广州规划管理建筑面积计算办法修订

附件1：

广州市规划管理容积率指标计算办法

（送审稿）

第一条 （目的、依据）

为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 （适用范围）

广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。

房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（GB/T17896.1-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。

第三条（规划管理建筑面积的一般规则）

本市规划管理建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。建筑面积指标应分列计算容积率建筑面积和不计入容积率建筑面积。

第四条（不计入容积率建筑面积的一般计算规则） 在核定建筑容积率指标时，下列情形不计入容积率建筑面

积：

（一）建筑避难层中的避难空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。

（二）符合规定的建筑公共开放空间。

（三）既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。

（四）符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。

（五）对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目，在修建性详细规划（总平面规划方案）或规划单体方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。

（六）其他法律、法规以及规范性文件规定的情形。

第五条 （建筑半开敞空间容积率计算规则）

建筑半开敞空间一般按其投影面积的一半计算容积率建筑面积，其中住宅、商业、办公、工业建筑的半开敞空间应按照下列规则计算容积率：

（一）住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积15%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

（二）商业、办公建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，且

每层的半开敞空间水平投影面积之和不超过该层（含半开敞空间水平投影面积）建筑面积5%的，按其投影面积一半计算容积率建筑面积；进深或比例超出规定的部分按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

（三）工业建筑的半开敞空间按其水平投影面积计算容积率建筑面积。创新型产业建筑的半开敞空间参照上述第（二）项规定执行。

第六条 （容积率建筑面积倍算规则）

（一）建筑标准层层高超过基准值的，超过部分按照每2.2米为一层、余数进一的方法，按其水平投影面积的倍数计算容积率建筑面积。折算倍数的具体计算方法详见本办法附件《广州市各类建筑计算容积率建筑面积层高标准表》。

（二）复式住宅总层高不应超过6.0m。套内建筑面积不超过144㎡的复式住宅客厅、起居室，挑空部分水平投影面积不超过套内各层平均水平投影面积的35%的，按1.5倍计算容积率建筑面积。超过144㎡的复式住宅客厅、起居室，挑空部分水平投影面积不超过套内各层平均水平投影面积的30%且不大于60㎡的，按1.5倍计算容积率建筑面积。折算倍数的计算具体详见本办法附件《广州市复式住宅计算容积率建筑面积层高标准表》。

（三）对层高有特殊要求的空间，如建筑的门厅、大堂、中庭、采光厅等公共部分和电影院、大型会议厅、宴会厅、展览厅、指挥监控中心以及有特殊工艺需求的工业厂房、仓库等，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

第七条 （建筑公共开放空间的技术要求以及容积率计算规则）

符合规定的建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、电梯及坡道）一般不计入容积率，其中住宅、商业、办公、工业建筑的公共开放空间应满足下列技术要求，并按照下列规则计算容积率：

（一）住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率；首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的，应按其投影面积计算容积率建筑面积。

（二）工业建筑的公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的，应按其投影面积计算容积率建筑面积。

（三）住宅、办公、商业、工业建筑利用架空空间作为建筑公共开放空间的应符合下列要求：

1.应具备便捷的公共可达条件、其净高不小于3.6米，且架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40%；

2.住宅首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外应整层架空；其他类型建筑首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其临开敞面进深应不小于4.0米；

3.位于建筑物裙房与塔楼之间的架空楼层除必要的垂直交通空间及设备设施用房外应整层架空；

4. 办公、商业、工业建筑位于塔楼中间层的单个架空空间面积应不少于300平方米，其临开敞面进深应不小于4.0米；

5.公共架空连廊应满足人流疏散要求，并应具备便捷公共可

达条件。

上述第一款第（三）项情形以外的住宅、办公、商业、工业建筑的公共开放空间（不包括住宅建筑位于塔楼中间层的单个架空空间），按其投影面积的一半计算容积率建筑面积，折算后的建筑面积应纳入上述第一款第（一）、（二）项建筑公共开放空间的比例控制要求。

第八条 （规划管理计算容积率建筑面积的一般规则及特殊救济条款）

本办法未规定的情形，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）需计算建筑面积的，应当按其建筑面积计算容积率面积。

城市规划有特殊要求的应按照经批准的城市设计和规划条件执行。因建筑设计创新对公共环境品质有提升的，而对建筑层高、公共开放空间等有特殊要求的，可以由城乡规划部门组织进行专题研究或者专家评审，根据研究或评审结果确定容积率的计算。

第九条 本办法中部分术语解释如下：

（一）计算容积率建筑面积：指建设用地内需计入容积率指标的建筑面积。

（二）避难空间：用于人员暂时躲避火灾及烟气危害的空间，不包含电梯间、楼梯间、电梯前室、楼梯前室等垂直交通空间以及设备用房。

（三）半开敞空间：有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台，如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。

（四）半开敞空间进深：半开敞空间上部永久性顶盖投影线外缘至外墙边缘的最大垂直距离。

（五）住宅套内建筑面积：由套（单元）内的房屋使用面积、

套内墙及柱体面积、套内的半开敞空间水平投影面积组成。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。外墙(包括山墙)以及套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（六）创新型产业建筑：是指区别于传统产业建筑，供人们从事各类创新型产业的生产研发、创意产业和生产性服务业等的建筑。

（七）建筑公共开放空间：是附属于建筑物，面向小区不特定业主或者公众、全天候免费开放的公共空间，包括架空层、屋顶花园、骑楼、建筑物内城市公共通道等。

（八）集中大型商业：商业功能集中布置的，任一楼层建筑面积不小于5000平方米或总建筑面积不小于20000平方米的商业建筑。

第十条(施行日期)

本办法自2017年_月_日起施行，有效期五年。相关法规政策依据变化或有效期届满后，根据实施情况依法评估修订。

广州市各类建筑计算容积率建筑面积

层高标准表

照该层水平投按该层水平投按该层水平投影面序建筑类别 基准值 影面积计算容积的2倍折算计算容影面积的N倍折算计算容积积率建筑面积 积率建筑面积 率建筑面积 号 住宅（除复式住宅客厅、 住宅建筑 起居室挑空部分外） 3.6m H≤3.6m 3.6＜H≤5.8m H＞5.8m 1 2 办公建筑 地下办公用房 5.9m 5.0m H≤5.9m H≤5.0m H≤6.7m H≤4.5m H≤6.7m H≤4.5m H≤8m 5.9＜H≤8.1m 5.0＜H≤7.2m 6.7＜H≤8.9m 4.5＜H≤6.7m 6.7＜H≤8.9m 4.5＜H≤6.7m 8＜H≤10.2m H＞8.1m H＞7.2m H＞8.9m H＞6.7m H＞8.9m H＞6.7m H＞10.2m H＞6.7m 4.5m 业用房 H≤4.5m 4.5＜H≤6.7m 地上办公用房 4.5m H≤4.5m 4.5＜H≤6.7m H＞6.7m 地普通商业 上 集中大型第6层及以下 6.7m 商业 地下商业 酒店、旅业客房标准层 第7层及以上 4.5m 6.7m 4.5m 8m 3 商业建筑 4 工业建筑 单、多层厂房、仓库 高层厂房、仓库及新型产备注：1.H为建筑层高。

2.折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+1。

广州市复式住宅计算容积率建筑面积

层高标准表

挑空部分按其水平挑空部分按其水平投挑空部分按其水平投序建筑类别 基准值 投影面积的1.5倍计影面积的2倍折算计影面积的N倍折算计算容积率建筑面积 算容积率建筑面积 算容积率建筑面积 挑空部分H≤6.0m、 挑空部分H＞6.0m 其水平投影面积超过6.0m 不超过套内各层平面积≤144㎡ 均水平投影面积影面积35%的部分 35% 套内各层平均水平投号 复式住宅 客厅、起居室 套内建筑 挑空部分H≤6.0m且其水平投影面积套内建筑 6.0m 挑空部分H≤6.0m挑空部分H≤6.0m， 1 面积＞144㎡ 且其水平投影面积其水平投影面积超过挑空部分H＞6.0m 不超过套内各层平套内各层平均水平投均水平投影面积30%且≤60㎡ 影面积30%的部分或＞60㎡的部分

备注：1.H为建筑层高。

2.复式住宅客厅、起居室挑空部分的折算倍数N=（H-基准值）/2.2（余数进一取整）+2。

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