山东省房地产行业金融季度研究报告（2010年第四季度） - 图文

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2010年第四季度

房地产行业金融 季度研究报告·山东省

银联信行业金融研究系列产品之

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Beijing Unbank Investment Consultant Ltd.

2011年2月24日

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正文目录

第一章 2010年四季度山东省房地产行业发展环境分析 ......................................... 7

一、2010年四季度山东省经济发展情况分析 ................................................ 7

（一）农村经济稳定发展，粮食总产创历史最高水平 .......................... 7 （二）工业生产实现较快增长，企业效益保持较高水平 ...................... 7 （三）固定资产投资结构继续优化，房地产开发投资增速平稳 .......... 8 （四）消费品市场强劲增长，耐用商品销售持续走强 .......................... 8 （五）对外经贸快速恢复，主要出口市场份额发生变化 ...................... 9 （六）财政收入增势良好，财政支出保障有力 ...................................... 9 （七）就业形势基本稳定，城乡居民收入继续增加 ............................ 10 （八）金融运行积极平稳，存贷款增量呈缩减态势 ............................ 10 （九）物价涨幅出现回落，全年走势基本平稳 .................................... 11 二、四季度全国信贷金融环境分析 ............................................................... 11

（一）货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少 ........................ 11 （二）人民币新增贷款较多 .................................................................... 12 三、四季度全国房地产行业政策解读 ........................................................... 13 第二章 2010年四季度山东省房地产市场运行情况 ............................................... 15

一、国房景气指数运行分析 ........................................................................... 15 二、2010年四季度山东省房地产市场供给情况分析 .................................. 16

（一）山东省房地产完成投资情况分析 ................................................ 16 （二）山东省房地产开发季度完成投资情况 ........................................ 17 （三）山东省房地产投资结构分析 ........................................................ 18 三、2010年四季度山东省房地产市场需求情况分析 .................................. 19

（一）山东省房屋销售面积分析 ............................................................ 19 （二）山东省房屋销售额分析 ................................................................ 21 四、2010年四季度山东省房地产市场价格变化情况分析 .......................... 22 第三章 2010年四季度山东省房地产细分市场分析 ............................................... 24

一、2010年四季度山东省土地市场分析 ...................................................... 24

（一）山东省土地市场长期供需分析 .................................................... 24 （二）山东省土地市场短期供需分析 .................................................... 26

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二、2010年四季度山东省住宅市场分析 ...................................................... 27

（一）山东省住宅长期供需分析 ............................................................ 27 （二）山东省住宅短期供需分析 ............................................................ 29 三、2010年四季度山东省办公楼市场分析 .................................................. 31

（一）山东省新建办公楼长期供需分析 ................................................ 31 （二）山东省新建办公楼短期供需分析 ................................................ 33 四、2010年四季度山东省商业营业用房市场分析 ...................................... 34

（一）山东省新建商业营业用房长期供需分析 .................................... 34 （二）山东省新建商业营业用房短期供需分析 .................................... 36

第四章 2010年四季度山东省主要城市房地产市场分析 ....................................... 38

一、2010年四季度季度济南市房地产市场分析 .......................................... 38

（一）经济运行情况分析 ........................................................................ 38 （二）土地市场分析 ................................................................................ 39 （三）商品住宅市场 ................................................................................ 40 二、2010年四季度青岛市房地产市场分析 .................................................. 40

（一）土地市场分析 ................................................................................ 40 （二）商品房市场分析 ............................................................................ 41

第五章 2010年四季度房地产企业经营情况分析 ................................................... 44

一、四季度房地产企业融资情况 ................................................................... 44

（一）国际资本加速进入中国楼市 ........................................................ 44 （二）中粮地产左手拿地右手借钱 ........................................................ 45 （三）合生创展68.75亿“团购”通州38幢办公楼 .......................... 45 二、四季度房地产市场与企业发展趋势分析 ............................................... 46

（一）限购令出台限制购房 .................................................................... 46 （二）房企转战二三线城市及商业地产 ................................................ 49 三、2010年四季度重点房地产企业经营情况分析 ...................................... 51

（一）万科集团 ........................................................................................ 51 （二）恒大地产 ........................................................................................ 52 （三）保利地产 ........................................................................................ 52 （四）碧桂园 ............................................................................................ 52 （五）金地集团 ........................................................................................ 53 四、2010年四季度房地产企业经营情况排行 .............................................. 53

（一）四季度房地产企业销售金额排行 ................................................ 54

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（二）四季度房地产企业销售面积排行 ................................................ 55

第六章 2010年四季度山东省房地产投资资金筹措情况分析 ............................... 56

一、2010年四季度山东省房地产开发到位资金情况分析 .......................... 56 二、2010年四季度山东省房地产开发到位资金来源分析 .......................... 57 三、2010年四季度山东省房地产开发到位资金充裕程度分析 .................. 58 第七章 2010年四季度房地产行业风险管理研究 ................................................... 60

一、房地产开发贷款 ....................................................................................... 61

（一）加息降低房价高企预期开发商融资渠道或收缩 ........................ 61 （二）中小房企资金状况堪忧民间融资利息高达30% ......................... 63 二、个人住房贷款 ........................................................................................... 64

（一）北京市新房个人贷款锐减3.5亿元 ............................................ 64 （二）2011年个人房贷增长不乐观 ....................................................... 65

第八章 2011年一季度中国房地产行业发展趋势分析 ........................................... 67

一、一季度住宅市场走势预测 ....................................................................... 67 二、一季度非住宅市场走势预测 ................................................................... 68 三、商业银行房地产信贷业务授信建议 ....................................................... 68

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图表目录

图表 1：2010年5-12月山东省固定资产投资额及增速 ......................................... 8 图表2：2010年5-12月山东省地方财政收入增长状况 ........................................ 10 图表 3：2009-2010年货币供给量同比增速 ........................................................... 12 图表 4：2009-2010年季度人民币贷款新增额走势 ............................................... 13 图表 5：2010年四季度房地产政策一览表 ............................................................. 13 图表 6：全国房地产开发景气指数趋势 .................................................................. 15 图表 7：2004-2010年4季度山东省房地产投资完成情况 ................................... 16 图表 8：2004-2010年4季度山东省房地产投资额及增速 ................................... 16 图表 9：2004-2010年山东省房地产完成投资与全国对比情况 ........................... 17 图表 10：山东省各季度房地产投资完成情况与全国对比 .................................... 17 图表 11：2008-2010年山东省各季度房地产投资增速与全国对比图 ................. 18 图表 12：2008-2010年山东省各季度住宅投资额变化 ......................................... 19 图表 13：2008-2010年山东省各季度住宅投资增速情况 ..................................... 19 图表 14：2008年4季度-2010年4季度各季度山东省各类房屋累计销售面积 19 图表 15：2008-2010年各季度山东省住宅销售面积占比 ..................................... 20 图表 16：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售面积增速趋势 ............. 21 图表 17：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售额 ................................. 21 图表 18：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售额增速趋势 ................. 22 图表 19：2009-2010年各季度山东省各类房屋累计销售平均价格 ..................... 22 图表 20：2009-2010年各季度山东省各类房屋累计销售平均价格增速 ............. 23 图表 21：2003-2010年山东省土地购臵与开发状况 ............................................. 24 图表 22：2003-2010年山东省土地购臵与开发面积同比增速趋势 ..................... 25 图表 23：2005-2010年4季度山东省土地购臵与开发面积趋势 ......................... 25 图表 24：2008-2010年各季度土地购臵与开发状况 ............................................. 26 图表 25：2008-2010年山东省土地购臵与开发各季度分析 ................................. 26 图表 26：2008-2010年各季度山东省土地购臵与开发面积同比增速趋势 ......... 27 图表 27：2004-2010年山东省住宅竣工、新开工和销售面积概况 ..................... 27 图表 28：2004-2010年新开工面积、住宅竣工、销售面积同比增速趋势 ......... 28 图表 29：2005-2010年四季度山东省住宅竣工、销售面积概况 ......................... 28 图表 30：2005-2010年四季度山东省住宅竣工、销售面积同比增速趋势 ......... 29

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期贷款3471.0亿元，下降16.7%。

（九）物价涨幅出现回落，全年走势基本平稳

在“稳物价、保民生”等一系列价格调控措施积极作用下，加之翘尾因素的消失，山东省居民消费价格月度同比自7月份连续5个月攀涨后出现回落。12月份山东省居民消费价格同比上涨3.9%,涨幅较上月回落0.9个百分点。食品类中的鲜菜价格同比下降3.5%，较上月涨幅回落38.7个百分点，影响价格总水平回落0.4个百分点，是带动价格总水平涨幅回落的主要因素。全年CPI走势基本平稳，累计上涨2.9%，稳定在3.0%的警戒线之内。八大类消费品价格四升四降，食品、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、居住分别上涨8.3%、2.5%、1.9%和3.6%；衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务依次下降2.4%、0.4%、0.7%和0.3%。

从生产价格看，工业品出厂价格和原材料燃料动力购进价格月度同比涨幅分别自9月份和10月份连续3个月、2个月攀升后，双双出现回落。12月份同比分别上涨8.1%和10.3%，分别比上月回落0.6和1.2个百分点。全年累计分别上涨7.2%和9.3%。

二、四季度全国信贷金融环境分析

（一）货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少

12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。

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图表 3：2009-2010年货币供给量同比增速

单位：亿元

456'%9%0 09年1月2009年5月2009年9月2010年1月2010年5月2010年9月M1增速M2增速 数据来源：国家统计局 银联信整理

（二）人民币新增贷款较多

央行公布的2010年金融统计数据报告显示，我国2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，同比少增1.65万亿元，但超出去年初制定的7.5万亿信贷目标。12月，我国人民币贷款新增4807亿元，较11月环比回落。

如果加上票据融资转为贷款的规模，全年实质性贷款实际增加了8.85万亿元，同比仅少增2700亿元。由于实体经济信贷需求旺盛，加之预期2011年信贷管控进一步趋严，导致很多企业提前借贷，年末贷款增长相对较高。

从结构上看，当月对公中长期贷款增加1426亿元，较上月少增504亿元，占总新增贷款的30％；对公短期贷款增加2277亿元，较上月多增607亿元，企业流动资金贷款需求继续回升；当月票据融资减少812亿元，表明在信贷控制较严的情况下，银行继续通过减少票据来腾挪贷款空间；居民户贷款增加1504亿元，较上月少增392亿元，占总新增贷款的比重为31％（上月为33％），这与近期住房成交量不大有关。

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图表 4：2009-2010年季度人民币贷款新增额走势

单位：亿元

30000240001800012000600002009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4 数据来源：国家统计局 银联信整理

三、四季度全国房地产行业政策解读

继中国各大商业银行首套房贷“史上最优惠利率”终结、三套房贷叫停之后，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

图表 5：2010年四季度房地产政策一览表

政策名称 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款 2010-11-03 时间 部门 中国住房和城乡建设银监会 内容及效果 中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 部、财政部、人民银行、部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，数据来源：银联信整理

住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布的《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》指出，部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《住房公积金管理条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。

通知指出，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方

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米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。

同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

通知强调，上述措施，既体现了住房公积金制度的互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

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第二章 2010年四季度山东省房地产市场运行情况

一、国房景气指数运行分析

12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。

图表 6：全国房地产开发景气指数趋势

108106104102100981220月10年1-2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2009年 数据来源：国家统计局

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的方式支付，其余部分则以现金支付。由于远富的实际控制人乃朱孟依之子朱一航先生，因此该交易构成关联交易。

公告称，该项目收购代价的支付将按照项目当前的施工规划及时间表进行，预计第一期分期付款1.16亿元将在2011年一季度到账。

针对该笔交易，合生创展在收购协议中认为，项目位于北京通州产业园内，毗邻北京经济技术开发区，包括38幢独立的办公楼宇，地段理想。在通州区当地政府提供的政策支持及奖励下，预期进驻产业园区及北京经济技术开发区的大型企业数目将不断增多，越来越多的新成立企业及中小企业将进入该地区寻求商机。这将对产业园区及北京经济技术开发区周边的办公楼带来持续强劲的需求。

鉴于此，合生创展计划将该项目持作长期投资用途，项目收购完成后将纳入合生创展的租赁物业组合，为集团提供长期稳定的租金收入。

同时，由于该项目距离北京合生世界村仅100米之遥。合生创展预期，此两项开发项目可通过彼等各自提供的配套设施及服务互为补充。长远而言，该协同效益有助于两个物业项目的保值，甚至可能提高项目的升值潜力。

合生创展还表示，该项目为商业物业，而商业物业并非政府调控过热房地产市场的对象，因此风险较小，符合本集团追求合理配臵长短期投资资源的策略。

二、四季度房地产市场与企业发展趋势分析 （一）限购令出台限制购房

虽然今年经历了历史上最严格的调控年，但是成果也和以往一样是越调越高，无法控制的房价已经超出了普通居民购房能力，为了控制房价，国家有出台了地方限购令继续调控楼市。

1、限购令出台席卷全国，京沪深楼市成交差别大

9月份楼市回暖让不少人开始憧憬“银十”，不过，京沪深三地楼市在十一黄金周出现分化。受十一前夕出台的新政影响，京沪两地假期成交惨淡，持币观望情绪再现；而调控政策和“限购令”未能抑制深圳楼市的火爆。国庆期间，深圳新房成交量创今年以来的新高。业内人士表示，地产新政让市场再次陷入持币观

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望中，部分城市成交量激增有统计滞后等原因，但也反映出楼市供求紧张的局面。

新调控政策和深圳本地的“限购令”未能抑制深圳楼市的火热，十一黄金周期间深圳新房市场成交火爆。假期前六天深圳共成交新房2313套，相当于去年同期的近四倍。其中10月1日和4日，新房成交更是分别达到656套和600套的天量，创下今年以来新房成交量的新高。

10月1日深圳新房成交量达到656套的天量，10月4日成交600套，10月3日成交了467套，10月2日成交了265套，仅5日和6日成交量低于200套。而在9月楼市回暖之时，日成交量也不过200套左右。成交量的大幅攀升，带动深圳房价止跌反弹，仅10月3日和4日成交均价低于20000元/平方米，10月2日成交均价高达26783元/平方米。秋交会上深圳本地参展项目几乎没有推出购房优惠，除万科的“6盘7天千万大礼天天送”比较引人注意，其他楼盘都只是保持常规折扣。

10月1日凌晨深圳出台了“限购令”，深户家庭限购2套住房；非深户居民符合纳税社保要求的限购1套住房，不符合纳税社保要求的暂停在深圳购房。业内专家称，这与上半年出台的相关通知共同构成了更严厉的深圳楼市细则。

深圳目前的供求关系决定了成交量和均价在短期内不可能大幅下滑。目前，深圳自有住房的比例大约为30%，这个比例远远低于北京和上海，紧张的供求关系决定了深圳楼市价格总体的上涨趋势。

新政出台后全国许多城市新房交易量急剧下滑，而深圳出现了急剧上升的情况，确实有点反常。虽然深圳国土委公布的新房每日成交信息有一定的滞后性，但从中能够说明深圳市民对楼市的信心。

虽然未来几个月交易量会跌，但房价仍会上涨。仅从目前深圳房价看，各区都已经达到最高点了。以南山区为例，八九月份前海规划不仅拉动了前海、后海一手房的价格，同时也拉动了整个南山区的二手房价格。10月份这些热点区域房价会比较稳，而且略有上升。

十一黄金周期间上海举办了首个“假日楼市”房展会，主办方的统计数据显示，此次为期4天的房展会，共接待14万名观众，人数比去年同期增加1万，房展会上人头攒动。但与“高人气”形成鲜明对比的是成交量的低迷，主办者没有公布意向成交金额，据透露“总金额非常低”。

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房展会现场虽然人气旺，但“看的多，买的少”，人流上涨并没有带来好的现场签约率。观望情绪浓重、过高的房价让不少购房者打起了退堂鼓，而新政的出台和对未来房价走势的不确定性更让很多购房者选择持币观望。在成交量方面，主办方表示此次不再统计现场签约率。

部分购房者期待的降价潮并没有在房展会上出现。有的展位对“优惠”两字避而不提，现场明确打折的楼盘“凤毛麟角”，绿地集团是此次房展会上少有的几家愿意亮出自家折扣底牌的房企。甚至有的地产商只是为了打知名度，仅展示不卖房，新盘预售要等到明年3月份，目前价格未定。

长假期间就盛传的上海楼市调控细则消息加重了购房者的观望心理。对于7日正式公布的上海楼市细则，限购和提高房贷门槛是北京在4月用过的，但没有改变北京房价的上涨趋势。综合来看，上海细则对正在回暖、走向过热的楼市会有一定抑制作用，但不会改变楼市回暖趋势，房价上涨预期有所放慢，但不会停止。

2、新版限外令禁境外机构购住宅

关于境外人士和机构在境内购房的限制，早在2006年已有相关规定。当年7月，建设部等六部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。而最新《通知》直接禁止境外机构购买住宅物业。

《通知》要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节。其中包括：有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。

在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节。包括有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。该文件主要针对目前大量热钱流入内地楼市，扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。

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3、兰州最严限购令松绑未满18岁不得购房条款删除

在11月14日兰州市政府新闻办召开的保障性住房建设工作和进一步调控房价新闻发布会上，兰州市副市长俞敬东宣读了正式出台的“兰州进一步调控房价新政”。该新政与此前“全国最严限购令”最大的不同是：“本地居民家庭在本市可以购买2套住房，非本地居民家庭在本市可以购买1套住房。”一改被各界广泛非议的“本地居民家庭在本市只许购买1套住房”的规定。而另一条被市民广泛关注的“未满18岁居民不得在兰购房”这一条“限令”，在调整后的《意见》中也被删除。

4、合肥楼市量价皆平稳暂不出台本地“限购令”

“二次调控”后，北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门等城市相继出台住宅限购令。与京沪杭等每户家庭只能购买一套房相比，南京、深圳政策稍显“温和”，即每家至多可以购买两套房。合肥市房地产管理局表示，合肥市房地产新开工面积处于合理范围，而且待售房源也很充足，房市不会出现大起大落的情况，因此合肥市暂时不会出台“限购令”，从政府层面抑制买房需求。从总体来说，合肥市调控后房屋结构变化不大，房屋结构比较合理。如90平方米以下房源占53.71%，144平方米以上占到6.67%。

10月份，合肥市商品房销售备案面积环比增长17.8%；其中商品住宅8934套，环比增长21.6%，市区商品房平均销售价格为6667元每平米，环比增长3.6%；其中商品住宅为6150元每平米，环比增长1.5%。

经过4月份和9月份的两轮调控，合肥市房地产市场从投资到销售都基本正常，在4月调控后，合肥市房地产市场出现了3个月的量跌价涨的情况，而9月调控后，合肥房市呈现量涨价格回落的情况。

（二）房企转战二三线城市及商业地产

随着今年房地产调控的进行，一线城市已经失去了过去所拥有的巨大投资价值，因此开发商开始转战二三线城市，通过二三线城市未受调控影响的有利因素，保持自己销量的稳定，同时开始加强商业地产开发力度。

1、绿地投60亿建郑州高铁中央广场

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12月28日，由绿地集团投资开发的郑州高铁站绿地中央广场项目开工建设，投资总额逾60亿元，为目前中国最高双塔式建筑，将造就中西部首个高铁站商圈。

绿地中央广场项目是为配合高铁沿线现代服务业发展需要而建设的高铁客运站商务工程，使郑州铁路新客运站商圈加速成为中西部地区第一个商业配套完善、现代服务业集聚的高铁站区域。

该项目位于郑东新区综合交通枢纽区域，由两栋300米高楼构成，是目前已开工建设的中国最高双塔式建筑。项目规划总建筑面积82万平方米，投资总额逾60亿元，是集国际甲级办公、主题精品商业、五星级酒店、观光和文化休闲娱乐等业态为一体的现代服务业综合体。

绿地集团自2004年进入郑州以来，先后开发建设了多个住宅、写字楼、五星级酒店及大型现代服务业综合体项目。

其中，高度达280米、被誉为现代“嵩岳寺塔”的郑州〃绿地中心建成后将成为中部五省第一高楼。目前，绿地集团在河南投资规模超200亿元，建设规模近360万平方米。

2、万通地产扩张商业地产版图

12月底，由万通地产、中金公司等五家机构组成的联合体中标北京CBD中服Z3地块，作价25.19亿元。这是万通地产第二次涉足北京CBD地块开发。至此，万通地产旗下的商用物业土地储备合计超过五幅，先后已经在北京、天津、杭州、成都等城市落子。万通表示，今后，万通地产将进一步扩张商业地产的布局。

中服Z3地块中标联合体包括万通地产、中金公司、中金佳业、亚洲电视、西部国际金融贸易中心五家机构。未来在中服Z3地块开发中，万通地产将作为主导开发商之一，在财务、融资上将引入实力强的品牌合作伙伴，并为该优质物业的长期持有、运营，提供稳定的财务支持和租赁客源。

目前，中服Z3地块中标联合体尚未公布未来合作的具体详情及股权比例，不过，联合体成员的业务背景提供了一定参考。首先，万通地产是联合体中主要的开发商之一，将会联合合作伙伴组织该地块未来的开发、建设；其次，中金是联合体中的金融机构，项目竣工、运营后，中金既是稳定的财务支持者，又或将是优质的物业租户，保证开发项目的入住率。中服Z3地块用途性质为商业金融混合

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季度的办公楼销售面积增幅比起三季度来说增幅又大幅上升，达到历史高点82.74%。而商业营业用房销售面积增幅较三季度来说，增幅大幅提高至103.36%，可见，商业地产市场正在逐步回暖。

图表 16：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售面积增速趋势

1600?@%0%-40 08Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q340000 00%0%-100%住宅销售面积同比增速办公楼销售面积同比增速商品房销售面积同比增速商业营业用房销售面积同比增速 数据来源：国家统计局 银联信整理

（二）山东省房屋销售额分析

2010年四季度，山东省商品房累计完成销售额为1603.81亿元，同比上涨65.65%，增幅比三季度有大幅上升。2010年四季度，山东省实现住宅销售额为1377.4亿元，住宅销售额同比上涨幅度为58.68%，较三季度20.22%的增幅大幅上升了38个百分点。此外，办公楼销售额为20.69亿元，同比大幅增长72.13%，增幅比三季度略有增长。商业营业用房销售额181.64亿元，同比增幅达133.02%，说明商业地产市场回暖之势正在逐步加强。

图表 17：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售额

单位：亿元

日期 商品房销售额 住宅销售额 办公楼销售额 商业营业用房销售额 商品房销售额增速 住宅销售额增速 办公楼销售额增速 商业营业用房销售额增速 住宅销售额占比 2008Q4 503.03 426.43 16.30 51.48 -8.26% -13.57% 16.10% 36.44% 84.77% 2009Q1 226.26 189.00 11.09 23.60 -8.17% -15.82% 831.93% 24.60% 83.53% 2009Q2 543.13 490.74 10.68 38.88 41.14% 41.75% 3.39% 56.02% 90.35% 2009Q3 698.87 628.42 11.22 53.48 72.11% 72.38% 98.94% 67.07% 89.92% 2009Q4 968.20 868.04 12.02 77.95 92.47% 103.56% -26.26% 51.42% 89.66% 2010Q1 459.13 417.16 3.64 35.17 102.92% 120.72% -67.18% 49.03% 90.86% 2010Q2 754.16 673.31 12.59 60.33 38.85% 37.20% 17.88% 55.17% 89.28% 2010Q3 2010Q4 849.32 1603.81 755.49 1377.40 18.07 64.97 21.53% 20.22% 61.05% 88.95% 20.69 181.64 65.65% 58.68% 72.13% 85.88% 21.48% 133.02% http：//www.unbank.info 21 服务电话：(8610)63458516

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数据来源：国家统计局 银联信整理

从各季度房屋累计销售额增幅来看，住宅与2010年三季度相比增幅大幅上升，幅度达到38个百分点。办公楼与2010年三季度相比，增幅大幅度飙升至72.13%，达到历史新高，而商业营业用房销售额相比三季度飙升至133.02%，增幅超过三季度112个百分点。这和国家房地产调控政策导向有关，房地产投资开始从住宅向商业用房进行探索性转移。

图表 18：2008-2010年各季度山东省各类房屋累计销售额增速趋势

850e0E0%0P%-150 08Q12008Q32009Q1商品房销售额增速办公楼销售额增速2009Q32010Q12010Q3住宅销售额增速商业营业用房销售额增速 数据来源：国家统计局 银联信整理

四、2010年四季度山东省房地产市场价格变化情况分析

图表 19：2009-2010年各季度山东省各类房屋累计销售平均价格

单位：元/平方米 日 期 住宅销售价格 办公楼销售价格 商业营业用房销售价格 住宅销售价格增速 办公楼销售价格增速 商业营业用房销售价格增速 2009Q1 2009Q2 2009Q3 2009Q4 2010Q1 2010Q2 2010Q3 3670.31 6966.08 5285.55 4.66% 2.88% -6.56% 2010Q4 4094.90 6625.04 5627.71 16.23% -5.81% 14.58% 3320.45 3112.23 3506.87 3523.03 3398.40 3753.90 10991.08 6768.06 6771.27 7033.35 5313.87 6812.77 4792.85 5382.80 5656.86 4911.47 5190.38 6257.00 23.14% 112.43% -3.33% 1.12% 12.15% 21.14% 48.13% 16.53% -9.96% 2.35% 8.29% 20.62% 0.66% 16.24% 24.03% -19.20% 15.51% -51.65% 数据来源：国家统计局 银联信整理

2010年四季度，山东省商品住宅累计销售均价为4094.90元/平方米，同比增长16.23%，比第三季度的平均价格增长11.57%，住宅销售均价依旧继续上升，调控效果打折明显。而办公楼销售价格为6625.04元/平方米，比三季度的均价下降

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341.04元，降幅为4.9%，比三季度的销售均价小幅下降。商业营业用房销售价格为5627.71元/平方米，较三季度均价下降342.16元，增幅达到6.47%，增长幅度比较大，这说明四季度山东省的商品住宅市场需求比较大，价格水平继续上升，而商业地产市场一举扭转了三季度的下降之势，回暖比较明显，市场正在向商业地产市场探索。

图表 20：2009-2010年各季度山东省各类房屋累计销售平均价格增速

1100010000900080007000600050004000300020002009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q22010Q32010Q4商品房销售价格办公楼销售价格住宅销售价格商业营业用房销售价格 数据来源：国家统计局 银联信整理

可以看出，2010年四季度山东省住宅销售均价较三季度继续保持平稳增长，增幅不大。办公楼销售均价的小幅增长之势不再继续，并且在四季度开始小幅下降。而商业营业用房的销售均价却有较大幅度的增长，这说明山东省的房地产市场正在向理性方向探索，调控使商业地产市场回暖比较明显。

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第三章 2010年四季度山东省房地产细分市场分析

一、2010年四季度山东省土地市场分析 （一）山东省土地市场长期供需分析

图表 21：2003-2010年山东省土地购臵与开发状况

单位：万平方米 日期 土地购臵面积 土地开发面积 土地购臵面积 同比增速 土地开发面积 同比增速 购臵面积减 开发面积 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2787.2 2008年 2009年 2010年 3592.02 3503.76 3643.28 3037.23 2288.92 2161.97 3290.53 2024.31 1569.11 1812.65 2641.73 2200.39 2237.14 1831.88 1456.05 51.85% 70.72% -2.46% -22.49% 3.98% 15.52% -16.63% 45.74% 395.50 -8.23% -16.71% 586.81 -17.88% 1.67% 51.78 -5.55% 52.20% -18.12% -20.52% 330.09 1834.48 1567.71 1934.65 1830.63 数据来源：国家统计局 银联信整理

2010年全年，山东省累计土地购臵面积为3290.53万平方米，同比增加50.20%；从2005年一直到2009年山东省每年土地购臵面积都保持持续逐年下降，从3643.28万平方米一直下降到2161.97万平方米，到了2010年，下降趋势终止，在2010年全年，山东省土地购臵面积同比增长了50.20%，说明开发商购地欲望强烈。同期土地开发面积为1456.05万平方米，同比下降20.52%。而山东的土地开发面积从2003年以来始终保持波动状态，这和每年土地购臵情况以及企业开发完工速度都有关系。

可以看出山东省土地购臵面积增幅从2004年到2009年一直呈下降趋势，但2010年全年土地购臵面积增幅上升较快，这也与今年火爆的房地产市场行情导致开发商的土地储备下降，进而开发商急于缓解缺地的状况有关。而土地开发面积增幅从2008年开始到2010年前三季度一直保持下降趋势，而且下降的幅度明显，2010年全年这种下降趋势依然继续，并且幅度有所扩大，这反映出开发商开工不

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积极，有囤地之嫌。

图表 22：2003-2010年山东省土地购臵与开发面积同比增速趋势

单位：万平方米

80`@ %0 03年-20%-40%土地购置面积同比增速 -土地开发面积同比增速 -2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 数据来源：国家统计局 银联信整理

图表 23：2005-2010年4季度山东省土地购臵与开发面积趋势

单位：万平方米

100080060040020002005Q42006Q42007Q4土地购置面积2008Q42009Q42010Q4土地开发面积 数据来源：国家统计局 银联信整理

2010年四季度山东省土地购臵面积610.64万平方米，比2009年四季度的538万平方米增加了72.64万平方米，增幅达13.5%。而土地开发面积较2009年四季度有所下降，降幅达7.18%。

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三、2010年四季度山东省办公楼市场分析

（一）山东省新建办公楼长期供需分析

图表 33：2004-2010年山东省办公楼竣工、新开工和销售面积概况

单位：万平方米

日期 办公楼新开工面积 办公楼竣工面积 办公楼销售面积 办公楼新开工面积同比增长 办公楼竣工面积 同比增长 办公楼销售面积 同比增长 竣工面积减 销售面积 2004年 64.20 47.43 41.42 17.45% -19.51% 109.83% 6.01 2005年 115.24 46.86 36.05 79.50% -1.20% -12.96% 10.81 2006年 135.46 47.83 41.90 17.55% 2.07% 16.23% 5.93 2007年 163.01 51.65 49.21 20.34% 7.99% 17.45% 2.44 2008年 101.29 53.19 54.73 -37.86% 2.98% 11.22% -1.54 2009年 135.76 118.56 59.53 34.03% 122.90% 8.77% 59.03 2010年 157.78 84.52 82.50 41.15% 101.43% 60.91% 2.02 数据来源：国家统计局 银联信整理

从山东省办公楼的长期供给看，2007年时该省办公楼新开工面积为163.01万平方米，2010年全年，新开工面积实现157.78万平方米，同比增长41.15%，环比增长16.22%。2010年全年山东省的办公楼竣工面积已经实现84.52万平方米；从长期需求看，2004-2009年办公楼销售总体呈现上扬的趋势，2010年增速为2005年以来最高，达到61.91%，随着国家对商品房市场调控的深入和加强，办公楼等商业地产市场的发展将迎来春天。可以预见，在市场需求逐渐向商业地产市场转移的过程中，办公楼市场将进一步回暖。

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图表 34：2004-2010年山东省办公楼竣工、新开工和销售面积同比增速趋势

1600?@%0%-40%-80%办公楼新开工面积同比增长办公楼销售面积同比增长2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-12月办公楼竣工面积同比增长 数据来源：国家统计局 银联信整理

图表 35：2005-2010年四季度山东省办公楼竣工、销售面积概况

单位：万平方米

806448321602005Q42006Q42007Q42008Q42009Q42010Q4销竣比办公楼销售面积办公楼竣工面积14000?`@ %0% 数据来源：国家统计局 银联信整理

山东省办公楼新开工面积在2005年一季度上涨114.79%，达到29.34万平方米后，2006年继续上升，2006年升为35.67万平方米，2007-2010年交替升降，特别是2008年增长到38.31万平方米，同比增长73.82%。2010年全年的办公楼新开工面积同比实现增长41.15%。山东省办公楼竣工面积也不断波动，从2004年的2.25万平方米上升到2008年的24.01万平方米，到2010年全年山东省办公楼共竣工84.52万平方米。

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（二）山东省新建办公楼短期供需分析

图表 36：2008-2010年各季度山东省办公楼竣工与销售状况

单位：万平方米

时间 2008年一季度 2008年二季度 2008年三季度 2008年四季度 2009年一季度 2009年二季度 2009年三季度 2009年四季度 2010年一季度 2010年二季度 2010年三季度 2010年四季度 办公楼销售面积 2.30 18.93 6.73 26.77 10.09 15.78 16.57 17.09 6.85 18.48 25.94 31.23 办公楼竣工面积 24.01 0.72 8.05 20.41 18.84 17.90 4.64 77.18 14.06 21.49 6.41 42.56 办公楼销售面积增速 -76.19% 100.32% -11.21% 18.87% 338.70% -16.64% 146.21% -36.16% -32.11% 17.11% 56.55% 82.74% 办公楼竣工面积增速 192.45% -88.50% -17.52% -25.57% -21.53% 2386.11% -42.36% 278.15% -25.37% 20.06% 38.15% -44.86% 办公楼销竣比 9.58% 2629.17% 83.60% 131.16% 53.56% 88.16% 357.11% 22.14% 48.72% 85.99% 404.68% 73.38% 数据来源：国家统计局 银联信整理

图表 37：2008-2010年各季度山东省办公楼竣工与销售对比分析

单位：万平方米

806448321602008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q3销竣比办公楼销售面积办公楼竣工面积3000%00 000000P0%0%-500% 数据来源：国家统计局 银联信整理

从上图可以看出，2008年一季度到四季度山东省办公楼销售面积始终保持在低位运行，平均为16万平方米，2010年一季度办公楼销售面积为6.85万平方米，

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到了二季度山东省办公楼销售面积一举升至18.48万平方米，环比增幅达到169.78%，三季度则飙升至25.94万平方米，实现增速56.55%，到四季度实现销售面积大增至31.23万平方米，同比增幅飙升至82.74%；2009年山东省办公楼竣工面积大幅增长至77.18万平方米，2010年一季度大幅下降至14.06万平方米，到了二季度又大幅升至21.49万平方米，环比实现增长52.84%，三季度则又大幅下降至6.41万平方米，环比下降幅度达到70.17%，四季度办公楼竣工面积虽然同比下降，但是环比三季度的6.41万平方米增长了564%，一举扭转了三季度的颓势。

图表 38：2005-2010年四季度山东省办公楼竣工与销售对比分析

单位：万平方米

806448321602005Q42006Q42007Q42008Q42009Q42010Q4销竣比办公楼销售面积办公楼竣工面积14000?`@ %0% 数据来源：国家统计局 银联信整理

四、2010年四季度山东省商业营业用房市场分析 （一）山东省新建商业营业用房长期供需分析

2010年全年山东省商业营业用房新开工面积高达1250.35万平方米，远远高于自2004年以来的各年份的全年开工面积，说明山东省房地产开发商在2010年受房地产市场的火爆行情激励，大幅加快了商业营业用房开发速度。竣工面积达到最大值497.5万平方米，环比增幅63.66%，这是这几年的最高值。2010年商业营业用房销售面积达609.86万平方米，同比增速112.42%。

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图表 39：2004-2010年山东省商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况

单位：万平方米 日期 商业营业用房新开工面积 商业营业用房竣工面积 商业营业用房销售面积 新开工面积同比增长 竣工面积同比增长 销售面积同比增长 竣工面积减销售面积 2004年 529.20 317.45 249.93 -42.44% 13.87% 44.38% 67.52 2005年 577.68 350.56 258.92 9.16% 10.43% 3.60% 91.64 2006年 534.00 368.70 264.34 -7.56% 5.17% 2.09% 104.36 2007年 626.12 362.00 260.96 17.25% -1.82% -1.28% 101.04 2008年 609.47 270.49 268.32 -2.66% -25.28% 2.82% 2.17 2009年 875.73 420.30 374.72 43.69% 55.38% 39.65% 45.58 2010年 1250.35 497.50 609.86 33.97% 63.66% 112.42% -112.36 数据来源：国家统计局 银联信整理

图表 40：2005-2010年四季度山东省商业营用房竣工、销售面积概况

单位：万平方米

3503002502001501005002005Q42006Q42007Q42008Q42009Q42010Q4销竣比商业营业用房销售面积商业营业用房竣工面积18000?`0%0% 数据来源：国家统计局 银联信整理

商业营用房销售面积一直保持平稳趋势，每年变化幅度不大，除了2009年达到347.72万平方米的高值，同比增幅39.65%，但是，2010年山东省商业营业用房销售面积一举突破600万平方米，达到609.86万平方米，同比增幅达112.42%，环比增长也达到62.75%，终结了2009年的峰值记录。2009年四季度山东省商业营用房销售面积为303.3万平方米，较2008年的216万平方米增长40.42%，而2010年四季度达到了317.01万平方米，同比增长4.52。这说明2010年山东省商业营业用房继续保持了2009年的火热局面，并且在商品房市场调控的加强和深化，这种火热局面还将继续。从同比增速来看，商业营用房的新开工面积和竣工面积

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在2008年低谷以后一直保持高速增长趋势，2010年都在30%以上。整体说明，山东省商业营业用房发展态势良好，预计后市将更受到市场的青睐。

图表 41：2004-2010年山东商业营业用房竣工、新开工和销售面积增速趋势

120?`0%0%-30%-60 04年2005年2006年2007年2008年2009年2010年新开工面积同比增长销售面积同比增长竣工面积同比增长 数据来源：国家统计局 银联信整理

（二）山东省新建商业营业用房短期供需分析

图表 42：2008-2010年各季度山东省商业营业用房竣工与销售状况

单位：万平方米

时间 2008年一季度 2008年二季度 2008年三季度 2008年四季度 2009年一季度 2009年二季度 2009年三季度 2009年四季度 2010年一季度 2010年二季度 2010年三季度 2010年四季度 商业营业用房 商业营业用房 商业营业用房 销售面积 38.20 51.92 83.82 94.38 49.24 72.23 94.54 158.71 67.76 96.42 122.92 322.76 竣工面积 32.55 47.04 41.17 149.73 63.94 56.27 94.61 205.48 81.37 112.82 109.80 193.51 销售面积同比 -13.94% -15.65% 40.19% -0.89% 28.90% 39.12% 12.79% 68.16% 37.61% 33.49% 30.02% 103.36% 商业营业用房 商业营业用房 竣工面积同比 -69.69% -11.98% -21.12% 0.51% 96.44% 19.62% 129.80% 37.23% 27.26% 100.50% 16.60% -5.83% 销竣比 117.36% 110.37% 203.59% 63.03% 77.01% 128.36% 99.93% 77.24% 83.27% 85.46% 111.95% 166.79% 数据来源：国家统计局 银联信整理

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从上图可以看出，每年四季度商业营业用房的销售面积和竣工面积都达到最大值，而且从2009年以来，每个季度的销售面积和竣工面积都保持同比增长的态势。

2010年四季度商业营用房的销售面积322.76万平方米，比2009年四季度的

158.71万平方米同比增长103.36%，竣工面积达到193.51万平方米，同比下降了5.83%。

从2009年三季度一直到2010年二季度山东省商业营用房的竣工面积始终大于销售面积，说明开发商看好商业营业用房市场，三季度受新政影响，竣工面积首次低于销售面积，四季度销售面积依然多于竣工面积，商业营业用房销竣比达到1.66，这说明在调控新政的影响下，商业地产市场需求逐渐释放，后市发展势头值得期待。

图表 43：2008-2010年各季度山东省商业营业用房竣工与销售面积对比分析

3503002502001501005002008Q12008Q32009Q1商业营业用房销售面积2009Q32010Q12010Q3商业营业用房竣工面积250 000P%0%销竣比 数据来源：国家统计局 银联信整理

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第四章 2010年四季度山东省主要城市房地产市场分析

一、2010年四季度季度济南市房地产市场分析 （一）经济运行情况分析

前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，全市实现生产总值2780.2亿元，同比增长13.0%。消费品市场保持活跃，固定资产投资增势平缓，居民消费价格温和上行。

前三季度，全市实现生产总值2780.2亿元，同比增长13.0%。其中，第一产业增加值135.1亿元，增长4.0%；第二产业增加值1176.8亿元，增长11.8%；第三产业增加值1468.3亿元，增长14.7%。财政税收增势较好，全市财政一般预算收入累计完成198.0亿元，增长25.5%；全部税收收入401.0亿元，增长22.1%。工业经济保持平稳发展，全市规模以上工业完成增加值929.9亿元，增长13.9%。

固定资产投资增势平缓。前三季度，全社会实现固定资产投资1340.2亿元，增长15.1%。从三次产业来看，第一产业投资45.8亿元，增长4.7%；第二产业投资435.7亿元，增长13.5%；第三产业投资858.7亿元，增长16.5%，其中房地产投资371.2亿元，增长47.2%。据分析，房地产投资大幅增长的主要“推手”是棚户区改造。今年以来，济南对30多个片区进行集中改造，同时对30多个片区零星改造，拉动投资加大。房地产投资的较快上涨，将有效增加房地产市场供应量，在一定程度上抑制了房价的快速上涨。

消费品市场依旧保持活跃。前三季度，全市实现社会消费品零售总额1234.3亿元，增长18.6%。其中，城镇实现零售额1111.8亿元，增长18.6%；乡村实现零售额122.5亿元，增长18.7%。住宿餐饮业实现零售额238.2亿元，增长19.5%。消费品市场的红火，一方面受家电及汽车下乡等政策的拉动；另一方面，糖酒会等大型展会的举行，为济南带来了巨大的人流和商流，推动了消费品市场的繁荣。

对外贸易继续回升。前三季度，全市对外贸易完成进出口总值53.3亿美元，增长29.3%。其中进口25.3亿美元，增长29.8%；出口28.0亿美元，增长28.9%。全市实际到账外资5.2亿美元，增长1.1%。金融形势平稳。截至9月末，全市金融机构人民币各项存款余额7423.9亿元，比年初增长16.7%。人民币各项贷款余

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额6188.3亿元，比年初增长8.5%。

城乡居民收入稳步增长。前三季度，济南城市居民人均可支配收入为18365.0元，增长10.9%；居民消费性支出为11842.0元，增长7.6%。农村居民人均现金收入8322.0元，增长12.7%。

居民消费价格温和上行。9月当月，济南CPI同比上涨2.08%，食品涨幅最大，达到7.84%。前三季度，全市CPI累计上涨1.67%。济南的CPI今年一直低于全国CPI涨幅，主要受益于济南商品集散功能较好，多种展会在济举行，市场供应状态良好。虽然9月当月CPI比前8个月略高，但整体仍较温和。预计四季度济南物价将保持稳定，不会出现大幅攀升或大幅下降，全年CPI涨幅在2%左右。

（二）土地市场分析 1、运行情况概述

2010年第三季度济南总共有39宗土地供应，供应总面积为147.9万平米。其中受新政影响，10月份仅有3宗土地供应，都是位于济南市的北部历下区和历城区，且面积较小，为3.98万平方米，10月份受二轮新政影响逐渐加大。11月份有22宗居住和商服用地供应，主要分布在济南市的南部和西部，总供应面积为106.43万平方米，是两次新政以来的最高供应。12月份济南市共有15宗土地供应，其中居住商服用地12宗，工业用地3宗，供应面积分别为45.76万平方米、6.34万平方米，主要分布于西部地区。

2010年四季度土地供应起伏比较大，这主要是受房地产季节性开发和连续两次房地产新政调控的影响。随着城市旧城改造和新城的建设，另外，济南市针对公租房、廉租房等保障房计划的实施，预计2011年土地供应会比较充足。

2、成交情况分析

2010年四季度，济南市共成交土地23宗，成交总面积为112.04万平方米。 这其中，10月份成交4宗，成交总面积为5.53万平方米，居住用地成交2宗，面积为1.79万平方米。11月份土地成交4宗，其中居住用地成交3宗，商服用地成交1宗，成交总面积为6.03万平方米。12月份成交15宗，其中住宅用地成交10宗，商服用地成交3宗，工业用地成交2宗，成交总面积为100.5万平方米。

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近几个月以来，受土地拍卖及土地交易的影响，济南市的土地成交较少，但是由于近期特别是年底全国房地产市场的回暖，开发商对房地产市场的信心又增强，导致了12月的土地成交数的飙升，可见开发商对房地产市场的回暖还是比较有信心的，而东部地区的成交面积占到总成交面积的78.72%，从中能够看出政府和开发商对东部区域的发展的引导和对东部区域发展形势的看好。

（三）商品住宅市场 1、商品房供应概况

2010年第四季度，济南市有19893套住宅供应，供应总面积达到220.4万平方米。

这其中，10月份住宅供应量为5725套，面积为67.2万平方米，同比下降17.4.4%和20.3%。11月份住宅供应量为5524套，面积为72.9万平方米，同比下降14.5%和2.6%。12月份住宅总供应量为8644套，面积为80.3万平方米，同比上升11.2%和3.3%。在四季度的最后一个月，在售及将入市项目受市场需求明显增加的影响，开发商纷纷加快推盘节奏，市场整体供应有所加快，新政调控效果在年末打折明显。

2、商品住宅成交情况

2010年四季度济南市共有9877套商品住宅成交，总的成交面积达到103.5万平方米。

其中，10月份成交2106套，面积24.7万平方米。11月份成交2563套，成交面积为35.49万平方米，这个月市场整体的成交量出现回升。12月份成交5208套，总面积达到43.31万平方米。虽然新政仍在持续影响楼市，但是年末尤其是12月份的市场回暖现象显著，从而导致市场成交大幅上升，楼市新政调控效果的打折比较明显。

二、2010年四季度青岛市房地产市场分析 （一）土地市场分析

2010年第四季度，青岛市土地市场共成交土地63宗，成交总面积为201.13

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