营改增疑难问题解答1-3

营改增疑难问题解答(一)

高金平税频道

建筑企业在2016年4月30日之前按照完工百分比法确认的收入，但合同约定的结算期在2016年5月1日之后，会计上已计提税金及附加，营改增之后，应缴纳营业税，还是按简易的办法计征增值税？

答：由于工程价款结算期在试点之后，因此应当缴纳增值税。企业应冲回多提的营业税及附加，同时调整主营业务收入、应交增值税科目金额。

我们是一家专门从事电梯安装、维修、养护和电梯零配件出售单位，营改增试点之前配件出售收入按3%在国税缴纳增值税；电梯安装和维修、养护收入按3%在地税缴纳营业税；现国税部门通知，从2016年5月1日起，全部到国税部门缴纳增值税，配件出售按收入的17%税率交纳增值税，电梯安装收入按11%税率缴纳增值税；维修和养护收入则按6%税率缴纳增值税。李克强总理说营改增后税负只减不增，而我司税负恰恰只增不减。请问：国税的做法是否正确？

答：电梯属于增值税应税货物的范围，但安装运行之后，则与建筑物一道形成不动产。因此，对电梯的安装按照《建筑服务—安装服务》缴纳增值税，对电梯的保养、维修取得的收入，应按“建筑服务—修缮服务”征收增值税，税率均为11%。对同一客户提供安装服务的同时提供零部件的业务，或既提供维修、养护同时提供零部件的业务，属于以应税服务为主的混合销售业务，不应当全部按照安装服务或修缮服务缴纳增值税。如果只销售零部件不提供安装或维修养护，则零部件销售收入征收17%的增值税。企业购进货物、服务取得的增值税专用发票注明的进项税额，均可按规定抵扣。

从你原来执行的政策来看，公司为增值税小规模纳税人。如果公司构成一般纳税人标准，需办理一般纳税人资格登记。

《增值税暂行条例实施细则》第三十四条规定：“有下列情形之一者，应按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（一）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的；（二）除本细则第二十九条规定外，纳税人销售额超过小规模纳税人标准，未申请办理一般纳税人认定手续

第1页 共28页

的。”

《国家税务总局关于界定超标准小规模纳税人偷税数额的批复》（税总函〔2015〕311号）规定，“纳税人年应税销售额超过小规模纳税人标准且未在规定时限内申请一般纳税人资格认定的，主管税务机关应制作《税务事项通知书》予以告知。纳税人在《税务事项通知书》规定时限内仍未向主管税务机关报送一般纳税人认定有关资料的，其《税务事项通知书》规定时限届满之后的销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。税务机关送达的《税务事项通知书》规定时限届满之前的销售额，应按小规模纳税人简易计税方法，依3%征收率计算应纳税额。”

房地产开发企业5月1日后取得土地一级开发项目，支付的拆迁补偿费用由个人和企业收取。为该项目向金融机构取得总投资额80%贷款。土地上市后收到财政返还的上述一级开发投资支付的成本和费用，并开具发票，计提销项税，同时按总投资额的8%收取一级开发管理费（总投额×8%），并开具发票计提销项税。问题：被拆迁个人可以提供增值税专用发票用于抵扣吗？贷款利息不能抵扣，一级开发利润若无法覆盖各项成本费用支出应如何处理，是否应增计一级开发总投的费用额？

答：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为免征增值税。”个人取得的拆迁补偿费不得开具增值税专用发票。

对于从事土地一级开发的公司而言，支付的拆迁补偿费，应视为代政府支付，会计上应作“其他应收款”处理。政府土地出让收益用于支付给一级开发的企业，应首先冲抵其他应收款，剩余部分作为土地整理收入、利息收入、经纪代理收入处理，公司应与政府签订补充协议，对土地整理收入、利息收入、经纪代理收入进行合理划分，其中，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑服务——其他建筑服务”税目缴纳增值税；

利息收入按照贷款服务缴纳增值税，剩余部分按照“商务辅助——经纪代理”征收

第2页 共28页

增值税。公司委托外单位从事建筑物拆除、平整土地支付的价款应取得增值税专用发票，并允许作为进项税抵扣。每月进项税额大于销项税额的部分，结转下期抵扣。

土地整理收入、利息收入、经纪代理收入小于贷款利息、土地整理成本等导致当年亏损的，可以用以后年度的应纳税所得额弥补。

房地产开发企业销售开发产品，2016年4月30日之前已收取部分房款，未开具发票，也未签订合同，营改增后如何处理？

答：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）文件第四十五条规定：“增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。其中，收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项；取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

鉴于上述业务未签订商品房销售合同，对于已收取价款随时可能退还，应理解为预约登记费性质，不应视为预收款，不用预缴增值税，也不具备增值税纳税义务发生时间，暂不征收增值税。待签订正式合同将预约登记费转为预售房款后，按规定预缴增值税，结转收入时据实申报增值税。

房地产开发公司开发的综合体项目，一部分对外销售，一部分持有出租，其外购项目发生的进项税，是否需要按业态划分，与持有出租的开发产品相关的进项税不能抵扣？

答：房地产企业开发产品，无论是持有还是出租，其发生的进项税均可抵扣。只有房地产企业销项老项目选择按简易计税办法征税时，其进项税不得抵扣。

房地产企业向业主赠送无产权的车位以及为业主承担物业费如何进行增值税处理？

答：无产权的车位，其所有权属于全体业主，开发公司向业主赠送车位是以购买房屋为前提，并非真正意义上的无偿赠送，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售行为，不征增值税。

房地产企业为促销房产，代业主承担物业费，不得冲减销售收入，而应计入销售费用。房地产企业代业主承担的物业费，不得抵扣进项税。

房地产企业开发酒店式公寓销售给业主后，再向业主租回用于对外经营，按不动产

第3页 共28页

租赁征税还是按生活服务业-餐饮住宿服务征税？

答：依据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。住宿服务，是指提供住宿场所及配套服务等的活动，包括宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供的住宿服务。

由此可见，不动产租赁服务和餐饮住宿服务的主要区别在于提供场所的同时是否还提供配套服务。酒店式公寓经营收入，应按照住宿服务征收增值税。

房屋租赁业务，预收房租已开具发票，并缴纳营业税。营改增后，已缴纳的营业税如何处理？企业在4月份冲回已缴税金可以吗？

答：已缴纳的营业税部分不做任何处理，营改增后收取的租金缴纳增值税。 集团有资金池业务，下属公司将闲置资金存放于集团公司，集团公司向下属公司按照银行存款利率计算利息并支付。请问：下属公司从集团公司取得的利息收入是否缴纳增值税？

答：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：“存款利息不征增值税，各种占用、拆借资金取得的收入按贷款服务征收增值税。”集团内成员企业将资金存放于集团公司取得的利息，不属于存款利息，应按照独立交易原则收取利息，并缴纳增值税。

银行承租个人商业用房用于办公，个人能否开具增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函[2016]145号）文件规定，自然人出租不动产向不动产所在地地税机关申请开具开具增值税专用发票，承租方可以作为进项抵扣。

先收款再分期确认收入的金融服务，增值税发票何时开具？

答：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。其中，收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

第4页 共28页

根据上述规定，从金融服务期开始，按照实际收到与合同约定应收服务费的日期孰先原则确定纳税义务发生时间，增值税发票在纳税义务时间的当月开具。

小额贷款公司、典当行属于哪个行业？如何缴纳增值税？

答：小额贷款公司、典当行属于非银行金融机构。在现行税法中，金融企业的增值税、企业所得税等税收政策分别适用于不同的金融企业，阅读税收文件应注意文件适用的范围。

例如，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，金融机构同业往来免征增值税。金融机构是指：（1）银行：包括人民银行、商业银行、政策性银行。（2）信用合作社。（3）证券公司。（4）金融租赁公司、证券基金管理公司、财务公司、信托投资公司、证券投资基金。（5）保险公司。（6）其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构等。”这里的金融机构不含小贷公司、典当行。

再如，《财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除有关政策的通知》（财税〔2015〕9号）规定了，部分金融企业按规定计提贷款损失准备金可以在企业所得税税前扣除。该文件适用于政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业，不包括小贷公司、典当行。

又如，《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函〔2009〕377号）规定，金融企业不得采取核定征收方式。这里的金融企业是指银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业。

小额贷款公司、典当行取得的利息收入按照贷款服务征收增值税。根据《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）文件，典当行销售死当物品，适用简易计税方法，按3%的征收率征收增值税。

酒店购买农产品能否抵扣进项税？

答：《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第26号）规定：“餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。有条件的

第5页 共28页

额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、国家税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中差额征税开票功能开具增值税发票。”

由此可见，只有财政部、国家税务总局明确规定“适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的”，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。

建筑企业选择按简易计税方法的，尽管总包方按差额计税，但分包款已由分包方缴纳了增值税，故总承包金额其实是全额缴纳了增值税的，按照这样的理解，建筑企业简易计税项目应全额开票差额纳税。增值税专用发票上注明的税额为全额价款按3％计算的税额。例如，总包金额103万元（含税），分包金额80万元。总包方开具增值税发票的金额为100万元，税额为3万元。

某建筑公司有一异地农业节水施工工程项目（老项目），在原营业税时，在异地开具发票，税负为3％的营业税、2％的企业所得税、1％的个人所得税、0.03％的附加，合计税负6.3％。营改增后，若选择简易计税方法计算缴纳增值税，则税率为3％。请问：是否意味着对于此工程项目，税负大幅降低?

答：根据《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）文件规定，一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3％的征收率计算应预缴税款。应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3％)×3％。实际税负相当于含税收入的2.91％。

此外，企业在异地施工开票时缴纳2％的企业所得税、1％的企业所得税是没有政策依据的。

《国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知》（国税函[2010]156号）规定：“建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2％按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向

第16页 共28页

所在地主管税务机关预缴。”

建筑公司不同于个体工商户，不存在个体工商户的生产经营所得个人所得税问题，施工企业只征企业所得税，不征个人所得税，建筑公司的个人股东应纳的股息红利所得个人所得税由公司分配时扣缴，异地施工所在地地税机关无权征收。

关于建筑安装企业工程作业人员的个人所得税征管办法，按照《国家税务总局关于建筑安装业跨省异地工程作业人员个人所得税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2015年第52号）执行：

（1）总承包企业、分承包企业派驻跨省异地工程项目的管理人员、技术人员和其他工作人员在异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由总承包企业、分承包企业依法代扣代缴并向工程作业所在地税务机关申报缴纳。总承包企业和分承包企业通过劳务派遣公司聘用劳务人员跨省异地工作期间的工资、薪金所得个人所得税，由劳务派遣公司依法代扣代缴并向工程作业所在地税务机关申报缴纳。

（2）跨省异地施工单位应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报。凡实行全员全额扣缴明细申报的，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。

（3）总承包企业、分承包企业和劳务派遣公司机构所在地税务机关需要掌握异地工程作业人员工资、薪金所得个人所得税缴纳情况的，工程作业所在地税务机关应及时提供。总承包企业、分承包企业和劳务派遣公司机构所在地税务机关不得对异地工程作业人员已纳税工资、薪金所得重复征税。两地税务机关应加强沟通协调，切实维护纳税人权益。

（4）建筑安装业省内异地施工作业人员个人所得税征收管理参照本公告执行。 （5）本公告自2015年9月1日起施行。《国家税务总局关于印发<建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法>的通知》（国税发〔1996〕127号）第十一条规定同时废止。

关于销售建筑材料同时提供建筑服务征税问题，销售建筑材料（例如钢结构企业）同时提供建筑服务的，可在销售合同中分别注明销售材料价款和提供建筑服务价款，分别按照销售货物和提供建筑服务缴纳增值税。未分别注明的，按照混合销售的原则缴纳

第17页 共28页

增值税。这样理解对吗？

答：不对，你的理解与36号文件有抵触。

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：“一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。上述从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。”

由于是同一项销售行为既涉及建筑材料又涉及建筑服务，无论合同中是否分别注明，均不能作为兼营行为处理，只能按照混合销售行为征税。

根据上述规定，从事建筑服务的单位发生的混合销售行为，应当按照向购买方收取的全部价款和价外费用作为销售额，按照建筑服务的适用税率11％计算增值税。

第18页 共28页

营改增疑难问题解答(三)

1、房地产企业开发“烂尾楼”对试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额如何处理？

按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（十三）项第1目规定：试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。”

某公司原以10亿元购入一个刚出正负零(刚从地面露出)的在建房地产项目，缴纳营业税5000万元，按照财税[2003]16号文件关于税目及营业额的相关规定，其购入项目开发完再销售的，允许按照扣除买入价后的差额作为营业额征税，但税务机关要求按销售面积配比扣除。截至2016年4月30日，尚有2500万元未抵扣。申请退还营业税时遇到下列难题：

（1）该项目被国税认定为房地产开发企业的老项目，不属于地税管理的“纳税人销售外购的不动产”的征管范围，因此试点后销售开发产品计征增值税时，无论是选择简易计税方法还是按一般计税方法，均不能将试点前尚未扣除的买入价余额2500万元从销售额中扣除。

（2）国税不允许计算增值税时扣减销售额，遂企业要求地税退回营业税，地税认为，这是税制存在问题，不属于《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号附件二）允许退还营业税的情形，不予退回营业税。

请问：

第19页 共28页

（1）本项目后期应纳增值税若归国税管理，其购入在建项目的金额能否从销售额中扣除？若不能扣除，卖方购入土地的价格能否在本企业扣减销售额？

（2）36号文件规定能够退还营业税包括哪些情形？原营业税差额征收不足抵扣的，营改增后能否将未抵扣购入所含税款请求地税局退回？目前地税局不接受这种申请，怎么办？

答：（1）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第三条规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。而《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（三）项第10目规定，只有房地产项目适用一般计税方法计算销售额才允许扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款，且允许扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。因此，该企业销售剩余开发产品，无论选择简易计税方法或是一般计税方法均不得扣除受让的在建工程剩余买价。

（2）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号）第一条第（十三）项第1目适用于原营业税政策按差额征税的所有情形。该企业的情形完全符合退还营业税规定，试点前尚未扣除的买入价余额2500万元，由企业撰写书面申请，提供尚未扣除金额的相关证据及上述税法依据向主管地税机关办理退税手续。

2、某银行从事黄金租赁业务，将从黄金交易所购进的黄金租赁给A企业，年租赁费为黄金价值的4％，租赁期到期后，企业归还黄金并支付租赁费。以前银行按金融业征营业税。

请问：营改增后，银行是按“有形动产租赁”征税，还是按“金融业”征税？其取得的黄金的进项税是否能够抵扣？

答：黄金是货币等价物，不同于一般物品。普通物品租赁归还时还是原物，而黄金租赁归还时不一定是当时的黄金。因此，该银行黄金租赁业务属于“金融服务——贷款

第20页 共28页

服务”，按6％计算缴纳增值税。

3、某企业通过银行购买理财产品1个亿，保本收益率4％。一年后，取得收入400万元。

请问：该企业是按“存款利息收入”不征税，还是按贷款利息收入征税，或是按金融产品转让征税？如是按非保本收益率收取的收入，又如何征税？

答：贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

因此，该企业购买理财产品在持有期间取得保本收益，则按“金融服务—贷款服务”计算缴纳增值税。

4、某个人2010年购入土地一块，一直未办理土地证，2016年6月出租给甲公司用作停车场。

请问：该个人能按简易办法征税吗？甲公司收取的停车费能按简易办法征税吗？ 答：《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项规定，“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”即使该个人对土地未办理土地证，但其实质上于2010年购入取得该土地使用权，该个人将土地使用权出租给甲公司，可以“不动产经营租赁”适用5％的简易计税方法计算缴纳增值税。

《国家税务总局纳税服务司关于下发营改增热点问题答复口径和营改增培训参考材料的函》（税总纳便函〔2016〕71号）解释“一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。”因此，甲公司于2016年6月从个人处租入土地使

第21页 共28页

用权作为停车场对外出租，不得适用简易计税方法，需适用一般计税方法按11％的税率计算缴纳增值税。根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，个人出租不动产可以申请税务机关代开增值税专用发票，甲公司从个人取得的增值税专用发票（5％征收率）可以进项抵扣。

5、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定，“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”

请问：到底如何确定识别卡、电信终端的收入？是按购进价还是组成计税价格征税？

答：识别卡、电信终端的收入确认可参照《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”即按识别卡、电信终端的公允价占全部服务及货物公允价的比例确认其销售收入。识别卡、电信终端公司有同类价格的，按同类价格，没有同类价格的，可以按组成计税价格确定。

6、景区索道运输按什么税目征税？

答：索道运输按“交通运输服务—陆路运输服务—其他陆路运输服务”计算缴纳增值税。

经营景区索道按照文化体育服务——文化服务——经营浏览场所服务征税。 7、为促成混凝土生产企业A（甲方）与建设集团B（乙方）之间的混凝土销售业务，自然人王某（丙方）作为垫资服务商。合同约定：混凝土销售价格：300元/方，甲每月依乙方验收单中的销售数量按300元/方向乙开具发票，丙方在甲方向乙方发货前支付预付款给甲方，乙方收到货物后三个月内支付货款给丙方，同时，甲方按月依据销售数量支付给丙方42元/方的佣金。

第22页 共28页

请问：这笔佣金应按什么税目征税？是按“保理”、“居间”、“直销”还是按“经销”征税？甲方取得佣金进项税能抵扣吗？

答：丙方取得的42元/方的佣金其实质属于融资利息，丙方应按“金融服务—贷款服务”计算缴纳增值税，甲方不能抵扣进项。

8、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11％） 假如：当期允许扣除的土地价款是100万元，其对应的增值税=100÷（1+11％）×11％=9.91万元。

请问：这9.91万元是冲土地成本还是冲收入？会计如何处理？企业所得税如何处理？土地增值税如何处理？

答：《财政部关于印发<营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定>的通知》（财会[2012]13号）规定：“企业接受应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主营业务成本”等科目。”

借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额） 9.91万元 贷：主营业务成本 9.91万元

企业所得税处理：抵减的销项税额应并入当期所得征税，因会计上已冲减营业成本，

第23页 共28页

故无需作纳税调整。

计算土地增值税时，按照土地的实际成本100万元扣除。

9、企业发行债券及股票，涉及的发行费等相关费用，其进项税能否抵扣？ 答：发票股票及债券向第三方支付的发行费等金融服务费的进项税可以抵扣。 10、房地产企业开发房地产，企业将其中一部分开发产品转为固定资产并对外出租，一年后，企业将该些固定资产对外转让。

请问：转让时，其销售额是否可扣除土地成本？

答：房地产企业将一部分开发产品转为固定资产对外出租后再转让，如果开发产品产权已办理至房地产开发公司，则房地产开发公司对外转让时，不属于销售开发产品，需按《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）的相关规定进行，不得扣除土地成本。如果开发产品产权未办理至房地产开发公司，则房地产开发公司对外转让属于销售开发产品，选择一般计税方法时可以扣除对应的土地价款。

11、某集团公司本部没有实体业务，将厂房、土地出租给子公司，每年收取租金，年租金收入超过500万元。

请问：可否认定为“不经常发生应税行为”按小规模纳税人计算缴纳增值税？ 答：《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）文件中规定，“增值税小规模纳税人偶然发生的转让不动产的销售额，不计入应税行为年应税销售额。”由此可见，“不经常发生应税行为”是指偶然发生，不构成纳税人经营业务的常态，通常营业执照经营范围中无此类业务。在判定一项业务是否属于“不经常发生应税行为”时，不仅看该业务发生的频率，更要看该业务是否构成企业经营行为的常态。

集团公司本部虽然没有实体业务，但是将厂房、土地出租给子公司已构成集团本部业务的常态，即使租金每年收取一次，依然属于集团公司常态化的业务收入，如果年销售额达500万元，需要办理一般纳税人资格认定。

第24页 共28页

12、租赁公司处置融资租赁设备如何进行增值税处理？

某融资租赁公司（以下称租赁公司）在2012年12月与A公司签署融资租赁合同，金额合计859万元。2014年9月A公司因资金短缺无法支付租金，2015年9月租赁公司开始处置A公司承租的融资租赁设备，2016年1月租赁公司将部分融资租赁设备处置给B公司，收回处置资金250万元，现B公司要求租赁公司开具增值税专用发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三条规定，条例第一条所称销售货物，是指有偿转让货物的所有权。一种观点认为融资租赁设备应作为A公司的抵债资产，A公司应视同销售，应向租赁公司开具增值税专用发票，租赁公司处置融资租赁设备时，可向B公司开具税率17％的增值税专用发票（备注：实际情况是租赁公司无法取得A公司的发票)。另一种观点认为融资租赁设备所有权归属于租赁公司，租赁公司收回的融资租赁设备不属于抵债资产，租赁公司在处置融资租赁设备时应按简易办法依3％征收率减按2％征收增值税。

请问：上述哪一种观点正确，租赁公司处置上述设备时应如何进行税务处理？ 答：第二种观点正确。融资租赁期满前，设备所有权归出租方。自2009年1月1日起，纳税人销售自己使用过的固定资产，应区分不同情形征收增值税：（1）销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税；（2）2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照3％征收率减半征收增值税。应纳增值税=含税售价÷1.03×2％，租赁公司可开具增值税普通发票，也可以放弃减征，直接按3％征收率缴纳增值税，并可以开具增值税专用发票。

13、融资租赁公司兼营融资性售后回租如何计算超税负返还？

《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）第二条第（二）项、第（三）项规定，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳

第25页 共28页

税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3％的部分实行增值税即征即退政策。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述规定执行，2016年8月1日后开展的有形动产融资租赁业务和有形动产融资性售后回租业务不得按照上述规定执行。本规定所称增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用的比例。

请问：具体操作是按单项计算税负还是按总体计算税负？如何计算？

答：按照当月有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务的增值税实际税负计算。增值税实际税负，是指纳税人当期提供应税服务实际缴纳的增值税额占纳税人当期提供应税服务取得的全部价款和价外费用（售后回租不含本金，下同）的比例。

即征即退税额＝（当期融资租赁服务应纳税额+当期融资性售后回租服务应纳税额）-（当融资租赁服务取得的全部价款和价外费用+当期融资性售后回租服务取得的全部价款和价外费用）×3％

当期融资租赁服务应纳税额＝当期融资租赁服务销项税额－当期融资租赁服务可抵扣进项税额

当期融资性售后回租服务应纳税额=当期融资性售后回租销项税额-当期融资性售后回租可抵扣进项税额

当期融资租赁服务销项税额＝当期融资租赁服务销售额×17％

当期融资性售后回租服务销项税额=当期融资性售后回租服务销售额×6％ 按照上述办法计算，即征即退税额大于零时，税务机关应按规定办理退税手续。 14、营改增后第三方支付公司销售预付卡如何进行增值税处理？

我公司从事第三方支付，特别是预付卡业务，客户购卡需要发票，卡消费单位不确定，可能是超市，也可能是餐馆，由我司结算给商户，我司取得的实际收入仅为手续费

第26页 共28页

收入。

请问：营改增后如何处理开票及税收等问题？

答：第三方支付公司销售预付卡，不属于增值税征收范围，不征增值税，故不得开具税务发票，只能开具收款收据，消费者持卡消费时，由商家向消费者开具税务发票，第三方支付公司取得的售卡金额扣除与商家的结算款后的差额作为手续费收入处理，按照经纪代理税目征收增值税。第三方支付公司应将手续费收入发票开给有关商家。

需要说明的是，预付卡业务，很少有企业自己购买自己消费，大都是用于回扣或贿赂，不仅扰乱市场秩序，更导致腐败，应予以取缔，建议企业停止经营此类业务。如果售卡时开具税务发票，因没有真实具体的货物劳务或服务交易，应按虚开增值税发票处理。

15、金融商品转让征收增值税应注意哪些问题？

请问：企业将持有上市公司的原始股解禁后在二级市场转让是否征收增值税？企业购买理财产品取得收益是否按金融商品转让征收增值税？关于金融商品转让的征收范围及计算方法能否作详细解释？

答：财税[2016]36号文件规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。

纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。

金融商品转让，不得开具增值税专用发票。 销项税额=（转让价-买入价）÷（1+6％）×6％

从以上的规定可以看到，只有买入金融商品再卖出才需征收增值税。企业取得股权的方式有三种，一是新公司设立时认缴方式获得，二是对一家已经成立的公司以增资方式认购获得；三是通过股权转让方式受让获得，只有第三种方式才属于买入方式。此外，

第27页 共28页

企业在上市前获得的股权不属于有价证券，不作为金融商品对待，故凡原始股解禁转让，均不应征收增值税。企业参与上市公司再融资，以认购（增资）方式获得的股票，虽然属于金融商品范畴，但由于取得的方式是增资而不是购入，故也不应纳入征收范围。企业只有在二级市场购入的股票再转让时才需缴纳增值税。目前，个人转让金融商品免征增值税。

营改增之前，各地做法不一，多数地方对原始股转让、转让定增股票不予征收营业税，少数地方要求大小非解禁征收营业税，并以上市公司IPO发行价作为买入价，这样做是缺少政策依据的。

除此之外，关于增值税计税依据问题，原《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，“金融企业（包括银行和非银行金融机构，下同）从事股票、债券买卖业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确定。”《国家税务总局关于债券买卖业务营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第50号）进一步明确：“金融企业从事债券买卖业务，以债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额，买入价应以债券的购入价减去债券持有期间取得的收益后的余额确定。”

营改增后，金融商品持有期间（含到期）利息收入按照贷款服务征税，由此可见买入价将不再扣除金融商品持有期间的利息。由此推断，股票的买入价也不应扣除股票持有期间取得的股息，即企业从上市公司取得的股息红利不征增值税。

理财产品属于金融商品，如果该理财产品允许在二级市场流通，则应按照金融商品转让征收增值税，反之，若理财产品不能在二级市场流通，只能到期赎回，则不能按照金融商品转让征收增值税，其取得的收益应区别情况处理，若该理财产品可以取得固定或保底的回报，应作为利息收入按照贷款服务征收增值税，若理财收益不固定、不保底，则不征增值税。

关于金融商品转让的征收范围及计税依据问题，营改增后，财政部、国家税务总局应当会有新的文件出台，请随时关注并遵照执行。

第28页 共28页

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ozb3.html