宿政规发〔2009〕3号市政府关于印发宿迁市市区房屋拆迁管理实施
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宿迁市人民政府文件
宿政规发?2009?3号
市政府关于印发宿迁市市区房屋拆迁
管理实施办法的通知
各县、区人民政府,宿迁经济开发区、市湖滨新城、苏州宿迁工业园区,市各委、办、局,市各直属单位:
现将《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》印发给你们,请认真贯彻执行。
二OO九年十一月十日
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宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利实施,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 在中心城市规划建设用地范围内(即东至环城东路向南经雪峰山路转至嘉陵江路、南至开发区大道、西至通湖大道、北至运河向东延转至六塘河的围合地区)国有土地上因城市建设和旧城改造需要拆迁的房屋(含构筑物、附属物),并需要对被拆迁人进行补偿、安臵的,适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,有利于城市旧区改造和生态环境改善,注重保护文物古迹和城市绿化。
第四条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发的房屋拆迁资质证书,受拆迁人委托,从事对被拆迁人进行拆迁动员、落实拆迁补偿安臵协议、协助拆除房屋及其附属物工作的单位。
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第五条 宿迁市建设局是全市房屋拆迁行政主管部门,对全市国有土地上房屋拆迁工作实施监督管理。宿迁市城市房屋拆迁管理办公室具体负责市区国有土地上房屋拆迁管理工作。市公安、司法、城管、国土、规划、财政、金融、工商、税务、物价、监察、审计、信访、教育、卫生、文广、民政、残联、国资、经贸、邮政、通信、供电、供水等部门和单位依据有关法律、法规和本办法的规定,各司其职,互相配合,保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
宿迁市土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定,负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第六条 对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁,拆迁人必须依照本办法对被拆迁人给予补偿和安臵;被拆迁人必须服从城市建设需要,在规定期限内完成搬迁;各有关部门、单位和个人必须服从和配合。
第二章 拆迁管理
第七条 拆迁人取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。 第八条 实施房屋拆迁应当遵循下列程序:
(一)进行拆迁评估调查。拆迁人须向市房屋拆迁管理部门申领拆迁调查通知书,并提交已办理的项目立项、用地规划、土地使用等书证资料,经市房屋拆迁管理部门核准后进行拆迁调查。调查通知书有效期为三个月。领取调查通知书三个月后未取
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得拆迁许可证的,调查通知书作废。
(二)拟定拆迁方案与拆迁计划。拆迁人在完成摸底调查后,应根据调查掌握的项目用地范围内房屋的用途、面积、权属等情况,就拆迁范围、拆迁范围内房屋状况、补偿资金概算、适用政策依据、安臵房源、计划实施步骤、落实有关管理要求的措施等方面形成拆迁方案和拆迁计划,并报市房屋拆迁方案评审委员会论证评审。
(三)落实拆迁补偿安臵资金。拆迁人应根据拆迁方案测算的补偿总金额,将项目所需拆迁补偿安臵资金足额打入市房屋拆迁行政主管部门认定的金融机构,并出具资金到账证明。
(四)履行拆迁许可前听证。市建设局根据拆迁人的申请发布听证公告,告知项目用地范围内的拆迁当事人有权申请许可前听证。有拆迁当事人申请的,市建设局应依法组织听证并出具听证通知书送达参与听证的拆迁当事人;无拆迁当事人申请,则不组织听证。
(五)拆迁人向市房屋拆迁行政主管部门申请领取房屋拆迁许可证。
(六)市房屋拆迁行政主管部门发布拆迁公告。
(七)拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人及房屋承租人订立书面拆迁补偿安臵协议。
(八)拆迁当事人履行拆迁补偿安臵协议。 (九)实施房屋拆除。
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(十)拆迁项目完工验收。
第九条 拆迁人申请领取房屋拆迁许可证,应填写拆迁申请表,并向市房屋拆迁行政主管部门提交下列资料:
(一)建设项目批准文件;
(二)建设用地规划许可证(附用地红线图); (三)国有土地使用权批准文件;
(四)拆迁计划和拆迁方案(附宿迁市市区房屋拆迁项目补偿资金概算表);
(五)市房屋拆迁行政主管部门认定办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安臵资金证明。
市房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起三十日内,对申请项目进行审查,对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。
第十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安臵资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安臵,不得挪作它用。拆迁补偿安臵资金不足的,不予发放房屋拆迁许可证。
第十一条 拆迁人具备拆迁实施资格的可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁实施资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁,应向被委托单位出具委托书,并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起十五日内,将拆迁委托合同原件报市房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得擅自转让拆迁业务。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。
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第十二条 市房屋拆迁行政主管部门在发放拆迁许可证的同时,应将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、项目内容、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。
拆迁人要及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书,并在拆迁现场公示房屋拆迁许可、拆迁政策、拆迁补偿标准、产权调换房源、提前搬迁奖励、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估机构名称等事项,并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。
拆迁范围所在地街道办、居委会应当协助解决拆迁中出现的问题并做好宣传、解释工作。
第十三条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁人不得擅自扩大或缩小拆迁范围;确需变更的,应当重新办理房屋拆迁许可手续。
需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前,向市房屋拆迁行政主管部门提出延期拆迁申请。延期拆迁申请报告需附《房屋拆迁许可证》。申请报告中需阐明以下内容:
(一)拆迁任务完成情况;
(二)尚未拆迁房屋面积(户数)、原因; (三)延期采取的措施及所需时间。
市房屋拆迁行政主管部门收到延期拆迁申请报告后,应对项目拆迁进展情况、资金使用情况、延期理由等进行认真审核,并
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自收到延期拆迁申请报告之日起十日内给予书面答复。延期拆迁申请报告经批准后,市房屋拆迁行政主管部门发布延期拆迁公告。
第十四条 拆迁公告发布后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:
(一)新建、扩建、改建房屋; (二)改变房屋和土地用途; (三)租赁房屋。
市房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项,书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、通信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、街道办事处。有关部门和单位自接到书面通知之日起,停止办理拆迁范围内的户口迁入和分立、工商营业执照、房屋产权登记以及房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限,暂停期限最长不得超过一年。拆迁人需要延长暂停期限的,必须经市房屋拆迁行政主管部门批准,延长暂停期限不得超过一年。
第十五条 在房屋拆迁许可证规定期限内,拆迁人应与被拆迁人依照本办法订立书面拆迁补偿安臵协议。拆迁补偿安臵协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、安臵用房面积以及安臵地点、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限、提前搬迁奖励和违约责任等内容。房屋拆迁补偿安臵协议汇总表须报市房屋拆迁管理部门备案,需要时,应经公证机关公证。
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拆迁租赁房屋,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立房屋拆迁补偿安臵协议。
被拆迁人重新购买住房,其成交价没有超出拆迁补偿费、安臵补助费的,免缴房屋买卖契税;超出部分应缴房屋买卖契税。
第十六条 市房屋拆迁行政主管部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安臵协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。
第十七条 房屋拆迁补偿安臵协议订立后,被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以向宿迁仲裁委员会申请仲裁,也可以向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十八条 尚未完成拆迁补偿安臵的建设项目发生转让,应当经市房屋拆迁行政主管部门同意,原拆迁补偿安臵协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。
第十九条 房屋拆迁管理部门应加强对拆迁从业单位及其人员的监督管理,对拆迁人员进行有关法律和业务知识的培训和考核,健全行业管理规定,落实信用管理制度,对违反规定的从业单位、从业人员严肃处理,根据情节轻重处以不良记录、停业整顿、限制业务直至吊销资质,规范拆迁行为,维护行业形象,保障拆迁当事人的合法权益。
第二十条 拆迁人应当与有相应资质的房屋拆除施工企业订立房屋拆除委托合同,并自合同订立之日起十五日内,报市建
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设行政主管部门和安全管理部门备案。
房屋拆除应当由具备安全保证条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担,并编制拆除方案,施工人员应经培训并持证上岗,加强拆除安全和现场文明施工管理,确保房屋拆除中的人身、财产安全。施工企业负责人对拆除施工安全负责。
第二十一条 拆迁范围内的房屋拆除完毕后,拆迁人应当在十日内填报《市区房屋拆迁验收申请表》,申请市房屋拆迁行政主管部门验收。
房屋拆迁补偿安臵工作结束后,拆迁人应及时对拆迁资料分类造册、登记汇总,做出拆迁工作书面报告。
拆迁人、拆迁实施单位、拆迁评估机构应当建立健全档案、财务管理制度,加强对拆迁档案资料的管理,并对归集档案的真实性负责。项目结束后,应及时将档案资料移交市城建档案馆。
第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等,按照有关法律、法规规定办理。
拆迁中、小学校舍或幼儿园应当征得教育行政主管部门认可,并按照规划要求建设新校舍、幼儿园。市房屋拆迁行政主管部门应当会同教育行政主管部门对在校学生入学作出妥善安排。
拆迁涉及中、小学生施教区变化的,根据家庭意愿,可以在原学校或现居住地学校就读,学校不得收取其他额外费用。
未经规划部门批准,改变房屋用途开设的幼儿园不适用本条
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规定。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十三条 拆迁人应当依照本办法的规定对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过批准期限仍未拆除的临时建筑,经拆迁人申请,由市人民政府责成城市管理行政执法部门强制拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。规划部门在发放临时建设工程规划许可证时,已注明在批准时限内因城市建设需要无偿拆除的,则不予补偿。
第二十四条 拆迁补偿方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外,被拆迁人可以自主选择拆迁补偿方式。
第二十五条 货币补偿的金额,应当根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。
第二十六条 房屋产权调换是指房屋的等价交换,拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十五条规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
产权调换房屋为现房的,拆迁人应提供房屋产权初始登记证并协助被拆迁人办理房屋所有权证;产权调换房屋为期房的,在交付使用时,拆迁人应当按协议约定向被拆迁人提供办理房屋所
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有权证和国有土地使用证所需的有关文件资料。
产权调换房屋为政策性商品房或经济适用房的,所调换房屋的价格、管理规定、申购程序等,依据政府相关规定执行。
非公益事业房屋的附属物需要拆迁的,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。
对不具备产权调换条件的房屋,拆迁人应与被拆迁人就货币补偿方案订立房屋拆迁补偿协议。
被拆迁房屋的所有权人死亡,继承人之间就拆迁补偿达不成一致意见或继承人范围未明确,而导致拆迁人与被拆迁人达不成协议的,实行产权调换。
第二十七条 拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物,由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求,按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建,或者给予货币补偿。补偿仍用于公益事业建设。
第二十八条 拆迁租赁房屋(不包括直管公房、单位自管公房),被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或被拆迁人对房屋承租人进行安臵的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
拆迁房产管理部门管理的公有住宅房屋或单位自管公有住
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宅房屋,被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的,被拆迁房屋的重臵价格结合成新部分补偿给被拆除房屋所有人,其余部分支付给房屋承租人。
第二十九条 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准和产权清晰且无权利限制的房屋,用于拆迁安臵或产权调换。
第三十条 被拆迁人及时订立房屋拆迁补偿安臵协议并搬迁的,拆迁人应支付被拆迁人提前搬迁奖。
被拆迁人在首次拆迁公告发布之日起三十日内搬迁的,给予不超过被拆迁房屋补偿金额(不含临时安臵补助费、搬迁补助费、残疾人或伤残人补助费)10%的提前搬迁奖励;在首次拆迁公告发布之日起三十日后四十五日内搬迁的,给予不超过被拆迁房屋补偿金额5%的提前搬迁奖励;在首次拆迁公告发布之日起四十五日后、公告期限内搬迁的,给予不超过被拆迁房屋补偿金额1%的提前搬迁奖励。
被拆迁人在本条上款规定时限外搬迁的,不予奖励。 第三十一条 拆迁人应当向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁补助费、临时安臵补助费。
拆迁住宅房屋实行货币补偿的,拆迁人应当一次性支付给被拆迁人或房屋承租人六个月的临时安臵补助费。
拆迁租赁的房屋,搬迁补助费支付给房屋承租人。如租赁合同另有约定,从其约定。
被拆迁人选择产权调换且产权调换房屋为期房的,拆迁过渡
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期限自被拆迁人或房屋承租人腾空房屋之日起,一般不超过十八个月。拆迁人不得擅自延长过渡期限。因拆迁人的责任延长过渡期限的,从逾期之月起,除当事人另有约定外,拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或房屋承租人增付临时安臵补助费:
(一)被拆迁人或房屋承租人自行解决过渡用房的,过渡期限超过十八个月且延长时间在十二个月以内的,延长期增付一倍临时安臵补助费;延长时间超过十二个月的,自超过之月起增付二倍临时安臵补助费。
(二)拆迁人提供过渡用房,过渡期限在十八个月内不付临时安臵补助费,超过十八个月 且延长时间在十二个月以内的,延长期按标准付给临时安臵补助费;延长时间超过十二个月的,自超过之月起增付一倍临时安臵补助费。
拆迁人提供过渡用房的,在产权调换房屋交付后,过渡用房的使用人应当及时腾退过渡用房。
第三十二条 具有合法手续的住宅房屋,自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止,不满五年的,拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额,增加补偿的标准按被拆迁房屋补偿金额(不含提前搬迁奖励、临时安臵补助费、搬迁补助费、残疾人或伤残人补助费)计算:未满五年的增加15%,未满四年的增加16%,未满三年的增加17%,未满二年的增加18%,未满一年的增加19%。竣工之日按以下标准确定:
(一)竣工验收报告中载明的日期为竣工日期;
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(二)无竣工验收报告的,以《建设工程规划许可证》有效期限届满之日为竣工之日。
拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予补偿。补偿标准按被拆迁房屋补偿总额的2—4%支付。
第三十三条 拆迁产权不明和有产权纠纷房屋,在房屋拆迁行政主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的,由拆迁人提出补偿方案,报市房屋拆迁行政主管部门批准后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当组织对被拆迁房屋作勘察记录,并向公证机关办理证据保全。
第三十四条 拆迁设有抵押权的房屋,必须在规定期限内拆除的,由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或由抵押人清偿债务后,方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的,抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
第三十五条 被拆迁人仅有一处合法住宅并在首次拆迁公告期内签订房屋拆迁补偿安臵协议的,其房屋拆迁补偿总金额(含提前搬迁奖励、临时安臵补助费、搬迁补助费、残疾人或伤残人补助费)不足七万元的,由拆迁人一次性补足七万元。如是分户、析产的,尚应满足其分户、析产手续生效之日距首次拆迁公告发布之日满两年以上。
被拆迁人按照前款规定获得最低货币补偿后仍无力解决住房的,可按规定条件享受城镇廉租住房保障政策或经济适用住房优惠政策。
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拆迁残疾人、伤残人房屋,拆迁人应当对被拆迁人给予生活困难补助。残疾人、伤残人应提供残联和民政部门核发的证件。
被拆迁人中无亲友投靠的孤寡老人,符合收养条件的,如本人提出申请,可以由所在地民政部门负责安排到福利院(敬老院)生活。
第三十六条 拆迁人对被拆迁房屋的所有人给予补偿后,被拆迁房屋属于拆迁人所有。拆迁工地产生的所有渣土及废料由拆迁人负责按规定清运处理,并服从城管部门统一管理。拆迁结束十日内必须清场完毕。
第三十七条 拆迁人应当将被拆迁房屋内的电话、空调、有线电视、热水器、管道液化气等设施的迁移费支付给其所有人。
被拆迁人不得超过本办法规定的范围,提出额外要求或附加条件,拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
第四章 拆迁评估
第三十八条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市房屋拆迁行政主管部门备案的房地产评估机构(以下简称评估机构)进行。申请备案的评估机构法定代表人应是注册房地产评估师。评估机构的分公司不得申请备案,不得出具评估报告。
市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公布经备案的评估机构名录,供拆迁人、被拆迁人选择。评估机构年检不合格的,不
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实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。
第六章 法律责任
第五十条 拆迁人违反本办法规定,未取得房屋拆迁许可证,擅自实施拆迁的,由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米二十元以上五十元以下罚款。
拆迁人违反本办法规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由市房屋拆迁行政主管部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿资金1%以上3%以下罚款。
拆迁人违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房屋拆迁行政主管部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处补偿资金3%以下罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证。
(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁; (二)委托不具备拆迁资格的单位实施拆迁;
(三)无正当理由超过规定拆迁期限或擅自延长拆迁期限。 第五十一条 接受委托的拆迁单位违反本办法规定,擅自转让拆迁业务的,由市房屋拆迁行政主管部门责令改正,没收违规所得,并处合同约定拆迁服务费25%以上50%以下罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的,对直接负责的主管人员和直接责任人员,由其所在单位或上级主管部门
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依法给予处分;情节严重的,由市房屋拆迁行政主管部门吊销其拆迁上岗证,可以并处一千元以上一万元以下罚款。
第五十二条 承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的,由建设行政主管部门责令改正,给予警告,并处二千元以上三万元以下罚款;造成伤亡事故的,依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十三条 评估机构与拆迁当事人相互串通,故意压低或抬高被拆迁房屋房地产市场评估价的,评估结果无效,由房屋拆迁行政主管部门处以五千元以上五万元以下罚款;有违法所得的,并处没收违法所得;情节严重的,暂停直至取消评估资质;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给他人造成损失的,依法承担赔偿责任。
第五十四条 房屋拆迁行政主管部门违反本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件,或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责,或者对违法行为不予查处的,对直接负责的主管人员和其他间接责任人员依法给予行政处分;情节严重,致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第五十五条 在中心城市规划建设用地以外的国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安臵的,参照本办法执
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行。各县人民政府参照本办法制定实施细则,并报市房屋拆迁行政主管部门备案。
第五十六条 本办法由宿迁市建设局负责解释。
第五十七条 本办法自2009年11月10日起施行。2005年公布的《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》(宿政发?2005?26号)同时废止。2009年11月9日前已领取房屋拆迁许可证的项目仍按照宿政发?2005?26号文件规定执行。
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主题词:城乡建设 建筑 拆迁△ 管理 通知
抄送:市委各部委办,市人大常委会办公室,市政协办公室,
市法院,市检察院。
宿迁市人民政府办公室 2009年11月13日印发
共印180份
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