房地产中介网络服务营销策略

二手房成长记

市场/贸易

CO-OPERATIVEECONOMY&SCIENCE

房地产中介网络服务营销策略

□文/李耀炜

张利霞

提要改革开放以来，中国整体社

会经济的发展有了巨大变化，房地产也随房地产中之在调整。作为一个新兴产业，介在国民经济中的作用越来越突出。本文就是从房地产中介、竞争状况等几个方面进行分析，对企业内部管理、房地产市场营销提出自己的看法，可以有效地帮助房地产中介网络发展，从而带动经济的发展。

关键词：房地产；服务营销；策略中图分类号：F293.3文献标识码：A网站流量大小是评定一个网站在行业内影响力的标准，网站广告量是网站效网络已被部分业内人士和益的一个体现。

购房者所认知，但流量和广告量的增长速度比较缓慢，通过大量的问卷调查和反馈信息的分析研究，存在客户忠诚度和满意度不高的现象。本文结合部分网络中介自身的优势资源以及经营中存在的问题，根据房地产网络传媒市场的特点，提出一系列解决客户忠诚度和满意度不高现象的服务营销策略，旨在提高网站的服务质量，打造服务品牌，提高房地产中介网络服务的影响力和效益。

一、服务营销的概念及房地产中介网络加强服务营销的必要性

供的产品有：

网络硬广告：开发商通过网络硬广告可以更加楼盘的曝光度，扩大宣传，提高企业和楼盘形象，这也是网站的重要收入来源。

网络软文：房地产中介网络通过发布楼市政策、楼盘项目信息等给购房者提供购房参考。

业主论坛：通过业主论坛，开发商能够及时了解到购房者的购房需求。

2、房地产中介网络加强服务营销的必要性。一是服务是现代企业的核心竞争武器与形成差异化的重要手段。在现代企差异逐渐消失、附加业标准化程度增强、

价值较小的情况下，企业唯有通过加入服务要素寻求更大差异化，并增加自身的产品附加值，服务业务在很多企业中创造的价值日益增加。只有通过加强服务营销来提高自己的核心竞争力，提高市场占有率；二是良好的服务是降低顾客流失率和赢得更多新顾客的有效途径。现代营销观念已到以满足消费者需求为中心的市场营销观念和大市场营销观念这一阶段。在此阶段，消费者需求成为企业经营和营销活动的一切出发点和落脚点。因此，降低顾客流失率和赢得更多的新顾客对企业的持续发展显得尤为重要，提供良好的服

析

1、人本管理策略。在服务营销组合中，人员是关键要素。服务业员工不仅仅是一种生产要素，更是服务业的主体，在服务传递过程中，员工是联系服务业和客户的纽带。顾客服务主要是依靠员工与客户面对面的交流实现的，服务业服务质量的好坏直接取决于员工在服务过程中的服务业比其他行业更加注重表现。因此，

人员的选择、培训与管理。员工是服务业的内部顾客，实行人本管理，有利于促进员工的满意和忠诚，使服务得以顺利传递。

服务业实行人本管理，其核心就是以人为中心，理解人、尊重人，激发人的热情，满足人的合理需求，进一步调动人的积极性和创造精神，员工积极参与管理，形成对企业的归属感，经常使员工处于轻松愉快、和谐团结、友好合作、相互帮助的氛围中。只有充分发挥这种最活跃的生产力要素，才能真正提高服务质量，带来服员工共同的价值观和行为规范，使组织和个人得到最优的组合与匹配。

2、创新服务营销策略。服务营销面临的是瞬息万变的市场，面对的是追求多样的过程中，消费者所提供的不仅仅是抱怨，更有对企业发展有积极促进作用的忠告和其他市场信息，发现产品在质量、性能等方面的缺点或不足，从而为企业进一步的产品开发、服务创新、市场竞争等方面采取新措施提供决策上的指导。尤其是良好的售后服务，有助于企业了解客户对产品和服务的真实意见，包括客户的潜在需求，从而为企业的产品开发和服务创新提供指南。

二、房地产中介网络服务营销策略探

1、房地产中介网络及服务产品简介。务是实现这一目的的有效途径。而房地产房地产中介网络是中国专业的房地产、家中介网络在现阶段的运营中出现的最大居及关联行业的网络媒体及信息服务平

问题就是，客户流失比较严重，新客户比

台，依托于中国最大的互联网综合服务，较少；三是提供良好的服务促进企业利润为中国置业提供全面服务的专业房地产持续增长。如前所述，良好的服务能够有门户网站。房地产开发商可以通过房地产中介网络来发布楼盘项目的地理位置、户

获得顾客的长期忠诚，这样就会获得顾客

效巩固现有的顾客，赢得更多的新顾客，务业效益的增长，让服务营销理念内化为

型面积、周边配套、工程进度、当前价格、的重复购买机会，从而促进企业的销售额优惠信息等，购房者可以通过房地产中介不断增长；四是提供良好的服务有助于使网络获取关注楼盘的信息。其能为客户提

企业获取反馈的信息，指导决策。在客服

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《合作经济与科技》2011年6月号下（总第419期）

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提要信用证是国际贸易中重要的支付

工具。在我国，进出口贸易结算的50%以上采用信用证方式。但是，信用证业务自身的复杂性和游离于基础合同的独立抽象性加重了风世界各国不时有信险防范和金融监管的难度。

用证欺诈案的发生，数额巨大，危害严重。本文主要阐明信用证的概念和特点，对信用证欺诈危害与特点进行深入的探讨，并提出的原因、

应防范的风险和应对措施。

关键词：信用证支付；欺诈；风险；防范中图分类号：F7文献标识码：A在国际贸易支付方式中，基本的支付方式有汇付、托收、信用证三种，使用托收和汇付方式，进出口方都将面临一定风险。出口商不信任进口商，不愿意先交出货运单据；进口商则不敢先交出钱，唯恐先付款后对方不交货，由以银行此出现商业信用危机。在这种情况下，信用为基础的信用证方式可以较好地解决买卖双方彼此间可能出现的问题。因为银行信用取代了商业信用，买方付款的责任转由银行来承担，安全系数更大了，所以促进了国际贸易当事人通的发展。随着国际贸易的不断发展，常位于两个甚至两个以上不同的国家，货款的收付要涉及到各国的法律和国际惯例的适用问题；交易的环节越来越多，可能遇到的风险也越来越大；另外，国际上到目前为止，尚没有影响较大的国际公约，仅以国内法及国际惯例《UCP600》加以规范。因此，信用证支付在促进贸易的同时，其本身也存在一些风险，应如何防范，值得我们思考。

化、个性化的产品和服务的消费者，在这种情况下，必须辨识变化中的顾客需求和新的商业挑战，关注这些需求和挑战的出现，在这些新机会变化或消失之前，迅速恰当地做出反应。可以说，创新是服务地、

营销的根本，通过不断创新服务营销，才能快速应变市场环境变化，更好地满足市场需求，塑造企业的竞争优势。

3、塑造沟通特色。客户经理与开发商的沟通过程以及网站内容的更新，都要努力塑造自己的特点，能够留下深刻印象的个性。做好服务沟通工作，通过语言和行为上的沟通，取得房地产中介网络价值观的有效传递与沟通，获得开发商和购房者

一、信用证的概念和特点

（一）信用证的概念。根据国际商会《跟单（UCP600）的规定，信用证是信用证统一惯例》

指一项约定，不论其名称或描述如何，由一家银行（开证行）依照客户（申请人，通常是进口商即买方）的要求和指示或以自身名义，在符合信用证条款的条件下，凭规定单据自己或授权另一家银行向第三人（受益人，通常是出口商即卖方）或其指定人付款或承兑支付受益人出具的汇票。（二）信用证的特点

1、独立抽象性。信用证的独立抽象性是指一致性，只要单证之间，单单之间相一致，银行即承担向受益人付款的责任，而不论基础合同之间的关系。

2、信用证处理的是单据的买卖。对于出口在单单一致，单证一致的情况下，即可从银行保证收到符合信用证规定的单据即行付款并交付押金，即可从银行取得代表货物所有权的

单据。

3、信用证是一种银行信用。在信用证交易中，银行根据信用证取代买方承担了作为第一付款人的义务，日后只要卖方提供了符合信用证的单据，即使买方破产，卖方也能从银行得到付款保证。这样，银行提供了远优于进口商个人信誉的银行信用，较之托收或直接付款方式来说，使卖方风险大为减少。

二、信用证欺诈

（一）信用证欺诈的原因。信用证自身存在的理论上的缺陷（即“独立抽象性”原则）是造信用证是针对成信用证诈骗的主要原因之一。

印刷业发达、便利的今天，伪造美钞、名画已能以假乱真，伪造与信用证要求相一致的提单等单证文件则更为容易，也更容易成功。那么，在信用证方式下，卖方以假单证特别是提单行仅机械地“审核信用证规定的所有单据，以确货款，毫无义务核对受益人（卖方）所提供的单据的实际真实性，这对买方是很危险的。

信用证业务中的风险与防范

□文/闫

宁

苗雪

银行只负责审查单据的表面真实性、完整性、单证文件而非货物。但单据文件极易伪造。在

商来说，只要按信用证规定条件提交了单据，骗，说明货物已经出运，其实没有这回事，银行得到付款；对进口商来说，只要在申请开证时，定其表面上是否与信用证条款相符”后即支付

对企业文化和网站事实效果的充分认可，赢得开发商的认可，以解决当前购房者忠这样会为网站带来大量的忠诚的顾客群体。

4、做好公关促销。针对目标市场对服务的特殊需求和偏好，服务营销往往还需要公共关系促销，很多富有创意的公关促销活动，在极大促进销售的同时，能够使网站的形象获得良好、适当的诠释，扩大网站的知名度。

服务营销已进入全面化、多样化的时代，要想在市场竞争中立于不败之地，企业就要整体努力，灵活利用服务营销各种策略来创造竞争优势，这样才能在竞争中

主要参考文献：

[1]菲利普·科特勒（美）著.营销管理[M].上海人民出版社，2003.

[2]克里斯托弗·H·洛夫洛克（美）著.服务].中国人民大学出版社，2001.营销[M

[3]ChristianGronroos著，吴晓云译.服务市场营销管理[M].复旦大学出版社，1998.

[4]贾昌荣著.服务营销战[M].中国经济诚度和房地产开发商满意度的问题。

（作者单位：石家庄经济学院）

赢得胜利，获得广大购房者的广泛关注，出版社，2006.

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