八里湖规划说明书 - 图文

江西省九江市八里湖地区概念规划

规划说明书

二○○五年五月

江西省九江市八里湖地區概念規劃 規劃說明書

1. 规划背景

规划范围

东起长江大道，西至赛湖西岸、北至长江、南至昌九高速公路及九江县部份地区。规划范围为105平方公里，其中湖面约40平方公里，陆地面积约为65平方公里。本次规划将以此范围作基本依据，但会按规划建议弹性调整。

规划依据

? 《八里湖地区概念性规划国际咨询文件》及有关资料 ? 《中华人民共和国城市规划法》 ? 建设部《城市规划编制办法》 ? 中华人民共和国国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ 137-90 ? 中华人民共和国国家标准《城市道路交通规划设计规范》GB 50220-95 ? 《九江市城镇体系规划（2004-2020年）》初稿 ? 《九江市城市总体规划（2002-2020年）》

对上层次规划的理解

《九江市城镇体系规划（2004-2020）》

据了解，《九江市城镇体系规划（2004-2020）》尚在编制中。根据其初稿，市域的空间结构规划是以九江市中心城区为中心（含九江县沙河镇），瑞昌、德安（共青城）及湖口为卫星城，沿交通干线形成区域产业带和发展轴线。空间的发展策略将实行〝强化中心轴线，带动两翼发展，辐射周边地区〞。

可以预期城区将进一步拓大，体现市域中心城市的经济拉动功能。作为城区的拓展部份，八里湖地区的规划须有效强化城区的整体中心城市功能。另一方面，从宏观经济的角度考虑，九江市因位处三省交界的地理位置，辐射的范围会跨越行政区划的局限，八里湖地区中心城市功能的集聚，应从一个比市域更广阔的空间范围，一个更全面的战略视野出发。

《九江市城市总体规划（2002-2020）》

根据《九江市城市总体规划（2002-2020）》（修编中），九江市将沿长江岸线由东向西拓展，沿昌九高速公路轴向延伸，沿九威大道推进。城市结构呈组团式规划结构形态，沿双环（环庐山、环湖）外侧分布，组团间以绿地相隔。

八里湖地区位于城区九大组团中开发区组团、十里组团、港口组团和沙河组团之间，是九江即待开发建设的新城区。从城市总体规划的角度看，八里湖地区是现有城区的空间拓展区域，有机组成部份，因此须承担一些基本功能：

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理顺城区自然伸延，融合周边地区（包括旧城区与沙河镇）及长远西拓的空间协调发展框架。

在规划范围的建设条件，以及城区整体综合布局考虑的基础上，为存在的城市发展问题及建设目标提供「解决空间」（Solution Space）。

满足不同产业长远发展的空间要求，特别是已规划的临江官湖新港区与相关物流园区，以及其它产业园区。

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2. 现状分析

区域发展趋势

区域联动与竞争

九江是赣北地区的中心城市，昌九工业走廊经济板块北端的发展极。

随着国家沿江开发及促进中部崛起等区域发展战略的开展，九江所处的长江中下游及鄂东、皖西及赣北地区广大区域的城市群，出现了不同的地域协作，意图推动区域经济共同发展。除昌九工业走廊外，鄂东有以武汉为首，与外围中小城市组成的〝1+8〞武汉城市经济圈，皖西有〝两点（合肥、芜湖）一线（长江沿岸的马、芜、铜经济圈）〞战略，彼此在宏观层面都有着趋同的发展目标—承东启西，纵贯南北，只是地缘考虑盘算不同，基础条件战略各异而已。

九江不单参与了行政区划范围内（江西省）的城市协作，实质亦同时面对着整个区域内城市间的地域竞争。在同时乘时崛起的武（汉）南（昌）合（肥）这个长江中下游城市群三角带里，九江在协作与竞争之间处于一种互动博弈的大环境，既要冲出本身行政区划的局限，跨江跨省与外围地区联动策应；亦要尽快突围，强化并建立在区域中的定位与角色（见图2.1）。

转变中的流动空间

九江历史上即有〝七省通衢〞的战略地位，目前是江西唯一通江达海的国家一级口岸，是国家两大发展轴线的交点—京九在线唯一水陆交通枢纽，长江流域上沪、汉两大经济区之间的承接点，是名乎其实的集港口、公路、铁路、空港（庐山机场待复航）的立体交通枢纽，空间可达性强，区位优势明显。

受惠于一系列交通基础设施的建设，九江的流动空间的优势将进一步得到巩固和强化︰

? 武（汉）九（江）线（复线及提速） ─ 2005年中完成，时速提高到140公里，

更有效将两市纳入各自的3小时经济圈范围内，促进与中部最大城市策应

? 铜（陵）九（江）线 ─ 2008年竣工，设计时速160公里，已预留复线条件，长

250公里，是上海至武汉沿江铁路的未完部份，直接连系皖西，苏南以及长三角广大地区

? 长江二桥 ─ 十五末开工建设，连接九江市至湖北黄梅县（本次规划范围西界）

? 九（江）景（德镇）衢（州）铁路（筹划中） ─ 连接赣北至浙江地区

? 南浔线（城际快速铁路）（计划中） ─ 可将两市改变成对方的通勤城市1

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长江三桥（九江至黄梅县）／长江大桥（瑞昌至武穴）（筹划中） ─ 连接赣北与鄂东地区

城市经营状况

极待强化的旅游产业

九江的产业构架以工业、商贸及旅游为主体，其中以庐山为中心的旅游产业，当前面对着有关布局与结构三大相互关连的问题。

(1) 旅游区域范围

侧重以庐山为中心。当然这与旅游资源主要集中于庐山山上，城区缺乏具吸引力的城市旅游景点，而城区外新拓展旅游景点如共青城、柘林湖景区又未成气候有关。造成的现象是主要的赣北旅游路线都是过门而不入，绕过九江市，九江市甚至不一定是到庐山旅游的起点或基地。相反，到黄山的旅客有70%会在屯溪留宿，而90%以上的庐山游客只游庐山山头，一日游比重大，更不用说会在九江城区逗留。到九江旅游实质是到庐山旅游的问题是城区的旅游潜力未有尽量挖掘盘活，以庐山带动城区的旅游发展未有充份发挥。

(2) 旅游产品门类

庐山是政治名山、风景名山、渡假名山，是被联合国教科文组织批准为〝世界自然及文化景观〞，列入《世界遗产名录》，具有一定的独特性。但从整体而言，不单是城区目前零散景点（锁江楼、琵琶亭、浔阳楼等）与外围城市的景点雷同，而是整体的旅游产品都主要是以观赏性为主所引起的结构倾斜问题。

(3) 旅游客源

据了解，庐山每年接待旅客约100-120万人次，其中海外旅客约3-5万人次。无论是旅客总数或接待海外游客的数字和比例，均远较同样被列入《世界遗产名录》的安徽黄山为低，国内客源与国外高端市场相对薄弱的情况，与庐山的〝世界文化景观〞的地位十分不相称。

在经营〝庐山〞品牌并带动城区旅游方面，其实已开展了具体的工作。据了解，在城区通往庐山的九威大道，已规划定位为一条九江与庐山文化、历史交汇的大通道，两侧建立历史博物馆、陶瓷馆等。在城区，滨江大道东起长江大桥，西至海关已规划成九江市城市文化景观轴线，体现历史文脉和现代城市文化，为市民提供一个购物、娱乐、休闲、游憩的户外活动场所，但离开开发城市旅游，综合性的大旅游系统的情况尚有距离。

根據江西省交通廳蒲日新廳長於2005年4月在香港特別行政區出席「2005年江西（香港）基礎設施領域招商引資座談會」時透露。

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功能主义Vs人文关怀

九江作为一个港口城市，工业城市，从城区的用地布局和规划反映了长期以功能优先这样的一种考虑。但对于人的活动场所和地方历史文化阐释的体现并不显著。主要的公共空间只局限于城区内两湖的环湖绿地和建设中的白水湖公园，但容量有限，不能满足未来城区人口增长的需求，节假日没有脱离城市喧嚣。虽可选择庐山，但上山下山往返时间长，坐车疲劳。而城市建设对历史文化亦同样〝照顾〞不足，譬如滨江带的浔阳楼、锁江楼等，外围整体氛围环境并不协调，游览环境亦不理想，实地调研所见游客稀疏，历史名城应有的气质并不能在现状城市建设中突显出来。把握好历史与现实的关系，不仅能满足当代功能的需要，也能突显城市的底蕴和气质，体现以人为本，才能创造优良的人居环境以至投资环境。

八里湖地区东南部与庐山风景名胜区（国家级）交界，毗邻有风景区东林寺、西林寺等旅游景点，但从八里湖地区并无道路直接连系，对区内外旅游资源的整合构成障碍。 土地资源

八里湖地区的陆域面积约65平方公里，占总规划面积的62%。根据《八里湖地区概念规划国际咨询文件》（《文件》）提供的相关数据作分析依据，规划范围大部份区域为高程介于20米至70米之间的丘陵地形。丘陵地带主要集中于八里湖及赛湖南岸，以及沙浔线沿线一带，其中以赛湖南岸及沙河街北区段站东面丘陵地的坡度较大，土地开发成本将较高。

长江沿岸地区、沙河镇以北等地是规划范围内高程最低的区域，海拔高度都位于20米以下，但坡度平缓且面积广阔，地块完整，土地开发相对经济。潜在的水淹问题可通过沿岸修筑防洪堤坝解决。

景观资源

八里湖地区的景观元素主要分四大类︰（1）湖面水体及相关的滩涂、岸线、岛屿、堤坝等；（2）山体；（3）建筑物、构筑物（现状与已规划）；（4）观景点。

(1) 湖面水体及相关元素︰两湖湖面开蔽宽阔但面积庞大，景观层次相对单调。其它特

点则丰富了岸线景观︰

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(2) 山体︰八里湖南岸丘陵与庐山相连，景观纵深深远，横看成岭的庐山成良好和突出

的远景，为八里湖新城区构成一道城市与自然的景观连系，但毗邻的规划昌河工业园及沙河工业园（北部）会对南北连贯的地形和景观造成一定的影响。八里湖与赛湖湖边的丘陵山地则是新城区的天然绿色组成部份，应以减少对山体地形的改变为基础，或尽量采用保护性开发，保持甚至强化其景观特征。

(3) 建筑物／构筑物︰规划范围内现有的主要建筑物／构筑物集中于原开发区的起步区

内，临江为九江外贸码头，除98抗洪纪念广场外，城市景观并不突出。横跨八里湖的七里湖铁路大桥，设计平实，以满足交通功能为主，景观价值不高。

(4) 观景点︰规划范围内现有数处可达性较强的观景点，享有较佳景观，可适当纳入本

次规划建议的景观系统，予以强化和突出其功能。主要的观景点及所覆盖的景观范围包括︰

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不对称的城市形象

相对于悠悠两千年的历史，相对于列入联合国世界自然与文化遗产名录的庐山，当代的九江拥有一个不对称的城市形象。九江是历史名城，自汉代名将灌婴筑城起，至清代成〝三大米市〞，〝四大茶市〞之一，底蕴深厚，不用细表。但当代的九江却只有一个较苍白、模糊的形象，城市知名度排名不高。

同样，江西庐山在国内或海外都比江西九江有更响亮的名气，更多人认识。怎样倚仗庐山或是创造条件，打造自身的城市形象，以形象作为资产经营，拉动经济，应是九江城市「软」建设的一个重要考虑，刚被评为〝中国魅力城市〞之一当然是一个良好的契机。

交通枢纽的悬念

在经济全球一体化、网络化的当代社会，拥有能集聚人流，物流的流动空间，优良的对外联系门户区位，比拥有生产资源同样（甚至更加）重要。对于交通枢纽的经营，快速且具效率的运输功能，联运转换的能力，是基本和传统的要求，转化枢纽的优势吸引周边的人才、资金、信息、商品、技术〝五流〞的集聚，成区域空间网络的活动节点，才能充份体现交通枢纽的当代价值。

九江作为交通枢纽的优势正在不断加强和巩固，这当然有助进一步拓大它的辐射范围，但在如何以此为基础，优化城际交通连系，促进集聚能力，正如国际上其它交通枢纽城市的发展历史一样，应是九江交通功能优化的方向。

冰川地貌于两湖南岸遗下独特的深湾 沙河镇以北的湿地滩涂

分隔两湖的堤坝及围合内湾的围堤

规划范围资源评价 旅游资源

八里湖地区内的现有旅游景点不多，只有建设中的98抗洪纪念广场，亦缺乏旅游配套设施。旅游资源以人文历史 （浔阳城遗址），自然景观（八里湖、赛湖、湖边植被茂密的丘陵）为主，但均为隐性资源，且布局分散，需配合规划，创造条件和适当包装开发。当然，这对旅游产品的塑造和整合却又能提供一定的弹性。

赛湖坝—两湖环回湖景及旧城区天际线远景 八里湖大道—八里湖湖景及庐山远景

黄鳝咀—八里湖湖景及原开发区起步区城市景观

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生态资源评价

根据《文件》提供的相关资料，规划范围内（包括水体）并无稀有动植物品种，生态环境主要构成以自然植被丘陵及湿地滩涂为主，对生态环境的区分可以敏感梯度作为考虑基础。基本上，已落实的建设用地范围内及现状建设用地外围地区具较低的敏感梯度，保护的需要较低；相反远离建设用地的地区生态敏感程度相应较高，保护的力度应予以加强；介乎两者之间的地区，可通过纾缓措施和空间管制平衡保护与开发的需要。

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庐山为背景的两湖一江山水生态大环境，以至沿湖的冰川遗迹内湾，滩涂湿地与丘陵山地相间等小景观，是良好和独特的旅游休闲资源，有序开发可解决生态保护问题，亦同时可开拓旅游产业的基础和满足市民节假日旅游休闲的需求。 98抗洪纪念广场、浔阳古城遗址，以至邻近的东林寺及西林寺提供文化旅游的规划素材。

规划范围的地形，尺度及空间元素与旧城区有很大的对比，具备条件发展更丰富与具吸引的城市形态及空间，加强城市整体的形象。

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以现状及已落实的规划情况作出的敏感梯度判断，赛湖西岸及南岸植被丘陵的生态敏感梯度较高，现状昌河工业园外围及沙浔铁路专线沿线一带敏感梯度较低，昌河工业园与现状沙河工业园之间的地区（包括相连但位于规划范围以外的丘陵）居于两者之间。

发展制约因素（见图2.3）

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现状建设与已落实规划状况

现状建成区集中于原开发区的起步区内，以居住、工业及港口用地为主，其余占地较大的用地为昌河工业园区（规划扩展部份在现昌九高速铁路以南，本次规划范围以外），范围内尚有零星的农村居民点。现状的昌河工业园已有九江昌河汽车落户，10万辆九江昌河品牌轿车将于2005年中首期下线。现有港口用地为九江外贸码头及其扩展部份，有货运铁路专线，设七里湖站及九江西站两货运站。港口目前占有规划范围内的临江战略位置，有利海陆联运作业，但亦会对相邻区域构成不协调的用途，减低整体规划的弹性。

部份现状及已规划项目，包括官湖新港区、现有港区、昌河汽车工业园及综合工业园，影响建设用地的获取，用途的兼容性与整体规划的弹性。

因港口用途而产生的道路交通无可避免会进出规划范围，在噪音、空气以至视觉上都会构成影响。

沿湖土地丘陵山地较多，建设用地的开发除考虑生态保护需要外，同时要兼顾成本效益，捆绑发展或其它有助增加项目整体价值的开发组合都应予以考虑，以提高实质操作性。

因防涝需要修建的赛城坝将两湖分隔，局限了湖面的整合使用和水上活动的范围。

两湖之间的丘陵地形狭长，有港口货运铁路专线和铁路编组站，需预留环境缓冲区，对建设用地开发造成障碍，亦排除环境不协调的土地用途。

始终缺乏与国际直接连系的〝窗口〞，庐山机场（即使复航）作为支线机场，没有国际航班，须依靠南昌昌北机场。京九线（北京西—九龙）亦设有停靠站。

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据了解，规划范围临江的西段亦已预留作九江港的新港区（官湖港区），设集装箱中转码头（11个泊位），结合保税，加工和新技术发展等功能，并将列入为省〝十一五〞的建设项目。新港区位处规划范围内较完整和面积较大的区域中，不单减少供其它同样适合用途可使用的土地，在本次规划里亦构成用途兼容性的考虑。

规划范围南面邻近沙河镇为综合工业园。据了解，已申报的九江国家级出口加工区将设于综合工业园内，规划面积约2.8平方公里，首期0.9平方公里，以无污染、I.T.电子、精密机械、造船高科技为产业导向，土地利用及产出率高。

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主要发展机遇与制约因素分析总结 发展优势与机遇（见图2.2）

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在互动博奕的区域大环境下，九江拥有理想的区位优势、门户优势，位处武汉、合肥、南昌等省会城市之间的辐射边缘〝下陷〞位置，亦是长江中下游武汉至南京之间基础条件，交通区位较突出的城市，有条件发展成区域性中心城市，跨省中心城市。

区域内日渐富裕的人口将构成庞大，稳定和比沿海区域更接近的消费市场。

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3. 总体规划思路

职能与目标

功能定位

在大九江发展建设的框架中，八里湖地区是整个城区的有机组成部份，它的职能与角色必然从城市战略发展的基础上考虑。结合现状分析，对八里湖新城区的功能定位如下︰

? 现有城区的自然伸延部份

? 城市功能集聚的城区新中心

? 旅游产业新基地，新类型旅游产品的开发空间

? 高质量滨水居住及休闲空间

发展目标

? 与旧城区、九江县及已规划的产业用地融合，为城市近期扩展和长远增长，建立

渐进的、协调性强的空间框架，优化城市布局。

? 促进城区整体发展，同时发挥区位优势，巩固并强化九江市的区域中心城市功

能，以及发展跨省中心城市的综合能力。

? 配合现有及规划的旅游项目，加强九江作为优秀旅游城市的竞争能力，增加旅客

在九江，特别是城区逗留消费的时间。

? 改善城市人居环境，投资条件，提升城市整体综合品位，建立城市形象。

发展策略

新城区的发展策略并不是独立的，基本思维是希望通过新城区带来的契机，巩固九江市在网络城市中的发展角色，作为经营城市的基础。

都市干预—区域性城市项目

在区域中心／地区中心互相竞争补足的关系形成当中，以及各类生产资本加大流动性的情况下，交通运输结点有发展的力量与潜能。策略是利用集聚不同区域性功能的城市项目，结合快速铁路的集散功能，强而有力地界定九江作为一个中部网络城市群的商业活动节点（Business Node）的地位与职能。城市项目本身同时享有高度适应性和弹性的职能安排，应对城市间的博弈和市场的变化。

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通过重大城市项目，作为〝都市干预〞的手段，带动及整合外围的城市建设和发展，同时构成整个九江城区的重要功能节点，有机溶入现状城市肌理，延续和建立不同功能轴线，带动、优化沿线发展。

除功能安排外，区域性城市项目具独特的空间形态，有助营造新城区都市氛围，提升区域地位。

Hub-N-Spoke大旅游系统

采用双层次—市域及区域性的Hub-N-Spoke旅游〝系统重组〞。将八里湖地区打造成旅游休闲基地，理顺目前布局侧重庐山，过门而不入的问题，令前往庐山旅游的旅客不到九江城区旅游会感到遗憾；同时扩阔城市旅游，城区旅游的基础，令九江整体转化成一个旅游产品多元化的旅游目的地（Tourist Destination）。

乘势强化新城区作为九江市域（包括庐山）及邻近区域的出游起点，以新城区作为中心（Hub），跨市、跨江、跨省组织不同的旅游放射（Spoke）路线。〝系统重组〞工程的两大策略意义在于︰

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借助邻近区域旅游资源，以杠杆效应，强化九江的中心角色，造成良性循环的效果 – 到中部旅游，先到九江。

组织整合目前散、乱，不成系统的旅游景点，建立全局的观念，发挥旅游资源的潜力。

贛北地區典型的團體旅遊路線，廬山是路線上的景點，留宿多只在山上。

廬山與城區組成旅遊目的地，城區成為市域（包括廬山）及鄰近區域的出遊起點。

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新产业、新联动，资源与市场并重的旅游开发

将目前以资源为主（Resource-driven）的旅游开发转变成以需求（Demand-driven）与资源并重的旅游开发策略。资源并不局限于自然景观，亦包括同步建立的城市品牌的个别元素，例如区域性城市项目，九江品牌轿车等，通过挖掘旅游价值，延长产业链，创造条件，变成旅游资源，令不同产业体系产生内在新型联动关系。

另一方面，从宏观角度来看，中国加入WTO，北京和上海将举办奥运和世博会，与各国经济文化交流将日益广泛深入，来华游客会不断增加。从国家的情况看，针对全面建设小康社会，经济活动和人民可支配收入增加，节假日延长，闲暇时间增多的发展态势，对旅游休闲的需求在方式和产品方面都有趋向更多元化，精品化的转变；而出游方式亦从远程旅游、团体旅游发展到近地游、一日游、周边游、自驾车游、自助旅游等不同出游方式和客源构成。

从需求及资源双结合旅游大环境发展态势的考虑下，在新城区按以下导向加强及开发相关的旅游产品，而目前以观光为主的旅游活动，亦会与多元参与模式的活动互相组织结合。

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汽车旅游

会展和商务旅游 游轮旅游

运动／体育／文化旅游 工业旅游

生态／水上旅游

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4. 概念性总体规划方案

规划规念与功能结构

城市〝门户〞作为区域枢纽及城区拓展引点

北发展轴线。南面的枢纽是结合商业功能与城际高速铁路的〝城中城〞Terminal City，北面则是全新的长江游轮码头及相关的娱乐中心。

另外一个重要主枢纽位处轴线两端之间，集聚一系列目前城市急切期待的公共及文化功能，当中包括新的行政中心，大大强化和持续整条轴线的活力。

这条南北轴线将成为市民、游客及商旅的活动主轴和交往场所，同时亦为东面的旧城区与西面的新城区的融和整合提供一线有机，活跃的界面。

轴上的三个重要枢纽在位置上，能恰当地延续现有的东西走向活动轴线，导引旧城区的城市活动和发展按现状的活动肌理，有序和自然的向西面新城区伸延。这三条东西活动轴线由北至南，包括滨江的文化景观轴／浔阳路商业轴线，源自旧城区甘棠公园—九瑞大道轴线，以及沿长虹路形成中的轴线。

这〝一轴三点〞将成为城区拓展的引点，诱发城市面貌改变，结构重整和布局整合（见图4.1）。

支援产业园区的次枢纽

除主枢纽外，规划两个具特别功能的次枢纽，支持西北面临江的规划港口及物流区，以及南面即将升格的国家级出口加工区。

两个次枢纽的商业功能以服务的产业园区为基本导向，同时亦作为分区商业中心。主次枢纽空间布局的安排可减低对中心区的依靠和过份集聚引起道路交通负荷的问题，令中心区专注集中提供区域层次的商业功能，同时可进一步延续城市发展轴线的西拓。

连〝江〞带〝湖〞的活动带

利用八里湖及赛湖之间拥有良好景观的狭长丘陵地带，在其运输走廊的单纯功能基础上，规划一系列与环境兼容，与交通功能兼容，新型和集中的休闲和康乐机会（湿地公园、水上活动中心、高尔夫球场，遗址公园等），形成新城区以至整个城区的活动带。

活动带体现新城区临江环湖的环境特征，通过人的不同活动，将江与湖的空间关系重新紧扣和优化。除服务市内人民，满足节假日的消闲需求外，活动带同时亦为城区提供形象鲜明，市场定位明确的参与性旅游项目，平衡和优化设施使用时段不同的规律。

在城市空间结构上，活动带将新城区内两条呈〝7〞字形分开的发展轴线（北面临江，南面沿现昌九高速公路）连合，减低城市过于线状发展后出现可共享功能不能集中配置，市民交往机会受距离影响而减少等〝城市病〞。

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滨水地区的优化利用

新城区临江环湖，拥有不同类型的岸线和滨水地区，以及相关的水体（湖、江、河）。对有关元素作系统组织，结合陆域用途规划成五组各具功能的岸线／滨水地区：

中心商务区（Terminal City）

是八里湖地区以至整个九江城区的新发展亮点。现有九江南站在城区西延扩大但不能迁移的情况下，将对新城区的发展在用地协调方面构成影响，减低规划设计的弹性。另一方面，现九江站铁路运输频繁，待未来铜九线及规划中的九景衢线通车后负荷将更重。规划意向是强化南站功能，分担现九江站部份客运处理担子，改造成未来城际轨道（九江─南昌／昌北机场），武九线（提速成高速铁路）及京九线（北京西—九龙）的停靠站，并依托强大的旅客流，支持商业综合发展，集聚中心城市功能，以交通枢纽与商业空间相结合的发展模式，形成具区域性辐射力的〝城中城〞—Terminal City，扩阔九江的功能圈，同时创造亮丽的城市门户形象。

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将目前外贸码头及相关设施迁移，转化成生活性岸线，延续滨江文化景观轴线，融合长江游轮码头及相关娱乐设施成临江商业休闲带。

八里湖北岸打造成环湖文化休闲带，集中布置主要公建及文化设施。

八里湖南岸自然地貌丰富，交通方便，规划成生态水岸居住带，带出不同水岸栖居概念的居住空间。

赛湖北岸围堤及河道南北并排，与赛湖的开敞形成不同层次和形式的水环境，配合支持港口及物流区的城市综合发展，规划成依湖傍水休闲带。

赛湖南岸山水关系密切，离主要发展枢纽和轴线较远，开发压力较低，适合作陆域和水域的户外体育运动，规划成户外体育休闲带。

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南站综合发展是整个分区的重点，规划集会展中心、商务办公、酒店公寓及大型商业零售设施。地面是新九江南站，提供铁路，市内公交以及长途客运汽车转乘等功能。围绕中心商务区规划以商务办公，商住混合用途为主，并沿长虹大道伸延至八里湖滨湖地带。

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法国Euralille Euralille是法国北部中等城市，历史名城里尔（Lille）的一个大型城市规划综合开发项目，集高速铁路车站、商业、娱乐、办公楼、餐饮、住宅及城市公园等多项功能，总面积超过100万平方米。整个项目的重点为The Grand Palais，又称Congrexpo，是大型会议、展览及表演场地，特点是不同功能整合成单一建设项目。 规划背景：因地理关系，里尔被选定为新高速铁路的交汇点，并建设新的火车停靠站，成英伦与欧洲大陆相连以及欧洲西北部的高速铁路枢纽。通过Eurostar及TGV等高速火车，里尔的1-2小时的时距圈内覆盖了伦敦、巴黎、布鲁塞尔、阿姆斯特丹等经济城市，大大提高了里尔本身的区位优势。 新项目发挥并巩固此一优势，将里尔提升成现代国际性都市，亦是邻近腹地近五千万人口的生活节点，不单是企业总部、会议展览集中点，亦成为节假日跨国出游的去处(现代建筑、旧城游览、购物消闲)。 规划意义：高速铁路结合区位，在全球化、网络化经济的大趋势下赋予铁路/交通枢纽新的城市功能─功能复合的现代服务中心与城市门户。

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功能分区

整个八里湖地区共分以下八个功能分区（见图4.2），承担不同功能： (1) 中心商务区（Terminal City） (2) 汽车产业园区（Autostadt） (3) 都市文化生活区（The North Bank） (4) 水岸风情居住区（Eco-Waterfront）

(5) 体育度假旅游区（Sports and Leisure Ring） (6) 港口物流生活区（City Portal） (7) 郊外休闲康乐区（Country Park） (8) 森林公园（Urban Forest）

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中心商务区同时承担市域（包括庐山）及区域旅游集散中心功能，具备以下特殊配套。

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登庐山新起点—中心商务区的交通枢纽设近郊旅游专列轨道总站，专列连接近郊景点如东林寺、森林公园、动物园、陶渊明纪念馆及登庐山索道（庐山360）总站。索道提供更直接和吸引的登山体验，是南北上山公路外第三条登山路径。 南昌昌北机场九江市登机预办登记点—旅客于中心商务区可预先办理登机证及行李付运手续，再乘搭城际轨道至昌北机场。

长江游轮城市登船预办登记点—旅客于中心商务区可预先办理登船及行李付运手续。

汽车产业园区（Autostadt）

含汽车工业园已建部份及九江南站货场。工业园已建部份目前是昌河汽车生产园区，规划部份位于现昌九高速公路以南（规划范围外）。规划建议利用接连中心商务区的优势，将分区由单一生产功能改变成集生产、销售、展览、文娱于一体的汽车商业组群。

规划意念是通过空间布局及功能配置，将九江汽车园区的工业旅游价值挖掘包装，并结合销售、展览及其它以汽车为主题的休闲娱乐功能，安排在汽车生产区及南站货场西面，建立成复合功能的汽车城。汽车城的特点包括︰

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开拓汽车产业链非生产部份的价值，与城市旅游产业关联结合。

充份利用中心商务区的人流和商机，吸引购车者及非购车者，反过来亦产生协同效应，同时强化整体的辐射功能。

满足汽车自身的市场推广需要，以独特的现场参观、购买、取车及其它配套服务，通过感性的包装和体验，为九江汽车建立产品风格和商业品牌。 以九江制造强化城市品牌和形象。

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都市文化生活区（The North Bank）

分区共分东西两部分，以新开河为界。东部分区基本上属原开发区的起步还范围内，建设沿九瑞大道及长江大道开展。规划将东面分区用地功能调整及清晰化。南端预留作行政中心及人民公园，北端临江待官湖新港区落成后，建议将现有外贸码头及相关设施迁至新港东端，并设新九江游轮中心。游轮中心、行政中心与中心商务区组成南北走向多功能空间轴线。

沿九瑞大道已建部分通过空间布局及功能配置，规划为滨水型商住混合用途，沿湖滨水地带则布置主要的公建设施，东接行政中心／人民公园，西连体育度假旅游区内的遗址公园，组成环湖文化休闲带。临江现有外贸码头及相关设施西迁后改造成临江商业休闲带，延续现有滨江路的滨江绿化建设及浔阳路的商业氛围。可考虑设港口博物馆，结合游轮中心，并改造废弃沙浔铁路支线成休闲步道，连接98抗洪纪念广场及遗址公园。

若外贸码头及相关设施未能在规划期内迁移，则分区内的港口用地与其它用地须保留一定的空间缓冲。

西面分区是城区进一步拓展，特别是支缓官湖新港及相连的商贸区发展的城市发展用地，沿赛湖北岸向西伸延。

在空间布局方面，东西两部份同样利用绵长的湖滨岸线，现有堤围围合水道，分区内的河道水体，以及临江岸线，创造成不同的水环境，作为城市的建设背景和肌理依据，并以多条纵向景观轴线，将「江」、「湖」连合。

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德国福士汽车城（Autostadt）

汽车城属于福士Volkswagen汽车集团，位于德国汉诺威以东的Wolfsburg。自2000年正式开幕后，仅五个月参观人次已超过一百万。

「汽车城」占地62英亩，除了汽车工厂，Volkswagen集团旗下各大大汽车品牌主题馆展现独特的风格与特色之外，更有集团大楼（Gro up Forum）、酒店、会议设施、顾客中心（Customer Centre）、时光屋博物馆（Time House Museum），以及各种稀奇有趣的主题区，让参观者以多元化的方式认识汽车工艺发展。

例如参观者可以在「汽车实验室」(Car Lab)里利用计算机规划自己喜欢的车款，甚至可以设计出金龟小卡车等自创的车款，然后打印照片留念 ; 对汽车发展历史有兴趣的参观者，也可以到「时光屋」博物馆中鉴赏各家汽车品牌不同年代的代表杰作。

年纪5到11岁的年轻观光客，可以在学习乐园中，藉由专业教练的教导，利用汽车城提供mini Beetles教练车在学习乐园的儿童汽车教练实际演练，学习真实社会中的交通规则与正确行为，事后参加的儿童观光客并可得到汽车城发放的儿童驾照。

各建筑物均被草地及湖泊包围，像置身公园之中。催生这种建筑模式的原因是一种品牌的建立，要令顾客对产品产生忠爱，不断购买同一牌子及其服务，令企业得到长久的支持及不断壮大。

企业所推销的已不是单一的硬件，而是一种生活风格及个人品味，制造一群全球化、一生一世的忠心拥护者，以身为这高贵俱乐部成员为荣。整个销售策略配以理性及感性包装，顾客可选择亲自到工厂所在地汽车城取车。城内特派员从火车站护送顾客入城，直达五星级酒店或客务中心。取车时间会安排在稍后时间，好使顾客到博物馆、展览馆参观，或往购物处买纪念品，到不同风格的餐厅进食。更有专人看管的儿童游乐场，令大人小童皆可各适其适，像旅游渡假一般。

水岸风情居住区（Eco-Waterfront）

整个分区由Terminal City／汽车城沿八里湖南岸向西南伸延至沙河镇北部，以居住功能为主，依托独特山水地形和邻近新城区中心的建设条件，规划为三个不同栖居概念的居住小区︰

(a) 滨湖城市生活小区（九江新城） (b) 水岸综合区 (c) 江南水城

(a) 滨湖城市生活小区（九江新城）

分区延续中心商务区与汽车城的现代都市氛围，同时作为水岸综合区与城区新中心之间的空间过渡区域。规划利用现有地形划分为东西两个居住区，尽量减少切削挖土。居住区的整体规划意向是展现绿色都市生活，城市栖居新概念的九江新城，建设体现可持续发展则以及如何与邻近产业园区达致融和协调。靠近汽车城部份规划作住宅博览及交易区，以市域及区域内的居民为参观对象，提供「明天都市生活」的现场示范。住宅博览区成为与中心商务区、汽车产业园区共同构建的展览板块的重要组成部份。

(b) 水岸综合区

现昌九高速公路以北，八里湖南岸四个接连内湾（蔡家湖、朱家湖、左家湖、排山湖）相拥的丘陵山地，拥有良好的景观环境，与城区新中心及沙河镇有一定的空间缓冲，昌九高速公路向庐山东移后，原高速公路成城市干道，车流相对减少。沿内湾依山规划低密度，低层联排及Townhouse 居住小区，部份结合私人游艇泊位，现有连接各内湾的堤围拆除，方便游艇进出八里湖。

综合区内部份地段，规划作精品酒店（Boutique Hotel）、高档汽车酒店（Motel）或分时渡假酒店，服务高端旅客市场。部份酒店用途结合商业疗养，与市现有及规划的疗养度假设施组成城区近郊、依山（庐山）傍水（八里湖）的空间布局，强化疗养旅游的发展硬件建设。

(c) 江南水城

规划为混合型居住小区，应付未来沙河镇拓展以及旧城区城市人口的迁移，同时提供商业办公设施，支持邻近的国家级出口加工区。依据现状地形相对平缓，水道穿插的独有建设条件，以崇尚自然，以人为本的设计理念，提供不同类型的居住空间，整体以构建成九江的江南水城为规划目标。另外，部份临水商务办公用地规划结合会议设施，作为九江会展中心别具特色的分场所（主场位于中心商务区内），协助拉动县城（或辖区）经济。

体育度假旅游区（Sports and Leisure Ring）

由八里湖与赛湖之间的狭长山地，以及赛湖南岸张家湖与黄蜡州之间的半岛组成。分区地形起伏，并有京九铁路与沙浔铁路专线穿过，南端为铁路编组站，城市建设条件较

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差，但景观条件优越，拥开蔽水体、平静内湾〝两水夹一带〞的独特地貌，北端有浔阳古城遗址，南北有城市干道与县城及城区相连，可达性强。

拟将分区规划为以体育运动产业结合市民休闲的功能，有三个主要分区：

(1) 高尔夫半岛 (2) 九江体育城 (3) 遗址公园

(1) 高尔夫半岛

于张家湖与黄蜡州之间的半岛规划两个高尔夫球场，其中一个（18洞）供公众使用，结合其它康乐设施，满足高球爱好者及不同年龄家庭成员的消闲需要。另外一个高球场（36洞）结合低密度住房开发成独特的高尔夫生活小区。

(2) 九江体育城

规划于水闸以南，沙浔铁路专线以西设置一系列陆上体育运动设施及水上运动配套，为城区居民集中提供全面的体育、运动和消闲场地；九江市举行省级或大型运动会的基础设施；以及运动员训练基地（特别是水上体育项目，冬训场地等）。体育城设施包括运动员训练基地及选手村、水上运动公园、沙滩、酒店及渡假村综合发展、大型体育中心。

(3) 遗址公园

依托浔阳古城遗址，将水闸以北地带规划为遗址公园，以Heritage Park的形式阐释浔阳古城的故事和九江城市的发展和转变，并设置船舰博物馆展示在九江湖域及长江水域航行的不同类型的船舰以及有关的历史故事、名人轶事、水上战役，成九江市另一主题博物馆。

港口物流生活区（City Portal）

即规划的官湖新港区及相连的港口仓储物流用地。建议将现有外贸码头迁至新港区，新港区港口岸线由新开河口延伸至西面规划长江二桥位置。现有沙浔铁路将延伸至新港区。与港口相连的仓储用地及物流园区，具体规划须待落实，但与都市文化生活区的西面部份将有空间缓冲分隔。

长远待长江二桥建成后，本区用途可按当时的城市发展需要及市场经济情况再作检讨，成未来发展备用地。

郊外休闲康乐区（Country Park）

保留目前赛湖西岸到高尔夫小区以南林地作郊外休闲康乐区，提供乡郊式道路及基础野外活动设施如烧烤及露营场地、观景台、自行车与步行径等，赛湖的小岛屿项家洲开发

在两岛之间的小水道提供水上活

动设施和沙滩浴场。

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森林公园（Urban Forest）

由现昌九高速公路，规划汽车工业园及沙河工业园，与105国道围合的林地组成，具空间缓冲作用，亦为庐山（朝西北方面）与两湖及长江之间留有一道开蔽深远，蓝绿相间的景观走廊。

割裂式，独立的用地平衡。但作为一个生态型的新城区和承担中心城市功能为主的发展区，建设用地结构有以下特点：

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分区东北的汽车工业园规划用地面积庞大，涉及大量切削挖土，改变原有自然景观，但考虑到汽车制造是九江的其中一项朝阳产业、支柱产业，建议未来园区采用更紧凑的土地使用模式，尽量减少影响现状地形地貌，同时保留更大片林地，优化山、湖、江之间的景观走廊。

规划将分区作保护性及适量开发，成为城市森林公园，提供静态及集中的动态消闲设施，并引入汽车酒店及夜间动物园（Night Safari）等商业休闲项目，提供开发及经营资金。中心商务区开出的旅游专列轨道，可在森林公园内的主要景点设站，增强可达性及参与性，亦可强化旅游专列轨道的吸引力，增加其使用量。整个森林公园除为市民提供近郊休闲的场所，亦加强城区整体，特别是旅游专列沿线的设施和体验。

绿化率较高

工业及居住用地比例较低 各类型公共设施用地较多

表4.1 规划范围城市建设用地结构 占建设用地比例 (%) 规划方案 规划标准 居住用地 804 14.9 20-32 公共设施用地 937 17.4 工业用地 526 9.8 15-25 仓储用地 131 2.4 对外交通用地 359 6.7 道路广场用地 774 14.3 8.15 市政公用设施用地 40 0.7 绿地 1827 33.8 8.15 总计 5400 100 注：本表只反映规划范围的城市建设用地结构，并非作用地平衡。 用地类别 面积 (hm2) 土地开发控制原则

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对新城区整体的〝生长〞要严格控制和管理，主要是针对市场经济及产业发展的需要。通过盘活土地资源，有序调节建设用地供应，同时要保持规划用地可作改变的灵活性和弹性，避免与实际社会经济发展需要脱节，变成控制过死，出现用途疆化的情况。

避免粗放式土地开发，鼓励集约式土地使用模式，提高土地使用率和效益，亦因此减低对生态环境的破坏和增加开敞空间。

交通可达性高的地点应享有较高的开发强度，鼓励混合用途／复合功能，提高土地使用效益。主次枢纽，特别是Terminal City，容许综合开发，尽量利用其交通区位优势。

用地空间布局需注意用地相互之间的兼容性和协同性。不相容的用地应尽量分开，或以过渡用途作适当缓冲，减少影响。相反，具功能协同效用的用途可安排在相邻位置，或通过竖向混合用途／复合功能用途的模式体现。 用地结构应控制在合理比例，反映新城区的主要职能和产业导向。

用地规划 用地结构

新城区的规划城市建设用地约54平方公里，用地结构按国家《城市用地分类与规划建设用地标准》编制。新城区与旧城区及九江县城相连，不能单纯以规划范围为依据，作

用地布局

(1) 居住用地

用地总面积约804 hm2，分布在环湖环境条件较理想的位置，其中以二类居住用地比例较多，集中布置于都市文化生活区、港口物流生活区与水岸风情居住区（九江新城及江南水城）内，属综合性生活小区，已预留所需学校用地。一类居住用地分布于高尔夫小区及水岸生活区内，享有较高的私密性及休闲设施配套，居住密度亦较低。部份居住用地为商住混合用途，布置于中心商务区及江南水城两个主次枢纽附近，提供方便、高效的城市居住环境和氛围。

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(2) 公共设施用地

用地总面积约937 hm2，主要用途包括体育用地、商业金融用地、商业零售用地、酒店／会议展览用地，合共占总体约75%，反映新城区的产业导向和中心城市功能集聚的规划意向。体育用地集中布置于体育度假旅游区内，为各类陆域体育设施提供用地，配合水上运动／活动的开展。

商业金融用地分布于新城区内各个主次枢纽，大部份与商业零售用地相结合，其中在中心商务区的Terminal City是功能复合的用地，同时作商业金融及公共交通用途。商业零售用地主要结合主次枢纽，包括中心商务区的购物公园、浔阳路西延的商业大道（结合新游轮码头前的商业零售用地）、98抗洪纪念广场与八里湖北岸相连的购物步行大道。别具环境特色的商业零售用地则分布于港口物流生活区（以港口码头形式提供）、高尔夫小区（结合低密度居住环境）及江南水城（水乡环境）。

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旅馆业用地布置考虑接近主要交通集散点，与其它用途配合，以及环境条件等因素，主要分布于五个位置，包括新游轮码头东面、长虹大道以南滨湖地带、八里湖南岸至邻近的森林公园一带，以及体育渡假旅游区内。每处各有特色，提供不同类型的酒店旅馆设施。长虹大道以北的旅馆业用地结合城市游艇俱乐部，八里湖南岸有宁静内湾、水乡环境，森林公园内的汽车旅馆则与自然融合。

酒店／会议展览用地共有三片，中心商务区内的片区是结合九江南站综合商业发展及昌河汽车城商业组群，提供高规格酒店与会议展览设施。铁路线以南的用地会依托昌河汽车工业园，以汽车作为主题。九江新城内片区是预留作实物住宅博览展锁用途而并非是独立永久展览场地，长远可转回二类居住用途。江南水城内片区用作九江市会议展览分场馆（主场馆在中心商务区内）。

其它重要的公共设施用地包括中心商务区以北及八里湖北岸的行政办公用地和文化娱乐用地。中心商务区以北的两类用地将容纳新行政中心及一系列市级文化设施。

(3) 工业用地

工业用地总面积约526 hm2，结合官湖新港区及工业用地集中布置。用地的形状、类型组合、面积等预期将依据官湖新港区的规划调整，但希望在布局上考虑本规划的建议，将整个工业用地分为三大部份，以公共绿地分隔，目的是减低整片开发的空间压迫感，亦有利配合港区开发的分期实施。

东南片是现状昌河工业园区。

(4) 仓储用地

仓储用地总面积约131 hm2，结合官湖新港区及工用地集中布置。用地布局考虑与工业用地相同。

(5) 对外交通用地

对外交通用地占地约359 hm2，含规划官湖新港区港口用地，现状沙河站区段火车编组站及汽车产业园区内铁路货场。

(6) 道路广场用地

道路广场用地占地约774 hm2。主要广场包括建设中的98抗洪纪念广场、八里湖广场及行政中心以南的市民广场。另九江体育城内设大型露天停车场。

(7) 市政公用设施用地

市政公用设施用地面积约40 hm2，提供用地予两个污水处理厂（江南水城及港口物流生活区）及一个自来水厂（港口物流生活区）。

(8) 绿地

绿地面积约1,827 hm2，其中逾半属公共绿地，分布在遗址公园、临江、环湖及沿河绿化地区，以及不同用途之间的分隔绿地。官湖新港区及沙河站区段铁路编组站设生产性防护绿地，余下绿地为高尔夫球场用地。

规划范围的总体城市规划设计概念、用地规划、建议土地开发控制参见图4.3至4.13。

交通系统框架 总体规划目标

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配合八里湖地区的整体规划构思和用地布局，强化九江南站功能，打造成进出九江城区的主要门户，并以此为中心，构建一个高效的人和物流流动空间网络，作为未来大九江城市发展的交通骨架。 在现有交通基建的基础上，创造有利于九江进一步发挥作为区域性交通枢纽的优势。

根据八里湖的整体规划，重新安排组织现存和已规划的道路交通系统，将过境车流边际化，尽量分隔生产性和生活性的车流，以使道路的运作更具效率。

配合建议的中心商务区，为分区内的会展中心及其它商业组群创造便利集聚人流的交通条件，促进形成一个区域性的信息沟通、技术交流、文化往来平台。

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对外交通规划（见图4.14）

将位于长江大道北端的外贸码头、煤码头等西迁至港口物流生活区的沿江一侧，与规划的集装箱码头结合建设，配合毗连工业及仓储用地的规划，形成协同效应，再辅以高速公路的建设（长江二桥）和自现有沙浔铁路引入的联络线，以提高货物进出口港的运作效率。待现有港口作业区西迁及相关交通设施建设完成后，由沙閰路以东的一段货运铁路专线可予以废除，七里湖和九江西的两个货站亦可取消。据了解，配合港口物流生活区西侧长江二桥的规划，道路的规划将包括开拓一条新的高速公路，连接大桥与武（汉）九（江）高速公路。新高速公路与将向东移的昌九高速公路接通，形成环九江城区（扩大后）的〝U〞型外部高速走廊。新高速公路与九瑞大道立体交汇，成为城区西部的主要公路出口，而武九高速公路与昌九高速公路交汇处则为南部的主要公路出口。未来货运港口对外的车流可直接经新的高速分流，而且港口与汽车工业园和综合工业园之间可通过城市外部高速走廊及昌九高速公路原线作为主要的车流通道，以提高物流的效率及减低生产性车流对城市居住和商贸区的干扰。

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在外贸码头原址建新的游轮码头，作为九江市的主要水路进出口，并强化九江作为长江旅游的一个出发点／终点或重要停靠港。码头与九江南站以南北向的长江大道连系。九江南站处于贯穿南北的京九铁路干线上，建议将此站改造成为九江市对外的客运交通枢纽，分担九江站铁路交通负荷，并争取成为京九在线其中一个主要停靠站。另外，以九江南站为起点，开设一条通往南昌昌北机场的城际快速铁路线，以提高客运系统的运作效率和对外交通的便捷性，以及连接国际网络，短期可以穿梭公交车增强与昌北机场之间的连系。同时以南站为重心，增强九江市与周边主要城市（例如︰南昌、武汉、合肥）之间的城际轨道交通服务。在九江南站旁设置长途客运站和公交枢纽站，使南站成为九江市对外及市域的交通交汇处、人流集散的主要场地。透过建议的重组，将不同形式的客运系统连接在一点上，产生汇聚效应，打造区域性的交通节点，为建议的会展中心及车站综合商业发展创造有利的交通条件。

其它对外的主要道路包括连接十里大道的105国道、昌九公路、武九公路及九端公路，其公路等级应不低于二线公路标准。

区内交通规划（见图4.14）

八里湖地区的道路网线分为分区间交通干道和分区内部道路两个层次。整个道路系统划分为快速路、交通性主干道、生活性主干道、次干道和支路五个级别（图纸不表达支路）。道路的定线和设计应尽量随山就势，以减低建设对生态环境和自然地貌的破坏。

分区之间主要有以下的快速路和主干道连系︰

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昌九高速原线（将来延至九威大道） — 贯穿汽车产业园区、森林公园及水岸风情居住区的城市快速路，是八里湖地区南部的主要通道，与城市外部的高速公路衔接。快速路两侧需各设50米宽的防护绿带。

长江大道、十里大道、泰山路 一 连接中心商务区与都市文化生活区的主要道路，其中长江大道和十里大道为交通性主干道，道路红线宽度30至50米，泰山路则为生活性主干道，道路红线宽度35米。

九瑞大道、浔阳西路 一 连接都市文化生活区与港口物流生活区的交通性主干道，道路红线宽度30至50米。九瑞大道与城市外部的高速公路衔接。

赛城路、沙閰路 — 蜿蜓环绕赛湖的生活性主干道，作为港口物流生活区、郊外休闲康乐区、体育度假旅游区及水岸风情居住区的主要道路，道路红线宽度35米。 紫桑路、前进路 — 贯穿水岸风情居住区的生活性主干道，以及连接该分区与毗邻的汽车产业园区的主要道路，道路红线宽度35米。

区内的客运交通以公共交通为主，建议在中心商务区、都市文化生活区、港口物流生活区、水岸风情居住区，设置公交枢纽站4处。并在八里湖及赛湖内置多个客运码头。

于九江南站侧规划建设社会停车场一处。并配合区内城市广场、大型公共设施及商务会展设施的规划，布置相应的社会停车场。

建议铺设以九江南站为起点的旅游专用轨道，串联散布在八里湖地区南部的旅游资源。轨道于森林公园西部一分为二，一线走向九江县城的北部，另一线向南延伸至东林寺。另外，建议兴建一条连接旅游专用轨道，以东林寺为起点，直达庐山牯岭镇的旅游登山索道，总长约4公里。

社会公共加油站按居住生活区1公里服务半径、工业区1.5公里服务半径予以配置。

旅游发展规划 发展目标

八里湖地区毗邻庐山国家级风景名胜区，风景资源丰富，文化历史底蕴深厚，具备发展旅游产业的优厚条件。本规划定订八里湖地区的旅游发展目标如下 :

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结合九江现有中心城区、八里湖新城区、庐山风景区及市域的其它重要景区，共同构建大九江旅游系统，建设发展成为中国中部、长江下游独具魅力的旅游基地及中心枢纽。

通过旅游产业发展，提高九江在国内外的知名度。 彰显九江的独特山水形象。

发掘八里湖及周边地区具旅游、休闲价值的资源，透过规划整合，尽量发挥九江的城区旅游、城市旅游发展潜力，丰富和扩阔大九江旅游系统的吸引力。 实现旅游产业可持续发展的理念。

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发展策略

依据订下的旅游发展目标及对八里湖地区的现状、发展制约、发展机遇的分析，本规划制定下列几项旅游发展策略 :

沙河一号路 — 属交通性主干道，连接森林公园与汽车产业园区之间的主要通道，道路红线宽度30至50米。

长虹大道 — 沿京九铁路北侧跨越八里湖接沙閰路的交通性主干道，作为中心商务区与体育度假旅游区之间的主要通道，道路红线宽度30至50米。

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依托八里湖及周边地区的发展条件，提供多元化的旅游设施。藉此一方面利用产生的规模效应，增强九江整体的旅游吸引力；另一方面为不同的主题旅游提供所需内容，以拓展客源市场。 ?

配合主要客运港口设施的空间布局调整，改造交通网络系统，以提高城市及城际层面的旅游交通便捷性，促使九江成为区域性旅游大门。

江西省九江市八里湖地區概念規劃 規劃說明書

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透过重新组织安排交通网络系统，加强旅游设施、景点之间的连系，产生汇聚效应，突出九江的旅游城市形象。配合个别地区的旅游发展主题，设置具特色的休闲客运系统，丰富游客的旅游体验。

依托自然水文系统，构建穿梭于自然与城市环境之中的绿色通廊，并适当配置步行道和休闲自行道，营造舒适的旅游环境，迎合近年新兴起、符合可持续发展原则的环保休闲观光模式。

在不同方位、高度设定固定及移动的观景视点，让旅客可从不同的角度欣赏九江优美怡人的自然和人文景观。

为个别旅游设施注入文化元素，彰显九江深厚的历史文化底蕴，强化历史文化名城的形象。

保护现存的自然景观及生态环境，包括水文地貌、植被、林地、岸线、湿地滩涂，为发展着重生态环境质量的主题旅游提供所需条件。

提供符合举办国际性或大型体育、文化、商贸活动的设施，利用这些活动带动相关的旅游产业发展。

旅游设施种类及分布

规划的旅游设施可按旅游主题概括分为下列七大类。需强调设施可具备多样城市功能。另外，部份设施同时服务多于一个旅游主题，这里的分类只显示其本质上的侧重性。旅游设施分布参见图4.15。

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(1) 体育运动旅游

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(2) 文化艺术旅游

? 航运博物馆 ? 海事博物馆 ? 遗址公园 ? 茶园公园 ? 文化艺术中心

(3) 生态旅游

体训娱乐中心

水上活动中心 国际高尔夫球场

环湖风景大道（可作马拉松和公路单车比赛的场地）

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空间发展框架

在现状分析的基础上，根据八里湖地区的总体规划思路，规划确定了〝一轴、两环、两点、两区〞的旅游空间发展框架，引导旅游发展和设施布置。一轴所指的是八里湖和庐山之间的立体空间；两环是指八里湖和赛湖的堤岸；两点即位于中心商务区内的枢纽城和都市文化生活区内的游轮码头；两区包括八里湖南面和赛湖西侧的生态保护区。

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(4) 汽车旅游

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(5) 会议商贸旅游

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(6) 疗养旅游

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精品酒店（可以疗养为经营导向） 会展中心 汽车城 汽车酒店 汽车城

湿地公园

野外活动设施（例如 : 烧烤和野餐点） 植物园 夜间动物园 山林风景道

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(7) 休闲观光

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游艇俱乐部

沿江休闲步道及自行车道 环湖风景大道

观景视点（包括高层建筑的观光层） 登山索道 游船码头 住宅科技园 观光塔

港口滨水娱乐中心

城市景观规划

城市景观由自然景观和人文景观结合组成。八里湖地区的自然景观包括湖泊、岛屿、河道、滩涂、蜿蜒曲折的岸线、庐山、起伏的地形和植被等，人文景观包括文物古迹、建筑、城市结构形态和街道小品等。

八里湖地区的景观规划，在以保护生态环境和自然景观的前提下，通过构建开敞空间网络和确立景观视廊，将自然景观和人文景观揉合，创造能充分体现八里湖地区周边自然景色的湖畔城市景观。

开敞空间网络

八里湖地区的开敞空间网络主要由绿地、休闲广场、滨水长廊和绿化通道组成。区内的绿地分为沿湖绿地、沿河绿地、沿路绿地各块状绿地（见图4.16）。

(1) 绿地

沿湖绿地

住宿及交通配套设施规划

规划配合不同形式的旅游、满足不同客源市场的需要，建设不同种类、档次的特色住宿设施，当中包括位于中心商务区湖滨的高层酒店、水岸综合区的精品酒店和高档汽车酒店、森林公园内的生态型汽车酒店、体训娱乐中心旁的渡假村、赛湖中央的项家洲上的国际青年旅舍。

规划九江南站（包括毗连的长途客运站）及长江大道北端的游轮码头作为旅客进出九江的大门。

为尽量发掘利用森林公园的旅游、休闲价值及八里湖邻近庐山的区位优势，建议开设一条贯穿森林公园、串连不同景点（如东林寺、西林寺）的旅游专用轨道，以及一条相连的登山索道。轨道及索道的建设可增强八里湖地区和庐山之间的空间关系，体现山水城一体的规划概念，其本身亦具旅游价值，可丰富旅客的旅游体验。

建议在八里湖和赛湖设置多个游船码头，开拓水山旅游路线，方便旅客游览环湖的景点及来往城区和临湖的住宿设施。游船可让旅客感受悠闲舒适的体验，同时饱览环湖美景。

依托规划范围内优美的湖泊景色及丰富多变水文系统，规划在湖的四周及部份河道旁建设休闲自行车道，让旅客以别具一格的旅游体验方式，休悠自在地探索了解城市的内涵。

为配合汽车旅游的发展，各主要景点需预留额外的停车空间。

城市建设与天然岸线的过渡地带，使自然与城市环境有机融合。

沿河绿地

沿河绿地主要指沿老龙开河道、十里河、新开河，长江及都市文化生活区、港口物流生活区、江南水城内河道两侧的绿化带。河道纵横深入城市建设区，将湖畔的自然气息及闲适氛围引入。

建议恢复老龙开河水系，形成八里湖与甘棠湖和南湖之间的绿色通廊。另外，按现状水文环境，在都市文化生活区、港口物流生活区及南八里湖的江南水城，疏浚拓宽河道，柔化城市建设环境，丰富建设区内的景观变化。

沿路绿地

沿路绿地以高速公路、城市快速路和铁路两侧的防护绿地为主，建议其宽度不窄于50米。需注意防护绿地的设置应尽量保留原自然面貌，只作适当绿化工程，形成有效的绿化隔离空间，以保障周边的城市景观质量。

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江西省九江市八里湖地區概念規劃 規劃說明書

块状绿地

规划在八里湖地区内设置以下的市级和区级综合性／主题公园：

(a) 市级公园

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(b) 区级公园

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(2) 休闲广场

规划范围内设有三个主要大型广场，全部集中在都市文化生活区，包括面临长江建设中的98抗洪纪念广场、临八里湖的八里湖广场及行中心南面的市民广场。另外，在其余地区按人口及商业中心分布，设置尺度较小的休憩广场，供市民闲逛及进行文娱活动的场所。

(3) 滨水长廊

规划在都市文化生活区的北岸和南岸建设滨水长廊。北岸的滨水长廊是现有九江城区江滨文化景观轴的延伸，结合抗洪纪念广场的设计，成为毗连居住区的休憩开敞空间。南水城内，依托自然水文环境，构建彰显水乡泽国氛围的绿化水道网络。

(4) 绿化通道

规划范围内的绿化通道由自然植被、人工绿地和河道组成，贯穿新城区各部份，连系周边的自然生态系统，使城市与自然环境有机融合，实践可持续发展、人与自然共生的城市建设理念。

景观大道（见图4.17）

规划长虹大道（枢纽城东段）、长江大道（十里河北段）、会议大道、抗洪大道、八里湖大道、泰山路、紫桑路、赛城路、沙閰路、长虹大道（跨湖段）作为八里湖地区内的要景观大道。

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滨湖中央公园（中心商务区） 茶园公园（水岸风情居住区） 湿地公园（水岸风情居住区） 遗址公园（体育渡假旅游区） 植物园（体育渡假旅游区）

前四条属都市景观大道，以人文景观为主，展示市建筑，着重展现现代都市风貌，当中抗洪大道与北端的抗洪纪念广场和南端的八里湖广场结合设计，形成一条长江与八里湖之间的观景廊。其余六段环绕八里湖和赛湖而建的道路连系成为环湖风景大道，以自然及人文水岸景观为主，不同段落的景观特色各有侧重，自然与人文景观相互配衬，形成一条湖畔旅游观景走廊。除此之外，部份穿越森林公园区的山林道路及汽车工业园与综合工业园之间的一段105国道设计为山林风光道，重点营造林木茂密的自然景观，体现人与自然和谐共生的独特效果。

重要景观视点及景观保护（见图4.17至4.20）

规划确定十个主要景观视点，包括港口物流生活区的商业中心临湖一侧、抗洪纪念广场、游轮码头、八里湖广场、都市文化生活区的湖心岛、中心商贸区的滨湖中央公园、八赛堰、体训中心、江南水城临湖一侧及庐山锦锈谷（规划范围外）。位于港口物流生活区、体训中心和江南水城的视点，其景观以湖泊、天然岸线及丘陵地等自然环境为主，视线范围内的楼房应以低密度、依地势起伏的方式建设，强调与自然环境的融合。

环北八里湖内部的四个视点，其景观混合城市建筑与自然山水景色，主要构成部份包括卢山及相连山脉、湖泊、自然及人文堤岸、城市天际轮廓线。建议将与景观视点相应对的八里湖北岸、北八里湖东岸、赛湖北岸、八里湖南面的丘陵山地划作景观控制带，基本采用建筑高度自岸边向内陆递增的控制，塑造层次丰富的城市天际轮廓线，并需注意与以庐山为主体的山脊线之间的协调配合，避免造成建筑物的喧宾夺主，破坏山水城一体的和谐格局。

庐山锦锈谷的景观视野辽阔，俯视整个八里湖及其周边地区，因此视点的景观主要由湖泊、庐山延伸至八里湖边的丘陵山地及南八里湖的南岸和东岸所构成。从景观规划的角度而言，最重要的是保持八里湖与庐山之间的空间通透性，建议将山湖之间绿地划作景观保护带，禁止与自然环境不协调的大规模开发建设。为使作为国家级风景名胜区的庐山的景观质量得以保证，建议将部份已划入汽车工业园及综合工业园而未建设的土地改为生态绿地，纳入景观保护带。另外，考虑到八里湖南部地区与庐山的距离较近，对视点景观起着一定程度的支配作用，规划八里湖南岸建设区为景观控制带。

抗洪纪念广场及游轮码头是临长江的主要视点，其景观组成包括长江江滨景色。在抗洪纪念广场，更可同时欣赏沿抗洪大道的人文城市建设、八里湖湖景。为有效导引视线至八里湖，抗洪大道建设成宽敞、通透、优美的绿化景观廊，长江和八里湖之间的空间关系，令人在空间上有江湖一体的感觉。

十里河公园（中心商务区／都市文化生活区） 龙开河公园（都市文化生活区） 科教公园（都市文化生活区） 河道公园（港口物流生活区）

工业园中心公园（港口物流生活区）

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生态环境保护规划 生态敏感地带

划定为生态敏感地带的地区主要包括天然和经人工改造的湖滨、湿地、滩涂、林地、植被良好的丘陵山地、河道。在开发利用这些对人类的建设和活动较为敏感的地方，需特别注意以下几个问题：

生态敏感区的区划及空间管制

规划将八里湖地区内的生态感地带划分为三个级别的保护区，即重点生态保护区（一级生态保护区）、自然景观保护区（二级生态保护区）、发展控制区（三级生态保护区）（见图4.21）。各级保护区的空间管制原则如下：

(1) 一级生态环境保护区－范围覆盖森林公园、郊外休闲康乐区及江南水城旁的河口

湿地。保护区的划定旨在保育生态、保护自然或具文化价值的特征或景观。保护区内，严格保存原有自然面貌和生态环境，原则上不容许城市发展，与自然环境兼容的低密度公共康乐设施除外。保护区内只允许设置小尺度的步行径和环保交通设施。

(2) 二级生态环境保护区－范围覆盖位于江南水城的滩涂、体育渡假旅游区一带、八

里湖南面湖湾一带、老龙开河和十里河。保护区的划定旨在维护原有生态环境和景观资源。保护区内，以尽量保存原有自然地貌、植被、水文系统和最少的挖填为前提，允许对人文和风景资源适度利用，进行非污染性、低密度的建设发展。

另外，采取合理的管理护措施，在开发的同时，维持非建设区的生态功能。河道两侧则需设防护绿带，确保河流的生态环境免受城市建设的破坏。

(3) 三级生态环境保护区－范围覆盖八里湖和赛湖的北岸，由于其部份生态环境、自

然水文地貌已因城市开发建设及人类经济活动受到一定的破坏，所以生态敏感度相应较低。保护区的划定旨在控制城市发展对自然环境和景观资源的进一步侵蚀。保护区内的发展需着重体现“人与自然和谐共生”的理念，采取合理的管护措施，重点恢复区内水环境的生态功能。保护区内，允许密度较高的非污染性城市发展，在充分考虑生态环境的承载能力的前提下，可适度改造自然水文地貌，

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按分区功能定位，作合理配置 — 根据分区各自的功能定位，设置在种类及规模上相配合的设施。其规划除了为满足城市运作的需要，还有突显分区的城市职能。 按人口分布，分级成套配置 — 根据人口的空间分布，平均布置所需的设施，然后再视乎服务人口的数量决定设施的规模级别。

服从整体规划结构，建设完善小区 — 考虑建成区内不同小区的实际空间布局，布置适当设施，以确保居民在区内可享有所需的公共服务。

配合整体发展策略，作重点建设 — 布置级别较高的重点设施时，需顾及八里湖地区以至九江市的整体发展策略。

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建议采取以下的措施，保护生态环境：

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在充分考虑生态环境承载能力的基础上，分阶段进行城市建设。在发展过程中，不断评估开发对自然生态环境造成的影响，以便及时采取适当生态恢复措施及对用地布局及开发作相应的调整。

设区的生态功能弥补因城市发展而被破坏自然生态环境。

控制污水排放，禁止未经处理的生活及工业污水直接向水体排放，尤其生物多样性较丰富的河流、湖泊。

在主要道路两旁设防污林木带，以减低汽车所产生废气和噪音对外围生态环境造成的影响。

城市发展应尽量随山就势，减少不必要的开山采石、挖沙、砍伐森林。

对生物多样性丰富、具有典型性、完整性的自然区域，采取建立自然保护区的保护方式，并在保护区外围设缓冲带，以控制城市化对自然环境造成的侵蚀。 保护自然水文系统和天然堤岸，形成〝生态廊道〞，穿越城市建设用地，连接山地、湖泊，沟通不同的生物圈，构建蓝绿生态网络框架。

改变粗放式城市建设方式，采集约、功能复合的土地发展模式，增加土地使用效益。

城市发展引致人类活动对自然生态系统的干扰增加，使生态功能退化。

开发对自然生态环境造成空气、噪音、土壤及水的污染，损害自然生态系统功能。 开发对水系统的影响。

开发对自然地貌、植被造成不可逆转还原的破坏，减少动植物栖息地，影响生物多样性。

开发对生态系统完整性的影响，例如：建设区或道路的开拓可能将一个自然地区分割成多个片区，使其生态功能严重退化。

公共设施规划 公共设施配置原则

分区的公共设施基本按照以下几个原则配置︰

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公共设施布局（见图4.22）

市级公共设施

为配合和促使大九江城市空间发展骨架的构成，建议在八里湖地区布置多个重要公共设施。规划的市级公共设施集中分布在三个分区，分别为中心商务区、都市文化生活区和体育度假旅游区。

配合中心商务区的功能定位，在该区内发展九江市未来的商业金融中心，象征九江市的商业活动核心，并与会议展览中心和建议改造成对外交通枢纽的九江南站共同规划，产生协同效应，促进第三产业的发展。对外交通枢纽的设置及毗连商业金融中心等便利的条件会有利会展中心竞争承办会议和大型展览。这三项重要公共设施的结合布置，促进大量物流、交通流和信息流的交汇，使中心商务区成为区域的网络节点，加强九江市与外界的交流，从中创造商机，推广城市品牌和形象。另外，会展中心和毗连的城市交通枢纽可建设成具有鲜明特征的标志性建筑物，为九江市建立崭新的城市形象。

都市文化生活区是集聚最多市级公共设施的一个分区，当中最重要的是将邻近中心商务区的地块发展成九江市的行政中心和文化艺术中心。市委、市政府及主要政府机关将进驻位于十里河北面的行政中心，以带动新区的发展。临湖的文化艺术中心包含不同类型的艺术表演场地及新型文化设施（例如︰艺术展示馆、茶文化博物馆、科学馆）。多元化的文化艺术设施为展现九江二千多年深厚文化底蕴提供所需的空间载体，而集聚的发展模式则有利九江成为区域性艺术表演舞台，汇聚不同的文化交流，传扬九江的文化与历史，以提高城市知名度。分布在十里河两岸，都市文化生活区和中心商务区内的市级公共设施将形成未来九江市的核心区，是展现现代滨水都市充满朝气活力、文化气息一面的城市空间。

都市文化生活区内其它市级公共设施包括临江的抗洪广场及纪念馆、航运博物馆、对外游轮码头，以及临湖的综合市场。建设中的抗洪纪念馆主要是展示有关98抗洪事件的文字和图片纪录。航运博物馆（可改造自现有的九江西站），主要展述九江的港口及航运历史。对外游轮码头是未来九江市的主要水路进出口。综合市场主要规划作商品展销用途，但与中心商务区的会展中心的功能角色不同。会展中心的规划主要是针对国际和大区域的市场，展销产品多属国内外较有名气的品牌，展销产品的定义也较广，产品可以是一种服务，例如︰外地升学咨询、专业顾问服务。综合市场则为现代城市市集，主要满足本地市场的需要，展销具本土特色的产品（例如︰茶叶），以及本地或邻近区域较小型企业生产的产品（例如︰家俱、汽车、家电），为市场的供求双方之间搭建沟通的渠道，促进商贸发展。

体育度假旅游区内规划有三个市级公共设施，包括体训娱乐中心、海事博物馆／遗址公园及国际高尔夫球场。体训娱乐中心设有多种陆上和水上活动设施，为城区居民提供运动、锻鋉身体的场地，设施的规模可供举行大型运动比赛，也可作为专业运动员的训练基地。位于八里湖西侧的海事博物馆以展述九江古时作为水师操练基地和重要战场的历史为主题，结合遗址公园一并规划设计，营造古朴的氛围，展现历史名城的独特文化气息。赛湖南岸的国际高尔夫球场，规划可作为国际性比赛的场地。

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区级及居住区公共设施

区级公共设施主要集中分布在居住人口较密集、交通较便捷的地区，包括都市文化生活区和港口物流生活区临湖一侧、水岸风情居住区内的九江新城和江南水城，以及体育度假旅游区内毗连国际高尔夫球场的居住区。

建议在八里湖东岸及赛湖南岸两个较独立的居住小区建设规模较小的商业中心，以满足小区日常一般的商业活动需求。

表4.2 分区主要公共设施设置一览表 中心商务都市文化汽车产业水岸风情体育度假港口物流郊外休闲森林公园 区 生活区 园区 居住区 旅游区 生活区 康乐区 市级公共设施 行政中心 --- 1 --- --- --- --- --- --- 商业金融中心 1 --- --- --- --- --- --- --- 体训娱乐中心 --- --- --- --- 1 --- --- --- 会议展览中心 1 --- --- --- --- --- --- --- 文化艺术中心 --- 1 --- --- --- --- --- --- 文化设施 --- 2 --- --- 1 --- --- --- 高尔夫球场 --- --- --- --- 1 --- --- --- 综合市场 --- 1 --- --- --- --- --- --- 对外交通枢纽 1 1 --- --- --- --- --- --- 区级公共设施 商业中心 --- 2 --- 1 --- 1 --- --- 小学 --- --- --- 中学 --- 2 --- 2 1 2 --- --- 专上学院 --- 1 --- --- --- --- --- --- 医院 --- 2 --- 2 1 2 --- --- 文化活动中心 --- 1 --- 2 1 1 --- --- 运动场 --- 1 --- 2 --- 1 --- --- 居住区公共设施 商业中心 --- --- --- 1 1 --- --- --- 设施等级／类别

实施策略及建议 基本策略

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用出让计划，诱发企业及民间资本参与实施规划。

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利用申请“中国魅力城市”成功的契机，向全国宣传和推广新城区的规划与开发潜力，吸引投资资金及旅客。

开发成本较高，回报率较低，或部份社会性公益项目可通过捆绑式发展实施。 市承担提供基础设施，亦可通过商业开发的土地使用权有偿出让所得，或以〝建设、经营、较交〞（〝BOT〞）的方式，支持部份基础设施项目的建设和运营。 以城市重大建设项目牵头，创造空间集聚效应，推动外围发展。

实施建议

结合官湖新港区、昌河汽车工业园与沙河综合工业园（部份将成为国家级出口加工区）的规划和建设，建议新城区分四期有序实施：

第一期：

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第二期： 新港区及国家级出口加工区启动，新城区格局进一步拉开，市民消闲和城区

旅游机会增加

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捆绑开发居住及旅游／社会性公益项目，包括水岸综合区（结合森林公园与园内设施如汽车旅馆）、高尔夫小区（结合公众高尔夫球场）及体育渡假旅游区（结合体育城设施）。

分期开拓江南水城及港口物流生活区，支持出口加工区及新港口建设。

逐步于Terminal City提供公交转乘，长途客运汽车站及往市郊东林寺、陶渊明纪念馆，以至庐山的旅游专车。

沿98抗洪纪念广场南向轴线沿线开发，建设八里湖广场，遂步重整原开发区的起步区成都市文化生活区。

开发九江新城，展现城市新的栖居环境和概念。

开发新行政中心及相邻的市级文化设施，建设十里河沿河与八里湖北岸沿湖景观，以及遗址公园。

现状九江南站转变成城际高速铁路及京九线停靠站，结合Terminal City综合商品开发，与昌河汽车产业园区的建议展销及其它商业组群融合。

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第三期： 区域旅游中心地位确立，区域性商业及物流活动进一步发展

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第四期：

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港口物流生活区按港口区规划完成开发。 建设登庐山索道，应付日渐增加的上山旅客。

Terminal City增设旅游配套服务，包括旅游专列轨道连接近郊景点。

港口物流生活区按港口区分期继续开发。 体育渡假旅游区及高尔夫小区按分期继续开发。

将现有外贸码头及相关设施西迁至官湖新港区，建设新游轮码头，滨江绿化以及浔阳路商业轴线西延。

保护性开发赛湖西岸及南岸林地成郊野公园，设不同的户外休闲康乐设施。 进一步完善中心商务区与行政中心外围发展。

5. 重点地段示意性城市设计

枢纽城（Terminal City）及行政中心

商务中心与行政中心之间相互受益，各自为对方提供了新的发展机遇。同时，双方的统合可以帮助统一基地，拉近与十里河之间的距里。两个中心区与长江岸边的新游轮码头成一直线，南北遥呼相望，形成九江新城区的空间主轴线（见图5.1）。

政府办公楼、高级商务楼群、高层商住区环绕着优美的十里河公园景观布置，营造出一个生态型商务中心区。功能复合的土地开发模式，提高了土地利用的效率，充分提升了土地开发的价值。高档商务楼统领着新区的最高点，形成标志性的景观形象。

行政中心以中层大体量建筑为主体，表现庄严沈实。较低矮的建筑物座落于南面围绕着市民广场，以达到最好的坐北朝南方位，面向南面的十里河公园的大面积水体，形成良好的办公环境。

十里河公园提供大面积的绿化休闲活动区，广泛分布于河道两岸，与西面湖畔的艺术中心绿化带相连。为强化南北两岸行政中心及中心商务区的步行系统，创造一系列尺度宜人的休憩和游乐场所，包括市民广场、连贯两岸的人行桥及中心岛、南岸的小码头广场和中心商务区的购物公园广场。

购物公园广场作为中心商务区的核心地带与城市绿洲，将成为九江市的地标性公共空间，以及中心商务区的入口大门。广场周围坐落着九江市的主要金融商业建筑，整个广场将采用标志性的灯光照明，特色植栽设计、水景设计。透过不同景观设计的塔配，营造〝城市前庭〞的氛围效果。南北向的轴线设计，两边尺度宜人的购物商业建筑环境，被外围高大而庄观的高档商务楼包围着，衬托着广场中心人工水景，吸引着购物游人进入。

矗立于中心商务区的标志性高层建筑楼群 ─ 枢纽城，将成为新城区的空间主轴在线的视觉焦点，标志着城市的心脏地带向新中心商务区转移。高层办公楼顶设观光层，让游人俯瞰整个城市的庄观景色。在塔楼群周围的建筑比较矮，但占地面积较大，能容纳对空间宽阔度要求较高的大型设施。其中最重要的建筑包括与枢纽城火车站大楼相连的大型汽车展销及会议展覧中心。另外，枢纽城将会是九江市的陆路交通枢纽，交通服务包括城际直通火车、汽车长途客运站、及前往庐山及江南水城的旅游专用轨道等。

游轮码头

大型游轮码头的建设将为九江市的旅游业发展及建立现代化城市形象，起着极大的正面作用。设计理念旨在改造码头一带的城市空间，提高环境素质（见图5.2）。

规划沿长江建设连贯的江滨长廊，提供休闲亲水步道及自行车观光径纟统，串联长江边现有的多个人文景点，引导外地及本地旅客前往。

江滨长廊将设计成特色的绿化景观带，以优化整体江滨环境，同时，增添沿江景点，如航运博物馆、滨江娱乐中心、码头广场等。

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创造新城区的核心公共空间，发掘区域发展的潜能。游轮码头的综合交通、旅游、商业功能将带动四周的相关发展，对新旧城区的空间接合起着积极的作用。将旧城区浔阳路的商业活动由东至西导向至新城区的浔阳西路和八里湖路。规划沿八里湖路建设大量的商业、办公及娱乐设施。

于码头上盖建设地标性高层建筑，突出其水路交通枢纽的形象。高层办公楼顶层设观光层，让游人俯览长江及八里湖的景色。一系列的码头沿江滨长堤延伸，形成独特的水岸形态。独特的环境氛围为设置特色精品餐馆提供良好的客观条件。四周商业建筑群统一采用３至６层的群楼围合设计，营造充满古朴味的商业街道，上为高层办公楼。整体形成富区域特色的沿江城市天际线。

江滨码头东侧将作旅游娱乐发展。五星级酒店高层构筑物是俯瞰长江两岸景色的理想高点。酒店提供一系列二到三层高的娱乐、零售及餐饮设施，加上拥有开阔的视野景观，将会成为未来城区的娱乐聚脚地。

都市水岸

八里湖长堤为城市发展提供主要的湖畔公共休闲场所。由西至东南分为三个主要区域，均作为到达长堤的主要入口。长堤中部的入口节点─八里湖广场，包含了公众娱乐广场及码头，是长堤的中心视点。东部区域是结合科教区以休闲散步及阅读为主的湖岸公园。而东南面的入口节点则包含了艺术及文化节点（见图5.3）。

长堤的设计理念是将八里湖北岸沿岸不同的公共活动节点以景观步行道及自行车径的形式连贯起来，诱导游人前往，替造具地方持色的旅游场地。一系列的步道、长堤及码头等设施将人们吸引到此以提升海滨一带的娱乐及普及性。连贯的观景走廊，让游人享有观赏八里湖的最大机会。同时，这条优美的绿化岸线确保了场地内现有的生态及景观资产，又提升了沿湖的公众及私人场地的发展机遇。意在建造一个着重环保意识的综合功能的国际化滨水新小区。

堤岸设计的最大特色是保留场内一条平行走向的小水道，结合东北部的原有鱼塘水体及东部龙开河口设计，形成两边临水格局的滨水长廊及湖岸小岛，之间以步行小桥相连。沿提岸包括八里湖广场设多条垂直地区道路的视觉信道，以尽端路形式垂直插入堤岸组成，确保内陆大部分发展都可以到达及遥望湖滨及开放空间。

位于中部的八里湖广场是长堤的中心视点，是北岸新区的市民广场，以对称形式与抗洪纪念广场沿抗洪景观大道相对，旨在创造纪念性的城市空间，同时，与沿道的商业中心区相呼应，将人群引导向湖滨，并带动广场及湖滨商业娱乐带的活动。广场内设置露天茶座及歺厅，广场中心喷泉及大型水边音乐喷泉。

东南面的文化艺术中心区发展为当地居民及旅客提供室内外的艺术及文化设施。将不少的本地及外地游客引来湖边。 拟建的设备包括户外演艺中心、美术馆、剧院、博物馆、图书馆等等。利用天然的地形水岸，围绕河口水网及礁湖以建，塑造独特的文化艺术欣赏环境。这些设施的建筑设计属于高度现代化的类别足以为滨湖长堤提供一显著的地标。这些设备更有足够的潜力去进一步发展(若市场需求容许的话)去包括演艺及音乐学院，此则可更深一层地强调区内这个艺术及文化用地的重要性。

江南水城

为加强与九江市区的联系，挖掘九江県地区的开发潜力，在八里湖南部规划布置一片新镇小区，可以在充分保护、利用湖区自然环境资源的同时，为旅游景点提供一个成功的中心，在八里湖旅游区域内实现一种当代的滨河、滨湖生活方式。新城将为九江市提供一个全新生活环境的“绿色后花园”。承袭着浓厚地方特色的现代水岸生活居住区，并将配合九江历史文化名城建设成为整个八里湖观光旅游区的新据点和景区（见图5.4）。

设计利用现有水道和生态资源强化平面布局中的〝自然轴线〞和生态廊道，设计丰富多彩的公共开敞空间和步行系统，强调水体作为新城建设的特色主题。创造工作、生活、购物、休闲等功能混合、多元多样化、可持续发展的水城小区。丰富水岸活动，体现湖区天然风格和情趣。

新镇中心既是庐山风景旅游区的核心服务基地，也是九江及周边城镇的休闲消费场所。它是进入景区的门户和码头，方案建议提供相当的度假式会议设施及高级洒店，和直接连纟庐山风景区的旅游专用轨道及登山索道。在这里需要塑造健康自然的景观风貌、宜人的休闲购物环境和多彩的文化娱乐氛围，设计抓住场地的主要特征，作足〝水城〞文章。方案通过富于变化的湖畔步道将商业、娱乐、餐厅等各种设施连接在一起。自内湖延伸出的一条贯穿中心区的河畔步行街则是整个区域的焦点所在，现代化的商业沿河布置，自然融汇到新型的居住环境中，充满浪漫与活力的零售精品店间杂着室外小酌茶座，高质量的河岸生活体验在这里得以实现。中心区处处可以感受到不同层次、不同尺度、不同内容的水景，水成为设计的主题。

为了维护水体的高质量标准，建沿着水流方向创造天然湿地，作为城市污水及雨水排放的天然过滤网。在城镇北部片区低洼湖岸湿地设计成大型的生态公园，除了考虑到公园的视觉景观和配套设施外，还着重对公众进行各式的生态环保教育，包括环境可持续性发展的重要性、水体质量的维护、湖区资源的保护等等。

二○○五年五月

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江西省九江市八里湖地區概念規劃 規劃說明書

目录

1. 規劃背景

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1.1 規劃範圍 1.2 規劃依據

1.3 對上層次規劃的理解

2. 現狀分析

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2.1 區域發展趨勢 2.2 城市經營狀況 2.3 規劃範圍資源評價

2.4 主要發展機遇與制約因素分析總結

3. 總體規劃思路

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3.1 職能與目標 3.2 發展策略

4. 概念性總體規劃方案

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4.1 規劃規念與功能結構 4.2 功能分區

4.3 土地開發控制原則 4.4 用地規劃 4.5 交通系統框架 4.6 旅遊發展規劃 4.7 城市景觀規劃 4.8 生態環境保護規劃 4.9 公共設施規劃 4.10 實施策略及建議

5. 重點地段示意性城市設計

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5.1 樞紐城（Terminal City）及行政中心 5.2 遊輪碼頭 5.3 都市水岸 5.4 江南水城

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江西省九江市八里湖地區概念規劃 規劃說明書

图纸总览

圖2.1 区位分析图

圖2.2 用地现状分析图─发展优势 圖2.3 用地现状分析图─发展制约

圖4.1 功能结构分析图 圖4.2 功能分区图

圖4.3 城市概念规划总平面图 圖4.4 用地规划图 圖4.5 开发强度控制图 圖4.6 建筑高度控制图

圖4.7 分区规划设计图 ─ 中心商务区 圖4.8 分区规划设计图 ─ 汽车产业园区 圖4.9 分区规划设计图 ─ 都市文化生活区 圖4.10 分区规划设计图 ─ 水岸风情居住区 圖4.11 分区规划设计图 ─ 体育度假旅游区 圖4.12 分区规划设计图 ─ 港口物流生活区 圖4.13 分区规划设计图 ─ 郊外休闲康乐区 圖4.14 道路交通系统规划图 圖4.15 旅游规划图 圖4.16 开敞空间网络图 圖4.17 景观规划图

圖4.18 城市天际线设计意向图

圖4.19 城市空间景观设计意向图（1） 圖4.20 城市空间景观设计意向图（2） 圖4.21 生态环境保护及空间管制图 圖4.22 公共设施规划图

圖5.1 圖5.2 圖5.3 圖5.4

重点地段城市设计意向图 ─ 枢纽城（Terminal City）及行政中心 重点地段城市设计意向图 ─ 游轮码头 重点地段城市设计意向图 ─ 都市水岸 重点地段城市设计意向图 ─ 江南水城

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