某市片区旧城改造安置房项目可行性研究报告 - 图文

某市片区旧城改造安置房项目

可行性研究报告

第一章 总 论

第一节 项目背景

一、项目名称：XX片区安置房项目

二、建设场址：XX区XX路南侧、XX路西侧区域 三、建设单位：XX市旧城改造投资运营有限公司 四、建设单位概况

为加强全市旧城改造的投融资管理，提高资金使用效益，加快旧城改造步伐，盘活存量土地，XX市政府于2006年7月下发《XX市人民政府关于组建旧城改造投资运营有限公司的通知》（XX政字[2006]26号），批准组建国有独资企业——XX市旧城改造投资运营有限公司，与XX市旧城改造投融资管理中心一套机构，两个牌子，主要负责二环路以内的旧城改造工作。

公司注册资本1亿元，内设办公室、财务处和六个业务处，现有职工50人，经营范围为：受市政府委托开展旧城改造项目的投资、融资业务，从事授权范围内的国有资产运营管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安装施工，建筑装饰施工，房地产开发经营等。

五、可行性研究报告编制依据

1、《XX市城市总体规划（2006年-2020年）》

2、《XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知》（XX政发[2007]9号）

3、《投资项目可行性研究指南》

4、《建设项目经XX评价方法与参数》（第三版） 5、建设单位提供的其他基础资料 六、项目提出的背景

进入二十一世纪，是XX市率先实现现代化的重要战略机遇期，也是XX城市现代化建设的关键时期。XX市委、市政府适时提出了“实现新跨越，建设新泉城”的发展目标，制定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的基本方针，始终坚持“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营”的工作思路，实现XX城市建设的新突破。目前，全市污染防治、生态建设和泉群保护取得重大成就，城市面貌明显改善，城市建设进入了全新的发展阶段。

随着XX市城市化的发展，城市规模日益扩大，原来远离城市的棚户区逐渐变成了城市的一部分，与日新月异的城市新兴部分相比，棚户区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。目前，全市旧城区内集中连片的棚户区（指城区二环路以内城市国有土地低洼易涝、

基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域）约有38个，房屋总建筑面积达196万平方米。这些棚户区大都建设年代久远，房屋破旧、低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，严重影响了城市整体面貌和市民生活质量的提高，制约了城市的发展和城市地位的提升，阻碍了城市化的进程。

2007年，棚户区改造被确定为XX市政府第一项重点工作，尽快改善棚户区居民居住条件成为首要的民心工程。为此，XX市政府专门下发了《XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知》（XX政发[2007]9号，并成立了XX市旧城改造工作领导小组，计划用3年时间基本完成旧城棚户区改造任务。通过改造，实现棚户区居民居住水平和生活质量大幅提高，周边地区人居环境和生态质量明显改善，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。同年5月，棚户区改造工程全面启动，改造计划分三个阶段推进：第一阶段为启动阶段，第二阶段为大规模展开阶段，第三阶段为扫尾和补充改造阶段。

2009年，XX市又进一步扩大棚户区改造规模，在原计划38个片区基础上新增加66个零星片区，拆迁建筑面积由196万平方米增加到460万平方米。截止到去年年底，全市棚户区改造已启动36个集中片区和31个零星片区，开工建设安置房210万平方米。

进入2010年，XX市剩余的棚户区改造项目正在加紧策划、开工。XX片区位于XX市XX区，区域内现有居民约5189户，拆迁建筑面积约18.5万平方米。为加快推进该区域改造步伐，XX市旧城改

造投资运营有限公司决定实施本项目，拟在XX路南侧、XX路西侧为该区域居民开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区。目前，项目前期各项准备工作正在稳步推进。

七、项目建设的必要性

1、项目建设符合XX市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现

根据《XX市城市总体规划（2006年-2020年）》（以下简称为《规划》），XX城市性质确定为：“山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”；城市职能定位为：“加强和完善的城市职能：全省的政治、经XX、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。培育和凸显的城市职能：现代服务业和总部经XX，高新技术产业和先进制造业”；城市发展总体目标是：“到2020年把XX建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。”

根据《规划》，XX市将构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织机构，即以XX中心城市为核心，形成三条城镇聚合轴，组建十六个城镇组群，促进市域城镇协调发展。其中作为“一心”的中心城空间结构规划为“一城两区”，“一城”是指玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间的主城区；“两区”是指西部城区和东部城区，西部城区是指玉符河以西地区，东部城区是指绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相

隔离。

XX市“一城两区”空间结构如图1-1所示。

图1-1 XX市“一城两区”空间结构示意图

主城区由旧城、党家、腊山、燕山、王舍人和贤文六大片区组成，规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经XX、科技和文化中心功能，发展会展、体育、物流等新兴服务业。建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；加强王舍人、贤文两个片区传统产业的改造和高新技术产业的发展。其中旧城片区位于二环路以内及二环南路以南部分地区，在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。加快建设旧

城区，以调整优化为重点，改造棚户区、危旧房，改造完善基础设施，改善和提升老城整体环境，提升城市综合服务功能。

本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合XX市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现。

2、项目建设符合XX市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现

住宅业的健康持续发展是建设和谐社会的重要物质保证，关乎着经XX社会的发展质量和人民群众的生活水平。为此，XX市以增加居民住宅有效供给和改善人居环境为目标，大力实施安康居住工程，增加中低价商品房供应；以商品住宅性能认定为突破口，全面提升住宅综合质量；大力发展节能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地产一级市场，培育房地产二、三级市场，规范房地产中介服务。

《XX市城市总体规划（2006年-2020年）》提出：建设服务社会化、保障社会化、满足现代化生活需求的和谐宜居社区，初步形成相应的居住社区公共服务中心。加快旧城旧居住区整治改造，完善基础设施和公共服务设施，提高空间使用效率，提升居住环境质量。新区住宅建设坚持统一规划、综合开发、配套设施与住宅同步建设的方针。以大运量公共交通站点和各级公共中心布局为导向，形成各片区相对均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面积达到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于18平方米，住宅成套率达到87%。到2020年，人均住宅建筑面积达到39平方米，城

市低收入家庭人均住宅保障面积不低于23.5平方米，住宅总建筑面积将达到13000万平方米左右，全面实现小康居住目标。

本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合XX市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现。

3、项目建设符合XX市棚户区改造政策精神，有利于改善棚户区居民居住条件和生活水平

XX市棚户区遍布于市区四大区内，大都建设年代久远，有的甚至超过了半个世纪，住房大都破旧不堪、拥挤杂乱，环境脏乱，居民生活极为不便。棚户区内户均面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房。

为加快推进全市棚户区改造工程，XX市政府专门下发《XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知》（XX政发[2007]9号），明确提出：棚户区改造总的要求是以科学发展观为统领，以改善民生为主旨，贯彻“政府主导、市场运作、政策扶持、阳光操作”的方针，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则，完善“市区联动、以区为主、部门协作、合理推进”机制，改善人居环境，促进社会和谐。

本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域为XX棚户区居民开发建设一个现代化居住小区，为其提供布局合理、市政和生活服务设施配套齐全、面积适宜、价格适中的经XX型成套住宅，符合XX市棚户区改造政策精神，对加快XX棚户区改造步伐，改善棚户

区居民居住条件和生活水平，促进社会和谐具有重要意义。

4、项目建设有利于促进XX市经XX可持续快速发展

棚户区大多地处XX市旧城片区中心地带，地理位置优越，很多位于商业旺地，交通便利，改造后有利于带动沿线房地产市场，形成崭新的商业圈，彻底改变区域脏、乱、差的形象。同时，房地产市场的关联行业，包括家居装修、日用百货、中小型商业超市等一系列产业也将随着棚户区改造、回迁而面临巨大的商机，最终将形成一张以棚户区改造为源头和提升力的产业网。

本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，能够为XX棚户区居民提供充足的拆迁安置房源，加快其改造步伐，有利于增强XX市城市综合服务功能，带动相关行业蓬勃增长，促进全市经XX可持续快速发展。

第二节 项目概况

一、建设地址及用地面积

项目建设场址位于XX市XX区XX片区，用地范围为：XX路南侧、XX路西侧区域。

项目分F地块和D地块两个地块进行建设。F地块总用地约10.63公顷，其中可规划建设用地8.34公顷（以实测为准），城市道路用地2.31公顷。D地块安置房在D地块内分散建设。

二、建设内容及规模

项目总建筑面积为440812平方米，地上建筑面积356412平方米，地下建筑面积84400平方米。F地块总建筑面积372192平方米，其中地上建筑面积300192平方米，包括住宅建筑面积272447平方米，配套商业建筑面积23645平方米，面粉厂保留面积4100平方米；地下建筑面积72000平方米，包括地下车库面积51000平方米，地下储藏室面积21000平方米。D地块总建筑面积68620平方米，其中地上建筑面积56220平方米，包括住宅建筑面积48865平方米，配套商业7355平方米；地下建筑面积12400平方米，包括地下车库面积9100平方米，地下储藏室面积3300平方米。

同时实施道路、绿化等室外工程，其中绿化面积为35330平方米，道路及停车场用地面积为43020平方米。

三、项目总投资及来源

初步估算，项目建设总投资为186636万元，其中建筑工程费用84602万元，其他费用79853万元，预备费用16445万元，建设期利息5736万元。

项目建设所需投资由建设单位通过以下方式筹集资金： 1、拟申请银行贷款92000万元。 2、建设单位自筹资金投入94636万元。 四、主要技术经XX指标

地块F规划用地主要技术经XX指标一览表

序 号 1 1.1 1.2 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.2 2.2.1 2.2.2 3 4 5 6 7 8 项 目 名 称 项目总占地 规划建设用地面积 城市道路用地 总建筑面积 地上建筑面积 回迁住宅建筑面积 回迁公寓建筑面积 配套公建面积 面粉厂保留面积 地下建筑面积 车库 储藏室 地上容积率 地下容积率 绿地率 总建筑密度 居住户数（套） 居住人数 单 位 公顷 公顷 公顷 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % % 户 人 数 量 10.63 8.34 2.31 372192 300192 256525 15922 23645 4100 72000 51000 21000 3.6 0.86 35.2 22 4148 13274 备注

9 总停车位 个 1384 地上109，地下1275 地块D规划用地主要技术经XX指标一览表

序 号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.2.1 1.2.2 6 7 8 9 项 目 名 称 总建筑面积 地上建筑面积 回迁住宅建筑面积 配套公建面积 地下建筑面积 车库 储藏室 总建筑密度 居住户数（套） 居住人数 总停车位 单 位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 % 户 人 个 数 量 68620 56220 48865 7355 12400 9100 3300 22 868 2778 176 备注 地上16，地下260

第二章 项目需求分析

一、XX市棚户区现状

随着现代化城市建设步伐的加快和城市化进程的推进，XX市房地产开发将继续保持稳定的增长速度。由于人们生活水平的不断提高，城市住房建设需求将越来越高。但是，从全市总体情况看，距城市化水平要求还有一定距离，从住宅质量方面看，住房质量参差不齐，特别是老城区居民住房，大部分比较陈旧，居住条件有待于尽快改善。与日新月异的城市新兴部分相比，旧城区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。

棚户区是城市中危房集中区域的代名词。由于种种原因，XX市棚户区较多。目前，全市旧城区内集中连片的棚户区（指城区二环路以内城市国有土地低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域）约有38个，房屋总建筑面积达196万平方米。此外，还有大量的零星棚户区。

这些棚户区大都建设年代久远，房屋破旧、低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，严重影响了城市整体面貌和市民生活质量的提高，制约了城市的发展和城市地位的提升，阻碍了城市化的进程。因此，加快棚户区改造工程刻不容缓。

二、XX市棚户区改造措施

棚户区改造工作是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，责任十分重大。为顺利推进全市棚户区改造工程，XX市重点采取以下措施：

1、为加大推进力度，XX市政府已专门成立了XX市旧城改造工作领导小组，组长由市委副书记、市长张建国亲自担任，市委常委、副市长殷鲁谦和副市长邹世平担任副组长。领导小组办公室设在XX市旧城改造投融资管理中心，市政府副秘书长曹桦兼任办公室主任。旧城改造工作领导小组，统一领导全市棚户区改造。制定统一的政策标准，明确工作计划、重点和目标，统筹兼顾，搞好试点，分步实施，有序推进。各区政府作为实施主体，负责本辖区内棚户区改造的具体组织领导。

2、根据政策要求，棚户区改造必须按照规划连片开发，有效整合旧城资源，加强土地集约利用和功能优化配置，做到改造一片成型一片。棚户区改造要与城市基础设施配套建设相结合，与环境整治相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合，与保护历史文脉、建筑、街区相结合。

3、XX市政府要求棚户区改造根据不同情况，分别采取市场化运作、政府运作和市场与政府相结合运作的模式。引导鼓励市场化运作，通过市场融资进行土地整理熟化，安置房建设享受政府规定的优惠政策，经营性土地采取限定条件招拍挂出让；市场化运作有困难的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，实行净地出让；对土地附加值低、

基本不具备市场化运作条件的，由市政府统一调控，采取项目搭配等办法推进改造。

4、棚户区改造居民拆迁安置房按照普通商品房建设。要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标，确保工程工期和质量标准以及公共基础设施的配套完善，真正达到明显改善棚户区及周边区域市容市貌和居住环境的目的。

三、XX棚户区居民安置需求

XX棚户区位于XX市XX区，区域内现有居民约5189户，居住条件都较差，配套设施不完善，户均面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房，亟需拆迁的房屋总面积约18.5万平方米。

综上所述，本项目根据XX市棚户区改造政策，结合XX片区现状实施安置房建设工程，政策方向明确，安置居民住房需求急迫。

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