印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意

印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相

关指导意见的通知

佛山市人民政府文件 佛府[2007]68号

各区人民政府，市府直属各单位:

现将《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》及《佛山市推进旧城镇改造的指导意见》、《佛山市推进旧厂房改造的指导意见》、《佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见》印发给你们，请认真遵照执行。

二○○七年六月二十八日

关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定

为进一步贯彻落实科学发展观，满足我市经济社会发展对建设用地日益增大的需求，改善城市面貌，不断提升城市品位，提高城乡居民生活质量，引领我市加快向工业化、城市化、国际化道路迈进，全面实现建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的宏伟目标，市委、市政府就我市旧城镇、旧厂房、旧村居改造（以下简称“三旧”改造）问题进行了认真研究，并根据有关法律、法规的要求，制定本决定。 一、充分认识“三旧”改造的重要意义

（一）推进“三旧”改造是提高我市土地集约化利用水平，改善城市面貌和强化城市管理，加快建设现代化大城市的迫切需要。“三旧”改造主要通过改造和完善城乡基础设施，提升城市功能，改善城乡环境，从而满足发展和市民生活需求。我市旧城镇、旧厂房、旧村居普遍存在建设缺乏规划指导、布局分散、安全隐患较大、土地利用率低等现象，加上当前土地资源紧缺已成为制约我市产业结构进一步优化与经济社会持续健康发展的瓶颈，土地利用价值亟需通过科学、有效的改造得以提升并增长。推进“三旧”改造，对于进一步挖掘利用城市资源潜力，提高土地集约化利用水平，提升区域城市功能和城市品位，对于进一步强化城市管理，有效改善发展和人居环境，把佛山建设成适宜创业发展和生活居住的花园城市具有重要作用。

（二）推进“三旧”改造是促进经济和社会协调发展，提升我市综合竞争力，加快佛山向工业化、城市化和国际化道路迈进的重要举措。推进“三旧”改造，势必有效改善我市产业配套能力和发展环境，不仅有利于促进中心城区和产业集中区域培育特色产业、优化城市产业布局，促进都市产业发展提升和中心城区产业发展模式向轻污染、低能耗、高附加值的资金技术型转变，而且有利于按照组团式城市空间结构和统一的城市建设标准对全市空间资源进行优化布局，优化城市投资和生态环境，增加就业机会，最终促进经济和社会各项事业协调发展，提升城市形象和综合竞争力。推进“三旧”改造的过程，是城市吸纳现代时尚元素和先进文化精髓，促进我市向城市经济国际化、产业结构高级化、城市建设现代化和人民生活富裕化不断迈进的过程，也是我市现阶段和今后一段

时期城市发展的主要任务以及实现城乡跨越式发展的客观需要。

（三）推进“三旧”改造是推动我市城乡“一元化”发展，加快建设社会主义新村镇，构建富裕和谐佛山的有效途径。加快社会主义新村镇建设是国民经济持续发展和建设和谐社会的重要保障，推进“三旧”改造为社会主义新村镇建设创造了新契机，开辟了新路子。“三旧”改造既可以促进农村居民增收，使村集体收入实现成倍增长，同时也可以促进农村基础设施建设，改善农村生产生活环境，大大加快农村与城市建设相互衔接，农村居民与城市市民相互认同，农村风俗与城市文化相互融洽的步伐，是加快实现农民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态“三大历史性转变”的有效途径。各级党委、政府和相关职能部门要从践行“三个代表”重要思想和科学发展观、坚持理政为民的高度，把推进“三旧”改造作为一项重要的民心工程，作为转变政府职能、建设责任政府和服务型政府的重要措施，作为构建和谐社会的重要手段和关键性工作，切实抓紧抓实抓好。

二、“三旧”改造的指导思想、主要对象、目标任务和基本原则 （四）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会为总目标，以提升我市经济社会发展承载能力和综合竞争力，加快改变城市面貌，改善城乡环境，提高市民生活质量和城市品位，统筹城乡协调发展，建设现代化大城市为目标，按照“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方受益”的工作思路，全面推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造，将我市建设成为经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会文明、管理科学的现代化大城市。

（五）主要对象和目标任务

“旧城镇”改造，主要是指我市各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。主要目标是：争取用5年时间通过实施旧城镇改造，使我市城镇的道路交通和城市景观有明显的改变，市民居住条件和生活环境有明显改善，改造区域内无危破房屋。

“旧厂房”改造，是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑。重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房。主要目标是：对全市符合上述重点改造范围的约2170万平方米的旧厂房逐步进行改造提升，力争用3年时间完成改造任务。

“旧村居”改造，是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治。主要目标是：从2007年起，全市启动首批122个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的示范村居，争取用3－5年时间，将示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓。 （六）基本原则

依法依规，实事求是的原则。“三旧”改造必须遵守国家法律法规和有关政策，同时要充分考

虑所在地发展的历史事实，科学合理地制定改造方案和配套政策。

规划先行，统筹发展的原则。以规划为龙头，高水平制定“三旧”改造规划，使相关规划与城市总体规划、土地利用总体规划相衔接。坚持统筹兼顾，促进生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展与居民综合素质同步提升。在改造过程中，注意坚持环保、生态、节能的原则，体现可持续发展理念。

政府引导，市场运作的原则。坚持政府引导与市场化运作相结合，政府主要负责制定政策、规划并组织推动，具体改造项目尽可能以市场化运作的方式进行。政府各职能部门要为“三旧”改造主动提供相关服务，市场化运作实行谁投资谁收益。

以人为本，构建和谐的原则。坚持“公开、公平、公正”的工作思路，正确处理好国家、集体和广大市民三者的利益关系，实现好、维护好和发展好人民群众的根本利益，切实让广大市民群众从“三旧”改造中得到实惠，感受到城市面貌变化和环境改善带来的好处，成为构建和谐佛山的重要内容。

多方结合，系统推进的原则。“三旧”改造工作要与我市产业结构调整和优化提升结合起来，与工业化、城市化、国际化发展方向结合起来，与构建富裕和谐佛山目标结合起来。在实施“三旧”改造的同时，抓好重大、优质项目的引进，抓好城市基础设施建设和文化特色的彰显，抓好农村居民生活水平的改善和提升，使“三旧”改造成为推进我市经济社会又好又快发展的重要举措。 分类指导，循序渐进的原则。“三旧”改造要立足实际，因地制宜，量力而行，突出特色，讲究实效。实施“三旧”改造，既要积极，又要稳妥，要坚持循序渐进，做到先易后难、有计划有步骤地推进，不搞“齐步走”，不片面追求进度。 三、认真抓好“三旧”改造的各项管理工作

（七）认真抓好“三旧”改造的规划管理。高水平、高起点编制“三旧”改造规划，充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调。实行立体规划，全面顾及地上地下以及空间的基础设施和环境，进行全方位改造。合理制定相关规划指标，既为城市发展留下空间，也兼顾土地的有效利用。加强规划实施的管理和监督，列入年度实施计划的“三旧”改造范围及其建设项目，市人民政府应当向社会公告。

（八）认真抓好“三旧”改造的土地管理。在改造过程中，土地行政主管部门应当对所涉及的土地进行调查、确权、登记，严格用途管制。各级政府应当按照“三旧”改造规划，根据《佛山市土地储备实施办法》，积极稳妥地实施土地储备，加快推进“三旧”改造工作。任何单位和个人不得借“三旧”改造之名倒买倒卖土地使用权。

（九）认真抓好“三旧”改造的项目建设管理。各行政主管部门应当认真负起“三旧”改造工程建设的管理监督职责，确保各项公共事务管理和服务及时跟进，保证“三旧”改造的供电、供水、道路、绿化、照明、通信等基础设施的及时配套和消防、治安、安全作业等各项管理的到位。加强“三旧”改造项目的建筑工程管理。“三旧”改造工程完成后，由建设单位组织参建各方进行验收，接受建设行政主管部门或委托的监督机构的监督，验收合格后办理工程竣工验收备案手续。加大执法力度，坚决遏制新的违法违章建设行为的发生，对违反有关规定抢建、扩建等违法建设，根据有

关法律法规和市、区有关规定严厉查处。

（十）全力做好“三旧”改造的拆迁补偿安置。“三旧”改造提升项目的建设单位或项目前期实施单位在依法取得房屋拆迁许可证后，负责项目用地范围内的拆迁工作，并依照有关法律、法规及本决定的规定对被拆迁人给予补偿安置。补偿安置标准严格按照国家和省、市有关房屋拆迁补偿安置规定执行。同时，按照尊重历史、有利于改造的原则进行，让广大市民群众从“三旧”改造中获得发展成果。

四、加大“三旧”改造的政策扶持力度

（十一）加强对“三旧”改造的财政支持。各级财政要调整财政支出结构，对“三旧”改造给予一定的财政补贴支持。在国家、省有关法律、法规和规定要求的范围内，积极制定实施各项优惠政策。

（十二）创新“三旧”改造的方式和方法。积极探索经济实体参与实施改造、项目开发方式实施改造、统征储备方式实施改造等多种改造模式。同时，充分发挥各式各类银行、担保机构尤其是中小股份制银行和农信社的融资平台作用，多渠道争取信贷资金支持。

（十三）加大“三旧”改造区域内配套基础设施建设。将“三旧”改造的基础设施建设项目优先列入城市建设维护年度计划，尽早安排实施。把“三旧”改造中的市政公用设施建设管理工作纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍。

（十四）为“三旧”改造提供高效服务。要充分发挥市、区两级行政服务中心的作用，对“三旧”改造提供灵活高效的行政服务。建立“三旧”改造项目报建审批的“绿色通道”，各有关审批职能部门要明确审批的流程和时限，简化审批手续，缩短审批时间，提高办事效率。同时，各有关部门要主动为“三旧”改造提供政策和技术指导服务。 五、确保“三旧”改造工作的有效落实

（十五）建立机构，加强领导。各级党委、政府和有关部门要把“三旧”改造工作摆在党委、政府工作的重要位置，加强组织领导，切实加以推进。市成立“三旧”改造协调领导小组，对“三旧”改造工作进行统一部署、指导、服务和监督，领导小组成员由市政府有关领导和各区、市有关单位的负责人组成，领导小组下设办公室，为常设专职工作机构。建设、经贸、农业部门分别作为旧城镇、旧厂房、旧村居改造的协调部门，组织协调各相关单位开展工作；在推进各项具体工作时，由工作的主要负责部门牵头制定和落实具体工作方案。各区相应成立区“三旧”改造协调领导小组及其办公室，在业务上接受市“三旧”改造协调领导小组及其办公室的领导。

（十六）加大宣传，营造氛围。各级党委、政府要充分利用报纸、电视、电台、网络等新闻媒体加强宣传报道，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，营造良好的舆论环境。各有关部门要深入基层，广泛听取各方面意见，认真做好解释、说服、教育和动员工作，为推进“三旧”改造工作奠定良好的思想基础。司法部门要在“三旧”改造区域组织专门的普法教育活动，切实增强群众的法律意识，并会同公安机关做好应对突发事件的预案。

（十七）明确责任，做好协调。各级党委、政府和各有关部门要强化大局意识、服务意识和责

任意识，建立健全推进“三旧”改造工作责任制，明确责任，各司其职，主动协调配合，形成工作合力。要加强对编制规划、制定方案、组织实施等各环节的协调、指导和服务，及时发现和解决问题。要紧紧围绕“三旧”改造的目标任务，认真做好工作计划，精心组织、周密部署，抓重点、攻难点，把工作做细、做实，确保“三旧”改造工作稳步推进。

（十八）掌握政策，稳步推进。在推进“三旧”改造工作中，各级党委、政府和各有关部门必须坚持按照国家的法律法规和有关政策办事。“三旧”改造应当符合《中华人民共和国文物保护法》以及历史文化资源保护的要求，做好本市、区具有传统历史风貌的建筑物和古迹的保护。“三旧”改造实施过程中发生民事纠纷的，由各区政府及有关部门协调处理，市“三旧”改造协调领导小组予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

（十九）强化监督，确保落实。各级纪检、监察部门要加强对“三旧”改造工作的监察力度，对工作开展过程中各级政府职能部门的办事效率、办事程序、服务水平等进行全程监督和定期检查，并依法保障建设单位、居民和其他利害关系人的合法权益。物价部门要对“三旧”改造中各环节的收费行为进行执法检查，全面清理不合理、收费行为，为“三旧”改造营造良好工作环境。 各区及市各职能管理部门应根据本决定提出的思路和原则，制定具体实施办法和指导意见，并加快推进实施。

佛山市推进旧城镇改造的指导意见

为贯彻落实科学发展观，进一步提升我市经济社会发展承载能力和综合竞争力，加快改变旧城镇面貌和提高市民生活质量，加快建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山步伐，根据《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，制定本意见。 一、旧城镇改造的范围和目标任务

（一）旧城镇改造范围。旧城镇改造主要是指我市各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。

（二）目标任务。按照“政府引导、政策扶持，属地实施、市场运作，稳步推进、各方受益”的工作思路，争取用5年时间通过实施旧城镇改造，使我市城镇的道路交通和城市景观有明显改变，第三产业发展有更多空间，绿化面积有明显增加，群众居住条件和生活环境有明显改善，改造区域内无危破房屋，把我市的旧城镇改造建设成地方特色鲜明、文化底蕴深厚、生态环境优美、配套设施完善的城市。

主要任务：今年完成旧城镇改造专项规划的编制，为实施旧城镇改造提供规划依据，确定相关旧城镇改造规划的实施时间。各区可以中心城区的重点区域为旧城镇改造第一阶段，争取明后两年启动旧城镇改造项目的开发建设，到2010年能有一批旧城镇改造项目建成投入使用。坚持旧城镇改造与住房建设同步推进，在推进旧城镇改造中结合“十一五”住房建设规划，同步实施经济适用房和廉租房建设，解决市民住房难问题。

二、推进旧城镇改造的基本原则

（一）当前与长远规划相结合原则。坚持规划先行，实行严格的规划控制。在城市总体规划的引领下，实施统一、科学、全方位的立体规划，既着眼当前旧城镇的改造，也为城市发展留下空间，在实施旧城镇改造的同时改造地下管网，实行地上地下一起规划建设。

（二）政府引导和市场运作相结合原则。政府负责规划的制定以及土地的出让，各职能部门要主动为旧城镇改造提供优质服务，共同推进旧城镇改造。旧城镇改造应因地制宜，采取多种方式推进，其中可经营性项目实行谁投资谁收益的市场化运作。

（三）促进发展与优化环境相结合原则。在统一规划下，科学调整旧城镇的一些用地功能，优化生态环境、生活环境和经济发展环境。统筹兼顾、合理调整用地指标，提高土地利用率，促进第三产业发展。

（四）保护与开发相结合原则。在推进旧城镇改造中要做好对历史街区、片区和有历史价值建筑物的保护，保存佛山历史文化名城的特色，丰富佛山深厚的历史文化底蕴。对有保留价值的建筑物实施修缮改造，对可连片开发建设的地段，实行综合开发建设。

（五）示范带动与全面推进相结合原则。各区要根据本区情况，确定旧城镇改造的总体目标和阶段性目标，科学安排每年度旧城镇改造项目，分步骤分项目落实推进工作。要以点带面，以中心城区为旧城镇改造的切入点，选择重点突出、急需改造的区域进行改造，总结经验后再逐步推广。 三、推进旧城镇改造的保障措施

（一）加强组织领导。市成立推进旧城镇改造专责领导小组，对全市旧城镇改造工作进行统一协调、指导、服务和监督。市政府分管领导为组长，成员由市发改局、建设局、规划局、国土局、财政局、经贸局、农业局、环保局、公用事业局、文广新局、教育局、金融办、物价局、人防办、公安局、行政执法局、国税局、地税局、工商局、供电局、行政服务中心等相关职能部门的负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，负责日常具体工作。各成员单位要指定专人负责日常联系工作。各区政府为推进旧城镇改造的责任主体，应成立相应的组织机构，统筹本区的旧城镇改造工作。

（二）明确各自职责。建设部门负责会同有关部门研究旧城镇改造项目相关的政策和建设条件，对旧城镇改造的房屋拆迁和项目工程施工进行监管。发改部门负责旧城镇改造项目的立项，配合建设部门核定房屋拆迁指标。规划部门负责指导、组织编制和审查旧城镇改造规划和近期改造片区的详细规划，界定旧城镇改造片区范围，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续，会同有关职能部门做好规划实施的监督管理工作。国土资源部门负责组织项目用地评估，会同有关部门进行公开招标、拍卖、挂牌交易等工作，办理有关用地手续。公用事业管理部门负责提供旧城镇改造项目范围内地上、地下排水、排污和路灯管网及设施情况并制定搬迁方案。财政部门负责按政府批示安排政府投入的旧城镇改造资金，提出旧城镇改造项目的前期调查、规划等经费的解决办法，审核申请财政补贴或规费减免的旧城镇改造项目并办理相关手续。文广新部门负责提供文物保护分布情况和有关资料，并提出文物保护的措施和方案，做好文物保护工作，对于项目开发过程中发现的文物，由文物部门采取措施加以保护。教育部门参与对旧城镇改造片区范围内教育设施规划的审核，并对项目业主按规划建设教育设施进行监督。人防部门负责提供旧城镇改造片区范围内人防工程资

料，并制订项目的人防工程建设方案。公安部门负责做好旧城镇改造项目实施过程中的治安、交通组织工作，协助旧城镇改造项目经批准的房屋强制拆迁工作。纪检、监察部门负责对旧城镇改造的全过程进行监督，确保旧城镇改造项目规范运作、顺利推进。

（三）广泛宣传发动。旧城镇改造涉及面广、影响大，必须得到社会各方面的大力支持。要营造良好的舆论氛围，广泛宣传旧城镇改造的重要意义、相关法律法规和政策，公布旧城镇改造的规划，让市民了解旧城镇改造给经济、社会和市民等各方面带来的好处。 四、推进旧城镇改造的扶持优惠政策 （一）规划方面

1、科学编制旧城镇改造规划。按照国家、省的有关法律法规和我市的有关规定，结合建设产业强市、文化名城、现代化大城市与富裕和谐佛山的总目标，编制我市旧城镇改造规划。高起点、高标准完善市政公用设施，进一步完善环境设计和空间设计，提高土地使用效益，预留充分的公共活动空间。科学调整旧城镇功能布局，有效兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境。对重点地段、历史文化保护街区的规划，要突出个性和品位，体现对文化古迹的保护，建筑设计在充分体现岭南建筑风格的基础上要突出特色建设。

2、完善编制组织体系。各区政府负责组织编制本区旧城镇改造专项规划，各区规划行政主管部门负责组织编制旧城镇改造范围所在片区控制性详细规划。旧城镇改造修建性详细规划由实施主体或所在地规划管理部门组织编制。各项规划应按照《中华人民共和国城市规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》和《佛山市城市规划管理暂行办法》的规定，依照法定程序进行审批并向社会公示。

3、合理确定旧城镇改造的用地功能。对旧城镇改造中腾挪出的用地，应优先考虑城市公共绿地、开放空间以及公共设施和市政配套设施等有利于改善旧城镇整体环境的建设所需，有效发挥用地功能调整所带来的经济效益、社会效益和环境效益。

4、合理制定相关指标。以国家规范和《佛山市城市规划管理技术规定》为指导，合理制定旧城镇改造的各项规划指标。对每一个旧城镇改造项目在国土部门进行土地出让之前，规划部门要以控制性详细规划为依据，提出容积率、建筑密度、绿地率等规划指标。在规划编制中应满足以下要求： （1）改造区域零散地块开发时，地块的最小面积低层建筑应不小于500㎡，多层建筑不小于1 000㎡，中高层、高层居住建筑不小于2 000㎡，高层公共建筑不小于2 500㎡； （2）改造区域的绿地率不低于30％；

（3）改造区域的建筑容量控制指标应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素进行综合分析后确定，一般地块的建筑容量控制可参考下表： 附表：改造区域建筑密度和容积率控制指标表

建筑容量 建筑密度（D） 容积率(FAR) 类型 低层独立式住宅 其他低层住宅建筑 住宅建筑（含酒店式公寓） 多层 中高层 高层 低层 商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑） 多层 高层 单层 工业建筑（一般通用厂房）、普通仓储建筑 多层 高层 ― 30%≤D≤50% ≤33% ≤30% ≤28% ≤50% ≤45% ≤40% 40%≤D≤60% 30%≤D≤45% 30%≤D≤40% ― ≥0.8 ≤2.0 ≤2.5 ≤3.5 ≤1.5 ≤2.7 ≤4.5 ≥0.4 0.8≤FAR≤2.5 1.2≤FAR≤3.0 （4）改造区域住宅布置应符合《佛山市城市规划管理技术规定》的建筑间距、退让和限高要求。 5、鼓励在旧城镇改造区域设置城市公共开放空间和进行建筑物屋顶绿化，并给予一定的奖励政策。

（1）按照城市规划的要求，旧城镇改造项目在符合消防、抗震安居、城市道路等有关规定，满足自身功能需要的前提下，为社会公众提供开放空间的可按有关规定适当提高建筑容积率。 ①公共开放空间是指符合下表规定，为公众提供无偿使用的空间。设有公共开放空间的地块，其公共开放空间的面积不计入容积率计算。 附表：公共开放空间条件

带状式 广场式 人工平台 建筑物

最小宽度最小面积(m2) 与临街道路的高最低净空(m) 4 8

50 住宅200，商业区100

─

差(m) ─ ─

(m) 4 5

其它并存条件

①沿城市道路、广场留设； ②向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；

─ <4.5 5

③建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理。

首层架首层仅有柱、楼梯、电梯间及设备的附属设施等构筑物 空

②在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，在计算容积率时，每多提供1平方米（不含正常道路红线退让）有效面积的公共开放空间,可给予1平方米建筑面积的奖励，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（净建设用地面积乘以核定建筑容积率）的20%。

③在建筑物内部（包括首层、其它楼层及地下层）或外部提供对外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的建筑面积，不计入容积率计算。

④建筑物沿街地面首层开辟骑楼时，骑楼净高不应低于3.6米，步行通道最窄处净宽不应小于3.5米，骑楼地面与人行道高差宜控制在10厘米以内；无人行道处应高出道路边界处10～20厘米，并应有防撞和安全措施。符合上述条件的骑楼底层面积不计入容积率计算。

（2）对于旧城镇改造建筑在符合结构荷载、屋顶防水等要求下进行建筑物屋顶绿化，可按有关规定对绿地面积进行折算并给予一定的经济奖励。

屋顶、平台等平台绿化形式，其绿地面积计算应按下表的规定执行。 附表：平台绿化折算表

屋面与基地地面的高差（m）

≤1.5 >1.5且≤5.0 >5.0且≤12.0

>12.0

折算系数 0.70 0.50 0.30 0

6、加强旧城镇改造的管理监督。完善市、区、镇（街）三级规划监督管理网络，严格监督控制全市旧城镇改造的规划指标，个别项目确需突破控制性详细规划确定指标的，必须经市规划委员会审议及市政府审批。

7、强化“一书两证”管理。健全行政审批管理机制，加强“一书两证”（规划行政主管部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证）制度的实施管理，严禁实施未经批准的旧城镇改造规划。 （二）土地方面

8、合理调整土地功能。以实现城市规划目标、推动土地功能调整为目的，把旧城镇范围的工业用地调整、引导到统一规划的工业园区。

9、妥善解决混合产权。将已纳入旧城镇改造规划范围内的插花集体土地，统一经合法程序征收为国有土地。

10、完善土地出让机制。因地制宜，积极鼓励以“净地”、“熟地”形式出让旧城镇改造用地，

完善我市旧城镇改造土地出让长效机制。

11、规范征地成本核算。由国土资源部门牵头制定征地补偿标准，规范征地成本核算。 12、稳妥实施土地储备。各级政府在财力允许范围内，按照旧城镇改造规划，根据《佛山市土地储备实施办法》，稳妥实施土地储备。

13、依法处理“烂尾”地块。对在旧城镇改造项目规划片区范围，已以划拨或出让方式取得但目前仍未开发的土地，要妥善处理遗留问题并依法收回，统一纳入旧城镇改造项目。 （三）建设方面

14、依法实施拆迁补偿。旧城镇改造必须严格执行国家、省、市的有关房屋拆迁补偿安置规定。加大经济适用房、廉租房建设力度，为实施旧城镇改造项目需要拆迁的市民提供置换房源或解决拆迁过渡期间的居住问题。

15、制定最低补偿标准。由各区政府根据本区上年度不同区位不同用途存量房屋市场交易的平均价，制定拆迁房屋最低补偿价格，根据本区的居住水平制定最低补偿面积标准，保障被拆迁人的基本居住条件。

16、妥善解决遗留问题。对纳入旧城镇改造拆迁范围的历史建设遗留问题，遵循“尊重历史、兼顾现实”的原则，按照有关政策和规定给予补办手续。确实不能补办手续的房屋，对其拆迁时要妥善解决住户的居住问题。

17、加强建筑工程管理。由属地的建设主管部门负责办理旧城镇改造项目的建筑工程施工许可证以及工程竣工后的竣工验收备案，加强建筑工程的质量、安全监督。

18、完善配套设施建设。各有关部门要保证旧城镇改造的供电、供水、道路、绿化、照明、通信等基础设施及时配套到位，实行旧城镇改造项目优先服务。

19、依法坚决查处违法违章建筑。各区政府应成立由城市管理行政执法、国土资源、建设、规划等部门组成的联合执法组，加大执法力度，坚决遏制新的违法违章建设行为的发生，对违反有关规定进行抢建、改建、扩建的，要根据有关法律法规和市、区有关规定严厉查处。 （四）房产方面

20、补偿安置房屋产权。在旧城镇改造中，不论以产权调换方式取得或是以货币补偿重新购买的房屋，都可以按相关规定申请房地产权证。

21、旧城镇改造项目权属管理。在旧城镇改造中开发建设的房地产项目，要严格按照国家的有关标准设计施工。房屋竣工验收合格，可按规定分别给予确认产权；领取产权证后，除受限制的，均可进入市场。

22、拓展物业管理范围。旧城镇改造开发建设房地产项目，要按照规定配备物业管理用房，全面实施物业管理；属保护街区范围的，由属地政府职能部门牵头划分若干小区逐步推行物业管理，

并解决所需的管理用房，不断扩大物业管理覆盖面。 （五）产业发展方面

23、提升城市文化品位。在旧城镇改造中，切实保护具有历史文化保存价值的建筑物及街（片）区，因地制宜建设有特色的商业服务街区，挖掘旅游观光资源。

24、促进第三产业发展。旧城镇改造相关项目的实施要有利于城市生态环境的优美、生活居住环境的优质，经济发展环境的优化，有利于为第三产业的发展创造更好条件和提供更多空间。 （六）投融资方面

25、建立旧城镇改造专项基金。各级政府应多方筹措资金建立旧城镇改造专项基金，作为旧城镇改造的征地拆迁补偿安置资金，专款专用。对旧城镇改造的投入，按照属地实施的原则，由各区、镇（街道）负担。

26、加大财政支持力度。落实扶持的各项政策，加大各级财政对旧城镇改造的支持力度，重点支持公共基础设施建设，改善旧城镇生活环境和投资环境。由各区、镇（街道）根据自身财力制定具体办法，通过奖励、对建设改造贷款贴息、对建设改造工程适当补助等形式，支持旧城镇改造。 27、发挥金融支持作用。充分发挥银行、担保机构等融资平台作用，加强银企互动，创新贷款品种，积极探索良性的偿债机制和信贷合作机制，采取房地产抵押等形式多渠道争取银信部门信贷资金支持，缓解旧城镇改造资金短缺问题。银信部门要采取积极措施，改善服务，支持旧城镇改造。 28、实施市场化运作。积极探索政府引导、市场运作的旧城镇改造方式，把旧城镇改造中的可经营性项目推向市场，鼓励有三级以上资质的房地产开发商参与旧城镇改造。 （七）管理方面

29、建立税收扶持机制。在旧城镇改造过程中，各相关纳税人应依照有关法律、法规及时足额申报纳税。对政府同意扶持的困难项目，属地方收入部分的可通过财政补贴形式给予适当支持，行政事业性收费确需减免的，项目单位提出申请，由财政部门按规定程序和权限进行报批。 30、拆迁补偿税费减免。对被拆迁人按照国家有关城市房屋拆迁管理办法规定的标准取得的房屋拆迁补偿款，免征个人所得税；凡经县级以上人民政府批准，国土资源部门及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税及城建税、教育费附加。属于房屋拆迁补偿的，可按政策规定申请减免契税。

31、规划费用分担办法。旧城镇改造的控制性详细规划费用，按照属地分担的原则，由所在区、镇（街道）财政按比例分担；已明确实施主体的旧城镇改造项目，其修建性详细规划的费用由所在区、镇（街道）财政或实施主体负担。

32、财政补助支持旧城镇改造。在保护区域范围的私人房屋，如需要按照旧城镇改造专项规划进行修缮改造的，其房屋鉴定、维修设计、报批费用由房屋所在的区、镇（街道）财政给予补助支

持，减轻市民负担。鼓励市民积极参与旧城镇改造。 各区应根据本意见制定本区旧城镇改造的实施方案。

佛山市推进旧厂房改造的指导意见

为贯彻落实科学发展观，最大限度地提高土地产出效益，为我市产业结构优化升级创造新空间新环境，促进我市经济增长方式的转变，根据《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，制定本意见。

一、旧厂房改造的范围和目标任务

（一）旧厂房改造范围。旧厂房改造是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑。重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房。 （二）目标任务。从2007年起，对全市符合上述重点改造范围的约2170万平方米的旧厂房进行改造，力争用3年时间把旧厂房改造成为功能配套完善的现代化工业、商贸新城，成为产业优化升级的重要载体以及城市延伸发展的重要组成部分，实现土地集约利用、产业集聚提升、劳动就业增加、社会稳定和谐的目标，加快我市工业化、城市化、国际化发展进程。全市计划进度要求：第一年完成25%，第二年完成35%，第三年完成40%（3年目标分解见附表）。

主要任务：纳入各区改造计划的旧厂房，要以规划为先导，将推进旧厂房改造与集约利用土地、产业结构优化、生态和谐发展结合起来。以旧厂房改造为契机，建设若干个示范性的都市型工业区、第三产业服务区和一批都市型工业建筑，切实提高土地集约利用水平和产业集聚水平。 二、推进旧厂房改造的基本原则

（一）统筹规划原则。按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，高标准、高水平做好旧厂房改造规划，同时要将改造厂房后腾出的土地进行全面、科学的规划，为产业优化提升和第三产业发展创造新空间。

（二）市场化运作原则。积极发挥市场对资源配置的作用，将旧厂房改造中的可经营性项目实行市场化运作，按照谁投资谁收益的原则，充分调动物权主体和投资者的积极性，实现旧厂房改造的高效率和高效益。

（三）多元化投资原则。旧厂房改造可以是政府和集体土地的所有者共同开发，也可以是原有物业的产权人与有实力的投资开发商联合或单独开发。要鼓励和引导国内外有实力的投资者和房地产企业积极参与旧厂房改造，提升改造的水平，实现多方共赢。

（四）因地制宜原则。旧厂房改造要从各地实际出发，实行差别化发展，促进区域特色的形成。高水平建设一批集约型都市型工业和第三产业项目，成为城市改造的新亮点，实现二、三产业配套、协调发展，产业经济与生态环境协调发展。

（五）分步实施原则。各区要从规划入手，按照先易后难、示范带动、积极推进、注重实效的方法，有计划、有步骤、分阶段推进旧厂房改造。

三、推进旧厂房改造的保障措施

（一）加强组织领导。市成立推进旧厂房改造专责领导小组，对全市旧厂房改造工作进行统一协调、指导、服务和监督。市政府分管领导为组长，成员由市发改局、经贸局、规划局、国土局、建设局、财政局、农业局、环保局、公用事业局、金融办、物价局、公安局、行政执法局、国税局、地税局、工商局、供电局、行政服务中心等相关职能部门的负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市经贸局，负责日常具体工作。各成员单位要指定专人负责日常联系工作。各区应成立相应的组织机构，统筹本区的旧厂房改造工作。

（二）明确各自职责。旧厂房改造专责领导小组主要职责：领导、部署全市旧厂房改造工作，审核全市旧厂房改造的政策，协调旧厂房改造工作中遇到的重大疑难问题，检查监督旧厂房改造的实施。

旧厂房改造专责领导小组办公室主要职责：组织编制全市旧厂房改造指导意见，组织制订全市旧厂房改造的有关政策措施，组织全市旧厂房改造的调查研究工作，协调解决有关问题，定期向市推进旧厂房改造专责领导小组报告全市旧厂房改造工作的进展情况，指导各区的旧厂房改造工作。 各区政府主要职责：组织对本区内的旧厂房进行普查,制定本区旧厂房改造工作的实施方案和年度改造计划，组织实施本区旧厂房改造工作，协调解决辖区内旧厂房改造工作过程中出现的问题。 各区人民政府、市各有关部门要对旧厂房改造的进展情况进行跟踪服务，并分别于每年的7月20日和次年的1月20日前向市推进旧厂房改造专责领导小组办公室报送该年度上半年和全年度的工作进度情况。

四、推进旧厂房改造的扶持优惠政策 （一）规划方面

1、旧厂房改造规划，要尊重历史发展和经济社会发展规律，确保与城市总体规划、土地利用总体规划、产业空间布局规划等的衔接和配套，为旧厂房改造工作的全面推进提供科学依据。 2、旧厂房改造在满足城市公共基础设施承载能力的情况下，应尽量提高土地利用率。要在符合现行国家规范和《佛山市城市规划管理技术规定》前提下，综合考虑不同地块的环境状况、历史人文和物业特点，确定容积率以及其它相关规划指标。鼓励适度提高工业用地建筑容积率，对集约、节约用地，提高容积率的工业项目由各区制定鼓励措施。

3、旧厂房用地性质需调整的，应结合地块的兼容用地性质提出申请，符合已批城市规划要求的，经城市规划行政主管部门审批同意后实行，不符合已批城市规划要求的，需经市规划委员会审议及市政府审批同意后实行。 （二）土地方面

4、土地权属处理政策。推进旧厂房改造应当符合土地利用总体规划和城市总体规划的要求。对于同时符合两个规划、用地和相关报建手续完备的旧厂房改造项目，原来不论是利用国有土地，还是利用集体土地建造的旧厂房，给予确权发证后进行改造。

属于违法用地的旧厂房改造，须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。需要拆迁违法用地的旧厂房，由各区根据实际情况决定是否给予补偿。

旧厂房改造时，涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、公共空地、间隙，可由政府直接批准使用，或采取公开交易方式出让。

5、土地储备政策。旧厂房改造涉及的土地符合政府土地储备要求的，按《佛山市土地储备实施办法》执行。对一些储备成本过高、储备价值不大，不涉及公共建设用地的旧改用地，政府可考虑免纳入储备。

6、土地交易政策。旧厂房改造涉及的留用地属国有的，如果土地使用权人不发生变更和改变用途，属原土地使用者自行改造的，可免土地公开交易。改造后用于经营性房地产开发建设的要按土地公开交易的规定办理。

旧厂房改造涉及的农村集体建设用地，发生出租、出让、转让、抵押等流转符合《广东省农村集体建设用地使用权流转实施办法》和佛山市及各区制定的农村集体建设用地使用权流转规定的，按流转有关办法处理。改造涉及的农村集体建设用地如需改为经营性房地产开发建设项目，需按规定办理土地转国有和履行公开交易手续。

7、土地出让金政策。原属农村集体土地的旧厂房改造，只要转为国有土地且不发生转让的，不收取土地出让金；转为国有土地且发生转让的，政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，按《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）有关规定，部分或全部专项用于包括保证被征地农村居民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出。

鼓励、支持“2＋5”组团城市规划城区内效益差、污染大的企业搬迁。搬迁企业的职工安置符合国家有关规定的，搬迁后旧厂房改变使用功能而收取的土地出让金，可用于职工安置。 如无特殊约定，改造范围内15米以上（含15米）的道路、或不属出让范围的河涌整治和绿化可由政府实施，费用在政府收取的土地出让金中统筹列支。其它道路和河涌鼓励采取社会有关各方共同负担的方式进行改造。

旧厂房改造时工业项目符合规划要求增加的容积率，免缴增加容积率部分的地价款。用于经营性房地产开发增加容积率的，增加容积率部分应缴地价款。

不改变土地用途的旧厂房改造后，与改造工业项目相关的配套生产性服务业，包括办公、研发培训、产品检测、产品展示、物流配送、信息及中介服务、员工村、公共食堂等，其面积比例可达工业用地总面积的7%。

8、涉及产权人不同、土地使用性质和类型不同问题的处理政策。旧厂房改造时，如涉及建筑物同时建在国有和集体土地之上，在农村集体经济组织自愿的前提下，允许集体土地部份转为国有。对于旧厂房改造中涉及集体建设用地转国有的，按征收土地报批形式组织材料上报审批。 旧厂房改造时，对于产权人不同、土地使用性质和类型不同的地块，由区、镇（街道）按照共同投资、共同受益、共担风险的原则协调处理，进行改造。

9、涉及土地权属不明晰问题的处理政策。旧厂房改造涉及未确权、性质不明的土地，土地使用者按有关规定补办用地手续后，再申请土地登记。

土地使用证的权利人与使用人不符时，属挂靠单位性质的，应理顺产权主体关系；属集体土地转租的，按集体土地流转的有关规定完善手续。

10、集体建设用地可通过村集体内部土地置换方式，将工业区内的集体建设用地置换为国有建设用地，并应取得用地批文明确土地性质及土地面积，或依法办理转为国有土地的手续。 （三）建设方面

11、旧厂房改造的商品厂房可按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《广东省房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》进行转让、销售、出租。购买商品厂房的单位和个人可依照有关规定办理相关的产权证。

12、旧厂房改造的项目申报，必须符合建设项目环境保护管理的有关要求。

13、旧厂房改造工程项目的报建，各相关职能部门可采取提前介入的方式办理，或为项目申报开设“绿色通道”，在规范运作的基础上，提高服务效率，缩短办理时间。

对于工业园区内的旧厂房改造，资料齐全的土地变更登记办理时限，国土资源部门的审批时间由原承诺时间的16个工作日减少为10个工作日。 （四）产业发展方面

14、各区要以旧厂房改造为契机，努力为企业持续发展创造良好环境。按照国家产业结构调整指导目录的要求和市“三三三”产业发展战略，结合本地产业发展和基础设施配套状况，围绕支柱行业和龙头企业，重点引入为其配套的中小企业及采购中心、分销中心、研发中心和区域总部。对污染重、附加值低、能耗高、不符合城市发展要求的企业采取治理、搬迁、关闭等措施，努力改善城市生态环境，实现产业优化升级。

15、鼓励有条件的旧厂房改造主体，打破行政区划界限，将产业用地进行统一规划，连片开发，按照各区的产业定位和产业特色，实现集聚发展，鼓励和引导搬迁的企业向工业园区、产业基地集聚。

16、凡引入的项目符合市、区重点扶持发展的行业，可享受相应的扶持政策。 （五）投融资方面

17、各区要为改造后腾出的空间搭建招商平台和建立信息库，积极为投资者营造良好的招商环境，使其降低投资成本，尽早产生效益。

18、政府鼓励和引导银信部门尽最大努力解决旧厂房改造的资金需求，鼓励和引导担保公司充分发挥担保公司的融资功能和作用，积极参与旧厂房改造。

19、政府鼓励社会资本以多种形式参与旧厂房改造建设，各区、镇（街道）要积极探索市场化运作方式，将旧厂房改造建设的可经营项目推向市场。

20、旧厂房改造用于发展工业的，须按照《广东省工业项目建设用地控制指标》的要求进行招商引资。

（六）管理方面

21、旧厂房改造后，进入新建标准厂房的企业供用电，按照“统一规划、按需报装、集中管理”的原则处理。“统一规划”，就是对以工业用电为主的旧厂房、旧工业区改造的区域进行统一的供用电规划，从安全、技术、经济上通盘考虑，并在不违反国家有关电力管理规定和电价政策的前提下，将多家专用变客户的电房以及公用电房统一规划集中共用一个电房，避免一厂一电房造成土地资源和投资的浪费。“按需报装”，就是对纳入统一规划的各厂用电，由各厂根据实际需要报装用电，供电部门根据报装容量达到100KW及以上的客户确定其为专用变客户，100KW以下确定其为公变低压客户，并确定供电方案。“集中管理”，就是对统一规划的共用配电房的专用变配电设施，可由开发商、物业管理公司或业主聘请持证电工或委托有资质的专业公司集中进行运行、维护管理。 22、旧厂房改造涉及企业搬迁、土地征用等发生的财产损失，根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号），经税务机关审批同意后，可在申报企业所得税时扣除。 23、外商投资企业因旧厂房改造、搬迁所取得的补偿费收入，按现行规定：凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

24、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿费，免征个人所得税。

25、对于旧厂房改造涉及应缴纳的行政事业性收费，按国家政策规定符合减免条件的应予以减免。对于旧厂房改造涉及的经营性收费属于中介机构、服务单位提供劳务收取的费用，物价部门在核实服务成本的基础上，适当降低收费标准。

26、旧厂房改造涉及的行政性收费项目包括城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费、人防费、建设工程质量监督费、工程定额测定费等，属于市、区的收入部分，在征收后经市、区政府批准拨给。

27、旧厂房改造中涉及的建设项目地理信息测量收费实行优惠政策，其中改造项目的地形图测量费按标准收费的50%收取。

各区应根据本意见制定本区旧厂房改造的实施方案。 附表:

佛山市旧厂房改造指导计划表

单位：万平方米

旧厂房改造三年任务分解

全市合计 禅城区 南海区 顺德区 高明区 三水区

小计 2170.11 484 431 1247 6 2.11

2007年 563 200 145 215 2 1

2008年 803.11 140 140 520 2 1.11

2009年 804 144 146 512 2 －

佛山市推进旧村居改造示范村居建设的指导意见

为进一步贯彻农村工作“五十条”， 改善村居生产生活条件和人居环境，集约节约利用土地资源，加快推进城镇化进程和有佛山特点的社会主义新村镇建设，实现城乡经济社会协调发展，现根据《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，制定本意见。 一、推进旧村居改造示范村居建设的主要内容和目标任务

（一）主要内容。从2007年起，按照“政府引导、集体扶持、农民自筹、各方参与”的工作思路，分类指导、分步实施包括“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村居改造工程，今年启动首批122个建制村居为农民公寓建设、集体物业改造和村容村貌整治的示范村居。 （二）目标任务。争取用3-5年时间将纳入旧村居改造的示范村居改造成为功能配套、祥和安康的生活公寓，成为承接城市延伸、构建现代化大城市格局的重要组成部分，成为资源集聚、产业发展的重要平台，成为环境优美、绿色环保的生态家园。

主要任务：旧村居改造示范村居，要以规划为先导，全面推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治，鼓励多个村居联合推进旧村居改造，建设组团式的农民公寓和集体物业，集约节约利用土地，加快产业结构调整优化升级，发展农村集体经济，改善村居生产生活环境。 二、推进旧村居改造示范村居建设的基本原则

（一）自愿互利原则。充分尊重农村居民的意愿，坚持自愿参与，不搞强迫命令。鼓励各种社会力量参与旧村居改造，形成农村集体、农村居民和开发商等诚信合作、优势互补、互惠互利的良好局面。

（二）市场化运作原则。按照“政府引导、招商引资、政策推动、市场运作”的工作思路，积极探索农民公寓建设和旧村居改造的可经营性项目市场化运作，引入竞争机制，以项目和利益招商，吸引房地产商参与旧村居改造，实现多方共赢。

（三）让利于民原则。实现好、维护好、发展好广大农村居民的根本利益，保证集体经济持续

稳定健康发展、农村居民收益分配不断提高、农村社会保持稳定，切实让广大农村居民从旧村居改造中得到实惠。

三、推进旧村居改造示范村居建设的保障措施

（一）加强组织领导。要充分发挥政府引领作用。各级党委、政府要把旧村居改造示范村居建设工作摆上党委、政府工作的重要位置，进一步转变观念和作风，自觉当好引导者和服务者的角色，使这项工程真正成为惠及广大农村居民的民心工程。要切实加强组织协调。市成立旧村居改造示范村居建设推进专责领导小组，对全市旧村居改造示范村居建设工作进行统一协调、指导、服务和监督。市政府分管领导为组长，成员由市发改局、农业局、国土局、规划局、建设局、财政局、环保局、公用事业局、金融办、国税局、地税局、工商局、供电局、行政服务中心等相关职能部门的负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市农业局，负责日常具体工作。成员单位要指定专人负责日常联系工作。各区应成立相应的组织机构，统筹本区的旧村居改造示范村居建设工作。 （二）坚持规划统筹。要以规划为龙头，使旧村居改造规划与城市总体规划、土地利用总体规划相衔接，促进村居生产与生活条件同步改善，改造建设与历史名镇、名村、文物保护同步实施，经济发展与农村居民综合素质同步提升。

（三）广泛宣传发动。各级政府要充分利用报纸、电台、电视等新闻媒体做好广泛的舆论宣传，重点加强各种先进典型、先进经验的宣传报道。各有关部门要深入基层，广泛听取各方面意见，认真做好解释、说服、教育和动员工作，形成推进旧村居改造示范村居建设的良好氛围。

（四）抓好组织实施。坚持分步实施。在推进旧村居改造过程中，必须循序渐进，先易后难，注重实效，有计划有步骤地推进，不搞“齐步走”，不片面追求进度。建立工作责任制。各级党委、政府和各有关部门要强化大局意识、服务意识和责任意识，建立健全推进旧村居改造示范村居建设工作责任制，明确责任，各司其职，主动协调配合，形成工作合力。认真抓好落实。加强对规划编制、制定方案、组织实施各环节协调、指导和服务，把推进旧村居改造示范村居建设的各项政策落到实处，保证该建设的各项工作有序推进。

（五）加强监督检查。各级各有关部门要经常深入基层，定期或不定期对旧村居改造工作进行督促检查、调查研究，及时总结和推广典型经验。加强对土地规划建设、建设项目招投标、建设资金筹集使用等环节的监督管理，发现问题及时解决，确保旧村居改造工作顺利推进。 四、推进旧村居改造示范村居建设的扶持优惠政策 （一）规划方面

1、科学编制详细规划。旧村居改造详细规划按旧村居改造专项规划、控制性详细规划和修建性详细规划（或项目设计）三个层次进行编制。旧村居改造规划，要尊重历史客观规律和经济社会发展现状，广泛听取村（居）民、村（居）委会、当地政府和各级规划部门的意见和建议，确保与城市总体规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设规划、产业空间布局规划的衔接与配套，形成较为完备的规划编制成果体系，提高规划的可操作性，为旧村居改造工作提供科学依据。 2、完善规划编制的组织体系。坚持市管到镇（街道）、区管到村居的规划体制。专项规划草案

由区规划部门负责组织编制，报区政府审定；控制性详细规划草案由镇（街道）负责组织编制，按《中华人民共和国城市规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》和《佛山市城市规划管理暂行办法》的规定和程序进行审批；修建性详细规划草案由村居负责组织编制，并向村（居）民公示，公示时间不少于20日，经征求意见修正后，送镇(街)规划部门初审，报区规划部门审批,并自批准之日起15日内向村（居）民公示。区规划部门审批的村居规划应当报市规划部门备案。 位于城市总体规划确定的城市建设用地范围内的重要地区的旧村居改造规划，以及市规划部门指定的其它旧村居改造规划，经镇（街道）、区初审后，报市规划部门审批。 各规划部门对报批资料完整的村居规划，应在40个工作日内予以审批。

3、合理制定相关规划指标。编制旧村居改造示范村居详细规划，要在符合现行国家规范和《佛山市城市规划管理技术规定》的框架下，针对各村居实情和特色，因地制宜地制订规划相关指标,要避免简单照搬城市住宅小区的规划模式，同时要注意城市文化脉络和地方特色的延续。“城中村”、“园中村”、“空心村”详细规划的编制，要对人口容量、建筑色彩、建筑控制高度、建筑形式等制定明确、合理的相关规划指引，防止新的资源浪费。具体户型的设计，由村（居）委会汇总并进行分类，经村（居）民大会讨论同意后确定。

4、鼓励联合建设农民公寓。鼓励、引导具备条件的行政村联合建设农民公寓小区，实现更高程度的人口集聚、资源共享和城市社区管理。

5、加强规划实施的管理和监督。完善市、区、镇（街）三级监督管理网络，要把规划实施监督职能延伸到村居，未经批准的旧村居改造规划一律严禁实施。健全行政审批管理机制，建立“绿色通道”取代传统的行政审批程序，提升管理效能。加强“一书两证”（规划部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）制度的实施管理。 （二）土地方面

6、改革土地管理制度。属“城中村”、“园中村”、“空心村”等的示范村居，鼓励实行土地管理制度改革，经集体经济组织全体成员循民主决策程序讨论同意，向国土资源部门提出办理征收集体土地的用地申请，依法律程序上报审批后，由国土资源部门核发用地批文，并办理《国有土地使用权证》，土地的使用权、处分权、收益权等仍属于农村集体经济组织不变，依法开发建设的房产由房管部门依法核发《房地产权证》。如该土地房产进入市场，按有关规定公开交易，补缴国有土地使用权出让金及有关税费，办理相应变更手续。

7、盘活集体建设用地。加大示范村居建设用地的整治力度，彻底整理“城中村”、“园中村”、“空心村”，通过旧村居改造节约的旧宅基地，鼓励农村居民集体组织自主开发，土地所有权属不发生转让的，政府不收取土地出让金。节约的旧宅基地，可按《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的规定进行出让、转让、出租、抵押等，实现土地资源优化配置和高效集约利用。同时，防止以旧村居改造为名倒买倒卖集体土地。

8、控制单家独户的村民住宅建设。自本意见公布实施之日起，土地利用总体规划中城镇规划区范围内的农村集体暂缓分配宅基地，禁止建设单家独户的村（居）民住宅（包括不属农民公寓的新建、改建和扩建），积极推进农民公寓建设。土地利用总体规划中城镇规划区范围以外地区，农村

居民建房暂按原规定不变。各区原制定的有关停止审批农村居民建房政策从其规定。 （三）建设方面

9、严格拆旧建新手续。规划建设农民公寓的示范村居，经村民大会表决通过同意拆旧，并把腾出来的旧宅基地由集体统一开发利用，在办理同意拆旧的有关确认手续后，才批准新建农民公寓。 10、合理制定拆迁补偿办法。旧村居改造中涉及村（居）民房屋拆迁的，可采取实物补偿、货币补偿等多种方式进行补偿。具体补偿安置办法根据有关规定和本村居实际制定，不搞一刀切，实行一村居一策。补偿安置办法须经村（居）民大会表决通过，报镇（街）审核同意，再报区批准执行。各区要根据本辖区的实际情况制定拆迁补偿办法的相关规定和指引，规范拆迁工作，保障农村居民的合法权益。对于农村五保户、低保家庭、特殊困难户，要参照农村居民危房改造的有关政策给予财政补助。

11、妥善解决历史建设遗留问题。对旧村居改造示范村居建设中的历史违法建筑，要遵循“尊重历史、兼顾现实”的原则，按照有关政策，补办相关手续。对符合详细规划和安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关建设手续；对不符合详细规划，但符合安全标准，而详细规划建设尚未需要拆旧改造利用的，依法给予补办有关临建手续；在国家建设需要征地时，经协商对上述两种建筑物给予合理补偿；在集体按详细规划，需要拆旧改建时，按相应有关规定办理报建手续。

12、加强旧村居建设项目管理。对旧村居改造建设项目，必须在完善用地、规划等相应手续基础上，到属地的规划建设行政主管部门办理工程报建和施工许可证。工程建设过程中由属地的工程质量安全监督机构对其质量安全情况进行监督。工程竣工后，到属地的规划建设行政主管部门办理竣工验收备案。未依法办理施工许可证和竣工验收备案的，按照《建筑法》、《建设工程质量管理条例》依法对责任单位进行行政处罚并依法追究法律责任。

13、完善配套设施建设。各规划、市政、建设等行政主管部门，要认真负起旧村居改造各项配套设施建设的管理监督职责，确保各项公共事务管理和服务及时跟进，保证旧村居改造的供电、供水、道路、绿化、照明、通信、人防等基础设施及时配套到位。

14、平等保护国家、集体和私人的物权。推进旧村居改造示范村居建设中，集体转为国有土地上的建筑，适用土地管理法等法律和国家有关规定，依法办理有关确权手续；集体土地上除住宅外的其它建筑，适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，依规定办理有关集体产权确权手续。

15、严格改造建设执法。由城市管理行政执法部门牵头，成立以城市管理行政执法、国土、建设、规划等相关部门组成的联合执法小组，加大执法力度，坚决遏制新的违法建设行为的发生，对违反有关规定抢建、改建和扩建等违法建设，根据有关法律法规和市、区有关规定严厉查处。 （四）产业发展方面

16、确立主导产业发展方向。要以旧村居改造为契机，准确把握产业政策投资方向和市场走势，充分利用自身优势，以经营土地和物业为重点，培育和发展特色主导产业，承接城镇产业转移。

17、合理规划产业发展用地。旧村居改造节约、整理出来的土地，要规划一部分作为发展第三产业为主的产业发展用地。鼓励有条件的村居，打破行政区划界限，将产业发展用地进行统一规划，连片开发，实现产业集约化、规模化发展。

18、坚持旧物业改造和产业升级同步推进。根据建设现代化大城市发展目标的要求和主导产业发展方向定位，对旧物业进行全面改造升级，与产业提升紧密结合、同步推进，承接城市建设和产业延伸。

（五）投融资方面

19、加大财政支持力度。坚决落实对“三农”扶持的各项政策，加大各级财政对旧村居改造示范村居建设的支持力度，重点支持示范村居的公共基础设施建设，改善村居环境。由各区、镇（街道）根据自身财力制定具体办法，通过奖励、对建设改造贷款的贴息、建设改造工程的适当补助等形式，支持旧村居改造。

20、充分发挥金融支持的作用。充分发挥银信部门的融资平台作用，加强银信、村居互动，创新贷款品种，积极探索良性的偿债机制和信贷合作机制，采取集体资产抵押、质押、集体物业租金担保、互保等多种形式，多渠道争取银信部门信贷资金支持，缓解旧村居改造资金短缺问题。银信部门要采取积极措施，改善服务，支持旧村居改造。

21、多渠道开展招商引资。有条件的地方，要积极探索市场化运作方式，将旧村居改造建设的可经营项目推向市场，鼓励社会资本以合资、合作等形式参与旧村居改造建设。吸引国内外投资者参与物业开发建设和优质、高端产业项目的进驻。

22、鼓励集体依法经营土地。积极鼓励和引导农村集体通过落实旧村居改造政策，取得合法化的建设用地，按法定程序进行出让、转让、出租和抵押，通过“以地易地”的办法解决改造资金短缺问题。

（六）管理方面

23、建立财政扶持机制。在旧村居改造过程中各相关纳税人应依照有关法律、法规及时足额申报纳税。凡通过招商引资，引入房地产商在集体转为国有的土地上合作开发农民公寓，属拆迁安置部分，以及村居集体自筹资金自行建设的农民公寓，所征税额按政策属地方留成部分，通过财政支出专款，全额用于所在的示范村居农村居民养老保险、农村基础设施建设等。符合房屋拆迁补偿税收优惠规定的，按照有关规定享受优惠政策。

24、加强土地出让金管理。农村居民集体历史建设遗留用地、征地划拨的留用地等，无论是国有性质还是集体性质，只要土地所有权属不发生转移，不管是农村居民集体自用还是通过出租、出让、转让等方式进行流转、改变用途开发利用，政府不收取改变用途的土地出让金。

若土地所有权属发生转移的需按国家有关规定补缴土地出让金。凡通过招商引资，引入房地产商在国有留用地或集体转为国有的土地上合作开发的农民公寓属商品房性质的部分，所发生的土地出让金，按政策属地方留成部分，扣除按规定计提的农业土地开发资金等专项资金外，经各级政府批准通过财政支出专款用于所在的示范村居支农哺农，包括用于保证被征地农村居民原有生活水平

补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设等在内的支农支出。 25、明确规划费用的负担。旧村居改造示范村居详细规划费用，按照属地管理的原则，由所在区、镇（街）财政负担。

各区应根据本意见制定本区旧村居改造示范村居建设的实施方案。

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