2012年度中国房地产业市场经营分析及后期趋势研判

2012年中国房地产市场

形势分析及趋势研判

房产之策

第一部分 2011年市场回顾

一、2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾

限贷

1月26日：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》（国八条）二套房贷款首付不低于60%。停发三套贷款。 限购

1月26日：“国八条” 大城市本地居民限购2套，外地居民限购1套，无纳税证明或社保证明外地居民停售。

7月12日：“国五条” 二三线房价上涨过快的城市限购。 限价

“国八条” 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标（涨价不超过GDP或居民收入增幅）。

发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起企业明码标价，开盘限涨，涨价 要重新申报备案。 信贷

央行上调存款准备金率 2010年1月以来两年内连续上调了12次，最高达到21.5。 央行上调房贷利率。

重庆首套房贷款利率大多上浮10%-20%；二套房贷款利率上浮30%。 税收

1月27日：财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，不足五年转让全征营业税。

《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，首套90平方米以下，契税1%；首套90—144平方米，契税1.5%；其他房产，契税3%；各地普遍上调土地增值税，144平方米以下的普通住房土增税2%；非普通住房及车库土增税3.5%；独栋别墅及商业地产土增税5%。

重庆、上海房产税征收试点。主城九区个人拥有的独栋住房0.5%。房价高于主城

上两年均价3倍以下的住房0.5%；房价高于主城上两年均价3--4倍的住房1%；房价高于主城上两年均价4倍以上的住房1.2%。外地三无人员第二套普通住房0.5%。 保障房

2011年政府工作报告：开工建设1000万套保障性住房。 十二五规划：五年内开工建设3000万套保障性住房。 问责

1月26日：“国八条” 新建住房价格控制目标纳入地方政府考核，实行约谈问责制。

出台系列政策组合拳目的在于全面控制市场投资投机需求，做到“高端受限 制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牵制” ，通过减少需求来控制房价过快上涨。

二、2011年房地产市场总体发展态势回顾

1、2011年市场基本面以增长为主

2011年1-11月，我国房地产市场虽然经历了有史以来最严厉的限购、限贷、限价政策的影响，但市场总体规模仍然保持着持续增长，各项指标并未因调控而大幅衰减，市场基本面仍然是以增长为主。

2008-2011年全国商品房销售情况表

2008-2011年全国商品房销售情况 (单位：万平方米)12000010000080000600004000020000020082009商品房销售面积2010同比2011-19.7b08950.943499371311.3%5.4994660.0P.0@.00.0 .0.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%

2008-2011年全国商品房销售额同比

2008-2011年全国商品房销售额变化 (单位：亿元)70000600005000040000300002000019.5000020082009商品房销售额2010同比201112.1$07119.9?.8R738439955911990.0?.0p.0`.0P.0@.00.0 .0.0%0.0%

2008-2011年全国房地产开发投资完成情况表

2008-2011年全国房地产开发投资完成情况 (单位：亿元)70000600005000040000300002000010000020082009投资完成额2010同比2011362323058020.9.5H26733.2a74027.95.00.0%.0 .0.0.0%5.0%0.0%

2008-2011年全国房地产新开工面积对照表

2008-2011年全国房地产新开工面积变化 (单位：万平方米)20000018000016000014000012000010000080000600004000020000041.9377745.0008340.05.00.053859757418.3.1%2.3 082009新开工面积2010同比201125.0 .0.0.0%5.0%0.0%

2、一线城市销售有所萎缩

严厉的调控政策对全国市场总体规模及大型房企的影响并不是十分巨大，受影响最深的是一线大城市。

北京市近三年1-11月商品房销售及新开工面积对比

2500 20001500 1000 500 0

1995.7110.01375.50%

2009年1-11

月

--31.1019.50% 11年1-112010年1-11

月

月

1107.8150 00

100005000

5000%

0-50%

833.191322.11892.870`U8.70943.20.90%P@0 %0%

2009年1-10月2010年1-10月2011年1-10月

商品房累计成交面积（万平方米）同比增长商品房新开工面积（万平方米）同比增长上海市近三年1-10月商品房销售及新开工面积对比

300025002000150010005000

2770.852.80650.22009年1-10

月

-14.1040.40% 11年1-102010年1-10

月

月

1417.5-60%

40 %0%-20%-40%-60500300025002000150010005000

1750.32902.937.802411.1-11.80 10年1-102009年1-10

月

月

.40P@0 %0%-10%-20%

2011年1-10

月

（数据来源：上海统计局） 同比增长

商品房累计成交面积（万平方米）商品房新开工面积（万平方米）同比增长深圳市近三年1-10月商品房销售对比

700 600500 400 300200 100 0

637.88150%

115.3069.87349.2100P%0%-50%

-42.00 09年1-11月

2010年1-10月

商品房累计成交面积（万平方米）同比增长-5.60 11年1-10月

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