GW113_福州_华商地产福州金山项目_结案总结@整体定位、物业发展建议

世联地产的定位报告,精品。

世联问业务顾中知识管心理部华商地福州金产山项目整定 体和位业物展发议建案总结结

020.830.10

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结案结

一总开发商分

二析作合技

巧三问解题

决四团队经验2

报本是严格告保的密。

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一开 商发析项分公目：司同金随山目地项一起转块而让， 来目项司公：随金山项目同地块一转让而来， 不起算对华商打地产进行品牌持续的经营 于属香港岚投资有辉公司限下

名、企业架构1公司性质福建潭人平男，以远 捕涝业洋家起实，雄厚力拥 有91公家司股 在权州福龙旺项目中与曾联世作过合，本 目项世与合联作的主推要荐 人身对于自房地产业专不很了解是 建福潭人平男， 有己的自地产房开公发司策和划公司 地产 项多目在三四线城市，福州在 有市开发中端低的项小 在目房地业产几年，对十业比专熟较 悉

大东：股大股东 ：左总— —总左经济力雄 厚实

三大东股二东：股 二东股： 游辉总— 辉总游—本项目 的要主负人责三股东 :股东三：陈总 —— 陈总在项目执行过程 未中曾露 面

3本报是告严格密保的

。一

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开商发分 2析、项对目接 人合与作习左总 惯游总职业理人经 ：业职经人理： 黎周明 周(黎明总)(本项目的直接对接，负人责具体本项目 的接直对人接 的务 有事强的建议权和话较权 事较的强议权建和事话权对 联印象良世好沟通，顺畅

山人东女，3,多0 岁家背庭良好，景亲父厅级干是部 为人和随较好沟， 有较多房通产地项目的作操验，经 专业对福和州市熟悉场

作合习：惯合 作惯：习由周直总接接项对，但目决议经需过总审游批 ；由总直周接对项接目，但议决经过需总游审批 ；开始对世一联工作的方法了解不， 开一始对世的工作联法方了解，经沟不后可遵 循通世的工作联流程焦安平 段明 辰与周总游、总系关 良好世联

本告是报严格保的密。

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一4开 发商分

析、未来3业规企划华商地产只是项目公，司 商地产华只是项公目，没司有长的公司远目

标左在总三四线城积极市扩土充储备地

对世联的专业为较信任

与联世的合前景作良

本好告报严是保密的。格

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一

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开发商分析4、开发商本基资料 游

辉香港岚辉 投有资公司 限事长董 地：福建省福址州市林路福华侨厦大51 层T L:05E1-98271715 5FX:A091-857760752 M. P:.1965107377 138700791588 福建 华商房地开发产限公司有 总副理经 地址： 福省建福州市东湖路514号山中大厦座A81层 TL:0E591-82767525F A:X590-187762750 M. P.1:9503398098

周明黎本报告严格是密的保。

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合二作技

1巧达成、共识项目组人 员安排

笔 主辅 项目经理笔

辅工作助的成完

,辅助工的完作，成做好记 录报告主体的写， 报撰主告体撰写的，及报以的告述 沟讲的通主，体沟通的主体 把握方，向并解决术技问

世题联要主观 点强的

调惑与异 议的疑决

私解关系人 的建

沟通应立

强对调联世主的 观点，确保在 大的要方向上开 与发达成共识商

解疑惑和异决议 ，助帮发开 建商立信以及对 世心联信任的感

好良的私关 系人助有于搭良建 好的沟平台， 高效地推进项目通

本告报是严格保密。的

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二 合作技巧、汇A对报象分 、 析、B汇人报安员 排、告报体主容内由笔和主笔 讲辅解项目，理以及经领可导在 其中行强调和进补充汇报 后通主要由项沟经理目进 行答和交解流

、汇2技巧报周总：对市熟悉场灵，度敏 高基，本认同世的联点观 总：比游实较在，较多成从 、利本角度润考问题虑林总： 对房产地不熟，悉 基不本表看法

C、发讲述技 、

抓住开巧商发注的关点进行讲重 解其，余分部注要意控时间 尊重对制方意见，平交等，但 流坚持世联的要业专A、邀请安平焦总经理前汇报往3、领导出席安排B、请原邀：因本目由厦项门公司行，执焦总福州市场对悉熟 且，与发商关系良开好C 、报汇效：良好，开果商认同世联发的点观，项目鉴很定意本报告满严是格保密的。

8三

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问题解 决考过思程思切考点入结论通产过品合拼实现来支撑结论的理由 不吻开发商快合走速量目标 项目的自身资无支撑源价值高品，产项 目自无身资源支高价值撑产品， 无争优势 拼合产竞品不具竞备优争势突破 9070/限制限制 逐渐 增 加 限 定条件 r 遵o

主流循产走较大品户型，主流 品产走较大型，户舒 或适华豪路 线主流产控品制在90平 主流品控产制在 平米以下 ， 米下，经济以路线 全型层高 o r极差大品线 产联排 房洋 高层 排联积面亮 高点面积亮层点容积1率.6容 率 积和.2 0产类型品择选少低量度有利密提于整升体价 值树可立值价杆标栋独已不地，批独 已栋批地，联排市场认不可高度 地、不占容出率积多层售价低、、占地 不出、容积率、层多售价、低洋存房在不定确风性险 9平0米以下主的产流 平米以下的品主产品流

品户型产择选 品产积面择选…… 市场受欢中的迎总价面积区间和联排：总价 市中场受迎欢总的和价面积间：区排联总价00万 万2 下，以层高价8总万0以下， 高总价 万-1层0万…… 0 产品万新突破口创、流主标客目户的群敏点……感产品 创突新口、主流破标目客群的敏户点感……9品卖点和产争力本竞告是严报保格的密。

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三问解题决 考思冲但突是，据这根思路一定设好大极差的品产在容线积

率 的方案在时 是，但根据这一思设路定的好极差大产品线在容率积20.时方案的在 汇报之前与总沟通焦时出却了异现议容积率20.容积率 全高层or 极大差产品

没线资源支有撑的排别墅联能可存在会严重销售的题问 没资有源撑支的排别联可墅能存在会重严的售问销题若通过内部造景支 别撑的墅价，会格带成来的大本增量加， 通若内部造景过撑支墅的价别，格带会来本成的大增加， 成本量大的量增 同加时些这墅相别比浦上区的片品产一不具定有竞争 力同这时别些墅相浦比上区的产品片一定具有不争力 容竞积2.率下0排别联墅的量数多，不容积 下联率排别的墅数量多，不足不改变以个社区 下整联别排的墅量不多数的 象形 的形，,象高提层的高价格90/7 0的限条制使高层件产以经济型品的型为户，主其客的 限制条件高使产层以品经型济的型户为，主的 限条制使件高产品以经层济型户的型为主 户位与定排客户的联位定存在大不同较 与联排客户的定，位存较在大同 户不位与定联客排的户定存在位大不同，较能使可整个区社品质下降， 品质下降并带，来营推销广上问的 题排别墅联占会较用多土，地不做若排联 联排别，会占墅用多较地，土不若做排联把，节省来的出土 用地核心景于主轴观的打造核 景观主轴心的打造 地用于，核景观主轴的心打，则有可能更好造提地升区的 品社质和层的价格高 考在虑高层户的型设时，计 考在虑层的户型高设时计需要，从内竞争的部度注角意对 品线产细的处节理 产品，线的节细理，注处对产品意型进户行配搭本报告是严格保密。

的01

三

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问解决

题品线产的细处节理规小模目项必考须虑 得更加细精 加精细更 目中各个产品类项在 型销售应中量尽避免能 可在存内的竞部关争 内部竞系关争 系在划规排时布必考虑 产须销品售均好性 的销的售好性，均 避售的销均好 性免售销腿现象短的出现本项目建 面积筑 建面积 报数套比例一 4房45-55 4504-005 10 1%0%两 房566-75550 05-5 256 25%

小三房%2+1 ) (+2) 158859- 605 6-58- 00%2 20%三房 大001001-10 801 -8-90 20%

0四房 小+13) 3+1)(12 125-5103 10110-121 00%2

四房楼王) (四房(王) 135楼 -153140 -21- 0201-13 5%0

房与一两组房合 大三房与两房合组001-10㎡1 0101-1㎡01 0-0110 ㎡01-0110㎡小四房与三小组房合12-1530㎡ 1251-3㎡0 5-980 ㎡8-590 1㎡2-510㎡ 315-2130 8㎡5-0㎡985-90 ㎡四板房楼31514-0㎡13 -514㎡ 130-145㎡ 135-140㎡

0房 一两房一 房 一房两房

65 -7㎡565- 5㎡75675㎡ -5-67㎡5

适型一舒四户梯

紧凑型一四户梯楼王一梯二户型一房

活力型梯一户六本报是严告保密格的。

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三

问解决题项目启 示更新后的品建议—产—在积率容20.的前下采用提高层全方 案新更的后品产建议—在容—积 率的提下前用全采层方案高，汇 在—在—积率 的容前下采用提全高层方案 报时受到，发开的强商烈同，周认总认也为有若排别墅在项联目中会报 受到时开发的商强认同烈， 存严在重销售问的题。 存在严的重销问售题 启。示： 启1 示 ：期必前须重注后与期的通和交沟流，能要够营从、从销销、售前 期须注必重与后期的沟和通流，交要够能从销营从、销、售从 项目可实的度上来考虑现问题前，期位要定能“够脚尖点地”目 可实现度的上来虑考题，问期定前要位能“脚尖点地够。 ”启示2: 示启 ：城 的中市规小模目项也很好地锻炼能人功的力， 市城中小的规模项也目能好地锻炼人很的力功，考虑更多要细的 和可节落实性问题的比。本项如中联排目销的售实可度， 和现可实性落的问。比如题本项中联排销售目可实现的度，如比项本 中目品产线户型的搭配题等。 问中产目品线户型的配搭问等。题

报本是严格保密的告。12

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四团队 验角色经扮演、团队1分工主笔的顾问，主笔 的顾问， 辅的技笔支持 术目项推进旋转主的 主笔轴帮手的 主，笔帮手的， 料的收资

责集制任分权清，责分清权责 讲，公正 不而是公平； 正不是公平；而不 因可噎食，废 不因噎废可， 食不也超越可职

项责目经 理向单责负主笔

单向责负

辅笔项目质 量制控径路顾问及以技术支持技术支持讨论目项开思路和报发告作写思，路 讨项论目发开路思和告写报思作，路形并成共的识框架 项目发方向控制与重展要节点把控 负 责户客接对危机和处理 量质控制主笔，笔技辅术 指本导报是告格严保的。密工作容内 分工

调资源，安协具排的体时 节间点工、内作等，容进项目 推解问决的核题思心路形，成 报告体主框架搭的 建报告 体写主作及报以讲解告

基础信 的息搜和集理，项整 目档 存分报告的部写作和汇报， 具工体作容由主笔安内 排参与 讨，论成形对项目的 概，念养整体思维培能13力

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团队四经开发商目验标避规场风市 快险走量回速 现制控风下险利润最的大2报告、辑构建逻市场分析宏调观风险 控需减少求风的险 格价波风险动项机目挖掘会客分析户区 域机挖会 产品价掘值掘挖

案例鉴借本地案例 其他成案例功基市于分析场找寻风险与突 冲发现 题核心问题问:1使风险最小的利 模赢的式择选？模式 的选？择 2如：何打项造目核的 心竞力争？心竞 力争？

基客户于区域、、基于 户客区域、产、

品分寻析找机会整战略体

题问解决1:把刚握需性求主流客的户群：置和换首房户群客把握刚性 求的主流需客户：群 严控格总价， 制2:严格控总制，价以经济居家户型型为 占位主城高市尚住区， 居：3占位市城尚高居区住充，分掘项目挖域区价值 提高价比性以，产创品偷容积率，新 4:提性高比，以产品价创偷容新率积用额外，润 弥补利外风险； 额弥补额外险；风高提产舒适品度

业物发展建议 物：业发展建议城：精品形象标市：签国感际、 象形标签：国际感、代感 现用实涵内 实用：内涵居：精家品价值 点： 价亮值亮：点性高价 比线：暗暗线：成本 制控本报是严告保密格。的战略 落实 位落定实体定整：位整体 位定：城精品住宅市形:立足象高尚生活区新，形象 立足：高尚生活区，新高中档次的城市住 宅客：户 客：户心目核标户群是首置客客和换户房户 产客：经济型品市住宅城控，制价总 产品，:济经城市住型宅控，总制价产，创品 14新

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四团队经验 1

容内选择的 重内点容和可持结支的论信：报告息的析和分思考过 重程内点和容可支持论结信的：息

3报、告成文技巧含有量的信大资息料但是，这信息资料些不需全要表部现 到告报中，选择应中重点其内容的可和以支结论持的容内 发开关商注和疑惑点点花应较多笔：往往也是研究的 开墨商关发点和注疑点惑应花较多笔墨

:排安时间：按表时间节照控 点排时间安：表

推进制告进报程

点内重容

头尾预留 时：间写作期前急不头尾预 留间时

动：,可多笔花时些间想清报脉 告；写络作后也应期留预间时，用 于修改突和发事4件谋篇布局2

报告文成 谋定而后：先动报把告框架 的谋而定动后

:逻辑理顺了再和笔动 线明主：用确一明确的主条 线主明确：线时间节的控制

点点观突：出每张P一应达表个独一的立观点 观，点出：突贯穿整个报,告注意并前呼 应后，点结重论反复强应 调过P渡结合

在并现表形式上以强加调 重视过渡总与：结把总结与 P视重渡与过总结 ：写 技巧作：以循可循诱善也， 写作巧技

多使：用构结表图：达图形的好式表于的形式 ，多使用结图构表达

:的表式形于好文的形式，字能够给图人观直、 精炼的感觉图 片堆勿砌而应：帮助能点的观达 表片图勿砌堆：本报告是严格密的保。PPT表形现 表式形现式

3

以出可奇制，尽量使胜告报 可读性强的能，够吸引人15

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ENDTHAKNS报本是告格严保的密

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/oxt4.html