区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼可行性研究报告

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目录

第一章总论 (3)

1.1项目基本概况 (3)

1.2建设城市概况及项目背景 (4)

1.3可行性研究报告编制依据 (9)

1.4可行性研究报告编制原则 (10)

1.5项目建设的内容 (10)

1.6可行性研究报告的主要范围 (10)

1.7主要技术经济指标 (11)

第二章项目建设的必要性 (12)

2.1推动新区城市建设带动经济快速发展 (12)

2.2项目建设的必要性 (13)

第三章项目选址与建设条件 (18)

3.1项目选址 (18)

3.2水文气象条件 (18)

3.3工程地质条件 (19)

3.4配套工程条件 (19)

3.5交通条件 (20)

第四章工程建设方案 (21)

4.1设计指导思想及原则 (21)

4.2总图布置 (22)

4.3建筑设计 (23)

4.4结构设计 (27)

4.5给排水设计 (30)

4.6暖通防排烟设计 (34)

4.7电气 (41)

第五章环境保护 (48)

5.1编制依据 (48)

5.2拟建工程概况 (48)

5.3环境保护治理方案 (49)

5.4院区绿化 (50)

第六章劳动安全卫生与抗震 (51)

6.1编制依据 (51)

6.2编制原则 (51)

6.3项目中危及安全与卫生的因素 (51)

6.4劳动安全及职业卫生的防护措施 (51)

6.5抗震设计 (53)

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第七章节能、消防 (54)

7.1节能 (54)

7.2消防 (56)

第八章项目招标及实施计划 (72)

8.1项目招标管理 (72)

8.2项目实施计划 (73)

第九章投资估算与资金筹措 (75)

9.1投资估算 (75)

9.2资金来源与筹措 (76)

第十章社会效益分析 (77)

10.1社会效益分析 (77)

10.2结论与建议 (77)

附表

投资估算表

建筑设计方案

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第一章总论

1.1项目基本概况

项目名称：xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼

项目建设单位：xx区城市基础设施投资开发有限责任公司

建设性质：新建工程

建设规模：总用地面积: 92800平方米

总建筑面积: 73992.6平方米

项目建设总投资：39986.46万元

项目资金来源：自筹资金

项目建设地点：用地位于xx东山新区北部中心区域，西邻老城区，

南邻xx大街，与xx机场南北呼应。

可行性研究报告编制单位：哈尔滨工业大学建筑设计研究院

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1.2建设城市概况及项目背景

1.2.1建设城市概况

xx区地处内蒙古自治区东北部，xx中部偏西南，位于大兴安岭西麓的低山丘陵与xx高原平原东部边缘的接合地带，地理座标为东经119°30′48″至120°35′36″；北纬49°5′44″至49°27′15″之间。

xx区位于大兴安岭西麓的低山丘陵与xx高平原的交接地带，地质构造属于“xx内陆断陷盆地”，地貌类型多样，海拔高度在603.0-776.6米之间，相对高差170多米。形成三个地质单元，谢尔塔拉东山二个构造台地，以及“xx盆地”。前者以高平地为主，后者以低平地和河滩地为主，可分为：河滩地、低平地、高平地及低山丘陵四个地貌类型区。

低山丘陵辖区的东部，由北端的霍鲁宋屯——红胡子沟——戈赛敖包以东一线，海拔在642.0-776.6米之间，陡峭的山岭不多，整个地势坡度缓而长，阳坡出现有较陡的坡面，相对高差在40-60米之间，坡度为4°-6°，平缓的丘顶平坦而宽展。

高平原为xx区主要的地貌单元，海拔多在650-700米之间，地势平坦广阔，起伏很小，相对高差一般在10-20米左右，西部伴随发育着风砂地貌。

风砂地貌位于xx河南岸砂带的东沿边缘，xx城区以西和城区北部的部分高平原上都被风砂所盖，形成风成砂地和固定砂丘、半固定砂

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丘等风砂地貌类型；还有沿伊敏河阶地前沿和马鞍山、十六号屯一带沿莫克勒浑迪和奥洛格浩浑迪河发育的部分风砂地貌。高平原风砂地貌的海拔与高平原地貌类型相同，只有沿着莫克勒浑迪河和奥洛格浩浑迪河发育的风砂地貌有所不同，其海拔只有630-650之间。低于高平原平均海拔，与河谷阶地地貌类型相一致。

河谷阶地指xx及伊敏河两岸，一般可看出的两级阶地，并有较平坦的冲积漫滩，海拔在603-634米之间。河谷平坦宽阔，植被生长茂盛，覆盖度一般在80%以上。

xx区东连东北经济区，西接俄罗斯、蒙古交通便利，已形成铁路、公路、航空四通八达的立体交通网络，北京至莫斯科的国际旅客列车经由此地，xx东山国际航空港航班飞往北京、呼和浩特、广州、大连、哈尔滨、杭州等26条航线，可直飞俄罗斯、蒙古国、日本等国家。是内蒙古东部旅游中心城市，xx市经贸、旅游的集散地。

xx区也是xx市政府所在地，是全市政治、经济、文化交通和信息中心。xx区地处xx草原的腹地，南北长约40公里，东西长约80公里，总面积1440平方公里，其中耕地面积24700公顷，森林面积7948公顷，水域面积19200公顷。全区林木积蓄量为45136立方米。草场面积97770公顷。北部和西部与陈巴尔虎旗毗邻，南部与鄂温克族自治旗接壤，东部与牙克石市相连。是大兴安岭西部地区的物资集散地和交通枢纽。全区人口26.7万人。其中，汉族约占85％，蒙、回、满、达、朝鲜、鄂温克、鄂伦春等21个少数民族占15％，其中农业人口为2.3万人。海区分为城区和郊区两大部分。城区设有6个街道办事处，55个

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社区居民委员会；郊区有3个镇。17个行政村。

1.2.2项目提出的背景

1、加快经济建设平台建设实力xx区

在2011年里，xx区生产总值完成198.5亿元，同比增长22.3%；财政总收入完成29亿元，同比增长67.3%；地方财政总收入完成16亿元，同比增长23.2%；全社会固定资产投资完成155.4亿元，同比增长101.6%；社会消费品零售总额预计完成84亿元，预计同比增长19.2%。城镇居民人均可支配收入完成20251元，同比增长17%。农民人均纯收入完成14315元，同比增长22.1%。三次产业结构演进为3.6 : 48 : 48.4。多项指标总量位居全市第一，经济社会发展速度与质量均创历史新高。

全年实施工业重点项目38个，工业固定资产投资完成93.1亿元，同比增长74.5%。规模以上工业企业已达54个，规模以上工业总产值完成235.4亿元，同比增长50.9%。规模以上工业增加值完成86.3亿元，同比增长29.8%。产业基地、装备制造园基础设施建设基本完成，产业承接能力进一步增强，被确定为大小兴安岭林区生态保护与经济转型规划的产业承接基地。园区上划和整合工作顺利完成，辖区内的园区收益分成机制初步确立，工业企业财源贡献进一步提高。引进大企业带动大项目入驻成效显著，大唐集团在xx区投资超5亿元的项目已达4个，大唐1830化肥、大唐5万千瓦风电项目按期完工；冀东物贸集团年产3000辆专用车项目顺利开工，填补了全市汽车装

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配制造业的空白。蒙西煤矿扩能改造、顺兴煤矿改造复产全面完成，煤炭产量达到150万吨。重点项目按期推进，古纳河酒业等22个项目顺利投产；天富城市燃气、产业基地220千伏变电站等项目进展顺利。工业企业效益不断攀升，经济综合实力显著提高。

2、推动第三产业发展提高能力持续增强

在xx区，商贸中心地位进一步巩固，商业规模不断扩大，商贸流通持续繁荣。全年新建、续建商贸类项目11个，完成投资10.2亿元，新增商业营业面积10万平方米。传统商贸业发展势头强劲，三角地商贸核心圈优化升级进展顺利，友谊公司与大商集团实现强强联合，众和地壹街、华汇地下金街开工建设，苏宁电器、爱购超市、满购儿童百货等大型专业商场投入运营。现代服务业快速发展，一汽大众4S店入驻中俄蒙国际汽车产业园，时利物流二期等工程按期实施。金融集聚和辐射力进一步增强，招商银行、浦发银行成功入驻，金融机构达到36家。成功举办了第七届中俄蒙经贸洽谈暨产品展销会，商品交易额突破7300万元，有力地促进了商贸业、物流业、会展业融合发展。全年接待国内外旅游人数达到309.5万人次，旅游收入达到31.8亿元。旅游基础设施不断完善，接待能力进一步提高，万豪二期、世纪天伦等星级酒店即将投入运营；五星级酒店引进实现破题，喜来登、洲际酒店项目顺利签约；xx古城和农业发展园区分别晋升为国家3A和4A级旅游景区。冬季旅游市场持续升温，成功举办了冰雪欢乐园、魅力草原之都花灯节、首届国际雪雕大赛、莲花汽车杯冰雪汽车拉力赛、中国北方地区冬泳邀请赛等系列冰雪活动和赛事，进

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一步提升了城市影响力和美誉度。国际航空口岸地位得到加强，通航能力显著提高，新开通xx至香港、上海等6条航线，国内外航线达到25条，年旅客吞吐量达到74.6万人次。

3、完善农牧业现代化加快产业发展进程

xx区按照“做精一产”的发展思路，全年共实施现代化农牧业项目27个，完成投资1.75亿元。农牧业生产稳步发展，农作物种植面积44.8万亩，牧业年度牲畜存栏13.2万头。农牧业园区化、设施化、集约化进程加快，重点实施了农业发展园区蔬菜大棚、温室建设，现有蔬菜大棚生产面积保持6000亩以上，启动了光明、富强、友好三个蔬菜生产园区建设，有效保证了中心城区的“菜篮子”供给。哈克现代化牧场二期、团结规模化养殖基地扩建、新桥市场扩建等工程顺利推进。马铃薯种源基地建设进程加快，土地流转得到群众认可，全年规范流转土地4万亩。农村生产、生活环境进一步改善，实施了农林桥和呼达罕桥改造、谢尔塔拉公路等工程，新建农村道路79.5公里；农村饮水安全工程全部投入使用，农村居民安全饮水问题得到有效解决。各项惠农政策全面落实，全年发放惠农补贴资金5846万元。农牧业产业化进程加快，19家市级以上龙头企业、67个专业合作组织，有力地带动了农业增效、农民增收，产业化经营已经成为农牧民致富的主渠道。2011年，xx农业发展园区被命名为自治区级“农业科技示范园区”。成功协办了全国农村精神文明建设经验交流会，以会促创效果显著。

4、城市建设力度加大建设民生宜居环境

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xx区坚持市区一体、市区共建，不断加大城市建设力度，全年城市建设完成投资55.9亿元。城市基础设施进一步完善，自来水厂、污水处理厂运行良好，11公里污水管网、16公里雨水管网、18公里供水管网和19公里城市道路等改扩建工程顺利完工。旧城区改造扎实推进，完成了55万平方米旧有平房征收，5000余户居民的居住条件将得到彻底改善；由xx区承担的xx市中心城新区河东部分、2.2平方公里中心文化区、火车站南迁、老年公寓等市级重点工程的房屋和土地征收工作进展顺利；中央桥加固、城市绿化、亮化等工程按期完工；天润新城、尚品国际等重点城市建设项目进展顺利，全年新开工20层以上高层13栋，已建和在建高层达42栋，全年共建成房屋总面积201.6万平方米，城市品位和宜居水平大幅提升。公路客运总站、公交调度中心等重点项目顺利推进，新增74辆无人售票公交车，改建57座新型公交候车站亭，城市公共交通更加便民利民。城市管理规范有序，“门前三包”管理、东出口综合治理、春季环境卫生会战成效明显，城区环境得到进一步改善。医疗废物、生活垃圾、城市污水处理能力不断提高，处理率分别达到95%、85%、80%以上。成功举办了全区首届物业管理工作经验交流现场会，有力地促进了物业管理和服务工作向规范化发展。

依托xx区经济快速发展的背景，推动新城区的开发建设，将会带动新老城区的经济发展，也是国家城市经济建设的发展趋势。

1.3可行性研究报告编制依据

（1）国家相关法律、法规、规程、规范；

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（2）国家颁布实施的基本建设项目现行的有关标准和规定；

（3）现行的国家、省编制的工程预算定额；

（4）建设单位提供的其它有关资料；

（5）xx区域建设规划；

1.4可行性研究报告编制原则

（1）从xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼建设的实际出发，结合xx区建设发展新区的需求、满足地域经济条件、社会经济的需求现状及使用功能要求，合理确定工程规模及建设计划。

（2）在城市总体规划的原则下，全面规划，设施现代，打造功能合理，技术适宜的xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼。

（3）在技术可行、经济合理的前提下，采用新技术、新设备、新材料，贯彻节能方针，最大限度地提高经济和社会效益。

1.5项目建设的内容

该项目为新建工程，用地面积：92800平方米，总建筑面积: 73992.6平方米，建筑功能为办公建筑，地上11层，地下1层。

1.6可行性研究报告的主要范围

xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼可行性研究阶段，主要担负对项目建设的必要性和可行性的论述，研究项目建设的具体规模和工程投资估算，并进行社会效益评价，作为工程项目的

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建设依据，并为以后的设计提供指导性的作用。

本次可研报告的主要内容包括：

项目建设的必要性

项目选址与建设条件

工程建设方案

环境保护

劳动安全卫生与抗震

节能、消防

项目招投标及实施计划

投资估算与资金筹措

社会效益分析

1.7主要技术经济指标

主要技术经济数据表

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第二章项目建设的必要性

2.1推动新区城市建设带动经济快速发展

近年来，xx区积极拓展城市发展空间，努力改善人居环境，围绕做大做强区域中心城市，全面对新城区进行建设，带动城市经济快速发展。城区按照“疏朗大气、生态宜居、特色鲜明”的原则，科学合理的做好新区的规划。

在推动新区城市建设的同时，加快推进改善民生工程、商业商贸综合体、体育运动场馆等项目建设。并做好新城区内的水、电、路等配套基础设施建设，以新城区景观大道为中轴，重点实施“一横两纵”的主路网和给排水管网工程。做好建设管理和服务工作，确保新城区建设顺利实施。提速发展城区经济建设，发挥中心城区综合优势，结合新城区建设，规划好经济主体功能区，强化招商，筑巢引凤，引导周边大企业地区总部入驻新城区。把新城区打造成极具魅力的商贸城、充满活力的创业城、林水环绕的生态城。

xx区为新区的经济建设发展，创造优质的办公环境与办公场所，xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼建设项目直接担负着新区经济建设、商贸流通、民族文化发展的重要职责，以“为民服务、为企发展”的宗旨为建设平台、为载体，为区域经济和社会发展提供优质的办公场所。并且，对于强化区域办公服务功能，改善服务环境，促进经济和社会发展具有重要意义。

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2.2项目建设的必要性

2.2.1xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼项目的建设，能够拉动城市经济发展，增强城市经济竞争力

当公民聚居环境越来越呈现出城镇体系分布的时候，城市之间的竞争也越来越激烈。城市要想生存和发展，就必须在激烈的城市竞争中，拥有自己的比较优势，增强城市经济竞争力。城市经济竞争力，是城市经济可持续发展的核心。城市经济具有竞争力，城市的经济规模、空间规模就会进一步壮大，城市空间聚集的规模效应、聚集效应就会进一步强化，城市利用各种资源的效率就越高，城市经济进一步发展。

中国城市在加入WTO后面临的竞争越来越激烈，很多城市也因此进行了产业结构调整，淘汰落后产业，抢占未来产业，突出优势产业，使城市能在激烈的竞争中取得经济竞争优势。我国在融入世界经济体系初期，充分发挥人力、资源等优势为经济竞争优势，一批批城市如雨后春笋般崛起。xx区也正是在此背景下获得了长足的发展，在工业、农牧业、旅游业等产业领域拥有了较强的经济竞争能力，城市也急剧发展壮大。

xx区正是通过城市规划的预见作用，积极打造新区建设，为提升城市经济发展拓展了空间，并为城市经济产业的结构转型打下良好的基础。xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼项目的建设，是为新区经济建设发展铺垫基石，是做好各项服务工作的基础，

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为xx新区各产业的快速发展、建造宜居城区，提供有力保障的发展平台。

2.2.2xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼项目的建设，能够发展xx区的经济，改善民生工程，构建和谐社会实现社会和谐，建设美好社会，始终是人类追求的理想。改善民生，构建和谐社会也是我们党始终如一的奋斗目标。油盐柴米，关乎大局，不解决老百姓的最基本民生问题，社会和谐就无从谈起。在当前经济发展转型的关键时期，要进一步加快科学发展，努力构建社会主义和谐社会，最根本的突破口就在进一步改善民生。民生连着民心，民心凝聚民力，改善民生是促进社会和谐之要。

近年来，我国部分地区发生了多起大规模群体性事件，给社会稳定带来巨大冲击,也使得当地政府、企业和群众付出了巨大的发展代价。社会民生事业方面存在的矛盾和问题如果得不到及时有效解决，不仅会影响社会稳定，也会阻碍构建和谐社会的步伐。与其事后增加维稳成本，不如事前增加民生投入。让老百姓尤其是困难群体共享发展成果，是解决稳定问题的根本。

发展xx新区经济建设的目的就是要让xx区人民分享新区经济建设发展的成果，实实在在提高人民收入水平，以建造“活力宜居城、动力文智区、魅力商务港”为新区建设目标，保证居住、教育、办公、医疗、购物、娱乐等大型配套设施的完善。根据我国目前的经济发展

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水平和综合国力，民生建设仍有进一步加大的空间。如果说发展是“硬道理”，那么改善民生应成为保持经济稳步发展的“稳定器”。必须持续加强民生建设，让民生工程这一社会的“稳定器”更稳定，实现共同富裕。

归根结底，xx新区的经济建设发展就是要满足百姓的日常需求和根本利益，把“民生优先”融入到新区建设发展的理念之中，全力解决突出的民生问题，让广大人民群众充分享受xx新区发展成果，努力形成社会和谐人人有责、和谐社会人人共享的发展局面，全面实现和谐社会。

2.2.3现有办公场所与新城区总体发展目标不相适应，新xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼项目的建设，能够使项目自身与区域环境协同发展

xx区新区总体发展目标是完善城区功能、扩充城区空间、提高城区承载量，把xx区建设成为区域性中心城市的发展战略的重要环节。随着xx区城市总体规划的逐步实现，特别是随着各项地产开发项目建设的落成，现有xx区城市基础设施投资开发有限责任公司办公场所的体量和外观环境与发展建设中的xx区城市建设的发展不相协调。

随着城市基本建设办公部门的增加，办公人员的不断扩充，业务量逐渐上升，现有的办公用房已经不能满足人员办公的需要，大大降

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低了工作效率，无形中增加了工作的时间与经济成本。因此，xx区为新区加快推进城市建设的进程，改善现有办公环境和实现长远发展，给xx区新区建设者提供具有标准化和人性化的公共服务场所。x x区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼项目的建设，是x x新城区经济建设发展的必备基础，是服务新区人民群众和企业发展的基本需求。

2.2.4xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼项目的建设，符合时代发展背景

该项目建设的必要性是由很多因素来决定的，主要是在于：项目建设是符合国家的产业政策；项目建设是符合区域经济发展的要求；项目选址将带动新城区发展，拉动城市化发展建设；项目建设能将科学管理与服务转化为社会生产力；项目建设能取得较好的经济效益、社会效益和环境效益，是符合人民群众的民生期望。

通过对于xx区的经济发展与社会需求的分析，对该项目建设必要性进行严谨评估，确定该项目进行建设的必要程度：此项目的规划和决策具有时代的必然性，控制合理的投资规模，防止重复建设和盲目建设，xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼建成后将提高社会经济效益的同时满足民生需求，对于区域社会发展起到决定性作用。

综上所述，建设xx区城市基础设施投资开发有限责任公司xx写字楼项目，可以全面贯彻落实科学发展观，以规模化、专业化、信息

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化、特色化、国际化为发展方向，开展具体工作，在满足各部门办公使用前提下，实现新区建设和经济发展的良性循环。因此，该项目的建设是十分必要的。

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第三章项目选址与建设条件

3.1项目选址

该项目选址内蒙古自治区xx市xx区东山新区北部中心区域，西邻老城区，南邻xx大街。具体位置详见xx区新区区域位置总图。规划总用地面积为92800平方米。该地区场地平坦，环境良好、交通便利，基础设施完善。

xx区地处内蒙古自治区东北部，xx市中部偏西南，位于大兴安岭西麓的低山丘陵与xx高原平原东部边缘的接合地带，地理座标为东经119°30′48″至120°35′36″；北纬49°5′44″至49°27′15″之间。幅员1440平方公里，人口26.7万人。xx区分为城区和郊区两大部分。城区设有6个街道办事处，55个社区居民委员会；郊区有3个镇，17个行政村。

3.2水文气象条件

3.2.1气候气象

xx区属中温带半湿润半干旱大陆性季风气候。由于纬度偏高，远离海洋，加之大兴安岭的屏障作用，使湿润的海洋性气候团的影响减弱，大部分时间在西伯利亚高压的控制之下，形成了如下区域气候特点：春季多大风而少雨，蒸发量大；夏季温凉而短促，降水集中；秋季降温快，霜冻早；冬季严寒漫长，地面积雪时间长。年日照时数2049小时，无霜期日数126天。全年无大风日数。

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3.2.2河流水系

xx区境内有伊敏河和xx河两条较大的外入境河流，两条河流均属于额尔古纳河水系，xx河在苏拉嘎湾桥以北3.5公里处经牙克石市流入海区，于城区北部坝后西北流向陈巴尔虎旗，在辖区内长约85公里。伊敏河是xx河的一条主要支流，经鄂温克旗于城区南端断桥流经海区，在城区北部成丁字型汇入xx河，在海区长约7.5公里。两河水域面积为16.21平方公里。两河多年平均径流量为30.8亿立方米。水位高，水质好，不但生活用水极为充足，并可满足工业用水之需要。3.3工程地质条件

暂无地质报告。待工程确定后开始勘探。

3.4 配套工程条件

1、生活给水系统：新建工程生活给水水源为市政生活给水管网，从市政引入，市政给水管径为DN200。市政给水压力为0.20Mpa，本工程地下一层、采用市政自来水管道直接供给，一层以上由设置在地下室的90立方米生活水箱和成套变频生活给水设备供给，满足各单体建筑使用要求；本工程各单体建筑的各消防给水系统的所需的水量及水压均由院区内有效容积为396立方米的消防水池及消防泵房内各系统消防水泵保证。消防泵房内设室内外消火栓系统合用水泵和喷淋系统泵各两台，均为一用一备。

2、排水：室内排水系统采用污水干管管径DN150mm。

3、生活热水：局部设置，采用电热水器制备。

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4、供热：市政管网集中供热。

5、供电：由市政电网引入2路10KV独立电源，变压器容量为：5200kVA。

6、通讯：由市政通讯干线引入电话线、宽带网线至本建筑，以满足办公的需求。

3.5交通条件

xx区道路建设布局合理，结构适当，城镇公共交通发展迅速，交通条件良好，与城市干道联系密切，车辆流向合理，交通便利，出入方便。

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