房地产抵押估价报告模板

房地产抵押估价报告

项目名称: 东莞市XXXXX房地产价值评估

委 托 方: XXXXXXXX有限公司

估 价 方: 东莞市银信土地房地产评估咨询有限公司

估价人员：侯广华 蔡远豪 XXX XXX

估价作业日期：XXXX年XX月XX日

报告编号：莞银信评字[20XX]R-XXXX号

目录

一、2致委托方函 ............................................................................................. 2 二、注册房地产估价师声明 ............................................................................ 3 三、估价的假设和限制条件 ............................................................................ 4 四、估价结果报告 ............................................................................................ 6 （一） 委托估价方 ................................................................................... 6 （二） 受托估价方 ................................................................................... 6 （三） 估价对象 ....................................................................................... 6 （四） 估价目的 ....................................................................................... 9 （五） 估价时点 ....................................................................................... 9 （六） 价值类型 ....................................................................................... 9 （七） 估价依据 ..................................................................................... 10 （八） 价值定义 ..................................................................................... 11 （九） 估价原则 ..................................................................................... 11 （十） 估价方法 ..................................................................................... 12 （十一） 估价结果 .................................................................................. 13 （十二）估价人员 ............................................................................................................... 13 （十三） 估价对象变现能力分析 .......................................................... 14 （十四） 说明及风险提示 ...................................................................... 15 （十五） 估价日期 .................................................................................. 15 （十六） 估价报告应用的有效期 .......................................................... 15 五、附件目录 .................................................................................................. 16

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一、致委托方函

XXXXX有限公司：

承蒙贵公司方委托，我公司对贵公司所委托（填地址）进行房地产抵押价值评估，估价对象权利人为XXX，土地权属性质为国有（出让、转让、划拨），用途为商住，土地使用年限至20XX年XX月XX日止，评估基准日为XXXX年XX月XX日；所在建筑物总层数为X层，本次估价对象位于X层，XXXX年竣工，房屋用途为商业，建筑面积为XX平方米。估价对象目前作为XX商场的一部分使用，装修较高档。

根据为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值的估价目的。我公司依据《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》，遵守、独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，运用市场比较法和收益还原法，以进行实地查勘的XXX年XX月XX日为估价时点，求得估价对象在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：

1、估价对象在假定未设立法定优受偿权利下的市场价值（V1）为人民币壹佰伍拾万元整（RMB1,500,000），评估单价每平方米建筑面积人民币柒仟伍佰元整（RMB7,500）

2、估价人员知悉的情况，估价对象在估价时点无法定优先受偿款（详见委托方承若书），即法定优先受偿款（V2）为零。

3、估价对象抵押价值（V）=（V1）-（V2）=人民币 壹佰伍拾万元整（RMB1,500,000）。

法定代表人：

东莞市银信土地房地产评估咨询有限公司

XXXX年XX月XX日

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二、注册房地产估价师声明

我们郑重声明:

1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的；

2、 本估价报告中的分析意见、结论是我们自己公正的专业分析意见和结

论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有

利害关系和偏见；

4、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵

押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； 5、 我们已于XXXX年XX月XX日，根据工作分工派出估价人员（侯广

华和蔡远豪）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的查勘限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构、设施质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮掩未暴露及难以接触的部分进行勘查的责任； 6、 XXX未到实地勘察；

7、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助； 8、 本报告不可作任何形式的产权证明文件；

9、 本报告中有关的房地产市场分析、估价报告应用提示和估价对象变现

能力分析，均系估价师个人意见，公供参考。

估价师签名：

姓 名 注册证号 签 名

侯广华 4420040010

蔡远豪 4420110031

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三、估价的假设和限制条件

（一）本次估价的假设前提

1、 本次估价采用公开市场价值标准，即评估物业在估价时点所处房地产

市场为公开、平等、自愿的均衡市场，评估物业可以在公开市场上自由转让；

2、 评估物业权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产； 3、 评估物业可按证载用途合法、持续使用；

4、 评估建筑物结构、设施状况满足评估物业合法、持续使用的估价前提； 5、 本次评估报告中的一些预测数据并未考虑未来不可预测、不可抗力或

偶尔事件因素的影响；

6、 委托方未提供评估物业的租赁资料，本次评估未考虑租赁或租约影

响，即委估房地产于估价时点可交吉；

7、 报告中有关产权证明材料(详见本报告书附件)由委托方提供并负责

其准确性和真实性，我们不负责因材料不真实和不准确而造成的任何评估风险和责任，报告使用者应仔细核对评估物产权证明材料原件与本报告附件产权证明材料的一致性；

8、 评估物的法定优先受偿权利状况由委托方提供并负责其真实性、合法

性。

（二）本估价报告使用的限制条件

1、 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用

途，亦不对其它用途负责；报告使用者应注意：本报告所指评估市值是指该物业在估价时点未设定法定优先状况下的公开市场价值。 2、 本报告有效期从报告出具之日起计为一年，评估物应在到期后或市场

发生较大波动时再次评估；

3、 我公司拥有本报告的解释权，未经我公司书面同意，本报告全部或部

分内容均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个

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人提供，也不得以任何形式公开发表；

4、 本评估报告必须完整使用方为有效，对仅使用报告中部分内容所导致

的可能的损失，本公司不承担责任； 5、 报告使用者需留意的其他风险提示：

(1) 本报告所评估的价值为估价时点之公开市场价值，具有很强的时效

性，随着社会、经济、政治等因素的变化，其未来的房地产市场可能发生变化，从而导致估价对象于抵押期限届满时的公开市场价值发生变化；除了市场因素以外，现阶段可能导致房地产价格变化的因素主要为国家房地产宏观调控政策，包括金融政策和房地产税收政策，在房地产市场较热情况下，从紧的金融政策和房地产税收政策可能导致房地产价格下跌；

(2) 在影响房地产价格其他因素不变的情况下，估价对象由于建筑物的折

旧及土地使用年限的减少，其在抵押期限届满时的价值相对于估价时点时会有所下降；

(3) 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定影

响，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑抵押风险。 （三）其它事项说明

1、 评估人员在委托方带领下对评估标的物进行了现场勘查，若本次评估

勘查物业与委托方提供的资料中所载物业不一致，本次评估结论不成立；

2、 本次评估面积的界定依据委托方提供的资料《房地产权证》[证号：

粤房地权证莞字第XXXXXXX号]，评估人员未进行专业测量； 3、 评估价值包含房屋价值及土地使用权价值。

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四、估价结果报告

（一） 委托估价方

单 位：XXXXX有限公司

地 址：东莞市XX路XX号XX大厦XX室

（二） 受托估价方

单 位：东莞市银信土地房地产评估咨询有限公司

地 址：东莞市东城区长泰路556号中信德方斯花园协和楼办公908 法定代表人：侯广华 估价资质等级：三级

估价资质证书编号：粤房估证字叁1000017-2/1

（三） 估价对象

1、 估价对象界定及基本状况 （1）名称、坐落和概况

本次评估之对象为东莞市南城区XXXX，评估建筑面积为XXX ㎡，权利人为XXX，土地权属性质为国有出让，用途为商住，土地使用年限至20XX年XX月XX日止；所在建筑物总层数为5层，钢混结构，20XX年竣工，本次评估位于第3层，房屋用途为商业，估价对象建筑面积为XXX平方米。目前估价对象作为商场的一部分使用，装修较高档。 （2）估价范围界定

本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不包括其他可能存在的构筑物、树木、动产、债权债务、特许经营权等。 2、 估价对象区位状况 （1）位臵状况

1）坐落：东莞市XX区XX小区

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2）方位：地处XX路北侧，XX路东侧

3）距离：西距XX广场约1.2公里，邻近XX花园、XX苑、XX园、XX广

场、XX大厦等住宅小区；

4）朝向：东南 5）楼层：3层 （2）交通状况

1）道路状况：评估物南临XX路，距XX东路、XX路等不远

2）出入可用交通工具：目前为公交车，有X路、XX路公车线路途经； 3）交通管制：区域内主要干道红绿灯设臵较多，对交通有一定影响； 4）停车方便：小区设有地下停车场，停车较方便。 （3）环境状况

1）自然环境：区域内绿化率不高，自然环境一般； 2）人文环境：区域内高档楼盘较多，居民素质较高； 3）景观：一般。 （4）外部配套设施

1）基础设施：给水、排水、供电、通讯、消防等基础设施齐全，保证率好；

2）公共服务设施：附近有百佳超市、学校、医院、银行等公共设施，生

活方便。

（5）区域未来变化趋势

交通变化、规划变化、环境变化等。 3、 估价对象实物状况 （1）土地实物状况描绘与分析 1）物业名称：XXXXXXXXXX单元

2）土地面积：XXX㎡（与其它物业共用土地，未进行分割）

3）四至：东至：小区路；西至：小区路；南至：XX路；北至：规划路； 4）用途：住宅

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5）形状：规则 6）地形地势：平坦 7）土壤地基：较好

8）基础设施完备程度：宗地内“六通”，即通水、排水、通电、通讯、通路、通气；

9）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。 （2）建筑物实物状况描绘与分析 1）物业名称：XXXXX单元 2）评估建筑面积：XXX ㎡ 3）用途：住宅

4）所属建筑物建筑结构：钢筋混凝土结构，共5层 5）评估对象楼层：第3层 6）层高：2.9米 7）平面布局：XXXX 8）楼龄：约10年 9）维护保养情况：较好

10）完损状况：外观完好，无明显损伤 11）主要装修标准及设施状况如下： 外 墙 内 墙 天 花 地 面 门 窗 厨 卫 楼梯间 其 它 锦砖 乳胶漆 装饰吊顶、乳胶漆 厅铺抛光砖、房铺木地板 不锈钢防盗门、实心门、铝合金门、铝合金窗 地砖地面、墙贴瓷片到顶、扣板吊顶、三洁具 内走廊、现浇钢混楼梯、水泥梯面 配备2部电梯、管道线暗装、水电、消防设施齐备

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4、评估物权益状况描述与分析 （1）土地权益状况描述与分析 1）权属人：XX

2）产权证明：《房地产权证》，证号为粤房地权证莞字第XXXXXX号 3）土地所有权：国有 4）土地使用权来源：出让

5）使用年限：至20XX年XX月XX日止 （2）房屋权益状况描述与分析 1）房屋所有权：私有 2）房屋所有权来源：购买

3）他项权利设立：产权证未有登记设立 4）使用状况：目前自用 5）其他特殊情况：无 （四） 估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

（五） 估价时点

鉴于本次估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价师于20XX年XX月XX日进行实地查看，因无委托方特别指定，估价时点一般取实地查看之日，故估价时点定为20XX年XX月XX日。 （六） 价值类型

本报告评估价值内涵为估价对象在估价时点，在下列几项估价设定条件下的房地产抵押价值。

1、设定用途：商业；

2、开发程度达宗地红线外“六通”（通路、供电、通讯、给水、排水、

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燃气），红线内场地已平整，地面道路水泥硬化；

3、剩余土地使用年限：XX年； 4、价值类型：抵押价值；

5、估价时点：20XX年XX月XX日；

抵押价值是假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 （七） 估价依据

1、 规范、技术标准

（1）《房地产估价规范》GB/T50291-1999； （2）《房地产抵押估价指导意见》。 2、 国家有关法规、政策文件： （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》； （4）《城市房地产抵押管理办法》； （5）《中华人民共和国担保法》； （6）《中华人民共和国物权法》。 3、 委托方提供的评估物有关资料：

《房地产权证》[证号：粤房地权证莞字第XXXX号] (复印件)。 4、 估价人员调查的资料： （1）现场勘察、摄影和记录； （2）东莞市房地产市场信息；

（3）人民银行公布的资金存、贷款利率； （4）委估物业附近房地产投资回报状况；

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（5）估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料。 （八） 价值定义

本次评估采用公开市场价值标准，本报告所指评估市值是指该物业在估价时点所述设定状况下及未设定法定优先状况下的公开市场价值；抵押价值为评估市值减去应付法定优先受偿款后的价值。 （九） 估价原则

本次估价遵循以下的房地产估价原则 1、 独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。 2、 合法原则

合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。本报告估价对象已办理《房地产权证》（粤房地权证莞字第XXXX号）等产权证资料，证载用途为商业。本报告按其法定住宅用途进行估价。 3、 最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，估价对象其合法批准用途为商业，建筑设计、平面布局及配套均按商业用途进行，与批准用途相符，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则。本报告按商业用途进行估价。

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4、 替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。本次估价选取了多个近期房地产市场上周边类似商业房地产的交易价格来确定估价对象的客观价格。 5、 估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。本报告的估价时点为现场查看之日。 6、 谨慎原则

按《房地产抵押估价指导意见》要求，谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告的估价结果为抵押价值，将遵守谨慎原则进行估价。 （十） 估价方法

估价人员深入细致地分析了评估对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，考虑到物业的规划用途、特性，结合物业实际情况及对区域内类似物业的调查，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们分别采用采用市场比较法、收益法进行评估。

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“市场比较法”是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

“收益法”是在充分考虑到市场的实际状况，通过市场调查和分析，预期估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益，再运用适当的资本化率，将该纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 （十一） 估价结果

根据为是确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值的估价目的。我公司依据《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》，遵守、独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，运用市场比较法和收益还原法，以进行实地查堪的XXXX年XX月XX日为估价时点，求得估价对象在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为：

1、估价对象在假定未设立法定优受偿权利下的市场价值（V1）为人民币壹佰伍拾万元整（RMB1,500,000），评估单价每平方米建筑面积人民币柒仟伍佰元整（RMB7,500）

2、估价人员经了解知悉，估价对象在估价时点无法定优先受偿款（详见委托方承若书），即法定优先受偿款（V2）为零。

3、估价对象抵押价值（V）=（V1）-（V2）=人民币 壹佰伍拾万元整（RMB1,500,000）。 （十二） 估价人员

注册房地产估价师： 签名: 注 册 证 书 号： 4420040010

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注册房地产估价师： 签名: 注 册 证 书 号： 4420110031

参加估价人员： 签名:

（十三） 估价对象变现能力分析

1、通用性：估价对象规划用途为商业，其按照商业的建筑结构形式和布局设计，其通用性好。

2、独立使用性：估价对象作为商场使用，不受其他影响，其独立使用性好。

3、可分割转让性：估价对象已单独办理产权证，可分割转让性较好。 4、快速变现价值：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值约为市场价值（已扣减优先权利价值后的净值）的七成。

5、变现时间：变现时间约为半年以上。 6、预计税费：

（1）拍卖佣金（成交价格的1.5%至5%）；

（2）营业税及附加、印花税、交易管理费等（约为成交价格的5.7%）；

（3）土地增值税、律师费等（视实际情况而定）。

7、清偿顺序：处臵费用、国家税费、其他优先受偿权利价值、银行贷款。

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（十四） 说明及风险提示

1、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。本估价报告未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价对象评估价值的影响。

2、本报告评估结果为估价对象在估价时点的抵押价值，若有关假设和限制条件发生变化，评估结果亦需作相应调整或重新委托评估。

3、假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。

4、估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处臵房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。

5、估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 （十五） 估价日期

XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日

（十六） 估价报告应用的有效期

本报告在市场无较大波动时有效期为一年(自评估报告出具之日起计)；若市场发生较大波动或超过一年需重新评估。

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五、附件目录

一、 房地产评估明细表； 二、 评估物业位臵图； 三、 评估物照片；

四、 《房地产权证》复印件； 五、 《评估机构营业执照》复印件； 六、 《房地产价格评估机构资格证书》复印件； 七、 《房地产估价师注册证书》复印件。

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六、估价技术报告

（一） 评估物实物状况描述与分析

1、估价对象界定及基本状况 （1）名称、坐落和概况

本次评估之对象为东莞市南城区XXXX，评估建筑面积为109.46 ㎡，权利人为XXX，土地权属性质为国有出让，用途为商住，土地使用年限至2060年12月31日止；所在建筑物总层数为5层，钢混结构，2000年竣工，本次评估位于第3层，房屋用途为商业，建筑面积为200平方米。目前估价对象作为商场的一部分使用，装修较高档。 （2）估价范围界定

本次估价范围仅限于该幢建筑物及其分摊的土地面积，不包括其他可能存在的构筑物、树木、动产、债权债务、特许经营权等。 2、土地实物状况描绘与分析 （1）、物业名称：XXXXXXXXXX单元

（2）、土地面积：XXX㎡（与其它物业共用土地，未进行分割） （3）四至：东至：小区路；西至：小区路；南至：XX路；北至：规划路； （4）用途：住宅 （5）形状：规则 （6）地形地势：平坦 （7）土壤地基：较好

（8）基础设施完备程度：宗地内“六通”，即通水、排水、通电、通讯、通路、通气；

（9）土地平整程度：已建建筑物，余地平整。 3、建筑物实物状况描绘与分析 （1）、物业名称：XXXXX单元

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（2）、评估建筑面积：XXX ㎡ （3）、用途：住宅

（4）、所属建筑物建筑结构：钢筋混凝土结构，共5层 （5）、评估对象楼层：第3层 （6）、层高：2.9米 （7）、平面布局：XXXX （8）、楼龄：约10年 （9）、维护保养情况：较好

（10）、完损状况：外观完好，无明显损伤 （11）、主要装修标准及设施状况如下： 外 墙 内 墙 天 花 地 面 门 窗 厨 卫 楼梯间 其 它 锦砖 乳胶漆 装饰吊顶、乳胶漆 厅铺抛光砖、房铺木地板 不锈钢防盗门、实心门、铝合金门、铝合金窗 地砖地面、墙贴瓷片到顶、扣板吊顶、三洁具 内走廊、现浇钢混楼梯、水泥梯面 配备2部电梯、管道线暗装、水电、消防设施齐备 （二）评估物权益状况描述与分析 1、土地权益状况描述与分析 （1）权属人：XX

（2）产权证明：《房地产权证》，证号为粤房地权证莞字第XXXXXX号 （3）土地所有权：国有 （4）土地使用权来源：出让

（5）使用年限：至2060年12月31日止 2、房屋权益状况描述与分析

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（1）房屋所有权：私有 （2）房屋所有权来源：购买

（3）他项权利设立：产权证未有登记设立 （4）使用状况：目前自用 （5）其他特殊情况：无2、评估物区位状况描述与分析 （1）位臵状况

1）坐落：东莞市XX区XX小区 2）方位：地处XX路北侧，XX路东侧

3）距离：西距XX广场约1.2公里，邻近XX花园、XX苑、XX园、XX广

场、XX大厦等住宅小区；

4）朝向：东南 5）楼层：3层 （2）交通状况

1）道路状况：评估物南临XX天河北路，距XX东路、XX路等不远 2）出入可用交通工具：目前为公交车，有X路、XX路公车线路途经； 3）交通管制：区域内主要干道红绿灯设臵较多，对交通有一定影响； 4）停车方便：小区设有地下停车场，停车较方便。 （3）环境状况

1）自然环境：区域内绿化率不高，自然环境一般； 2）人文环境：区域内高档楼盘较多，居民素质较高； 3）景观：一般。 （4）外部配套设施

1）基础设施：给水、排水、供电、通讯等基础设施齐全，保证率好； 2）公共服务设施：附近有百佳超市、学校、医院、银行等公共设施，生

活方便。

（5）区域未来变化趋势

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1）位臵状况描述与分析

估价对象均位于东莞市南城区XX路XX大厦三楼，属于XX大厦三楼的一部份。距离东莞市中心广场约100米，距离东莞市地标台商大厦约法三章50米。估价对象目前出租给XX商场使用，所在建筑物为钢筋混凝土结构5层商业楼宇，其中一至三层为大型的家电零售商场，四至五层为生活超市。

2）交通状况描述与分析

估价对象距离紧临鸿福路，西距莞太路约50米，鸿福路和莞太路都属于城市的主干道，双向六车道，道路面铺沥青。距离公共汽车站元下田站约20米，有14、24、31等十几多公交路线。距离轻轨第一国际站（在建，2012年通车）约1公里，交通便捷程度较好。估价对象所在小区设有地下停车场和路面停车场。

。所在区域不断完善城市道路交通网。加快市区主、次干道路网的建设和改造，大力推进轨道交通建设，将会大大提高区域的交通便捷度。 3）区位状况未来变化趋势分析

估价对象所属区域为东莞市重点打造的集金融、商贸、办公、娱乐为一体的综合性商圈，随着鸿福路各项软硬配套设施的逐步完善，该区域将会成为东莞市的华强北，商业气氛将会逐步提升。 四、市场背景分析 1、客观经济形势

2010年上半年中国经济整体向好，第一季度可以说是高速增长GDP同比增长11.9%，大大出乎所有人的意料，物价全面上涨，甚至有点过热，人民币加息的预期也越来越强；然而进入第二季度受外围因素的不利影响，美国失业率仍居高不下，欧洲方面的债务危机仍然没有完全摆脱，资本市场方面由于投资者对欧美经济的“二次探底”风险的担忧，资本市场缺乏利好因素的支持，因此全球股市探底的预期愈演愈烈；而中国方面楼

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市调控政策频繁出台，人民币升值、劳动力成本上升、节能减排力度加大、406种产品出口退税等多重因素叠加、碰撞，中国经济下行压力就会明显增大，使得中国经济在第二季度GDP同比增长10.3%，环比有所回落，从6月份的经济数据来看，CPI增速低于市场预期。面对经济有所回落，防止经济的“二次探底”，因此下半年继续实施适度宽松货币政策，继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构。

东莞经济在2010年上半年呈现良好的复苏势头，第一季度GDP同比增长9.7%，比2009年全年增速提高4.4个百分点，但经济回升向好的过程中还面临不少矛盾和困难，东莞经济自此金融危机后一直在坚持调结构，经济“双转型”，为了经济转型的提速，市委领导率团到美国、加拿大等国家进行交流合作，推介引资，谋求新的发展思路。在“三旧”改造以及房地产投资方面，虽然很多镇区对三旧改造规划方案已定，但由于许多因素原因使得迟迟没有执行，因此投资方面在1-5月出现了首个负增长。 2、房地产产业政策分析

2007年以来出台了一系列的房地产业政策，内容涉及到土地、房地产、及公民私有财产等多方面，主要政策简述如下。

《物权法》正式出台并实施。2007年3月出台的《物权法》对与房地产行业息息相关的问题做了明确的解释。在土地使用权期限问题上，《物权法》规定，市民的住宅建设用地使用权期限届满以后可以自动续期；在车库、车位的归属问题上，《物权法》规定，社区停车场的所有权应当归业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务；在相邻关系的问题上，《物权法》规定，建造建筑物不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照等。自10月1日《物权法》正式实施以来便备受关注，在《物权法》出台实施的连锁反应下，《住宅法》、增收物业税等相关政策的出台明显加快脚步。

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2010年4月15日，国务院常务会议要求，对贷款第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍;对于购买首套自住且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例不得低于30%。2010年4月17日, 国务院常务会议要求, 房价过高地区可暂停发放第三套。提高二套房贷款首付和利率，以及暂停发放第三套房贷等措施，将会有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房，对于囤房不售的开发商将是不小的打击。

住房保障。《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等一系列与保障性住房相关的政策即将出台，让老百姓在购买经济适用房及享受廉租房时终于“有据可查、有法可依”。 3、房地产市场现状分析。

2010年上半年，东莞市新增商品房供应面积为238.31万㎡，比09年同期上升7.00%；成交面积为207.36万㎡，比09年同期降29.74%；成交金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%；成交均价方面，2010年上半年商品房成交均价为7789元/㎡，比09年同期上升26.53%；其中普通住宅（含洋房和公寓）均价为6514元/㎡，同比上升22.23%。

存量方面，截至2010年6月30日东莞商品房存量为587.14万㎡，库存量仍维持在低位运行，其中住宅存量为470.29万㎡，占比80.10%。从供求比来看，2010年上半年商品房供应量为238.31万㎡，成交为207.36万㎡，供需比为1.15：1，供过于求的矛盾有所显现。潜在供应量方面，由于2010年前6个月新开工面积高达379.95万㎡，再加上09年新开工的但没有上市的项目，因此预计下半年住宅新增供应为463.05万㎡，成交量预计为312.52~345.67万㎡，因此下半年商品房供过于求的局面将逐步显现，届时的出货压力也将增大。

市场成交方面，2010年上半年东莞共有196个项目有商品房成交，成交面积为207.36万㎡，比09年同期下降29.74%，比08年同期增加27.50%；成交总金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%，比08年

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同期增加47.55%；其中商品住宅成交180.50万㎡，比09年同期下降35.28%，成交金额为134.91亿元，比09年同期下降19.15%，共成交16833套，比09年同期下降34.33%。

2010年上半年东莞楼市整体“缩量”前行，1月份因为元旦节点的带动以及市场成交氛围依然较高，因此成交放量；2月份春节影响，成交大幅下跌；3-4月份市场逐步恢复正常，成交有所回升；5-6月份受4.17新政影响推进，在全国楼市跌声一片中东莞楼市也受到不小的影响，成交量连续两个月下滑，虽然开发商大搞营销，降价促销蔚然成风，但是楼市政策频出，股市利空因素不断，市场严重缺乏人气和成交氛围，因此臵业者的购房热情无法完全激活，更多的是持币观望。 五、最高最佳使用分析 （1） 合法性分析

根据《房地产权证》[证号：粤房地权证莞字第 XXXXXX 号]，待估物业所占土地证载用途为商住，房屋用途为商业，故其合法用途为商业； （2） 最高最佳使用分析

待估物业规划设计为商业用途，适合作商铺（或商场）使用，现用途亦为商铺，根据法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化的原则，评估物最高最佳使用用途为商业； （3） 估价利用前提

本次估价利用前提为评估物保持现状持续使用。

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六 、估价方法选用分析

房地产估价应在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估，房地产评估的主要方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等，上述方法的适用范围如下：

市场法也称为比较法、市场法、交易实例比较法，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如住宅、写字楼、商铺、标准厂房和房地产开发用地；对于数量很少的房地产、很少发生交易的房地产、可比性差的房地产，如特殊厂房、码头、机场、古建筑、学校、医院等，则难以采用市场法进行估价。

收益法也称收益还原法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等；对于行政办公楼、学校、公园等公园、公益性房地产的估价，收益法则一般不适用。

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。成本法适用的估价对象包括很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如工厂、码头、机场以及公益、公用为目的的医院、公园、军队营房等房地产。

假设开发法也称剩余法、预期开发法、开发法，是预测估价对象开发

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完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房。

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价时点价格的一种方法。基准地价系数修正法适用的估价对象为位于政府已公布基准地价的地区的土地。不适用除此之外的其他房地产。

综上，本次对东莞市南城区XX的商业房地产进行评估时的评估方法选用考虑如下：：

待估物业位于东莞市南城区鸿福路XX商场第三层，其使用性质(或用途)为商业房地产，物业状况、使用情况均较好。经调查，目前区域内类似商业房地产在房地产市场上直接交易案例较为频繁，故宜采用市场比较法进行评估。“市场比较法”是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

根据市场调查，评估物所处区域内类似商业房地产市场租赁案例较多，租赁交易市场较活跃，且租金收益亦较稳定评估物潜在收益可以估算，考虑到此种情况，本次评估采用“收益法”对评估结论进行验算。“收益法”是在充分考虑到市场的实际状况，通过市场调查和分析，预期估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益，再运用适当的资本化率，将该纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 七、 估价测算过程

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? 市场法测算 1、市场法评估技术路线

“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

“市场法”测算技术线路如下如下： （1） 选择可比实例，测算比准价格

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。 （2） 求取最终比准价格，即市场法测算结果

通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。 2、估价测算过程

（1） 选取可比实例，对可比实例进行情况说明

经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A、B、C三个比较交易实例：

案例编号 案例名称 实例A XX大厦3楼物业 实例B XX大厦3楼物业 东莞市南城区鸿福路南侧 商业 交易单价为RMB 5,600元/㎡ 正常交易 产权范围内房地产，未含非房地产资产 过户时结清 2010年3月 地处东莞市中心地带，区位状况较好；环境景观一般 实例C XX广场3楼物业 东莞市南城区鸿福路北侧 商业 交易单价为RMB 5,582元/㎡ 正常交易 产权范围内房地产，未含非房地产资产 过户时结清 2010年1月 地处东莞市中心地带，区位状况较好；环境景观一般 座落位臵 东莞市南城区鸿福路南侧 规划用途 商业 成交价格 交易单价为RMB 5,635元/㎡ 交易情况 正常交易 交易范围 产权范围内房地产，未含非房地产资产 付款方式 过户时结清 成交时间 2010年1月 区位状况 地处东莞市中心地带，区位状况较好；环境景观一般

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实物状况 普通装修，一般；平面布局较好（规则）；使用状况较好 装修较好；平面布局一般（较规则）；使用状况一般 70年，从1999年11月起计 装修较好；平面布局较好（规则）；使用状况较好 70年，从1999年11月起计 权益状况 70年，从1999年11月起计 （2） 建立价格可比基础

建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：

A： 统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一， 均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分；第三，房地产实物范围相同。

B： 统一付款方式：可比实例均为过户时结清，与估价对象拟交易方式一致。

C： 统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积(含分摊)，以单价计算，币种为人民币。

经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致，可直接用于测算。

（3） 进行交易情况修正

可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格均为正常市场价格，故无须进行交易情况修正。 （4） 进行市场状况调整

经调查分析，结合东莞市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得知东莞市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，故不需进行市场状况（交易时间）调整。 （5） 区位状况调整

区位状况比较、调整的主要内容包括：位臵（包括所处方位、距离、朝向、楼层）、交通（包括进、出方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境、景观）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示：

①区位因素情况描绘表（表一）

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拟估案例及比较 比较因素 位臵状况 离中心区距离 朝向 区位因素 所在楼层 交通便捷度 自然环境 人文环境 景 观 基础设施 公共服务设施 待估物业 号****** 较好 较近 西 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 实例A XX大厦3楼物业 较好 较近 北 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 实例B XX大厦3楼物业 较好 较近 南 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 实例C XX广场3楼物业 较好 较近 西 3楼 一般 较好 较好 一般 较好 较好 实例 东莞市南城区***根据上表描述情况，可比实例区位因素调整系数如下表所示： ②区位因素调整系数表（表二）

拟估案例及比比较因素 位臵状况 离中心区距离 朝向 区位因素 所在楼层 交通便捷度 自然环境 人文环境 景 观 基础设施 公共服务设施 区位因素修正总幅度 区位因素修正总系数 待估物业 号****** 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 —— —— 实例A XX大厦3楼物业 100/95 100/100 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 1.0101 实例B XX大厦3楼物业 100/100 100/100 100/105 100/96 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/101 0.9901 实例C XX广场3楼物业 100/100 100/100 100/100 100/98 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/98 1.0204 较 实例 东莞市南城区***③编制区位状况比较因素条件指数

A、位臵状况：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；

B、与中心区距离：分为近、较近、较远、远四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

C、朝向：朝向对商业物业的影响不大，故本次评估不作朝向修正（住宅：根据东莞地区的

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气侯特点，建筑向南的通风、光照情况最好，其次为向东，再次为向北和向西，以向东指数为100，向南指数为103，向北指数为98，向西指数为97）；

D、所在楼层：估价对象均为第三层，故该项不做作修正：

E、交通便捷度：分为高、较高、一般、较差四个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

F、自然环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

G、人文环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境优劣度为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

H、景观：分为良好、较好、一般、较差四等级，以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降31；

I、基础设施：分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

J、公共服务设施：分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

（6） 实物状况调整

实物状况比较、调整的主要内容包括：建筑面积、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、平面布局、通风采光、防水保温、隔热隔声、日照、使用率、层高、完损程度等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示： ①实物因素情况描绘表（表三）

拟估案例及比较 比较因素 建筑面积 外观 建筑结构 设施设备 实物因素 装饰装修 平面布局 通风采光 防水保温 隔热隔声 日照 层高 完损程度 待估物业 号****** 用作办公，适宜 好 钢混结构 完备 办公标准，较好 合理（规则） 较好 较好 较好 充足 约3.5米 完好 实例A XX大厦3楼物业 用作办公，适宜 较好 钢混结构 完备 普通装修，一般 合理（规则） 较好 较好 较好 充足 约3.5米 完好 实例B XX大厦3楼物业 用作办公，适宜 好 钢混结构 基本完备 办公标准，较好 合理（规则） 较好 较好 较好 充足 约3.5米 完好 实例C XX广场3楼物业 用作办公，适宜 好 钢混结构 完备 办公标准，较好 合理（规则） 对着尖塔山，一般 较好 较好 充足 约3.5米 完好 实例 东莞市南城区***

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根据上表描述情况，可比实例实物因素调整系数如下表所示： ②实物因素调整系数表（表四）

拟估案例及比比较因素 建筑面积 外观 建筑结构 设施设备 实物因素 装饰装修 平面布局 通风采光 防水保温 隔热隔声 日照 层高 完损程度 实物因素修正总幅度 实物因素修正总系数 待估物业 号****** 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 —— —— 实例A XX大厦3楼物业 100/100 100/98 100/100 100/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/95 1.0526 实例B XX大厦3楼物业 100/100 100/100 100/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/97 1.0309 实例C XX广场3楼物业 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 1.0101 较 实例 东莞市南城区***③编制实物状况比较因素条件指数

A、建筑面积：分为适宜、较适宜、不适宜三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

B、外观：分为新、较新、旧三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

C、建筑结构：均为钢混结构，故本次评估不作建筑结构修正；

D、设施设备：分为完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2：

E、装饰装修：分为有高档、中档、一般、毛坯四个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

F、平面布局：根据估价对象与比较案例的室内空间布局，分为合理、较合理、一般三等级，以估价对象景观指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

G、通风采光：分为良好、较好、一般三个等级，以估价对象环境优劣度为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

H、隔热隔声：分为良好、较好、一般、较差四等级，以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降31；

I、日照：分充足、较充足、一般三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

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J、层高：本次估价对象与可以实例层高均相同，故不作层高修正；

K、完损程度：分为完好、较完好、一般三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

（7） 权益状况调整

权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素，由于可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，故影响房地产价格的主要权益状况为土地使用年期。土地使用年限修正系数（即权益状况调整系数）公式为：

K＝[1－1/(1＋r)n]/[1－1/(1＋r)m]

公式中：K－使用年限修正系数

r－还原利率5.5%[还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率2.25％，再加上一定的风险因素调整值，按5.5%计] m－可比实例土地剩余使用年限 n－待估对象土地剩余使用年限

表五、权益状况调整系数表

拟估案例及比比较因素 土地使用年限 剩余使用年限（至估价时点） 修正系数K 待估物业 号****** 70年，从1999年11月10日起计 39.57 —— 实例A XX大厦3楼物业 70年，从1999年11月起计 39.57 1.0000 实例B XX大厦3楼物业 70年，从1999年11起计 39.57 1.0000 实例C XX广场3楼物业 70年，从1999年11起计 39.57 1.0000 较 实例 东莞市南城区***（8） 求取比准价格及评估单价（评估市值）

将上述测算系数分别代入比准价格测算公式，则： 比准价格A

＝5,635×1.0000×1.0000×1.0101×1.0526×1.000?5,991(元/㎡) 比准价格B

＝5,600×1.0000×1.0000×0.9901×1.0309×1.0000?5,716(元/㎡)

比准价格C

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＝5,582×1.0000×1.0000×1.0204×1.0101×1.0000?5,753(元/㎡)

将上述三个结果的算术平均值作为该物业的评估单价，则： 评估单价＝（5,991＋5,716＋5,753） / 3? 5,820(元/㎡)

（9） 市场法估价测算汇总

表六、市场法估价测算汇总表

项目名称 一、成交单价 二、成交日期 三、建立比较基准后价格 统一房地产范围后价格 统一付款方式后价格 统一价格单位后价格 四、交易情况修正系数 五、市场状况调整系数 六、房地产状况调整 区位状况调整系数 实物状况调整系数 权益状况调整系数 七、比准价格 八、测算结果 评估单价 建筑面积 市值总价 元/m 元/m m 元 222单位 元/m 年 月 2可比实例A 5,635 2010年1月 可比实例B 5,600 2010年3月 可比实例C 5,582 2010年1月 说明 ％ ％ 5,635 5,635 5,635 100 100 5,600 5,600 5,600 100 100 5,582 5,582 5,582 100 100 1.0101 1.0526 1.0000 5,991 0.9901 1.0309 1.0000 5,716 5,820 合计：390.6954 2,3,847 1.0204 1.0101 1.0000 5,753 ? 益法估价测算分析 1、收益法技术路线

收益法是在充分考虑到市场的实际状况，通过市场调查和分析，预期估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益，再运用适当的资本化率，将该净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法基本公式：

a ( 1 +s )n

V= –—— ×[ 1 – –———— ] n

r-s ( 1 +r )

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式中：V：物业现值（收益价格） a：未来第1年末净收益

r：资本化率（还原利率） s：物业租金收益年增长率(s≠r) n：收益期限（剩余使用年限）

2、年净收益（a）测算

经调查，评估物所在区域商业繁华程度高，商业氛围浓厚，区域商业房地产供需大致平衡，租赁情况较为活跃，市场租赁价格基本趋于稳定，故本次从类似商业房地产的租赁收入情况入手，以租赁收入测算待估商业房地产的净收益。 （1）租约限制说明

在有租约限制的情况下，租赁期限内的租金应采用租赁合同约定的租金，即实际租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

据委托方介绍，待估物业不存在租约限制，故本次评估采用正常客观市场租金进行测算。 （2）净收益a测算公式

年净收益a＝有效毛收入－运营费用

＝潜在毛租金收入－空臵和收租损失＋其他收入－运营费用

其中：

潜在毛租金收入（potential gross income,PGI），是房地产在充分利用、没有空臵下所能获得的归因于房地产的总收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。

空臵的面积没有收入。收租损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入损失。

其他收入，除房地产所能获得的归因于房地产的总收入（租金收入或主营业收入）以外的收入，主要以租金保证金带来的利息收入为主

有效毛收入（effective gross income,EGI），是从潜在毛收入中扣除空臵和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

运营费用（operating expense），是维持房地产正常使用或营业的必

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要费用

（3）潜在月市场毛租金测算

同一区域内类似商业房地产的市场租赁价格因项目的位臵、规模、环境、交通条件等因素的影响而存在一定的差异。结合评估物所处区位地段、性质及用途等综合情况，调查收集区域内与其特征相同或相似的商业房地产用于出租的客观市场租赁价格案例，经调查、分析、筛选，采用市场比较法对相关因素进行比较修正测算，确定其评估物的潜在月市场毛租金水平。

①测算公式：

估价对象租赁价格＝可比实例租赁价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数

②选择租赁实例：

经评估人员对待估物业所在区域的商业房地产市场进行调查，参照交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，分别确定出与待估物业相类似的A、B、C三个比较租赁实例。

序号 1 2 3 案例名称 实例A：南城区鸿福路XX商场三楼 实例B：东城区东城大道XX商场三楼 实例C：南城区鸿福路XX商场三楼 交易时间 总楼层 交易楼层 租金（元/ m〃月） 三层 三层 三层 45 43 48 22010年2月 总五层 2010年2月 总四层 2009年12月 总五层 ③可比实例同评估物相比，修正系数确定如下：

（单位：元/平方米〃月）

案例名称 项目 月租金单价 交易情况修正 市场状况（交易时间）调整 南城区XX路XX大厦三楼 待求租金单价 租赁、正常 100 2010年11月20日 100 案例A 东莞市南城区鸿福路XX商场三楼 45 租赁、正常 100/100 2010年2月 100/100 案例B 东城区东城大道XX商场三楼 43 租赁、正常 100/100 2010年2月 100/100 案例C 南城区鸿福路XX商场三楼 42 租赁、正常 100/100 2009年12月 100/100

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位于城市中心，商业区位状况调整 繁华程度、区域状况良好 100 临主干道，装修、使实物状况调整 用状况较好 100 权益状况调整 修正总参数 比准租金单价 位于同一区域（有相同的供需圈），繁华程度、区域状况良好 100/100 临主干道，装修、使用状况一般 100/96 位于同一区域（有相同的供需圈），繁华程度、区域状况良好 100/100 临主干道， 装修一般，使用状况较好 100/98 位于同一区域（有相同的供需圈），繁华程度、区域状况良好 100/100 临主干道，装修一般，使用状况一般 100/96 租金测算中，可比案例剩余使用年限对租金价值影响不大，故不作权益状况调整 100 ---- ---- 100/100 0.9518 38.07 100/100 1.0629 38.26 100/100 1.1082 37.68 修正系数确定说明：

a、 交易实例属正常租赁情况，故租赁交易情况不做修正。

b、 经调查分析，结合东莞市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得

知东莞市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选评估案例的成交时间与委估房地产较为接近，故不需进行市场状况（交易时间）调整。

c、 区位状况调整主要在位臵状况、方位、离中心区距离、朝向、楼层、交通便捷度、自然环境、

人文环境、景观、基础设施、公共服务设施等方面进行比较修正。

d、 实物状况调整主要在建筑面积、自用土地面积、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修（主

要有外部装修和公共部分装修）、平面布局（主要考虑宽深比、面积大小、临街门面宽度）、通风采光、防水保温、隔热隔声、日照、层高，完损程度等方面进行比较修正。

e、 权益状况调整主要指土地剩余使用年限，租金测算中，可比案例剩余使用年限对租金价值影

响不大，故不作权益状况调整。

④修正计算

比准价格A= 40 × 0.9518（实例A总参数）? 38.07（元/m2〃月） 比准价格B= 36 × 1.0629（实例B总参数）? 38.26（元/m2〃月） 比准价格C= 34 × 1.1082（实例C总参数）? 37.68（元/m2〃月） 将上述三个结果的算术平均值（取整）作为该物业的潜在月市场毛租金水平，则：

潜在毛租金 = ( 38.07 + 38.26 + 37.68 ) / 3 ? 38（元/m2〃月） （4）有效出租面积说明

通过上述物业客观收益构成分析，结合评估物各楼层平面布局及使用状况，目前评估物均按楼层进行出租使用，整体使用性较好，其商业收益面积达到100%。故本次评估以证载建筑面积出租作为客观收益的计算基

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数，即有效出租面积比率为100％。 （5）空臵和收租损失确定

经调查、测算，结合区域内类似物业历年来的租赁行情及待估物业目前使用状况（出租），综合分析考虑得出，评估物空臵和收租损失合计约占潜在年毛租金收入的5%（即有效租金收入为95%）。 （6）其他收入测算

其他收入是指租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写字楼中设臵的自动售货机、投币电话等获得的收入

经调查，目前东莞市房地产市场上的收益性房地产在进行租赁时，所产生的其他收入主要以租赁保证金带来的利息收入为主。根据东莞市政府颁布的房屋租赁相关条例及办法规定，结合区域内房地产租赁对租金保证金的一般要求，本次估价以2个月的潜在毛租金水平作为房地产租赁时的租金保证金，其产生的利息收入按中国人民银行公布的估价时点一年期定期存款利率2.25%计算，则有：

租金保证金年利息收入＝26 × 2 × 2.25% ? 1.17（元/m2） （7）营运费用测算

运营费用（operating expense），是维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括与房地产相关的税费（如房地产税、营业税及附加）、保险费、管理费用（人员工资及办公费用、租赁代理费）、保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为承租人提供服务的费用(如清洁、保安)等。

根据租金内涵定义，结合东莞市商业房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。经调查、测算，营运费用合计约占有效毛收入的21.0%；详见下表：

项目 比例 计算基数 房产税 12% 营业税及附加 5.5% 年管理费 1.5% 年维修费 1.7% 年保险费 0.3% 年运营费用合计 21.0% 年有效毛收入 注: 管理费用中还包括行政及一般开支、广告费用、管理费用开支、租赁代理费等。

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（8）未来第1年年纯收益a1测算

将前述各数据代入纯收益测算公式（年净收益a＝月潜在毛租金收入×12－空臵和收租损失＋其他收入－运营费用），得出待估物业未来第1年的年纯收益a1，则有：

a1＝[月潜在毛租金收入×12×（1-空臵和收租损失的合计费率）＋其他收入]×（1－年运营费用合计）＝（26 × 12 × 95% + 1.17）× （1－21.0%） ≈235.08（元/ m2）

3、变化趋势分析及租金收益年增长率s确定

随着南城区打造商贸物流中心战略的全面实施，商业网络、连锁、会展、物流、餐饮、汽贸、金融等现代流通业得到迅速发展。目前，中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、中信实业银行五家银行的东莞总部及东莞证券公司等金融机构均坐落于南城区内，在南城投资的外资企业有400多家，其中全球500强企业有诺基亚、雀巢咖啡、汤姆逊、杜邦电子、太古饮品、新科电子、百音电子、金霸王、百利达健身器材、希悦尔包装集团、沃尔玛、荷兰国际集团（ING）等12家，全区累计民营企业近1400家，内外源型经济比翼齐飞。与此同时，房地产也蓬勃发展，目前在南城投资的规模较大的房地产商有宏远集团、中信集团、光大集团、世纪城、第一国际、深圳金地、深圳建设控股、御花苑、新中银、石竹新花园等。2005年，全区房地产投资总额26.98亿元，主要楼盘的总建筑面积近120万平方米；销售面积约70万平方米，销售额近35亿元。全区40多个楼盘在地域分布上形成了宏远片区地产、南城科技路片区地产、东莞大道片区地产、水濂山片区地产等四个片区。目前，南城区的商贸物流业基本形成了以市行政中心方圆十平方公里的商务区板块，以南城富民商业步行街、银丰路的中华风味食街和以沿河路、莞太路和南城科技大道为平台形成的文化旅游产业带、汽贸一条街和建材中心为主的五条特色街商圈，以及由四大片区组成的南城房地产板块的格局。随着南城区招商引资力度的不断加大，引进了一大批规模商业项目，区域内营商环境及商服

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繁华程度将不断提升，商业聚集度亦不断提高，其交通、规划状况等将逐步完善，合理预期该区域物业未来会有上升空间，租售价格会继续提高。

结合区域内商业物业租赁市场状况，参考区域近年来的租金价格指数，经测算分析，区域内类似物业租金收益总体呈上涨趋势，租金收益年平均增长约在2%左右，故本次租金收益增长率确定为2%，则s = 2%。 4、资本化率r的确定

资本化率（还原利率）的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。通过对评估物业所在区域内同类型物业的市场行情调查分析，并对投资同类型物业的收益情况及风险程度的分析测算，采用安全利率加风险调整值法确定资本化率r。

我们以中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率综合物价上涨因素和风险系数作为资本化率，其中，风险调整值的确定根据评估物业所在区域的社会经济因素、通货膨胀、投资风险等因素及未来经济预测情况，并结合估价对象的用途及新旧程度判断。综上：资本化率 = 安全利率 + 风险调整值，经测算分析取资本化率r＝6%。 5、收益期限n的确定

根据《房地产权证》（证号：粤房地证字第*******号）所载，评估物所属土地权属性质为国有土地，土地权属来源为出让，用途为商业用地，使用年限终止日期至2039年3月23日止。从评估基准日（2010年3月12日）起至终止日期止，委估宗地剩余使用年限n≈29.03年。则有： n＝29.03年

6、评估市值（单价）测算

综上，通过对评估物业未来第1年年纯收益（a1）、租金收益年增长率（s）、还原利率（r）、剩余使用年限（n）等的测算，则将上述a1、s、 r、n代入收益法公式中测算出评估单价，则有：

a1 (1 +s)n 235.08 (1 +2%)29.03 V = –—— ×[ 1 – –——–– ] = –——— ×[ 1 – –——–––––]

r-s (1 +r)n 6%-2% (1 +6%)29.03

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≈3,953（元/ m2） 7、评估市值测算

根据上述测算，番禺区榄核镇新涌村商业开发区商业房地产评估市值测算如下：

总评估市值＝评估单价V × 总建筑面积 ＝3,953 × 2,824.3≈11,164,458（元） 七、 最终评估市值确定

本次估价采用了市场比较法和收益法测算了估价对象的市场价格，在确定最终房价结果时，我们有以下考虑：

1）市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干市场交易实例作为比较，就交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法依据充分、数据准备，估价结果能准确、客观地反映现在房地产市场状况下的房地产价格水平。

2）收益法是将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。且估价对象的收益预测受各种主客观因素和市场变化影响，与实际收益可能有一定出入，故该方法估价结果可能与市场价格有一定误差。

综合以上考虑，结合估价人员的经验，采用加权平均法求取估价对象的最终估价结果：根据两种估价方法与市场状况的贴近程度，取市场比较法结果权重为0.7，取收益法结果权重为0.3。

序号 1 物业名称 南城区XX路XX大厦三楼 市场法评估2收益法评估2最终评估单价（算2单价（元/m） 单价（元/m） 术平均值，元/m） XXXX XXXX X

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七、 评估结论

本次评估增城市雅宝服装有限公司所委托的房地产，其范围包括：增城市新塘镇沙埔银沙工业园一宗工业用地，证载土地使用权面积为15,106.6 ㎡，土地用途为工业；上盖建筑物增城市新塘镇沙埔银沙工业园(厂房、宿舍C1、宿舍C2)，证载建筑面积合计为19,355.53 ㎡，房屋用途分别为厂房、宿舍。上述房地产在评估基准日市值合计为人民币3,103.1万元，大写人民币叁仟壹佰零叁万壹仟圆整

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