哪些地可以做休闲农业的项目用地？这些文件已经说明了

哪些地可以做休闲农业的项目用地？这些文件已经说明了

这几年国家和各级政府对休闲农业发展高度重视，持续大力扶持，连续3年的中央一号文件都提及扶持休闲农业发展。据农学谷不完全统计， 十八大以来，2015-2018年中央一号文件连续4年提出发展休闲农业，从国务院到中央部委出台的具体国家级文件即在16项以上。体现在具体政策方面，首先就是用地限制方面的放松和扶持。随着农村土地、宅基地三权分置的推进以及国家对休闲农业的重视和扶持，拿地条件有更加灵活和宽松的趋势。2016年中央一号文件明确：支持有条件的地方通过盘活农村闲置房屋、集体建设用地、“四荒地”、可用林场和水面等资产资源发展休闲农业和乡村旅游。将休闲农业和乡村旅游项目建设用地纳入土地利用总体规划和年度计划合理安排。通常来讲，休闲农业园区中的种养或者配套设施，这些用原有的一般农用地就可以，很多人关注的是“建设用地”。因为如果园区中要建房子，建设加工厂房、修建停车场、住宿、会议、展销等各种建筑以及开发各种室内经营设施，通常都需要建设用地。农村建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要分为三大类：农村居民住宅用地（就是宅基地）、公益性公共设施用地和农村集体经营性建设用地。建设用地，国家管

得严，大家都感觉建设用地指标不够。如何获取建设用地？根据近年来的中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》等一系列文件：政府招商用地、农民宅基地、村集体经营性建设用地、四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)及国家政策支持的土地、城乡建设用地增减挂钩、旅游设施用地等，都可以用来作为休闲农业的建设用地。具体来说：1、农民自有住宅，闲置宅基地《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。使用农村闲置宅基地及废弃园地是一个不错的选择。城镇化的快速发展，使得大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好资源，对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标（注：一般旅游用地的拿地价格比商业和住宅用地要低数倍以上！），有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。所以有句话说，“废弃空心村是未来发展休闲农业的最大资源。”十九大后，国家开始推出宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。实行宅基地“三权分置”，农户宅基地可以在集体经

济组织内部有偿退出和转让，宅基地使用权可以在更大范围内有限期流转（以往流转范围限定在本集体经济组织内部），有利于盘活利用闲置、空闲土地，扩大休闲农业的土地来源。怎么用？提醒一下：在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有的基础进行改造和装修。碰到这种情况，谷风老师不由得感慨一句：傻呵！这不仅破坏了乡村田野的原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土地审批难度和建设成本。2、农村集体经营性建设用地农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业、商业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业和招商引资用地。农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。3、四荒地和国家政策支持的土地2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜斜。“四荒地”是农村较丰富的土地资源，包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集体经济组

织所有的“四荒地”，具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。对“四荒地”的承包，法律有一些特别规定。首先，承包期限、方式和承包费的确定方式不同。根据《土地承包法》第45条规定，以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定：以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。其次，承包人不受身份的限制。“四荒地”承包方不受区域、户籍、单位和个人的限制。在同等条件下，当地农民可以优先承包。最后，承包“四荒地”后，承包方必须进行治理。承包方在承包后，必须在3年内进行开发治理，超过3年未进行开发治理的，由发包方收回，另行发包，并给予原承包方适当补偿。另外，在开发治理时应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。4、城乡建设用地增减挂钩城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。转换方式，具体政策通过制定相应的法规来规范。如：数量上——异地垦地与当地占地面积之比，可根据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍；质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。异地可以

是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管理监督问题等。5、还有其他哪些方法拿地，作为旅游设施用地?还有一些其他地，属于国家在建设用地政策予以特殊支持的土地，可以作为旅游设施建设用地。比如，旧矿区的生态恢复：关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地；矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地。生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地。在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施建设用地。问题：如果在林地内搭建木屋，需要国土审批吗？如前所述，如果严格按规定，草地和林地不经过规定的法定程序，是不能擅自改变土地用途用来做建设或是设施用地的。不过，在不破坏林地性质的情况下也可以做些休闲农业，比如不涉及建设用地指标的特色树屋，吊床、建设森林学校，建设森林营地，自然教育，林下养殖等等。所以，这个问题稍微灵活，依据各个地方的理解和执法力度而可能有不同。如果不放心，可以先咨询一下当地的林业部门或农业、国土部门。其它荒地(非

林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施建设用地。以上4类用地，经进一步论证研究，提请相关主管部分批准，可作为旅游设施建设用地。6、其他方式（各种专项支持地）《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》(国办发[2015]93号)提出，对社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工流通等经营活动。2017年12月7日颁布的《国土资源部 国家发展改革委关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》表示，土地利用总体规划优先安排农村基础设施和公共服务设施用地，优先做好农业产业园、科技园、创业园用地保障，给与地方一定弹性空间，允许乡（镇）土地利用总体规划预留少量（不超过5%）规划建设用地指标，用于零星分散的单独选址农业设施、乡村旅游设施等建设。各地可以安排一定比例年度土地利用计划，专项支持农村新产业新业态和产业融合发展。对利用存量建设用地进行农产品加工、农产品冷链、物流仓储、产地批发市场等项目建设或用于小微创业园、休闲农业、乡村旅游、农村电商等农村二三产业的市、县，可给予新增建设用地计划指标奖励。2018年中央一号文件提出：

“在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。对利用收储农村闲置建设用地发展农村新产业新业态的，给予新增建设用地指标奖励。”这个也表示对县政府在开发休闲农业建设用地上的明文鼓励，比较有利于具备较大规模和实力、可以和地方政府谈招商项目的休闲农业投资人。2018年休闲农业和乡村旅游有哪些新变化、新政策、新补贴、新调整？规划运营如何打造核心竞争力？5.26-28日相约北京，农学谷商学院携手协会领导、补贴评审专家和省市基层政府主管领导，还有多次成功申报补贴的农庄主，手把手辅导大家把握乡村振兴战略下的政策大势，和地方政府打交道的程序、方法和技巧，争取土地与资金扶持的十个'锦囊妙计'......资金、建设及盈利众多干货，5月底欢迎走进1805期休闲农业经理人综合必修课“机构改革，2018年怎么拿地，拿补贴？

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