成本法在房地产损害赔偿中的应用探讨(1)

成本法在房地产损害赔偿中的应用探讨

摘要：在我国城镇居民资产中，住房资产占有巨大比重。因此对房地产的损害所造成的财产损失进行索赔，对损害后房地产剩余价值的评估需求增加。本文结合我国实际情况及房地产损害赔偿的特殊性质，对成本法在房地产损害赔偿中的选择与应用进行了综合分析。

关键词：成本法 房地产评估 损害赔偿

一、房地产损害赔偿评估的必然性

（一）经济因素

近年来随着中国经济发展水平的提高，中国人积累了大量的财富。而房地产作为不动产，凭借它的稳定性成为中国城镇居民积累财富的主要途径。据世界银行调查显示中国城镇居民住房资产占家庭资产总额超过50%。

然而，正是因为房地产的不可移动性质使其受周围环境等相关因素的影响较为明显。如城市改造，火灾等不可预计的突发状况都会对房地产本身造成无法避免的损害，使房地产所有者承受财产损失。

随着人们财产保护意识的增强，在资产遭受损失的情况下，所有者往往会提出赔偿诉求。这样就产生了对房地产损害进行评估的需要。

（二）社会因素

由于对房地产价值的估价标准不同，当事人双方对赔偿价格的确定往往容易产生分歧。为了解决当事人在提出赔偿诉求过程中产生的争议，需要第三方对损害程度进行专业、系统的评估。

随着我国资产评估领域的发展及国家相关制度的引导，资产评估师逐渐树立起科学、公正、具有公信力的职业形象。因此房地产估价师进行房地产估价就成为解决赔偿纠纷的一种强有力的方法。房地产损害赔偿估价的制度标准的确定也成为中国房地产评估需要加强研究的领域。

因此， 1999年6月1日起我国开始执行《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，并在房地产评估项目的其他项目中列出房地产损害赔偿项目。该规范虽然没有对房地产损害赔偿的具体方法做出明确说明，但对其业务领域与范围的认定已经表明我国房地产评估领域对房地产损害赔偿的研究方向的确定。

由此可见，由房地产评估师针对房地产遭受的意外损失进行具体的系统的评估，为资产所有者在提出赔偿诉求的过程中提供科学的价值依据，具有现实与理论的必然性。

二、房地产损害赔偿评估的特殊性

（一）委托主体的特殊性

委托主体在损害赔偿委托过程中主要分为：受损害房地产的所有者提出委托、造成房地产损害的责任人提出委托或第三方提出委托。在资产评估过程中，资产评估师作为中间人接受委托方的委托对委托资产进行价值评估，并将评估结果提供给报告使用人作为价值参考。

在一般的资产评估工作中，委托方往往只有一个主体，而在房地产损害赔偿的评估过程中，由于赔偿价值涉及到双方的利益，所以不论是资产受损方还是实施损害方都很关注最终的赔偿价格。

因此，在房地产损害赔偿过程中，往往由资产受损方和实施损害方共同提出评估委托。这种委托方式也对评估工作提供了更好的工作环境，由于是双方共同委托，双方当事人都会积极配合评估工作人员的相关工作，使工作程度更加深入，同时很大程度的增强了评估人员工作的效率。

（二） 前置程序的特殊性

损害赔偿评估的形成原因多种多样，对损害程度的影响受多方面因素的影响，虽然损害的起因大多是由于外部人为原因引起的，可是对其最终的损害程度却可能受到周围环境因素、施工质量等内部因素的影响。

在进行具体的评估工作之前，一定要先对损害建筑本身情况进行深入的了解。因此，在开展评估工作之前需要委托方提供相关部门开具的专业的鉴定报告书，其中包括质量检测报告书、环境质量报告书等。

（三） 损害赔偿估价的特点

损害赔偿评估与一般的价值评估有所不同，不仅包括价值评估还包括评估负价值和相关的经济损失，又因为进行损害赔偿的财产损害程度和损害形式等都具有一定的独特性，很难找到类似的案例，所以对评估师的专业知识要求更高，同时对评估人员多方面知识的综合运用能力提出了更高的要求。评估人员不仅要熟练掌握房地产方面的知识，还要掌握数学、经济学等多方面知识，才能给出更加精确，更具说服力的评估结果。

三、房地产损害赔偿的种类

1．因为所在地的城镇规划发生改变，使房地产所有人的合法权益受到损害的。由于城乡规划等原因对房地产权利人造成损害的应当依法给予合理的补偿。

2．房地产的所有者在自有土地上建造新建筑，或对原有建筑进行改造，使其周围的其他房地产价值受损的。《民法通则》中指出，为避免不必要的损失，相邻房地产的权利人应保持公正团结的精神，合理的进行新建或改造工程，避免对相邻房地产造成妨碍或损害。

3．对其他人的房地产造成污染的，损害他人合法权益的。其中不仅包括物质形态的污染还包括无形的污染，比如道路扩建，修筑高架桥，使房地产周围环境恶化，土壤、空气质量下降，增加了噪声污染。

4．因施工过程中不慎对临近建筑物的地基造成损害产生价值损失的。如修筑地铁，使临近房屋地基不稳并受到震动的影响等。

5．因工程质量原因使房地产价值贬值的。

6．因违约如未能按照合同约定的时间提供相应货物或款项，造成他人施工进度受阻，造成他人经济损失的。

7．因工作失误对房地产权利的行使进行错误的限制，使房地产权利人的相关权益受损的。

8．因登记不当或产生异议，对房地产权利人造成损害的。《物权法》中规定在这种情况下使房地产所有者产生损失的，房地产所有者可以提出赔偿请求。

9．由于非法征用土地,对各方权益人造成的损失。

10．其他房地产损害赔偿。譬如，对自有房地产进行管道路线的调整影响到相邻不动产的，理应尽可能的防止对相邻的不动产产生侵害；造成损害的，应当给予赔偿。

四、成本法的应用

（一）基本思路

依据重建成本或重置成本对估价对象现值进行评定的方法即为成本法，表现在对房地产进行损害赔偿估价的过程中一般认定为以预计修复被损房屋至损害发生前状态所需要的费用为依据进行估价的方法。所以可以用重新置办一座可以和原有房地产达到相同效用的房地产，期间投入的各种费用再加上应有的利润和税金来确定被估房地产价值。

（二）应用范围

对无法找到类似案例所以不能使用市场法，又不产生经济效益甚至没有产生收入的潜力而不能使用收益法的房地产进行估价。

因保险事故和其他危害，若房地产部分损坏，需将其恢复到原状；若房地产全部损毁时，也需要采取重建方式解决。在对房地产进行投保或对房地产损害进行理赔时，也可采用成本法。

此外，房地产市场不活跃或无法找到类似的房地产交易的地区是很难用对比市场实例的方法，通常都要使用成本估价法。

（三）基本公式

估计已使用房地产的价值公式为：

房地产价值=房地产重新构建后的价格-建筑物的折旧损失 在房地产损害赔偿评估过程中体现为：

房地产损害评估值=修复受损房地产成本-被拆除建筑物的残值 又因为房地产损害赔偿是对正价值与负价值的共同评估。所以还要评估房地所遭受的相关经济损失。

房地产损害评估值=修复受损房地产成本+相关经济损失-拆毁的建筑物残值

五、成本法在房地产损害赔偿评估中的应用案例

案例介绍：由某保险公司承保的一辆解放牌货车在一次运输行驶途中从公路冲出，在惯性的作用下撞上路边的农用房屋，与该房屋表层的非承重墙体产生正面接触，使建筑物第一层外墙（非承重墙）产生穿洞，洞口横向最大直径1.2米，竖向最大直径1.0米，洞口底部距离地面的高度是0.2米；楼梯的外墙倒塌，形成一个横径宽2.86米，最大垂直径2.1米宽的洞；部分墙体产生细微裂痕；楼梯踏步台阶和楼梯间的转角板完好无损，阳台护栏板和阳台地面各损坏一块；卧室中的一面非承重隔断墙轻微偏离，部分门窗损坏。

评估目的：该业务是确定损伤的修复费用的估价，为承担事故赔偿责任的保险公司提供赔偿的参考价格。

（一）评估值的确定

1.拆除工程

2.脚手架及支架保护措施

3.砌筑工程

4.预制混凝土构件

5.木门窗工程

6.定额直接费

定额直接费=明确的项目工程造价成本

=241.33+429.61+2356.72+1087.31+526.54 =4641.51（元）

7.评估价值

①基价直接费=4641.51元

②项目综合费用=4641.51×15.73%=730.11元 ③劳动保险费=4641.51×3.15%=146.21元） ④利 润=4641.51×6.64%=308.20元

⑤按实际价格计算的费用与材料的预计价格之间的差异=1000.00元 ⑥定额编制及定额测定费=（①+②+③+④+⑤）)×1.8‰=12.29元 ⑦税 金=（4641.51+730.11+146.21+308.20+1000.00+12.29）×3.56%=243.44元⑧评估价值=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=7081.76元

取整为7080元。

（二）评估步骤分析

1.获取相关检测报告书

为了了解房屋损害情况，确定房屋修复程序，以便得出更具公正性的评估结果，应向相关部门提出申请获得专业的鉴定报告。

在上述案例中，评估师未给予评估价值参考之前，受损农房业主认为房屋受损严重需要整体拆除重建，并提出5万元赔偿要求，但是根据专业房屋安全鉴定人员的现场勘查，认定房屋只是局部受损，并出具了专业的修复方案和评估范围。

2.确定评估方法

当事人双方阅读并认可了鉴定报告给予的参考意见，这例案件中的受损房屋价值可以得到修复属于可修复价值的损害评估，应先拆除已经损坏的部分，再按照房屋原本的构造进行修复。

根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定，计算其修复所需费用确定赔偿价值。因此，选用成本法进行评估。

3.确定损害评估价值

房屋的损害评估值=拆除工程费用+修缮工程费用+恢复工程费用+相关经济损失-被拆除物残值

上述案例中，根据检验部门所提供的修复方案，可计算出修复工程的直接费用。

因为案例中的房屋修复工程是要弥补该房屋受到的损害，所以进行赔偿修复时不考虑房屋受损前的使用保养状况，在测算修复费用时，要将房屋修缮到全新的状态，而不是恢复到事故前的状态，因此不考虑扣减房屋的折旧。

因此，此案例最终损害评估值的计算公式为：

房屋损害评估值=拆除工程费用+修缮工程费用+恢复工程费用+相关经济损失

（三）评估过程中的注意事项

1.损害性质的鉴定

在上述案例中，业主自认为房屋需要整体拆除重建，但是根据现场勘查发现房屋损害属于可修复损害并不需要整体重建，因此，对于损害性质损害程度的鉴定对评估结果有直接影响，一定要实事求是，真是公正的确定其损害性质。

同时，本案例因为特殊情况其修复工程需要做到“修坏如新”而不是“修坏如旧”，因此，以房地产损害前与损害后的价值差异不能代表其损失价值，即不能使用损失前后差价法。

所以，修复方案的确定、评估方法的选择以及最终评估值的计算都应根据案例的实际情况进行适当的变通。这就要求评估人员熟练掌握专业技能，做到活学活用。

2.评估细节的影响

一些细节的差异也会对最后的评定结果造成影响。比如，同一修复工程若采用不同的修复材料，其费用价值会存在差异。其中一些较小的项目，其价格往往相对稳定并差异较小。而一些大型的项目，材料的选择却会对最终价值造成较大的差异影响。

因此，评估工作也不是一成不变的，往往需要根据实际情况进项适当的变通，比如评估一些较小的项目时，由于其对结果产生的影响较小，为了节约评估工作中的人力及时间成本，可以适当放宽工作量，直接使用相关材料的市场平均值进行计算。而在一些大型的项目中，由于其对结果的影响较大，则需要更加严谨的计算，应邀请相关权威机构对修复方案进行鉴定审核，并明确相关材料费用。

3.委托人的主观因素

评估报告所给出的评估结果属于评估价值，只是为委托人最后确定损害赔偿价值提供参考依据。而有时候最后的赔偿金额与评估金额之间存在很大的差异。而这些差异的产生往往与委托人的个人素质、心理价位、信息掌握度密切相关。因此，现有的评估方法还应进一步完善，适当考虑委托人的主观因素，使最终的评估结果更具实用性。

参考文献

［1］玛门.2012年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵［EB/OL］．建设

工程教育网，2012-8-9

［2］中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价报告精选（2012）[M]．中国建筑工业出版社，2013

［3］崔银平.浅谈中国资产评估行业的现状与发展[J]．北方经贸，2001，（3）：117

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/pfp2.html