浅谈住宅项目总平面设计的思路

城市规划与建筑设计

浅谈住宅项目息平面设计的思路吴戈

南京浦东房地产开发有限公司

江苏南京 2 1 0 0 3 1

【摘要】下文根据作者从事住宅建筑设计和管理的有关工作经验，以住宅中总平面设计为研究对象，阐述了总平面设计的思路和整体布局的确定方法，其中重点探讨了需要在， 6 -平面建筑设计中主要考虑的因素。全文是作者在多年工作实践基础上的理论提炼，相信对从事相关工作的同行有着一定的参考价值和借鉴意义。【关键词 1总平面设计；核心价值点；朝向；通风；问距中图分类号：T U 2文献标识号：A文章编号：2 3 0 6 - 1 4 9 9( 2 0 1 3)2 1 - 0 2 4 0— 1 现如今，伴随着人们生活水平的提高，人们对住宅的要求也在跟着提高。因此，在住宅项目前期的总平面设计中首先要以建筑与规划设计的专业知识作为基础，充分发挥设计师的专业设计思想与创意，同时融入建设单位的开发意图和理念，去主动理解、分析项目所处地域的房地产市场的特点，再用房地产开发的思维结合规划设计的专业原理及思路去思考问题、解决问题，综合双方面的要求和内容进行规划与设计。因此，在住宅总平面设计阶段有以下几方面的要素要在设计思路中着重考虑和体现。 1 .设计项目所在区域的核心价值点房地产开发中非常强调与重视的就是“地段”。通过对“地段”的分析，实际上就是对项目所处区域的政治、经济、文化等属性分析与判断， 结合该地房地产市场特点，得出开发的方向或目标，从而确定产品的形式、销售方式等。以某住宅工程为例，在通常情况下，如处于 C B D区， 就应该强化该商务区的优势，在住宅的开发定位上一种可能性是开发高档住宅，以符合该区域高收入阶层人士的生活居住需求；另外一种可能性就是开发小户型的精装修公寓式住宅，面向单身人士或是投资客的需求。如在处于空气相对洁净、带有乡村气息的远郊，最大可能性是开发别墅式住宅或多层低密度的住宅。如果是地处自然风景区，山水秀丽， 还有一种可能性就是开发度假型的服务式公寓。在城乡结合部，一般会考虑开发面向首次置业的自住型商品住宅，面积较小、总价够低、性价比高。如果项目附近有快速交通线，则更佳。因此，在做项目总体规划或设计时，要充分考虑身

处不同地段位置的项目所表现的差异性，充分发挥其优势、弱化其劣势，体现项目的核心价值点，从而更好地提升项目的卖点和品质。 2 .周边竞争项目的情况分析总平设计前，通过现场实地对周边在售楼盘与拟建楼盘的考察，再对周边竞争项目的情况加以分析和总结，结合自己项目的实际情况，提出自身项目开发的竞争点 (即差异化竞争点 ),围绕竞争点去实现项目的开发预期。确立自身项目的核心竞争力，创造性地加以实现，这既是一种竞争对手间的博弈行为，也是房地产开发市场的生态关系重组与平衡的必然过程。对于设计而言，则是主动去寻找或者创造这种竞争点，并能确保这种竞争点在技术上、理念上的先进性、合理性与可行性。以“差异化”的理念为出发点，结合设计创意与技术规范上的可行性，来确立项目的核心竞争力。例如：在南京河西于 2 0 0 9年交付的朗诗国际社区。 当时该住宅小区建设前，周边的住宅项目都是毛坯房交付，科技含金量不高。而国际社区根据对周边楼盘的调研，结合市场的需求和自身的实际情况，剑走偏锋，革命性地在南京第一个提出了“健康、舒适、节能” 的项目开发理念，将地源热泵技术系统、全新风系统、砼顶棚辐射制冷制热系统等十大建筑科技系统与高品质的精装修运用到开发项目中，建成了一流的高舒适度低能耗的精装修住宅小区。朗诗国际社区利用与周边项目的以上差异性，确立了自己的核心竞争力，赢得了市场，获得了广大业主和业界的一致好评和认可。即使到了现在，它的科技含量和装修品质还是处于业界的领先地位。 3 .巧妙利用现状资源条件提升项目品质任何的项目都会挖掘当地可被利用的资源，投入到设计中具体应用，进而提升项目的品质，如：景观资源、交通资源、自然生态资源、 文化历史资源等。在项目开发前将项目用地内及用地外的各种有利资源利用到极致，提升设计的附加值，在有利推动销售的同时，也给购房者的居住品质带来提升或改善。为了达到这个目的，就要求设计从一开始就必须对项目的基地以及基地周边的各种可利用的资源深入调研、收集资料、整合分析，根据规划设计与开发理念的原则进行取舍、利用，将其投入到设计和实际建设中，从而大幅提升项目的品质含金量。 4 .总平面建筑设计

中需考虑的主要因素在总平面设计中，首先应根据销售和市场的需求将住宅项目的户型进行舒适度方面的排序。在总平面设计阶段，应尽量考虑各户型的舒适度，减少各户型舒适度之间的差距。针对不同舒适度户型进行相应的均衡设计：有的户型可以强调与景观和地形环境的亲和性；有的户型可以强调更好的朝向和通风优势等。根据以上不同的情况，有的放矢地组合各种户型，对总平面中的不同楼栋进行布置和设计，以达到整体的均好性。 4 . 1朝向与通风按照地理位置，我国大多数地区为了获得良好的日照，建筑的朝向以南偏东、偏西 l 5度以内为宜。南方地区要尽量避免夏季西晒，住宅主要朝向不宜朝西。如条件受限必须朝西时，应对建筑的平面组合或开窗方向做适当调整，利用绿化及遮阳设施减少直射阳光的不利影响。在北方严寒地区，为了争取日照和建筑保温考虑，住宅主要朝向可面向南、东、 西，主要房间一般不宜朝北布置。 我国许多地区夏季炎热，在对住宅项目建筑群作总体布置时，就应为单体设计制造条件，充分利用自然通风来创造穿堂风以降温。对于单体建筑，其长轴方向最好垂直于夏季主导风向；建筑群体设计成围合型布局时，则开口宜垂直于夏季主导风向。冬季严寒地区，应避免冬季主导风向的影响。因此，建筑群体布置时，应使建筑物长轴平行于冬季主导风向。

4 . 2借景与园林设计有些住宅项目用地以外毗邻公共自然景观，可成为项目的“借景”, 尤其是著名的风景名胜，如：南京河西的绿博园、南京城中的玄武湖、 南京城北的燕子矶滨江风光带等。这些风景区依山傍水、景色秀丽，在项目总平设计时，可考虑将建筑面向其进行设计，以提升项目的品质附加值。另外，通过分析项目内部的现有地形，如果有上下起伏，可依山就势，对建筑进行高低错落的排列设计，再加上对原有绿化和水体的综合利用进行园林景观设计，会给整个项目规划上带来别样的情趣和意境。 4 3间距为满足后排房屋 (北向)底层南向房间不受前排房屋 (南向)的遮挡，享有一定的日照时间，在总平面设计时应满足：每套住宅至少应有个居住空间获得目照，该日照标准应满足住宅建筑不应低于冬至日日 照2 h的标准，旧区改建项目内的新建住宅日照标准

不应低于大寒日日 照1 h的标准。当建筑垂直风向前后排列时，为使后排建筑有良好的通风，前后排的建筑间距离宜为 ( 4 5 )H( H为前排建筑高度 )。从用地经济性考虑，不可能按照以上标准来满足通风间距要求。因此，为使建筑有良好通风，又节约用地，可以将建筑与夏季主导风向成 3 0 6 O度布置，使风进入前后排房屋中，形成穿堂风，这样，建筑的间距会缩小到 ( 1 . 3 1 . 5 )H时，则较为经济合理。为了防止火灾发生时火势蔓延，保证居民疏散、消防救火有必要的场地，在建筑之间还应设计最小距离的防火间距。以上间距的要求，是在住宅总平面设计中应重点考虑的。 4 . 4布置方式在满足使用要求的情况下，建筑的总平面布局与气候条件、节约用地和综合管网等因素有关外，还与基地的大小和形状有关：当基地规整、 平坦时，可采用简洁、方正的矩形平面，使之结构简单、方便施工。当场地狭窄、形状不规整时，可结合场地的具体情况，设计为圆形、Y形、 弧形等其他不规则平面。基地的竖向地形条件对建筑平面组合的影响也很大：在地势平坦条件下，建筑布局可以有多样布置；在地势高低起伏， 地形较特殊的条件下，其建筑平面组合必然受多方面限制和约束，如果能巧妙利用地形条件，化不利为有利进行设计，不仅会带来良好的经济效果，而且会赋予总平面方案以鲜明的特色。 5 .结论综上所述，在一个好的总平面规划设计作品出来之前，设计者应该要考虑方方面面的因素，理清思路，因地制宜地进行规划和设计，只有 这样才能设计出广大购房者喜欢和满意的作品！一

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