1rr万科集团财务分析

万科集团授信分析报告

一、公司简介

万科公司（000002）全称是万科企业股份有限公司，总部设在深圳，成立于1984年，是目前中国最大的房地产公司。万科在1991年成为在深圳证券交易所上市的第二家企业，经过十几年的发展，已经成为了A股市场房地产板块的蓝筹股。近几年，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。

二、企业负债能力分析

（一）趋势分析：

2008-2010年万科集团偿债能力财务指标

财务指标

2008 1.7575 0.4269 30.948 -0.0004 67.4441 189.9294 1061.9252

2009 1.9149 0.5912 33.7974 0.1004 67.0017 188.4252 1602.1304

2010 1.5852 0.5568 29.021 0.0139 74.6861 282.931 2468.1269

短期负债

流动比率(--) 速动比率(--) 现金比率(%) 现金流量债务比率(--)

长期负债

资产负债率(%) 产权比率(%) 利息保障倍数(--)

图1-1

通过对万科公司连续三年财务指标的比较（图1-1），不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。

从短期偿债能力来看，万科公司在2008-2010这三年时间里，流动比率一直保持在1.7左右，速动比率也一直控制在0.5上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2:1和1:1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。

接下来再分析三年内的现金流量债务比率，如下图1-2所示，这是万科近10年的现金流量比率变化图，2008-2010这三年时间里，现金流量债务比率变化较稳定。联系到这三年里万科公司的现金流量表（如图1-3），我们发现，2008年该企业的经营现金净流量为负，所以现金流量债务比率也为负，但这点细微波动并不会影响到企业的短期还债能力。近10年该企业稳定的现金流量债务比说明该企业一直采用稳定的营运资金管理政策，企业现金流充裕，且波动较小。

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图1-2

图1-3 2008年经营现金流

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从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。参照下图2-1，这是万科公司近三年简化的资产负债表(为简化报表，一些项目未列出)

资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。

通过长期负债财务指标，我们还能了解到该企业的产权结构。在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。

虽然该企业采用高负债的筹资策略，但是万科依然有着强大的还债能力，从2008年到2010年，公司举债不断攀高，但是利息保障倍数却从1061倍提高到2468倍，这么高的数据得益于企业的盈利能力。通过企业的利润表可以知道，该企业2008-2010年净利润分别为4,639,870,000.00元、6,430,010,000.00元 以

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及8,839,610,000.00元，两年内增加了近1倍。正因为有着良好的盈利能力作为后盾，该企业才敢采用扩张性筹资方式。

2008项目资产流动资产19,978,300,000.00货币资金922,775,000.00应收账款3,160,520,000.00预付账款3,460,100,000.00其他应收款85,898,700,000.00存货113,456,000,000.00流动资产合计非流动资产可供出售金融资产167,418,000.002,485,730,000.00长期股权投资198,395,000.00投资性房地产1,265,330,000.00固定资产净额188,587,000.00在建工程25,268,200.00长期待摊费用非流动资产合计5,780,210,000.00119,237,000,000.00资产合计流动负债4,601,970,000.00短期借款1,694,880.00交易性金融负债年内到期的非流动负债13,264,400,000.0064,553,700,000.00流动负债合计非流动负债9,174,120,000.00长期借款5,768,020,000.00应付债券非流动负债合计15,864,300,000.0080,418,000,000.00负债合计所有者权益合计38,818,500,000.00负债及所有权合计119,237,000,000.002009 23,001,900,000.00 501,523,000.00 8,736,320,000.00 7,785,810,000.00 90,085,300,000.00 130,323,000,000.00 163,629,000.00 3,565,380,000.00 228,143,000.00 1,355,980,000.00 593,208,000.00 31,318,700.00 7,285,280,000.00 137,609,000,000.00 1,188,260,000.00 - 7,440,410,000.00 68,058,300,000.00 17,502,800,000.00 5,793,740,000.00 24,141,800,000.00 92,200,000,000.00 45,408,500,000.00 137,609,000,000.00图2-1 万科资产负债表

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项目资产流动资产货币资金应收账款预付账款其他应收款存货流动资产合计非流动资产可供出售金融资产长期股权投资投资性房地产固定资产净额在建工程长期待摊费用非流动资产合计资产合计流动负债短期借款交易性金融负债年内到期的非流动负债2010 37,816,900,000.00 1,594,020,000.00 17,838,000,000.00 14,938,300,000.00 133,333,000,000.00 205,521,000,000.00 404,764,000.00 4,493,750,000.00 129,176,000.00 1,219,580,000.00 764,282,000.00 32,161,400.00 10,116,800,000.00 215,638,000,000.00 1,478,000,000.00 15,054,500.00 15,305,700,000.00 129,651,000,000.00 24,790,500,000.00 5,821,140,000.00 31,400,600,000.00 161,051,000,000.00 54,586,200,000.00 215,638,000,000.00 流动负债合计非流动负债长期借款应付债券非流动负债合计负债合计所有者权益合计负债及所有权合计图2-1 万科资产负债表(续)

（二）行业分析

作为中国房地产业的龙头老大，万科集团无疑是该行业的佼

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佼者，在进行完趋势分析后，下面就开始进行行业分析，从而从财务数据上进一步体会该企业在这一行业里的地位。我选取的企业就是A股的另一家房地产业老大哥——华远地产（600743）。如图3-1是这两家企业2010年负债指标的对比表。

财务指标

万科A 1.5852 0.5568 29.021 0.0139 74.6861 282.931 2468.1269

华远地产 1.9567 0.7514 71.57 -0.011 77.5539 345.5108 3757.9521

短期负债

流动比率(--) 速动比率(--) 现金比率(%) 现金流量债务比率(--)

长期负债

资产负债率(%) 产权比率(%) 利息保障倍数(--)

图3-1 2010年财务指标对比

从这张表格中可以看出在2010年，华远地产除了现金流量债务比率外，各项指标都高于万科。

从短期负债能力来看，华远的流动比率、速动比率以及现金比率都比万科高一些，相对而言更接近于国际标准。

从长期负债能力来看，华远采用了更为激进的筹资策略，负债与股东权益的比值达到3.46:1，较高于万科的产权比率。因此华远承担的财务风险也高于万科，但是华远的利息保障倍数也

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高于万科，接下来将从具体的财务状况来阐述这些情况。如图3-2是2010年这两家企业简化的资产负债表

项目资产流动资产货币资金交易性金融资产应收账款预付账款其他应收款存货流动资产合计非流动资产可供出售金融资产长期股权投资投资性房地产固定资产净额在建工程长期待摊费用非流动资产合计资产合计流动负债短期借款交易性金融负债年内到期的非流动负债流动负债合计非流动负债长期借款应付债券非流动负债合计负债合计所有者权益合计负债及所有权合计万科华远 37,816,900,000.00 - 1,594,020,000.00 17,838,000,000.00 14,938,300,000.00 133,333,000,000.00 205,521,000,000.00 404,764,000.00 4,493,750,000.00 129,176,000.00 1,219,580,000.00 764,282,000.00 32,161,400.00 10,116,800,000.00 215,638,000,000.00 1,478,000,000.00 15,054,500.00 15,305,700,000.00 129,651,000,000.00 24,790,500,000.00 5,821,140,000.00 31,400,600,000.00 161,051,000,000.00 54,586,200,000.00 215,638,000,000.00 2,405,320,000.00 1,954,410.00 53,266.00 104,162,000.00 872,285,000.00 5,428,250,000.00 8,812,020,000.00 - 117,254,000.00 474,325,000.00 87,245,200.00 92,278,100.00 - 846,741,000.00 9,658,760,000.00 4,503,510,000.00 2,987,240,000.00 2,987,240,000.00 7,490,740,000.00 2,168,020,000.00 9,658,760,000.00图3-2 2010年资产负债表对比

从这张资产负债表中可以看出在2010年，华远的产业规模远小于万科，由于企业负债较小，企业规模小，相对更好管理，

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所以该企业的利息偿还倍数高于万科。2008年，湖北幸福实业与北京市华远地产进行重大资产重组及新增股份换股吸收合并华远地产，原华远不复存在，幸福实业更名为华远地产。因此新生的华远地产与万科公司相比，还处于成长期，采取更冒进的筹资策略也是可以理解的。

总而言之，万科作为A股地产板块的领军企业，不论是企业规模还是其管理水平，在A股上市公司中都是摇摇领先的。 三．万科核心业务在这一领域的竞争实力和发展前景

年均增长率 1,956

其它 商业零售 2,269

2,912

+22%p.a. 3.71.7%1.70.7%2.6).4%+2%p.a. +18%p.a. 房地产 64.6g.6h.0%+25%p.a. 199719981999主营业务收入：1997~1999[百万元]

万科已经成为我国房地产行业的领先者之一

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4,4744,3421,0123,4393,2943,1262,9587191,990470332964321320154144深深房 万科 深振业 深长城 金田

房产

资料来源：中国上市公司资讯网；罗兰贝格分析

新黄浦 中华

企业

中远 发展

万科 深振业 深长城 深深房 中华 企业

金田 房产

中远 发展

新黄浦

万科未来将面临着改善其主营业务盈利能力

主营业务利润率1)：1997~1999[%]

48.4% 37.5% 35.50.06.34.0).3% 24.1% 199715.0'.3#.5%.5%深深房 万科 中远发展 深物业 19981999

? 与竞争对手相比较，万科的盈利能力偏低，且呈下滑的趋势

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? 未来的扩张需要考虑盈利水平，通过提高万科股票的市场吸引力来增强未来的融资能力

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/p03f.html