济南柳行旧居改造初步规划2稿 - 图文

济南柳行片区棚户区改造项目初步分析报告

1、地块现状及周边环境

1.1 土地位置及形状

地块位置：地块位于历山路与明湖东路交口以西，处于历下区与天桥区交界处，为城市中心区域，距离大明湖公园约有千米。

地块位置

地块形状：地块形状较不规则。

地块四至范围： 东：历山路

西：规划路（保利大名湖）

南：明湖东路 北：胶济铁路 地块主要经济指标

项目 总用地面积 可规划建设用地面积 计量单位 万㎡ 万㎡ 数值 33.7 28.07 1.2地块现状

项目地块位于历山路与明湖东路交口西北角，地理位置优越，当前为柳行小区居住区。地块内部多为柳行居委会村居，人口稠密，居住约5万人，外来人口租住者较多；地块内多为低档商业用房，且海晏门街仍有多处废品回收站点，当前区域形象较差；地块内部尚保留有蓬莱苑道观与东小杨庄教堂两处宗教场所，道观与教堂均已具百年历史。

地块内部共有柳行村居居民1183户，2973人；其余居民3087户。地块内部共有建筑物建筑面积44万㎡，其中多层16万㎡，村居居民有证房产约7万㎡，无证自建房约21万㎡。

项目地块总占地面积33.7万㎡，可规划建设用地28.07万㎡。地块内部有宗教用地两处，约3亩；国有企业用地两处，约50亩；柳行村居225亩；个人房产用地约142亩。

1.3项目地块配套

项目周边配套较为齐全，文化氛围较为浓厚；项目周边餐饮、文教、娱乐、休闲设施齐全但档次较低；

地块距离解放桥1公里，距离老东门500米、距离洪楼广场1公里，距离北园大街500米，受多处商圈辐射，商业娱乐配套完善；

地块周边交通便利，除BRT2号、3号及5号快速公交线路途经地块外，另有21条公交线路途经地块通往济南市各区域；另外，地块距离济南火车东站1公里，距离济南火车站约4公里，距离长途汽车5公里，出行便捷；

地块周边文化氛围较为浓厚，周边多处中高等院校，例如山东省商贸学校、山东省教育学院，济南市商贸学校等；

另项目周边有胸科医院，医疗配套完善；教育大厦、梨园大戏园距离项目不足百米，文教娱乐配套齐全。

自2004年以来，济南城市棚户区改造工作开始实施，并逐年增加改造力度。天桥区为济南棚户区改造重点区域，项目周边明湖天地、保利芙蓉均为棚户区改造已完成项目；保利大名湖项目尚未对外销售。城市面貌的更新，带来房价的飞速上扬，保利芙蓉项目于2008年10月开盘，开盘起价5300元/㎡，而当前该项目二手房价格已逼近万元大关；保利大名湖项目尚未开盘，预计其售价将突破万元。

2、土地熟化成本测算

2.1土地出让价格构成及原则

根据济南市棚户区改造政策，政府零收益原则，土地熟化成本即土地出让价格。

2.2土地熟化成本

土地熟化成本构成：安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用。根据初步测算，以上四项费用共计166600万元，考虑各项不可预见因素，熟化成本上调5%，估计土地熟化费用为174930万元。

2.2.1安置房建设费用（不计土地部分费用）

安置房建设规模32万㎡，建设成本2800元/㎡，共计需要资金89600万元； 2.2.2无证自建房货币补偿

无证自建房规模约21万㎡，补偿标准2000元/㎡，共计需要资金42000万元；

2.2.3安置回迁居民中转过渡费用

本次棚户区改造共有居民4000户需要回迁，补偿标准每户5万元，共计需要资金20000万元；

2.2.4国有土地收储费用

地块内部尚有两块土地需要收储，分别为；牙膏厂和商贸学校地块，共约50亩，预计收储地价为300万元/亩，收储总费用为15000万元。

2.2.5土地熟化成本汇总：安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用，以上四项费用共计166600万元，考虑各项不可预见因素，估计土地熟化成本为174930万元。

2.2.6土地出让价格估算

根据济南棚户区改造政策，政府土地零收益原则，土地熟化费用即土地出让价格，经初步估算柳行地块地价为416.5万元/亩。

3、项目初步规划效益分析

3.1初步规划概况

根据地块大小、所处区位、形状及济南房地产市场情况，对项目地块做了以下初步规划：

主要经济指标

项目 总用地面积（万㎡） 可规划建设用地面积（万㎡） 容积率 总建面积（万㎡） 配套公建 商品房建筑面积 拆迁区安置建筑面积 地上总建面积（万㎡） 合计 数值 33.7 28.07 地上3.06；地下0.8 107.8 2.78 51.02 32 85.8

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