仓储、销售、配送等协作关系日趋复杂，企业间的竞争已不仅是产品性能和质量的竞争，也包含物流能力的竞争。目前我国不少企业仍沿用计划经济时期的以生产为中心的管理模式，造成一方面生产企业原材料和产成品库存过大，占用资金较多；另一方面，运输仓储企业有效货源不足，现有设施不能充分利用，导致企业周转资金不快，经济运

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行质量不高。有资料显示：我国独立核算工业企业资本年周转速度为1.2次，而发达国家的周转速度为15~18次。如果我国企业的资本周转速度达到发达国家水平，我国3万亿元流动资本将相当于45万亿元以上。据估计，我国的物流成本占GDP的16.7%，如果全社会流通费用降低1个百分点，就可节约资金178亿元。因此，无论从与全球经济接轨角度还是从我国市场对物流服务的需求角度来看，我国都有必要促进物流产业的形成与发展。

项目所在地——××县，是全国著名的商品粮生产基地，全国油料生产百强县、平原绿化先进县，全省优质小麦、玉米种植示范样板县，国家级生态示范区，曾先后被命名为“中国香瓜之乡”、“中国双孢菇之乡”、“全国食用菌生产先进县”、“山东省无公害蔬菜生产基地”、“绿色食品西瓜生产基地”、“全国食用菌生产十佳商品基地”。全县已形成瓜、菜、菌、果、牧五大主导产业，建成了20多个初具规模的名牌农产品生产基地。食用菌栽培面积和产量居江北第一位，无公害蔬菜、生猪、黄牛、波尔山羊、肉食鸡、肉食鸽等产品产量在山东省占重要地位，双孢菇、香瓜、食用菌、西瓜、韭菜等农产品已成为畅销国内外的名牌产品。目前，全县蔬菜总面积达54万亩，其中冬暖式大棚16万个，大中小弓棚l 5万亩，露地菜l 5万亩。

××县的瓜果菜畅销全国80多个大中城市，远销50多个国家和地区，是京九沿线著名的无公害、绿色食品生产基地。有18个绿色无公害农产品被国家和省有关部门认定，种植面积25万亩，居全省第三位。林网化面积达到96万亩，林木覆盖率为20%。××县北部有被誉为“平原绿洲”的10万亩林海。同时××县地理位置优

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越，地处冀鲁豫三省交界大平原，人口集中，交通便利，给商品流通提供了有利条件，是山东经济向中原腹地辐射的桥头堡，是山东省开拓西部地区市场的阵地，为市场发展提供了广阔的空间。 ××县是农业大县，地理位置优越，具有发展经济的极为有利的条件。但是目前制约××县农业快速发展的因素也很多：一是市场建设比较零乱，各乡镇都有批发市场，规模普遍偏小，不能很好地进行平衡销售；二是交易手段落后，信息闭塞，大部分农户是坐、等，等待外地批发商来拉货，没有有效手段把自己的产品直接推向国内各类市场；信息传输速度慢，对于产品价格及销路缺乏了解，往往错过产品的黄金价格，使农户的利益受到很大损失；三是品种更新慢，一些名优特新品种引进及推广普及慢，没有形成××县自己的品牌，知名度不高，产品档次、品质、价格受到很大影响；四是农产品的储藏、加工配送能力不高，一些农副业产品不能经过储藏、保鲜及深加工形成更大的规模及效益。

为充分发挥××县的农业优势，使该县的农副产品生产经营实现专业化、产业化、网络化、现代化，把××县尽快建成京九沿线著名的绿色“菜篮子”、生态“果园子”和优质农产品加工销售集散地，解决制约该县农业发展的瓶颈问题，应尽快在××县建设一处规模大、起点高、配套设施齐全的现代化农产品物流交易批发市场。

在此背景下，××县东发农业物流有限公司经反复调研、科学论证分析后，提出建设“山东××县××国际物流城项目”，以此推动区域经济发展，解决农产品外销难、附加值低、品牌化程度不高等问题。

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2.2 项目建设的必要性

1、符合国家经济社会发展的总体规划和行业发展规划 物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场化、产业化、社会化的方向。随着改革开放和社会主义市场经济体制的建立，从总体上看，各级政府及有关部门制定了一系列政策措施，中国现代物流发展的宏观政策环境显著改善，支持现代物流业发展的政策体系正在逐步形成。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确指出：“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”

《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出：“适应新型工业化和居民消费结构升级的新形势，重点发展现代服务业，规范提升传统服务业，充分发挥服务业吸纳就业的作用，优化行业结构，提升技术结构，改善组织结构，全面提高服务业发展水平。大力发展面向生产的服务业，促进现代制造业与服务业有机融合、互动发展。细化深化专业分工，鼓励生产制造企业改造现有业务流程，推进业务外包，加强核心竞争力，同时加快从生产加工环

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节向自主研发、品牌营销等服务环节延伸，降低资源消耗，提高产品的附加值。优先发展运输业，提升物流的专业化、社会化服务水平，大力发展第三方物流”。

国家计委、国家经贸委第7号令《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》第二十八条第三款将“农产品贸工农，产加销一体化经营及流通设施建设”列为重点鼓励发展的对象。

本项目建设农副产品物流配送中心，对完善农副产品市场流通体系，促进我国农副产品物流业的发展具有积极意义，因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于国家经济发展。

2、符合山东省关于加快新型服务业发展的相关规划

《山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出：“大利发展现代物流业。依托区域性中心城市、产业集聚区、货物集散地和交通枢纽，重点建设10个物流园区、20个物流中心和20家具有较强竞争力的物流企业集团，壮大市场规模，完善服务功能，增强集散能力，拓展辐射范围。大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。”

物流产业可以为全社会提供更为全面、多样化的物流服务，并在物流全过程及其各个环节实现价值增值。相对于产品的生产过程而言，物流服务创造的是产品的空间价值和时间价值，是产品价值的重要组成部分。因此，物流产业是国民经济中创造价值

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的产业部门，并正在成为全球经济发展中的热点和新的经济增长点。

该项目立足本地，面向全国，集农产品批发交易、冷链仓储、加工配送、出口贸易于一体，其汇集的强大信息流、商流和物流将提升传统农产品流通链条的运营模式，体现出“物流”作为“第三利润源泉”的重要价值。因此，项目的建设符合山东省“十一五”规划的要求，有利于加快山东省“十一五”规划目标的实现。

3、符合××市的发展规划

《××市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中提出要繁荣发展服务业，具体包括“现代流通业。以邯济铁路复线工程建设和中国北方铁路公司组建为契机，在邯济、京九铁路及济聊馆、德商高速公路等交通要道沿线，规划建设若干大型物流园区、物流基地，重点搞好煤炭、原材料和农副产品等大宗物资的存储运销；改组、改造现有仓储、运输、货代、联运企业，加快向现代物流企业的转型；积极引进国内外著名商贸物流企业来我市发展；引导大中型工业企业将供销、运储等辅业剥离出去，实行社会化服务，积极培育第三方物流企业；顺应信息网络技术和电子商务的发展趋势，加快物流信息平台建设。”

××市农业资源丰富，目前，虽然农业经济总体形势较好，但也存在着流通渠道不畅，科技水平不高，农村经济外向度低，农业内部产业结构不够合理，农产品深加工能力滞后等问题。该项目的实施能促进该区域农产品物流业的发展，有利于繁荣地方经济，因此，项目的建设符合××市的发展规划。

4、有利于促进企业自身的发展

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××县东发农业物流有限公司通过实施本项目，将改变现有仓储作业环境，提高仓储效率，提高库容利用率，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，形成产业化的经营优势，真正形成供、产、销一条龙配套体系，这将有力地提高公司的知名度和市场竞争力，增强企业发展后劲。因此，本项目对于促进企业自身发展，提高企业整体实力和市场竞争力，均具有重要意义。

综上所述，本项目不仅符合国家的总体规划与行业规划，也符合地方的发展规划，有利于促进当地经济的繁荣，并促进企业自身的发展。因此，本项目经济效益和社会效益都十分可观，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。

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第三章 物流市场分析

3.1 我国物流业的发展现状

改革开放20多年以来，中国物流业同国民经济其他部门一样有了较大发展。主要表现在：

1、物流体制发生了根本性变化

目前绝大部分生产资料已通过市场解决，逐步形成了以市场调节为主的运行机制，物流市场主体向多元化发展。众多的国内企业也已经认识到了物流的重要性，脱离了计划体制的束缚，走向市场经济，建立起物流园、物流中心和配送中心，并与国际知名大型企业进行合作、交流，学习对方的经营理念、经营模式，提高自身的素质，进行现代物流业的探索，率先迈开步伐，已经初步形成一支社会化、专业化的产业队伍，物流业得到了前所未有的发展。

2、交通、通讯等物流基础设施有了很大程度的提高 目前，我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。在储运设施方面，我国目前已经建成了由铁路运输、公路运输、水路运输、航空运输和管道运输5个部分组成的综合运输体系，运输线路和场站建设方面以及运输车辆及装备方面都有较大的发展。通讯事业方面，公用通信网的通信能力和技术水平明显提高。邮电通信网已经覆盖全国所有城镇，全国城乡电话网总容量超过1亿门，网络规模居世界

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第2位。数字数据网总容量达到46万个端口，已具备提供现阶段国民经济信息化所需要的通信能力。以现代信息技术为基础的专用物流信息网络开始在一些部门和地区建立，一些长期困扰物流业发展的基础性工作取得了突破性进展。

3、物流规模不断扩大，国际物流量快速增长

近年来，物流业在中央和地方各级政府的大力推动和相关物流企业的不懈努力下，发展更加深入而务实。粗略测算，2008年我国社会物流总额达88.82万亿元，同比增长18.1%，增幅比上年下降8.1个百分点；物流业增加值完成约1.94万亿元，同比增长14.6%，增幅比上年下降5.7个百分点；社会物流总费用同比增长14.7%，增幅下降3.5个百分点。从物流运行的角度看，物流业开始进入了一个相对稳定的增长时期。

3.2 我国农产品物流产业存在的问题与对策 3.2.1 我国农产品物流业存在的问题 1、农业物流的相关理论研究严重滞后

由于农业生产的地域性，以及生产的季节性与常年性消费需求之间的对立，造成了中国农产品供需的时空矛盾，解决这个矛盾的基本途径就是发展中国现代农业物流。农产品物流只有做到农产品保值，才能实现农产品的价值与使用价值，进而才可能使农产品在物流过程中增值。

在中国的农业发展过程中，“重生产、轻流通”思想意识的影响广泛，而对农业生产资料、农产品流通和物流配送等相关产业的协同发展作用认识不足，更没有形成农业物流完整的行业体系框架。农业物流作为农业产业发展的重要组成部分，对农业物流

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理论探讨严重匮乏。降低农产品生产与流通的成本，引导农业生产资料的生产与配置，提高中国农业的整体产业效益，需要有现代农业物流理论指导。中国农业流通和物流的相关理论的研究，在中国农业现代化发展过程中的地位，没有受到应有的重视。

2、农业物流的基础投入不足

一直以来，我们在农业生产环节的增产上全力以赴，但物流保鲜技术、物流加工和冷链建设等后续物流环节的基础投入明显不足。

由此可见，中国薄弱的农业物流现状和过去数量型农业生产投资结构密切相关，农业物流在基础投入方面的长期欠账使得高额物流损耗一时难以根本扭转。以果蔬产品为例，据有关数据统计，我国每年约有8000万吨果蔬腐烂，损失总值近800亿元，损失率为25％～30％，可以满足2亿人口的基本营养需求。这与发达国家5%以下的果蔬损失率相比，差距很大。

3、农业物流信息体系不健全

农业物流流体的流向和流程，以及由此而产生的效率和效益与农业物流的信息体系密切相关。农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流的资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效的信息导向，农资和农产品物流的流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值的重要原因。

4、农业物流成本偏高

目前中国的农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多的是物流环境的影响，由于路况不

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良的时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加的物流成本（例如设卡收费等）。随着物流业的发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。

多数长途贩运的农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品的主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品的收费标准相同，但两者价值和利润却相差

悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流 “绿色通道”的原因所在。

5、农产品流通组织性差，效率低

我国小生产与大市场的矛盾是制约农业市场发展的最大障碍。而小生产与大市场矛盾的关键是农户规模小而不能直接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通的重任。特别是，从大的方面说，作为商品部分的农产品的主要销售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大的销区农村，这样农产品流通需要长距离运输。没有成规模、有实力的流通组织，很难完成这样的流通任务。中国地域广阔，为农产品流通提供了丰富的潜在市场，但也增加了流通的难度。由于农民势单力孤，交易的盲目性很大，运销费用较高。再者，农民生产规模较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济，无形中增加了运销成本。与生产相比，农产品经销队伍成长相对较慢，发育很不成熟，对本地农产品的运销能力明显不足，农产品的运销半径过小。由于环节增加，流通费用高、损耗大、效率低。

3.2.2 提升农产品物流水平的主要对策 1、建立位于交通枢纽的区域化农产品集散基地

农产品市场体系的建设应以规范化、现代化、期货与现货并

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