工程捆绑土地案例3.10

工程“捆绑”土地操作案例

一、湖北：浠水县330亩商住地开发及市政工程捆绑（正在招商）

1、标的：浠水“一河两岸”综合整治开发项目。

2、项目规模：地块首期：330亩（不含市政基础设施用地），为商住用地，每亩30万元左右。总地价在一亿元左右。城市基础设施建设共占地约550亩，总投资概算约1.0265亿元（不含征地拆迁费）。

3、出让方式：以招标方式出让。包括整个整治项目区内基础设施工程建设实行与首期出让土地一起捆绑招标。即：通过招标取得土地使用权的企业同时取得整个项目区内基础设施项目建设权。项目设施的设计及预算由该企业负责做好规划方案，报县政府审定后按国家定额核算。

二、佛山：商业开发与市政建设工程捆绑（2009年5月）

1、出让地块“佛（挂）2009-001”采取了“商业开发与市政建设工程捆绑”的开发模式。地块占地面积80411平方米，6.0≤容积率≤9.0，挂牌起始价为22410万元。

2、市政建设工程共7.1万平方米，包括交通枢纽中心7万平方米，垃圾收集站、公厕等公共配套设施1000平方米。

3、出让方式：根据约定，开发商拿地后，除了进行商业开发外，还必须出资建成7.1万平方米的市政建设工程，并将产权无偿移交给政府。该地块允许分期建设，但开发商必须在拿地后210天以内开工建设，首期不小于7万平方米的综合交通枢纽设施部分须在2012年6月底前完成并交付使用。 三、仙居：新区一期项目合作开发招商（2009年）

1、标的：新区一期项目，包括基础设施项目、拆迁安置等公共投入及土地开发。其中公共投入约55721万元，开发用地约1366亩。

2、开发模式：本项目基础设施建设与土地开发捆绑，实行公开招标，整体开发。

3、出让方式：开发用地以一次性公开挂牌的方式出让，凡参加项目开发用地

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公开摘牌的投资商，必须按照《仙居新区控制性详细规划》要求设计开发方案及认可《仙居新区一期项目合作开发意向协议书》。报名的投资商须向仙居新区开发管委会报送项目开发方案和开发用地意向起挂价。仙居新区开发管委会将组织有关专家按项目开发方案占60%，开发用地意向起挂价占40%，对投资商进行评估计分，选择综合得分第一名的投资商签订《仙居新区一期项目合作开发意向协议书》。

四、日照：高家岭村城中村改造项目（2009年5月） 1、项目规模：拆迁128户、490人，土地91亩。

2、进展情况：09年5月与兴业集团签订了合作意向，10月7日签订正式合作协议。10月10日开始与村民签订拆迁安置补偿协议，当日签订协议120份。10月17日至18日，两天拆迁房屋 122户，占应拆房屋总量的95.3%。 3、合作方式：高家岭村负责房屋拆迁，腾空土地一部分用于安置拆迁居民，剩余部分出让给兴业集团开发，由兴业集团统一建设。兴业集团为高家岭村提供22000平方米安置楼、2000平方米老年公寓、9500平方米沿街商业房、800万元拆迁启动资金，其他开发收益归兴业集团。对拆迁腾空土地出让实行项目捆绑招标，将拆迁安置作为土地出让招标条件，以保证合作房产开发企业竞得土地。 五、广州：琶洲村旧城改造项目（2009年10月）

1、项目规模：改造范围内的总用地面积为75.8万平方米，总规划建筑面积185万平方米。分为13宗地块，其中公开出让的一、三、四、五地块属于以商业金融业功能为主，辅之部分商品住宅功能的经营性用地，其余地块属于村民复建安置用地、村集体经济发展用地，以及广场、道路、学校、公共绿地等公建配套用地。

2、合作方式：按城中村现状公开出让融资地块，但捆绑拆迁安置责任，由开发企业负责建设回迁房和支付货币补偿款，拆迁资金由区政府和村共同监管，防止地块烂尾。

六、广州：猎德村改造项目（2007年9月）

1、项目规模：占地面积165亩，由大型商业中心、高档酒店、甲级写字楼及服务式公寓等四部分组成，其中的服务式公寓将率先动工建设。

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2、改造思路：政府不投资，将土地拍卖给开发商，引入社会资金进行改造。 拍卖地块与拆迁复建地块同时拆除，以减少买家财务成本。

七、常州：天宁区兰陵片旧城改造成片开发（2007年10月） 1、标的：兰陵片劳动新村旧城改造

2、资金规模：地块改造拆迁总成本约10多亿元。

3、改造思路：提出连片开发，在出让劳动新村及周边地块的同时，“捆绑”出让天宁区原办公场所及周边地块达3.4万平方米的净地，用于优先安置拆迁户。 八、海南：澄迈县旧城改造项目（2010年2月）

1、标的：澄迈县金江镇南渡江南北两岸棚户区改造

2、项目规模：项目涉及800多户和2195亩土地，欲投资40亿以5年时间完成。

3、改造范围：位于金江镇南渡江南北两岸澄迈大桥和金江大桥之间地段和两桥两侧，改造内容包括征地、拆迁、补偿、安置、滚水坝及南北两岸滚水坝上游防洪堤、综合文化广场等基础设施配套建设，以及南渡江水上娱乐、餐饮等项目建设。

4、合作方式：通过商业开发模式进行，开发商进行整体包装，统一规划，分期实施，分段开发。

5、进展计划：根据协议，该项目建设期为5年，两桥之间及澄迈大桥西侧拆迁范围的改造建设两年内完成，滚水坝、南北两岸防洪堤将于今年10月前建成。目前南渡江两岸旧城改造工作目前进展顺利，涉及的800多住户中，已有575户完成入户评估。

九、广州：林和村旧城改造项目（2010年2月）

2010年2月，港资企业新鸿基将参与广州林和村改造项目。根据框架协议，香港新鸿基必须在3月10日之前向双方共管账户中汇入9.5亿元首笔款项，其中2.2亿元为村民安置临迁费，3000万元用于原林和小学扩建，另外7亿元是保证金。据悉，林和村在广州所有城中村改造项目中首次提出了保证金这一项，主要用于防止复建房烂尾。

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十、四川：阿坝州茂县安置房工程“南凤小区”项目招商（2009年4月）

一、项目基本情况

1、项目名称：茂县“南凤小区”安置房工程。

2、 项目规模：（1）安置房小区建设工程用地约24.37亩，建筑面积约29244平方米（约250套），安置房小区建设任务属委托建设项目，政府按建筑面积以1380元/ ㎡进行回购。注：该回购价格包含安置房小区建设的所有项目勘察、施工图设计、图审、监理、施工及室外附属总平、绿化和小区道路等全部费用。

（2）配套商业用地7.15亩。

3、土地性质：（1）安置工程部分用地属于政府行政划拨用地，土地由县人民政府提供。（2）配套商业用地属于挂牌出让用地。

二、招商条件及要求

（1）因本项目有委托建设项目和开发招商项目双重性质，加之该项目地块周边市政道路建设需同步配套实施，为便于委托建设项目和开发项目与市政道路项目建设同步，招商人拟将羌城古街南段市政道路建设与委托建设项目（安置房小区建设）及开发招商项目进行捆绑招商，其中市政道路按照国家基本建设程序要求进行公开招标，开发商在书面承诺招商人的开发条件后，方可参加竞投。

（2）投资人必须是依法成立并有效存续的独立法人，注册资金人民币2000万以上，须具备二级以上（含二级）房地产开发资质，道路施工企业联合体要求具有二级以上（含二级）市政资质，联合体的具体要求应符合市政道路招标公告要求。

（3）所有参与本次招商的房地产开发企业必须接受政府委托建设安置房小区的前提条件，开发商在书面承诺招商人的条件后，并提交书面承诺书加盖开发商及道路施工企业组成的联合体单位公章，经招商人审查，符合条件的，进入竞投程序，对承诺条件与招商条件不符的，不得参与竞投；开发商参与本次竞投过程，若开发商联合体中标市政道路建设项目，则开发商取得本项目的开发资格，并与招商人签署本项目开发协议。

（4）商业开发由开发商自行定价，自行安排销售；安置小区由政府按安置房建筑面积以1380元/㎡（达到基本入住条件）的固定价格向开发商回购（含整个安置小区房屋、室外绿化等所有建设项目内容）。

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（5）安置房交付时间：以土地取得之日起9个月内交付全部安置房。 （6）土地价格及地价款支付方式：商业开发部分用地：基准地价19万元/亩。开发商在签定土地出让合同后按照茂县国有土地竞买程序相关要求向政府支付。

十一、武汉：“城中村”综合改造特点

武汉“城中村”改造最大特点：土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让。

按照“城中村”综合改造政策规定，开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。其中多出的15％，一方面是让有开发资质的村集体经济组织，在争取自行改造的竞争中处于有利地位，有效保护村集体经济的利益和落实改造资金，另一方面是给前期进入的开发商以适当补偿。即使先期进入的开发商在土地挂牌后最终没能拍到这个地块，也可以获得15％的补偿，同时村集体仍可获得还建安置房的建设资金以及村集体土地的补偿金。

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