昆明滇池东岸项目开发可行性研究报告

昆明滇池东岸项目开发

可行性研究报告

中冶成工建设有限公司

二00九年五月二十日

目 录

摘 要 ……………………………………………………2-10 第一部分 绪论……………………………………………………11-14 第二部分 昆明房地产市场分析 ……………………………… 15-33 第三部分 呈贡新城现状及发展趋势分析 …………………… 34-42 第四部分 大渔片区现状及发展趋势分析 …………………… 43-49 第五部分 一级开发及第六部分 二级开发初步规划设想 …………………………… 56-67 第七部分 项目投资估算…………………………………………68-80 第八部分 结论及建议 …………………………………………… 81

BT道路项目整体分析………………… 50-55

摘 要

一、项目总体开发思路及操作流程 项目总体开发思路：

以道路BT建设为切入点；

以土地收储和一级开发为风险控制和BT建设的收益保障点； 以旅游地产商业开发为公司效益最大化主攻点。 1、BT道路项目规模及运作模式（详见可研报告第54页） （1）项目规模

南北主干道宽60米，总长4.2公里，造价约3.0673亿元。

（2）项目的投资收益及投资保障

2、土地一级整理规模及运作模式（详见可研报告52页） （1）整理规模

土地一级整理面积约为2300亩（扣除水系及主要干道）。由戴德良行和世家机构两家策划公司共同协助我方完成一级整理的选址工作，地块分布于滇池沿岸。 （2）投资收益及运作模式

投资收益 = 固定回报 + 增值部分的收益分成

土地增值部分 = 土地交易成交价 －（减） 土地一级开发成本 －（减）固定回报 －（减）政府土地出让金（目前大渔片区的土地出让收益全部回滇池管委会进行滚动开发，无需缴纳中央财政部

分）

3、土地二级开发

（1）二级开发拿地计划

（2）二级开发运作思路

BT合同签订后，相应地锁定一二期地块；随着BT道路的建设投入，逐步地获取相应的等值低密度住宅用地面积。

二、项目投资及收益（详见可研报告68页）

1、BT道路项目投资成本30673万元，收入40003万元，税前利润为9330万元，税前利润率为30.42%，税后利润为6997万元，税后利润率为22.81%，项目投资收益率为26.79%，自有资金投资内部收益率为18.65%，投资回收期为5年。

2、一级开发投资成本为57636万元，收入为69883万元，税前利润为12248万元，税前利润率为21.25%，税后利润为9186万元，税后利润率为15.94%，项目投资收益率为43.74%，自有资金投资内部收益率为56.43%，投资回收期为3年零2季度。

3、BT道路及一级开发总投资成本为87830万元，总收入为109887万元，税前利润为22056万元，税前利润率为25.11%，税后利润为16542万元，税后利润率为18.83%，项目投资收益率为36.01%，自有资金投资内部收益率为31.66%，投资回收期为4年零1季度。 4、高端别墅项目（一期350亩）开发总成本为55844万元，销售总收入为86962万元，上缴营业税4826万元，上缴增值税4907万元，所得税前利润为21384万元，所得税税前利润率为38.29%，所得税税后利润为16038万元，所得税税后利润率为28.72%，项目投资收益率为27.39%，自有资金投资内部收益率为31.67%，投资回收期为4年。该项目经济效益较好，投资回收期较长，抗风险能力较强。

三、资金凑集及现金流量表

资金凑集计划表（不含财务费用）

单位：万元

四、资金计划表

单位：万元

四、主要风险及控制措施 1、合作主体风险？

防范措施：锁定副厅级行政法人单位管委会，（1）BT道路合同与管委会签订；（2）一级开发协议中明确管委会的主体资格及授权。 2、BT道路的回购款支付风险？

防范措施：（1）事先锁定土地，随着BT道路的逐渐投入来逐步地获取等值的土地使用权；（2）管委会承诺以一级开发的增值收益分成先行支付BT道路的回购资金。

4、一级开发进度及上市进度掌控风险？

防范措施：在签订土地一级开发协议中以附件的形式明确土地开发进度计划和土地的上市节奏，上市价格参考我公司的评估价并设定上市底线保证我公司的成本和收益，确保我公司对一级整理土地控制权。 5、不能按上市计划履约风险？

防范措施：在土地一级开发协议附件中约定，如不能在指定时间内完成土地的上市交易，则管委会需依据我公司要求将收储土地设定抵押，抵押收入支付我公司成本及收益，保证我公司后续开发的现金流。

五、结论及建议 结论：

1、建设现代新昆明的蓝图在仇和书记的带动下已全面启动，众多的国内外大型企业已纷纷进驻昆明，此时的昆明是机遇大于挑战。 2、大渔片区为新城所统筹规划的八大片区之一，与新城的建设同步进行，依据其优越的地理位置和管委会10年的度假区成功开发经验，未来前景明朗。

3、风险？项目的法律风险和资金回笼风险基本可控。

4、效益？整个项目总体经济效益较好，抗风险能力较强，最终能实现规模和效益的同步提升。

5、可持续发展？从土地的一级整理到高端别墅的二级开发，公司在此可实现长久发展。 建议：

1、尽快运作，以防其他公司的乘隙插足。

2、尽快设立云南公司，方便在云南业务的全面开展和大渔片区项目的融资及整体运作。

前 言

2009年4月10日上午在昆明世纪金源大酒店，中冶集团副董事长、党委书记、中冶股份公司总裁沈鹤庭和昆明市市委书记仇和进行了友好的洽谈。

仇和书记首先代表昆明市四套领导班子对沈总裁的到来表示热烈的欢迎。接着给沈总裁介绍了昆明作为云南的经济发展中心，在云南省的重要地位，云南的城市特征，以及当前工业相对落后的原因。表示今后昆明要建设工业城市，形成以工业兴市，昆明在原有基础上实现三年大发展，五年大跨越 ，八年大飞跃，我们是有信心的。昆明发展度，支撑度，社会集聚度比较高。最重要的是我们总书记２００６年5月14日到云南视察，给云南提出了四个进一步，一个加快。而且内部有个交代，提出要把云南建设成为带动中国大陆，特别是中西部地区、南亚、西南亚、非洲的一个国资化大通道。

我们很真诚欢迎沈总裁，很真诚欢迎中冶到昆明来，只要你们产业落地昆明、项目落地昆明，我当你们的领事人，当你们的服务者，无条件搞好保障，当好后勤，做好服务。只要你们需要我们办的事情，我可以做到召之即来，来之能办，办之能成。

以后，只要中冶项目开工，我们市委四套班子，主要班子肯定到场。以后，有什么重事、难事，需要我们协调的，我保证亲自协调。

沈鹤庭总裁首先表示对仇和书记的赞赏，他说：来了一年零六个月时间，把这个数据掌握得了如指掌，名不虚传，确实是一个好的干部。我们来昆明是因为我们知道这几年，昆明发展非常快，特别是在

市政建设方面，有很多的项目。接着给仇和书记介绍了中冶集团的基本情况，以及重点介绍在地方建设中集团主要做的三件事：第一，搞基础设施建设，如轻轨、道路、污水处理等类似我们转型的项目；第二件事是作环保运营商，湛江这次上了2000万吨的钢铁项目，其烟、尘、气、碴等5个项目，我们投资50多个亿；第三块搞资源开发，铁、铁矿、铜矿、镍，大概现在境外资源有53亿吨，按照现有价格计算，大约有8000亿人民币。同时，表示了对昆明轻轨项目的关注，简单地介绍了运作模式：我们以ＢＴ模式承建，建设完成后交给保险公司，由你们慢慢还保险公司的钱。

最后沈总裁表示：总之今天来了，书记叫我干什么？我能干什么？咱们得有个结合点，这个结合点谈完之后我们进行操作，如果没有实质性的项目，我们下面要操作就很困难。我们来是想做点事，你刚才的态度对我们企业是非常支持的。我们下去之后，先把大渔片区的事情做好，再一件一件地往下做，每一件事做成一个圈子，这圈子互惠互利，在这个基础之上一个一个逐渐往前做好。

2009年5月20日，昆明滇池旅游度假区管委会主任罗建宾一行在中冶成工副总经理、上海五冶总经理周青，上海五冶总经济师黄德鸽、总承包部副经理石登军的陪同下拜访了中冶集团副董事长、股份公司总裁沈鹤庭。

会谈中，昆明滇池旅游度假区管委会主任罗建宾就大渔片区当前的发展进度、未来的发展规划及双方合作项目的进展情况向沈总裁做了详细的汇报。周青总经理向沈总裁汇报了今年四月在昆明签订的合作性框架性协议后具体事项的落实情况，同时并就昆明滇池大渔片区土地一、二级开发进展情况，BT道路建设合同签订和开发公司的设立以及昆明轨道交通项目跟踪基本情况与沈总进行了沟通与交流。沈总在听取完项目情况汇报后做出重要指示，明确表示全力支持中冶成工在滇池大渔片区的BT道路、保障性住房等一系列项目的建设开发，希望双方抓紧落实实质性项目的启动。在交谈过程中，沈总对昆明城市污水、轨道交通等基础设施项目建设表现出浓厚的兴趣，并表示中冶集团将致力成为城市项目建设营运商与环保商。

第一部分 绪论

2009年4月10日中冶成工建设有限公司与昆明滇池国家旅游度假区管委会在中冶集团副董事长、党委书记、中冶股份公司总裁沈鹤庭和昆明市市委书记仇和的见证下签订了昆明滇池大渔片区开发的框架协议。此框架协议的签订对中冶成工建设有限公司而言意义深远而重大。首先，有效地、实质性地加速推动了公司转型步伐；其次，立足大渔片区2300亩土地的一级开发可顺势进入昆明新城——呈贡新城160平方公里的开发建设，进而辐射整个云南省。

为了能够更加快速地打开云南市场，加速推进大渔片区项BT道路和土地一级整理及高端别墅的二级开发，根据《昆明市政府投资建设项目“BT”模式建设项目管理暂行办法》要求，依据云南标志律师事务所及戴德梁行对整个项目运作模式的综合分析建议，拟由中冶成工独资成立中冶成工昆明开发建设有限公司来运作BT道路项目和高端别墅的开发；拟由中冶成工和昆明滇池国家旅游度假区管委会下属开发公司共同出资成立一家合资公司来运作土地一级整理。 合资公司（土地一级整理）：

企业名称：昆明滇池大渔片区开发建设有限公司 注册资本：5000万元

注册地： 云南省昆明市滇池路1288号

资金来源：中冶成工建设有限公司以现金出资2550万元；昆明滇池国家旅游度假区管委会以现金出资2450万元。

经营范围：工程总承包、工程施工总承包；建筑勘察、设计、工程检测；房地产开发。

经营期限：10年 公司性质：合资公司

独资公司（BT道路建设和房地产开发等）：

企业名称：中冶成工昆明开发建设有限公司 注册资本：10000万元

注册地： 云南省昆明市滇池路1288号

资金来源：中冶成工建设有限公司出资10000万元

经营范围：工程总承包、工程施工总承包；建筑勘察、设计、工程检测；房地产开发；工业设备及非标设备生产、加工、检修；钢结构设计、制作与安装；矿业、小水电项目安装；销售：建筑材料（不含危险品）；矿产品（不含国家限制品）、机械设备；货物进出口

经营期限：10年 公司性质：独资子公司

一、项目建设背景

昆明是云南政治、经济和文化的中心，是全省经济发展中重要的增长极发动机；是中国西南地区重要的商贸、旅游中心之一；是西部大开发的带动型城市之一；是中国最适宜人居住、西部投资环境最佳的城市之一。

在以仇和书记为中心新一轮昆明市领导班子的带领下，现代新昆明——建设特大型城市的战略规划现已启动，其整体构思如下：

新昆明的建设将围绕“一湖四环”、“一湖四片”来开展。其中，“一湖四环”，指以滇池为中心的环湖公路，环湖截污，环湖生态，环湖新城。环湖新城，即以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城区，四片的组成，由北城区即目前的昆明主城、东城即呈贡新城区、南城即晋城、西城即由昆阳海口构成。

依据新昆明的城市建设规划，到2020年昆明城市总人口将从现在的578万发展到800万人，城镇人口由245万发展到650万人，城镇化率由52％提高到81％。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四环”现代新昆明城市区的460平方公里，城市空间得到较大扩展，生态环境得到明显改善。

而整个新昆明的建设将以东城——呈贡新城区的建设为核心，在现代新昆明环滇池城市“一湖四片”中率先启动，将建设成为整个昆明未来的行政、金融贸易、教育、科研、物流、工业中心，逐渐取代老昆明主城区的各项功能。而大渔片区就是呈贡新城所统一规划的八大片区之一，将规划建设成为具有休闲度假、商务会议、文化创意、

科技创意、生态居住、水环境保护等多种功能，国际一流生态标准的综合性旅游产业区，将成为呈贡新城及昆明市的后花园。目前片区刚刚启动，是进入的最佳时机。同时，我们将以大渔片区的开发为契机，竟而参与到整个呈贡新城的建设当中。

当前，新昆明的建设框架已经形成，“一湖四环”、“一湖四片”均在加速建设当中，众多的国内外大型企业已纷纷进驻昆明，此时的昆明是机遇大于挑战，是一个进驻的好时机，是一个展现公司实力和魅力的好时机。

第二部分 昆明市房地产市场分析

一、城市概况

1、昆明市区域位置

昆明是云南省的省会，全省的政治、经济、文化中心和交通通信枢纽，西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城。据《中国城市发展报告》评估，在中国50个重点城市中，昆明城市综合实力排第28位，在西部地区列第4位；城市发展潜力排第25位，在西部地区列第二位。 2、自然资源

说云南不能不提其两大资源。第一，旅游资源丰富，是我国重要的旅游商贸城市，素以“春城”闻名于世，是全国首批的10个重点旅游城之一；第二，矿产资源丰富，主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等，其中磷矿储量46亿吨，居全国之首。盐矿总储量约为138亿吨，居全国内陆盐矿第2位。 3、昆明市城市规模及人口

昆明市辖5区1市8县，全市面积2.1万平方公里，人口500.8万人，主城面积180平方公里，人口245万人。按照新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的578万发展到800万人，城镇人口将由245万发展到650万人，城镇化率由52％提高到81％。

4、昆明市宏观经济运行状况

虽然2008年整体经济形势不容乐观，但昆明的经济仍然取得了快速的发展。2008年全年实现地区生产总值1605.39亿元，比上年增长12.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值104.90亿元、740.26亿元和760.23亿元，分别比上年增长6.2%、13.0%和12.0%，产业结构为三二一型，三次产业比为6.5:46.1:47.4，作为旅游城市服务业相对发达。

全年全市地方财政总收入425.19亿元，比上年增加84.97亿元，增长25.0%。地方财政收入的大幅度增长，充分表明了地方经济的发展速度。

社会固定资产投资跨过1000亿元大关，完成1050亿元，比上年增长28.4%，积极响应国家扩大内需加大基础设施投入的政策指引。

房地产开发投资259.29亿元，同比增长16.8%，房地产开发投资逐渐开始放缓，在固定资产投资比重也开始逐渐降低。

2002年—2008年昆明GDP增加值

2002年—2008年昆明市财政收入

地方财政收入是政府扩大再生产的有力支撑和重要保障，同时也

代表地方经济的发展状况。从上图可以看出，07和08年地方财政收入增长速度非常之快，充分说明前几年的政府投入和招商引资在这一阶段开始呈现成果，地方经济目前处于一个收获和快速发展期。

2002年—2008年昆明固定资产投资额及增长率

2008年昆明完成全社会固定资产投资1050亿元，同比增长

28.36％。近三年，昆明的固定资产投资持续保持25%以上的增长速度飞速发展，直接推动了新昆明的建设步伐。

2002年—2008

年昆明房地产投资额及增长率

2008

年昆明完成房地产投资259.29亿元，同比增长16.8％，

增幅与前几年相比开始放缓，受内外因素影响使其进入一个自身的调整周期。

2002年—2008年昆明房地产投资额占固定资产投资比重

从上图可以看出，房地产投资在全社会固定资产投资中

02—04

年相对健康与稳定，05—07年达到高位，累计三年房地产投资一直处于过热状态，这一趋势在08年得到遏制，在随后几年会进一步地放缓。

2002年—2008年昆明市城镇居民人均收入及增长率

全年城镇居民人均可支配收入14482元，比上年增加2399元，

扣除物价因素，实际增长13.3%；人均消费支出9953.52元，比上年增加1246.92元，扣除物价因素实际增长8.0%。较07年及全国水平均有很大幅度的提高。

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