北京曜阳老年公寓营销执行报告2008

第一篇

北京曜阳老年公寓营销策划方案

2008.4.28

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目 录1 3 2 3

市 场 简 析项 目 定 位

服 务 建 议经 营 方 案

4 5 3

营 销 执 行

中原地产

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市 场 简 析老年住宅市场现状 典 型 项 目分析 小 结

注：前期已针对老年公寓市场、区域旅游度假市场、区域住宅市场等做过

详细调查研究，此次仅作简单回顾，并就典型项目作重点分析。 中原地产

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市 场 简 析老年住宅市场现状 典 型 项 目分析 小 结

中原地产

传统家居养老形式

养敬老院

以普通家庭住宅 作为养老设施

需要及时良好的医 疗服务，减轻子女 负担

提供专业服务人员， 便利的医疗设施

老年商品住宅产生

养敬老院与家居养老并存

以东方太阳城、北京 太阳城的建设为标志 老年商品住宅发展初步阶段

老年人养老需求心理对于 养敬老院未被人们所完 养老设施的品质要求提升， 全接受，家居养老仍为 主要形式 养老观念发生改变

老年住宅项目数量小，发 展还处于摸索阶段

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市 场 简 析老年住宅市场现状 典 型 项 目分析 小 结

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现有形式

经营方式

典型项目

养敬老院

酒店式管理的会 员制经营模式

太申祥和国际老年公寓

汇晨老年公寓

将府庄园 老年商品住宅 出售

+

出租

北京太阳城 东方太阳城

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一、养敬老院

太申祥和国际老年公寓占地10万㎡,采用中国传统古典园林建筑，集养 老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大 型综合性服务机构。 是北京市为侨服务定点单位，全国首家推行会员 制新型养老模式的国际敬老院，

汇晨老年公寓总建25万㎡,分3期开发，共计3000多套住房。目前 一期可出租住宅288套已全部建成完工。2期将于年 底或明年初动工，其中包含一栋独立的商业配套。3 期动工日期不定，包括少量的别墅产品。

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一、养敬老院

基本情况项目 太申 祥和 产品单人间20㎡

会员费25万

签约年限-

存货无房

月租金交水电费、 餐费约1000 元/月 0(水电、生 活费另算)

要求50岁以上 ，生活自 理，无精 神病、传 染病

入住情况常住会员 500余位

标准间30㎡套间50㎡ 2居套间 (100㎡)

40万65万 100万 50万

3年

无房10套

汇晨

1居套间 (60㎡) 单间 (48㎡)

1-2年

288套，2 居较少， 仅20余套

5600元(水 电、生活费 另算)4250元(水 电、生活费 另算)

8万

女55岁以 上，男60 岁生活自 理，无精 神病、传 染病

常住会员 100余位

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一、养敬老院 配套服务情况项目 基础服务房间设应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话 、空调，每天专人打扫卫生、护理，整个区域

采用无 障碍通道，防滑地面； 餐饮中心设自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅； 开设图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等； 社团组织丰富，有合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组 、摄影沙龙等； 康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套 间等共300个床位。设保龄球馆、台球厅、沙弧球、 射击项目、游泳馆、室外网球场、门球场、等多种娱 乐项目。 基本服务：24小时值班代订报、送报、邮寄叫醒服务 房内宽带上网 清洁服务：每周一次房间打扫每日一次垃圾收集 膳食服务：预约订餐营养配餐 医疗服务：每年一次例行体检配备随身紧急呼叫器每 月一次接送社区定点医院就诊 休闲服务：温泉、游泳、健身、娱乐设施、电影放映 购物服务：社区内超市送货班车停靠附近购物中心

医疗特色太医馆： 定点医疗机构，中医为主，邀请各专科权威专家定期坐诊； 会员可享受一年两次的免费体检服务； 常规门诊就诊可免除挂号费； 会员享受优惠费率。 健康管理： 老年疾病症状变化观察、健康生活方式指导、老年人慢性病 防治、健康咨询及讲座、预防保健工作、院前急救和转院工 作。

太申 祥和

汇晨

医用专梯： 特配医用电梯，突发情况可快速进出公寓送达医院。 120急救卡： 通过老人救助看护系统将整个社区的室内外区域纳入无线救 助网络监护，老人按下随身携带卡片上的紧急救助按钮时， 监控中心电脑屏幕将显示老人的健康状况、曾患疾病等相关 信息及该老人所处位臵，方便医护人员快速响应、紧急求助 。

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二、老年商品住宅

将府庄园

北京太阳城

东方太阳城

占地面积42万㎡,总建面34万㎡,分三期建设，共约1500户。 其中一期的银龄公寓用来出租，其余部 分均为销售； 目前一期二期售罄、三期在售。 占地38万㎡,建面约6万㎡ ,设计床位共 约1000张。 2008.3.1开工，目前正在施 工阶段。

总建面234万㎡ ,分三期建设； 其中项目会所作为老年公寓用于出租， 由3栋楼组成，共110户。项目其余部分

均为销售；目前一期二期售罄，三期在售(共2000 套，已售1000余套)。

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二、老年商品住宅 出租情况项目 类别会员

会员费入会费：3000元 年费：100元

合同期限1年

起租期1年

月租金(元/月)35㎡52㎡ 单人间 双人间 大双人间(北向房) 4000-5000 2000 2200 1900

将府 庄园

会员

20万

1-5年

1年(有租期限制最长 不超过5年)

北京 太阳城非会员 无 1个月

单人间双人间 大双人间 1天(320元/天*0.8) 会员 1万 无 1天(600元/天*0.8) 1天(900元/天*0.8) 1天(320元/天) 非会员 无 无 1天(600元/天) 1天(9

00元/天) 公寓一居室A套(29.8 ㎡) 公寓一居室B套(49.8 ㎡,带阳台) 公寓二室一厅 公寓一居室A套(29.8 ㎡) 公寓一居室B套(49.8 ㎡,带阳台) 公寓二室一厅

30003300-4000 3500 4500*0.8 7000*0.8 10200*0.8 4500 7000 10200

东方 太阳城

中原地产

二、老年商品住宅 出售情况项目 产品类型 别墅 将府庄园 公寓 北京太阳城 公寓 148 196 116,156 70-140 7500 数量 67 面积(㎡) 580-720 15000 均价(元/㎡)

公寓 东方太阳城别墅

1100114

110-200240-800

8500-950028000

将府庄园所出售产品均不含产权，只有52年的使用权；北京太阳城和东方太阳城所出售产品与普通商品房一致，拥有产权； 将府庄园对购房者有严格的年龄限制：男60岁以上，女55岁以上，夫妻至少有一方需满足， 如多方合买则须有一人满足；北京太阳城和东方太阳城则对购房者无年龄限制。

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二、老年商品住宅 配套服务情况项目 基础服务 医疗特色 医疗保健中心：聘请专业的医生进驻园区，提供老 人日常体检、保健、基础门诊等服务，与北京多家 三甲医院开通绿色通道； 护理中心：首层为护理室、康体医疗设施，二层为 不方便行动的老人提供有单间； 呼叫中心：在每栋板楼的一层均设置有呼叫中心， 用于紧急情况的应急处理。

将府 庄园

综合服务中心：供应日常生活用品，二楼设计为可出租的单间 健身娱乐中心：内含健身娱乐设施、餐厅、酒店

北京 太阳 城

中庭绿地、酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务中心、 中国邮政储蓄 娱乐区有乒乓球、美式台球、英式斯诺克、棋牌、游戏机等设施， 凡是入者均可免费活动； 伙食费每月在300-400元之间，营养餐每餐保证6个菜(家常菜)。 5万平米康体会所、嘉宾国际酒店等高端配套设施； 餐饮、娱乐、购物休闲商业街、社区幼儿园等一应俱全。 每种户型均有厨房并厨具齐全，有冰箱、电磁炉、炒锅等；客厅配 置茶几沙发、桌椅、柜橱、电话等；卧室配备卫星电视、空调，卫 生间配备热水器、温泉淋浴间及浴巾等。 所有酒店客房及公寓房间均可以宽带上网。商务中心可以提供打 字复印、传真及收发邮件等服务，商务事宜随时处理。

全保姆服务； 每天有医务人员进行身体检查； 有专门的医疗中心——太阳城老年医疗中心 康体医疗中心：包括温泉疗养浴、洗浴中心、有 氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑 道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等； 社区医院：由东方太阳城与中日友好医院合作成 立，开设老年病专科门诊，聘请老年病专家定期 坐诊，并为来此就医的病人建立与中日友好医院 总部共通的医

疗档案 开展“家庭病房”、医务人员上门服务； 社区医院还配救护车，实行全周日服务。

东方 太阳 城

中原地产

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市 场 简 析老年住宅市场现状 典 型 项 目分析 小 结

中原地产

纵观以上市场上现有的高端养老公寓经营现状，有以下共同点： 位臵均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景 均设臵康体会所，满足老人活动、娱乐需求 均设臵医疗中心或社区医院，注重医疗设施 多采取“出租+出售”的方式 出租多采用会员制，入会费从3000元~100万元高低不等 出租均有严格的年龄及身体状况限制 出租有一定的起租期限，多为1-2年 针对老人出售的公寓的仅出售使用权，出售产权者多演变为 常规商品房，老年公寓特征已不明显 均有餐饮服务 均有清洁家政服务 组织多种社团活动，重视老年同龄层次交流，但忽略家庭( 下一代、下下一代)层次情感因素 营销上相对低调，客户的群体界定具有共性

建设

运营

服务

推广

中原地产

2

项 目 定 位2.1 定 位 战 略 2.2 定 位 支 持 2.3 项 目 定 位

2.4 目 标 客 群

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项 目 定 位定位战略 定位支持 项目定位

目标客群

中原地产

蓝海战略红海

蓝海

亟待开发的 市场空间 创造新需求

开拓、扩展产业边界

位臵均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景 出租均有严格的年龄及身体状况限制 出售公寓针对老人的仅出售使用权 重视老年同龄层次交流，但忽略家庭层次情感因素

?中原地产

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