2013论我国房产税制的改革与完善_李郑杰

论我国房产税制的改革与完善
李郑杰
（渤海大学 管理学院， 辽宁 锦州 121013）
[摘 要]
我国的房地产税收具有国家性、法定性、规范性的特征。但现行的房地产税制体系存在租税费相互混淆、机
制存在缺陷、税负偏重且内外不平等等问题，没有发挥土地税种的调控作用。基于取消城镇土地增值税，新建房地产租金
税、地价税和空地税(或荒地税)，规范房地产行业的乱收费行为等税制改革的基本思路，我国应深化财税制度，完善房地产
税课税的配套制度，加强住房保障制度的建设，逐步推进房产税制的改革与完善，以适应不断发展的社会主义市场经济，促
进我国房地产市场持健康、有序地发展。
[关键词]
房地产税制；房地产税收体系；改革与完善
[中图分类号] F293.33 [文献标识码] B
[收稿日期] 2013-02-26
房地产行业是我国国民经济的支柱产业之一，随之
房地产税收越来越成为我国财政收入的重要组成部分。
然而同房地产业蒸蒸日上的发展趋势相比，我国的房地
产税制已不能符合房地产市场经济的发展要求，为此完
善房地产税制的结构，加强房地产税收征管，将是我国房
地产税收工作的重要内容。
一、国内外研究现状
(一)国外房地产税制的特点
由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展
状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还
是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各
国的房地产税制还是具有一些共性的。一是房地产税收
制度体系完整，且以房地产保有；二是房地产税制涉及的
税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源；三是税
率形式灵活、税率水平合理；四是房地产税计税依据明
确；五是房地产税制内外统一；六是房地产税法完善，普
遍建有财产登记制度和财产评估制度。
(二)我国房地产税收的特征
1.国家性。房地产税收属于一种国家行为，土地是国
家的资源，是一切财富的象征，只有国家才有权利实施房
地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产
税收行为。国家通过对土地、不动产以及其生产、经营、流
通过程的税收征管，行使着土地资源最终的管理权限，使
国家财政收入得到可靠保证，这是国家权力的体现和反
映，只有国家才有资
格和权利来进行房地产税收的征收、
管理行为。
2.法定性。税收与法律是不可分割的。“依法治税”是
税收法律化的基本特征。通过立法要求，将有关房地产税
收的种类、具体内容等公布颁行，从而为房地产税收的征
收、管理、稽查等奠定法律基础。国家对房地产税收的行
为，从表面上看，只是一

种国家行为，但实质上也是一种
法律行为，具有法定性，也正是这种性质使之与一般的行
政收费相区别。
3.规范性。房地产税收工作是一项严谨、更是一项规
范的工作，无论是由国家税务机关还是通过受委托的国
家房地产行政管理部门来征收，其行为必须遵守国家的
法律规范，不可任意妄为，对房地产税收的征收管理只能
在法律规定的范围内、方式下进行。
二、我国房地产税制体系的概况及其主要问题
(一)当前我国房地产的发展现状
1.开发投资规模扩大。房地产开发市场是链接土地
市场与销售市场的纽带。有关统计数据显示,房地产开发
投资已经成为固定资产投资的一个很重要组成部分,且
所占份额不断加大,从 2000 年到现在,房地产开发投资额
占全社会固定资产投资的比重也在不断加大, 在国家的
经济发展中占有越来越重要的地位。
2.房价收入较高。所谓房价收入比是指住房价格与
城市居民家庭年收入之比，是判断房地产价格的重要指
标。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入
比在 3-6 倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住
房消费占居民收入的比重应低于 30%。我国各个城市
的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多
在六倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部
分大中城市房价收入比超过 6 倍，其中北京、沈阳、贵
阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了 20 甚至更
高，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线,应引起
我们的重视。
(二)我国现行房地产税制体系存在的问题
1.租税费相互混淆，从根本上并没有发挥土地税种
的调控作用。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。
[文章编号]
1009-6043（2013）03-0035-02
第 2013 年第 3 期
（总第 417 期）
商 业 经 济
SHANGYE JINGJI
No.3，2013
Total No.417
- 35-而土地闲置费其实就是一种税，而以费的形式出现，降低
了其严肃性和规范性。此外，税务机关向土地使用者征收
城镇土地使用税，同时土地管理部门又对土地使用者征
收一定比例的土地使用费，税费并存的情况，增加了企业
的负担。
2.机制存在缺陷。中国社会科学院学部委员、财经战
略研究院院长高培勇在参加该院举办的“2012 财经战略
年会”时表示，房地产
税是财产税当中最重要的一项，所
以房产税是必须要开征的，然而要实行房产税，就要摸清
每个人或每个家庭名下房产的数量，而全国房产信息联
网问题目前还没有解决。
3.房地产开发企业存在税负偏重问题且内外不平等。
改革开放初期，我国对外资、合资、合作企业出台了一系
列减免税费的优惠

政策。多年之后，造成内外资企业待遇
差别大，缺乏公平竞争机制，致使许多地方、单位贪洋求
外，找外商挂靠，成了外资企业，造成了国家财政收入不
必要的损失。
三、我国房地产税收制度改革的必要性和基本
思路
(一)我国房地产税收制度改革的必要性
1.房地产税属于财产税中的不动产税。当前我国房
地产企业在国民生产总值中所占的比重已达到 10%左
右，但在税收中所占比重甚小。我国房地产在保有阶段税
少，税负轻，流通环节税负重。由于没有税收调节机制，税
收无法发挥调节房地产发展的重要作用。由于房地产税
在地方公共收入中的地位非常重要。因此，房地产税制现
已到了急需改革的阶段。
2.我国地方税体系不完善，缺乏独立的主体税种。改
革我国现行房地产税收制度，完善财产税制，是确立地方
税主体税种的首选，是完善地方税体系的需要。
3.房地产业投资过热，房价增长过快，且社会贫富差
距日益扩大，通过改革现行房地产税收制度，不仅能够抑
制或降低房价，还可以起到调节个人收入分配的作用。这
是国家宏观调控的需要。
(二)我国房地产税制改革的基本思路
1.取消城镇土地增值税。房地产业具有投资规模大、
建设周期长、风险大、收益高的特点。但随着我国房地产
业的快速发展和市场的规范化，房地产业利润己渐渐趋
于平均化，土地增值税事实上己名存实亡。
2.新建房地产租金税、地价税和空地税(或荒地税)。
房地产租金税是对土地和房屋出租所获得的租金课征的
营业税；地价税是以城市地价为计税依据，目的在于促进
城市土地的有效利用；空地税(或荒地税)是对城市土地或
农村集体土地闲置不用而课征的惩罚性的土地税。
3.规范房地产行业的乱收费行为。即取缔不合理、不
合法的收费项目，以规范政府行为。将一部分名费实税的
房地产收费改为税，将土地闲置费改为土地闲置税，对确
需保留的收费项目则通过“规范费”的办法分别纳入“规
费”和“使用费”系列，并纳入财政预算内管理。
四、我国房地产税收制度改革的建议
(一)深化财税制度改革
“正税、明租、少费”是我国税收制度改革的基本路
线。深化财税制度，将一部分收费改为征税，以减少重复
征收
现象，并由税务机关进行统一征收，形成集中征收、
集中管理的管理体制。从而简化政府办事程序，加大政策
的透明度。
(二)完善房地产税课税的配套制度
强化房地产产权登记制度：一是要清查土地，建立土
地位置、权属及面积台账；二是相对于以往的分块管理，
要实行房屋和土地产权证书合一制

度，理清管理关系，避
免房地产私下交易，增强课税的有效性和严肃性。强化城
市土地和房屋管理体制，规避多头管理的积弊，建立“精
简、高效、权威、统一”的房地产管理体制，为房地产税收
的课征创造有利的条件。
(三)加强住房保障制度的建设
廉租房建设及房租补贴是住房保障制度建设的重
点。为保障资金的充足，应把一定比例的土地出让金用于
住房保障制度建设。严格审查享受廉租房和房租补贴的
对象，同时降低受助对象标准，从而帮助更多的住房困难
家庭。
(四)逐步推进房产税制的改革与完善
尽管房地产税制改革有着迫切性，但是根据我国
国情和税收征管水平和能力，房地产税制改革只能分
步实施。
国家统计部门发布的数据表明，最近，我国新建商
品住宅价格上涨的城市增多、涨幅扩大，部分城市房价
存在反弹压力。在加强房地产调控的同时，深化包括房
产税制改革在内的一系列制度建设，有利于实现更高质
量的经济发展、促进理性消费和人民安居乐业。同时深
入推进房地产税制改革，不仅是建立有效的税收调控体
系的客观要求，也是建立完善的地方税体系的客观要
求，更是促进社会财富合理分配、维护社会稳定的客观
要求。
[参 考 文 献]
[1]徐小惠.浅析我国房地产税收制度的缺陷及改革[J].商
情(教育经济研究),2008(3)
[2]改革我国现行房地产税收制度的必要性[EB/OL].中顾
法律网
[3]陆颖.试点城市房产税改革对房市调控作用的研究[D].
南京理工大学,2012
[4]冯良.开征房产税对我国内地房地产业的影响研究[D].
天津商业大
学,2011
[5]倪红日.对我国房地产税制改革的几点建议[J].涉外税
务,2011(2)
[6]我国房地产税制改革的基本思路[EB/0L].中顾法律网
[责任编辑：王凤娟]
商业经济 第 2013 年第 3 期 SHANGYE JINGJI No.3，2013
- 36-

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/pdh4.html