城市综合体研究分析---成、败经典案例(上篇)

介绍目前各国最为成功的城市综合体,综合体的构成分析,城市综合体的成败典型案例及分析意见。

目录：11 、城市综合体综合论述--------------------综合体的表现形式 --------------------综合体的地理位置

城市综合体祥细分析研究 ---------------成、败经典案例深圳万象城全貌

--------------------综合体的特征--------------------城市综合体发展趋势 --------------------城市综合体的优势及作用

2、城市综合体各类产品的功能划分-------------------现金流产品 -------------------形象贡献型产品 -------------------核心的购物娱乐广场产品

杭州万象城夜景

3、综合体及商圈主要区域--- -⑴大型商业购物区 -----⑷国际公寓-商住区 ------⑺休闲、健身区 ------⑼会展区 ------⑿艺术长廊区 ----- ⒂高尚居住区、 ----- ⑵星级酒店区 ----- ⑸餐饮区 ----- ⑶4A、5A写字楼区 ------⑹视听、娱乐区

------⑻步行街区(室内、外步行街) ------⑽金融区 ------ ⑾文化广场区、

------ ⒀大型停车场区、------⒁立体交通体系区 -------⒃配套区[包括幼儿园; 名小、中学; 医院]

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目录：24、综合体的投资收益回报分析-----------综合体的开发面积要求 -----------业态布局合理，比例得当 (例子1:深圳万象城) -----------对投资回报的要求 -----------形成强大品牌价值 -----------土地储备与综合体的开发并重 -----------综合体各功能体开发的时序 例子1、例子2、 (例子2:万达综合体)

------------投资金额与综合体面积的对照实例 ------------自持大小和操作性、层高及配置与租金收入的关系

5、综合体内部管理--------智能管理系统 -------内部空间层次布局 ------综合的设施、设备配置 ------购物中心：中庭的作用

-------商业规划应先于建筑规划 -------政企融洽 -------企业集团主攻发展的方向 -------引进的主要著名商号

6、城市综合体成功的案例----------深圳万象城 ----------万达广场 ---------北京“国贸中心” ----------洛克菲勒中心 ----------来福士广场综合体 ---------日本东京六本木 ---------香港太古城 --------上海恒隆广场 --------天地系列 --------拉德方斯综合体

----------香港新标竿——天玺 --------深圳宝能太古城 ---------长沙中信新城 --------北京东方广场

万达广场

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目录：37、城市综合体失败的案例----------加拿大蒙特利尔地下城 ----------东莞华南MALL

蒙特利尔城市外观

蒙特利尔城市外观

蒙特利尔城市地下图

东莞华南MALL外观模型图

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综合体美图欣赏1/10

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1、城市综合本的综合论述：城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。即主要是 ①主题酒店(HOTL)、 ②商务写字楼(OFFICE)、 ③立体空中花园(PARK)、 ④购物中心(Shopping mall)、 ⑤会展中心、会议中心( Convention)、 ⑥高尚住宅(公寓) (Apartment ) 的开始字母的缩写，并综合了独立

商铺和街区、市民休闲广场 的高科技建筑组合。成为时尚高端商务人士聚集之地。

它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、文化、健身、 旅游、购物、会展、高档居住、商业贸易于一体的建筑群； 是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都 市气质的一站式消费场所。。 它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。 它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不停运 转的“不夜城”,城市综合体基本具备了现代城市的 全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城， 它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地 标性商业圈，带动周边地产 及物业的价值攀升。 综合体的两种表现形式 一种是独幢形态: 一幢高层建筑内集合办公、餐 饮、商 业等服务场所的独栋式综合建筑体。 另一种是组合形态: 规划了办公、居住、商业设 施等多 种独立场所，并通过一个个连廊或其它各种形式将 它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合 体。 比独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和 实用。

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城市综合体的五种发展模式

侧重不同功能 的发展模式及 实例。

核心功能 模式一：均衡发展型 模式二：住宅居所型 多种功能 商务公寓

典型案例北京华贸中心、 香港太古广场 万达广砀三代 洛克菲勒中心 新城国际 建外soho 天地系列

酒店式公寓 高科技

城市综合体 发展模式

模式三：商住、写字楼型

企业服务 金融保险 博览会展广州中信广场、深 圳信兴广场

模式四：酒店、公寓型

酒店 商贸服务

上海商城 北京东方广场

模式五：购物、娱乐型

休闲娱乐 旅游观光

深圳华润中心 日本福冈博多运河城 万达广场一代

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综合体地理位置 位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。 拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。 有完整的街区特点， 是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。 独享和兼具城市的自然景观(水、湖)、公共资源：如城市广场等。 大城市中心已很少5万平方米以上的地块，大多数城市综合体的选址是在城郊结合部或副中心。

综合体是高科技、高智能的集 合： 表现在： 建筑材料绿色环保； 设施设备耐用、高效、底耗； 物业管理五星级服务； 通信手段领先科技； 消防安全、生活设施完备。

城市综合体的特征 ①空间连续性、高通达性； ② 高密度、集约性 ③ 整体统一性 ④ 功能复合性 ⑤ 土地使用均衡性 ⑥内部、外部交通畅顺性 ⑦物业的升值潜力性

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城市综

合体发展趋势 由粗放型向集约型方向的化。 首先，以“城市—区域”一 体化、城市空 间多 中心化的发展趋势，增加了各个城市 区域中心，是城市综合体的市场需 求。 第二、城市综合体所聚合的功能将越来细 分，具有多样性。 第三、成功的城市综合体项目在其策划与 规划设计上均有超前的理念。 先进的高科技手段，以达到项目长期可持 续发展与项目效益最大化的目标。 建成后，在历经10年、20年后仍然可以成 为区域甚至城市的骄傲。这对城市综合体的 开发提出了更高的要求。

城市综合体的优势及作用(1 ): 对于降低公司的商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的 优势。 住宅、公寓的销售可实现资金的回笼。 酒店、购物中心持续经营的收益、写字楼的出租租金，能实现高投资回报。 综合优势互补的物业组合，对物业的资产评估价值能实现翻倍增长。 带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅攀高。 商业地产除了每年可以收到稳定的租金，还能在未来变现时享受资产升值和 土地升值的双重利益。

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城市综合体的优势及作用(2):是一个强大的磁场，她融汇城市各种宝贵资源； 是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的优质资源； 特有的城市精神——“融汇、交流、影响”,是一个“资源共生、聚合增值”的全新商业地产模式；

综合体—深圳中航天逸 花园中

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城市综合体的优势及作用(3) 带来高素质就业人口，带动高端消费、推动区域及城市的现代化和国际化。 日本大阪难波城

日本六本综合体

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综合体美图欣赏2/10

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2、城市综合体各类产品的功能划分Ⅰ:现金流产品：

住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。 为后期项目运作提供资金。 这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等可售 产品，及后期开发的住宅等可出售的物业，随着时间的推 移，存在着巨大的升值的空间。 Ⅱ:形象贡献型产品：

五星级酒店、超高层5A级写字楼：它们提升了项目的档次、形象，而五星级酒店、超高层写字楼、高层高尚住 宅等，它们设计独特醒目的外形，构成高楼林立的美境，造成强烈的视觉冲击效果，从而成为城市的地标式建筑。 同时作为形象贡献型产品，也为住宅、公寓等产品加了分，并提升了它们的内在价值，大幅增加了销售的价格和 利润。 Ⅲ:购物娱乐广场产品：

作为超大规模的商业购物娱乐广场，是项目的核心部分，也自 然担当起了项目的明星标杆的角色，从而实现各部分的价值互 补，提升综合体的整体价值。而作为综合体的核心部分，它能 否成功运作，将是项

目成败的关键。

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3、综合体及商圈主要区域

大型商业购物区、 国际公寓-商住区 休闲、健身区 会展区 ⑵艺术长廊区、 ⑸高尚居住区、

星级酒店区、 4A、5A写字楼区 餐饮区、 视听、娱乐区、 步行街区(室内、外步行街) 金融区、 ⑴文化广场区、 ⑶大型停车场区、 ⑷立体交通体系区 ⑹配套区、[包括幼儿园; 名小、中学; 医院]

各区域构成一个互融互补、相互依存、相互助益的多功能关系， 形成生活舒适、高效率运作的整体。 城市综合体就象一个“人体”,拥有完善的各个器官及系统，能 够自我循环、自我更新及自我淘汰。资源平台 提升品质

商住SOHO商务租客

写字楼商务消费人流 商务消费人流

高消费人流

酒店旅游租客 资源平台 提升品质 商旅消费人流

商业购物

住家消费人流

公寓

提升品质

住宅

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城市综合体各功能的相互促进的关系

直接支持：办公楼上班族、酒店旅客、公寓住 户会对零售、餐饮提供支持；办公 楼的租户可以为酒店提供一定的客 源。

间接支持：零售和酒店功能不会为办公功 能或居住功能提供直接的收 益，但是它们却可以作为优美 的环境条件，使得办公和居住 功能获得更高的出租率及更高 的租金。

间接支持： 零售和餐饮功能可以为酒店提供客源、为上班族和居民提供方便，诱人的购物环境及良好的氛围会增强它们的竞争力。 酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持，其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公增加市场竞争力。

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各功能区主要由以下具体内容构成(一)大型商业购物区( 20万平方米以上)包括以下店面： ① 超市主力店；② 数码通信城(电脑、通信); ③ 家电主力店；④ 珠宝城； ⑤ 购书中心(图书馆及阅览室); ⑥ 时尚服饰(男女装); ⑦ 精品百货--次主力店(化妆品、名表、鞋、 烟酒等、);

出租商品档次的比例： (较为合理的比例)

高档 低档20% 10%

20%

中高档

中档可实现较高利润，承担某种社会职能，项目的活力核心。 购物中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的 服务场所。 积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和 人群的互 补、联动和共享。 和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动 文化中心。 在城市区域人口10万—15万人时，可承受营业面积3万—5万 平方米左右的主题性和经营特色强的购物中心。

50%

( 购物娱乐中心的运作成效如何，其重要作用，对于整个综 合体的项目的成败，无论用什么语言形容其重要性，也一点 不过份；合理的商品档次比例可留住不同层次的消费

群。)

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(二)星级酒店区(酒店的使用面积不低于20万方)

(包括超五星、五星、四星、三星酒店多 家集合于 一体)

作为项目的主要形象产品，满足商业上 的住宿、会议、饮食、会所娱乐之用。 酒店可以提高项目整体档次 酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场 所。 酒店一般实行托管经营为主，和酒店业 界著名的管 理企业合作，共荣共赢。 写字楼与酒店可共享大堂。 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和 配套设施。

(

酒店是综合体中最赢利的项目，可提供娱乐设施和夜间服务。起到增加业态，提升综合体的形象、品位的作用，多个 星级酒店并存的作用是留住不同层次的消费顾客。)

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(三)智能、超高写字楼区(4A、5A级)(面积超20万平方米、多幢60层以上楼宇)

价值标杆，可树立项目高端形象 有商务中心、高档餐厅、小型会议中心，大型会议中心、休闲娱乐设施。 建筑品质一流，顶级装修。高效中央空调系统，智能化楼宇自控系统， 先进的数据通信系统。 为用户提供现代化、优质、高效、便利的商业办公环境。

吸引优质租 户。如： 世界500强企业、 国内500强企业、 区域银行总部、 保险、证券等等 国内外大型企业 的进驻、设立的 办事处。 写字楼会成为一 个城市商务人群 集合的场所。

整体定位于中 高端物业。

(四)国际公寓-商住区(面积5万平米以上)

A:商住楼(SOHO) —投资者以中小企业为主。(已可以自持物业) 既可居住又可办公；强调商务中心，提供优质的办公环境，满足商业人士所 需。有餐饮功能配套。

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B:酒店式公寓—投资者：高级经理人，外籍人士。(也可以自持物业) 户内设施、设备完善，通常配备高档家具电器，星级装修(尤其 是公共区域)。 提供超标准服务，如房间清洁，衣物送洗等酒店式服务。 公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享来办公的客户。 公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异(重视中长期 居住者需求)。 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务。 大堂可以与酒店共享。 设专属公寓：专家公寓、留学生公寓、IT公寓、经理人 (CEO)公寓、艺术家公寓等。留住不同层次的人在综合体内。 长、短期租户相结合：长期定居、临时居住(其余时间需弹性出 租、假期出租和日常打理);假期客房预约。 为业主提供细致入微的五星级酒店服务，打造拎包即可入住的高 端生活。

(五)餐饮区 中国美食广场---(湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等 特色中餐厅)、 主题餐饮街：一由包括肯德基、麦当劳、必胜客等国 际著名连锁餐厅构成。

世界美食广场 (世界五大菜系----墨西哥菜、印度菜、中国菜和意大利 菜、法国菜、均为世界齐名的菜系) -----墨西哥美食、法国美食、意大利美食、印度美 食、西班牙菜、日本料理、泰国料理、韩国料理， 走一圈即可享受全世界美味。 海鲜酒楼、中式茶馆、茶餐厅、 连锁咖啡馆、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、点 心店、茶坊。

(餐饮业主要的作用是增加业态，积聚人气、人流，方便商旅出行人群，一般该区设在步行街或者广场的最顶层，以增加其 它各层的人流量。以便做旺整个综合体。)

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(六)视听、娱乐区—①大型室内及露天剧场----晚会娱乐=演艺 界、文化界的知名人士出场的大型商业活 动、公益活动、慈善晚会、(主要在广场 免费举行，让消费者、游客观看，带动人 气，吸引人流，作为综合体宣传投资。) ②大型欢乐城-----可将深圳欢乐谷、迪士尼等 适合的节目搬进综合体，是利润相当好的 项目。 ③电影院--------立体影院(多个影厅)、歌剧 院。 ④大型歌舞厅、酒吧、网吧、电玩天地等。

(本区主要的作用：对玩乐已日益重要的今天， 这对凝聚整个综合体的人气有重要及核心的 作用，一般放在中心广场、最高层或者次高 层，以拉高其它各层的人气、人流。)

(七)休闲、健身区(综合运动中心)大型会所：地上一层、地下两层娱乐、休闲、健身一应俱全。 真冰溜冰场、 游泳馆、 乒乓球会所 ⑵美体会所、 网球馆、 羽毛球馆、 蓝球馆、 武术俱乐部、 卓球会所 保龄球会所 桑拿、按摩会所 ⑴美容沙龙、 ⑶沐足会所 (14) 医疗保健

(运动区的主要作用有增加业态，提升综合体的品味、品位， 迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，吸引年轻 一族及爱好运动的人士。)

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/oshm.html