房地产营销方案

金舍·博贤院策划案

目录 前言 市场篇

一、项目概况及策划建设目标 二、秦皇岛市经济发展状况 三、秦皇岛市城市建设状况 四、秦皇岛市房地产建设状况 五、城市发展因素

六、秦皇岛市城市现状研究 产品篇

一、产品定位 二、产品优劣势分析 三、对产品的建议 四、临道路的包装设计 五、大门处理 六、车位建议 销售篇

一、总体销售策略 二、销售价格策略 三、付款方式策略 四、销售阶段设计 五、各阶段主要工作内容 广告篇

一、广告宣传目的 二、本案推广总体策略 三、本案总体形象定位 四、广告主题及口号 五、广告手法 六、广告计划的时期 七、广告总体预算

八、媒体建议

九、房地产广告发生的作用的过程 十、广告配合

前言

秦皇岛市经过近几年的发展以及房地产相关政策的逐步完善，使秦皇岛市房地产市场开发日趋成熟，购房需求渐趋理性。为能吸引购房者，房地产营销也开始从单纯的唏张声势过渡到比定位、比设计、比品质、比创意、比策略、比营销??所有武器都派上用场。那么，怎样才能有效地让产品从众多楼盘中迅速脱颖而出？

金舍·博贤院是德大房地产开发公司2010年向市场推出的高品质业楼盘，项目位于秦皇岛市海港区，燕山大学旁边，距河北大街仅980米路线距离，距奥体中心约5分钟通勤时间，距西海滩仅10分钟车程距离，距离开发区仅5分钟通勤车程距离。项目区位地段十分优越，交通便利、人文气息浓郁，临近城市主干道，是难得的占据二线海岸、闹中取静、尽享书香人文的上选居家地段

本营销策划报告秉承对项目负责、专业专注、服务尽心的态度，对项目的营销推广提出了操作性的实施建议。

运用最优最佳的市场策略及操作思路，减少市场风险，实现营销因素对项目价值的最大拉动作用，最终确保项目经营目标的顺利实现。

通过统筹整合销售、广告、包装、活动等售前、售后服务的各职能部门，以及实时分析各营销阶段的市场动态，保障项目以良好的姿态撞击市场，真正缔造一个城东新生活的时代风标。

第一部分 市场篇

一、项目概况及策划建设目标 1、地理位置

（1）项目位置：河北省秦皇岛市海港区开发区新建文昌路东侧。

（2）交通便利、畅通：园区四周均有市政道路和园区本身道路，周边有多条公共交通线路。

（3）环境幽静：园区周边房产已形成.,多已成现房。主要以居民为主.自然环境比较清净。 2、策划建设目标

在小区内建成一个各具特色、环境一流、景观优越、人文浓郁、生活便利的大型、综合型高尚社区。 3、园区的工程建设指标 （1）项目占地面积：110亩

（2）规划建设项目：高层电梯公寓、园区中心花及园林道路，化粪池、会所、物管中心、商业中心、宾馆等。 4.建筑物概况

（1）主体建筑为高层电梯公寓。总建筑面积25余万平方米，层数11-15层结构上采用框架剪刀墙结构。

（2）主打户型：面积40-60平方米（15%），90-100平方米（70%），110-150平方米（15%）。

（3）绿化率40%. 容积率23%. 建设密度36%。 二、秦皇岛市经济发展状况

2004年，全市国内生产总值达到453.44亿元，比上年增长12.8%，三大产业分别增长4%、16.5%和11.5%；全部财政收入达到47.7亿元，其中地方一般预算收入19.03亿元，分别增长15.1%和18.2%；全社会固定资产投资完成138.25亿元，比上年增长20.9%；社会消费品零售总额135.08亿元，增长14.7%；金融机构存贷款余额分别为561.35亿元、370.77亿元，比年初增长17.1%和15.3%；城镇居民人均可支配收入8356元，增长6.2%；农民人均纯收入3075元，增长6.4%。总体看秦皇岛市的经济发展是稳步上升的。 三、秦皇岛市城市建设状况

2001年至2006年，全市共投入7.32亿元，新建改造完善了市政工程、园林绿化、休闲娱乐等14个类别共300多项城乡公共设施项目，建成区面积由2000年的7.5平方公里扩大到2006年的12.5平方公里；街道绿化达98﹪，人均拥有公共绿地为10.22平方米。经过几年努力，秦皇岛市基础设施配套齐全，环境优美，现代气息浓厚，人居环境得到了较大改善，城市的整体功能得到了加强。目前，本市已拥有街道32条、桥梁12座，街道总面积为117.8万平方米；路灯2768盏，覆盖率为95.5%。市政基础设施的不断完善配套，城市公用事业的快速发展。以此同时，城乡交通网络进一步完善。城市交通星罗密布，城市交通迅速发展，城市建设发展迅速。 四、秦皇岛市房地产建设状况

据统计，仅2006年全市房地产业完成固定资产投资2.11亿元，开发建设面积17.8万平方米，完成商品房销售9.8万平方米，房地产投资位居第一位。近年来，秦皇岛市把房地产业作为新的经济增长点来抓，逐步规范房地产市场，鼓励和引导外来房地产开发商更好地投资建设精品房产。

五、城市发展因素

1、区位优势带动城市发展：秦皇岛是中国唯一一座以皇帝名号而得名的城市，古有\碣石\之称，今有\夏都\美誉。1984年经国务院批准，成为的全国首批十四个沿海开放城市之一。风光秀丽，气候宜人避暑胜地北戴河，历史名城山海关驰名中外。交通区位突出、旅游资源丰富，是有利于投资建设的发展区域，为未来秦皇岛市的建设发展带来了极好的机遇。

2、多种产业结构带动经济发展：秦皇岛港是中国北方天然不冻不淤良港，是国内最大的能源输出港，兼营杂货和集装箱，年吞吐量过亿吨；目前已初步形成粮油食品、机械制造、玻璃建材和金属压延四大支柱产业加现代物流和高新技术产业的产业格局。经济结构必然具有多样性，即农、林、牧、渔、工、商、服务、交通、建筑、旅游等各业都应充分得到发展。二、三产业，尤其是第三产业在整个国民经济中的比重较大。这些都为秦皇岛的整体经济发展提供了便利和发挥巨大的作用。

3、交通便利带动城市发展：

近几年来，秦皇岛市交通四通八达，交通的发达，使得秦皇岛经济日益得到健康有秩地发展，城市经济发展进一步加快，同时带动了第三产业的高速发展。

4、好政策带动房地产健康发展：

2003年秦皇带市政府对房地产业实施政策，房地产市场得到健康有秩地发展，2003年至今，秦皇岛房地产开发项目多大15个以上，秦皇岛私营房地产开发公司处于主导地位。03年1—10月，秦皇岛的私营房地产企业共有15家，从目前状况来看，秦皇岛房地产处于发展阶段，介入房地产的私营企业还会呈上升趋势。

秦皇岛经过几年来的城市建设、经济发展，武鸣房地产业的蓬勃发展，整个房地产发展，无论是报建、开工、竣工还是销售面积，均保持着较快的发展速度，形势喜人，房地产市场趋于平稳有序地发展。

最值得一提的是，房地产结构性得到根本的改善，具体表现在：价格水平逐步攀升，市场自我调节能力增强，市场行为逐步规范，经营方式趋于多样化，资质普遍有所提高，消费者的住房投资和消费意识有所提高；这些都说明了秦皇岛普通居民住房建设、旧城改造、城市配套设施建设为构成的有效需求带动房地产市场复苏，房地产市场开始出现一派雨后春竹的繁荣景象。 六、秦皇带市城市现状研究

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