房贷还款方式选择

房贷还款方式选择

货币时间价值：

（1）货币随时间推移会发生增值

（2）不同时点的价值量不可比

（3）货币时间价值的计算是等值换算

（4）长期决策必须考虑时间价值

A研究生毕业后找到了一份工作，目前月工资5 000元，

他的女朋友B，目前月工资4000元。两人毕业后一直租房生活，现生活已基本稳定，于是决定买一套房子为结婚做准备。他们看中了一套面积90平方米的现房，每平方米的价格是10 000元人民币，销售商提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款。如果采用第一种方式，销售商将提供房价款的3％的折扣优惠。两人考虑到他们现在自有存款5万元，从双方父母及亲戚朋友处可筹集40万元，仍无法凑足房款，于是决定采用银行贷款的方式分期偿付房款。

选择贷款买房，首先要进行产品品种的选择。选定了产品

品种后又要面对贷款金额、货款利率、贷款期限以及还款方式等一系列问题。

在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70％；建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80％。两人

现有5万元的存款，A的父母可以为他们垫付15万元，于是两人决定首付20万元，向银行贷款70万元，还款期20年。

不同还款方式的比较分析：（假设贷款年利率6%）

1、等额本息还款法（等额法）

PVA A(1 i) 1 A(1 i) 2 ... A(1 i) (n 1) A(1 i) n

1 (1 i) n

A A PVIFAi,ni

贷款额度=700 000元

月贷款利率=6%÷12=0.5%

复利期数=20年×12月=240月

计算出：每月还款额=5015.02元

还完贷款后共付利息=5015.02×2年×12月-700 000

=503 604.8元

2、等额本金还款法（递减法）

每月偿还本金=700 000÷240个月=2916.67元

第一个月偿还利息=700 000×0.5%=3500元

第一个月的还款额=2916.67+3500=6416.67元

此后每月偿还利息

=（贷款本金－累计已还本金2916.67×（n-1））×月利率

0.5%

即此后每月偿还利息随着累计已还本金以每月2916.67元

的速度递增而以2916.67×0.5%=14.6的速度递减。

还完贷款后共付利息

=2916.67×240×0.5%+2916.67×239×0.5%+2916.67×

238×0.5%+……+2916.67×1×0.5%

=2916.67×0.5%×（240+239+238+……+1）

=421 750元 如果不考虑货币时间价值，等额本金还款法可少付利息

=503 604.8元-421 750元=81 854.18元。

但若考虑时间价值，两种方式不存在时间差异，正是由于

忽略了货币时间价值，很多借款人误以为自己选择等额本息还款法多付了利息。

金

额

每次偿还本息数额比较 还款次数

从图中可以看出，对于等额本息还款法，随着还款次数的

增加，贷款者每次偿还的贷款始终保持不变；对于等额本金还款法，随着还款次数的增加，贷款者每次偿还的贷款直线下降。

金额

每次偿还利息比较 还款次数

从图中可以看出：两种方法随着还款次数的增加，每次偿

还的利息都是逐步减少的，但由于等额本息法是曲线下降，而等额本金法是直线下降，等额本息法所还的利息都大于等额本金法法所还的利息。因此，从所还的利息角度看，采用等额本息法在还完所有款项之后所还的利息总额必然大于采用等额本金法在还完所有款项后所还的利息总额。

金

额

每次偿还本金数额比较 还款次数

从图中可以看出：对于等额本息还款法，随着还款的次数

的增加，贷款者每次偿还的本金逐渐增加；对于等额本金还款法，随着还款次数的逐渐增加，贷款者每次偿还的本金保持不变。图中显示，在前期采用等额本息法偿还的本金数额要比采用等额本

金法偿还的本金额少。

等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，还款

初期利息占每月还款额的大部分，随本金逐渐返还，还款额中本金比重增加。

等额本金还款法的特点是每月归还本金一样，利息则按贷

款本金余额计算，前期偿还款项较大，每月还款额在逐渐减少。

两种还款方式的选择，关键要看该方式是否适合自己的经

济状况，是否与自己的收入趋势相匹配。根据一般的收入变化趋势，等额本息还款法更适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人。而等额本金还款法适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的人士。

真正影响贷款成本的是？——实际利息率

提前还贷：

对于A、B两人来说，如果想要提提前还款，而且尽量少地

支付利息，就要选择在按揭初期偿还利息较少的还款方式。

通过计算，案例中截止到第5年年末(第60期)等额本金

的还款方式偿还利息的总额为184 188元，等额本息还款方式偿还利息的总额为195 198元，前者要比后者少11 010元。因此，如果A、B两人预期会提前还贷，在选择按揭贷款的方式的时候最好选择等额本金还款法。

虽说提前还贷能在一定程度上减少利息支出，但是有两类

人并不适宜提前还贷。

第一种类型：对于选择了等额本息还款法的消费者来说，

如果现在贷款已经偿还了大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。因为对于借款者来说，在贷款期限的1/3～1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。消费者可以把多余的资金投入到基金、股票或其他投资产品中赚取收益，

第二种类型：近期有投资计划的消费者。不少消费者已经

习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，但实际中经营性贷款利率要比房贷利率高得多，因此在提前还贷前，消费者最好考虑清楚近期有无投资计划，如果有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。

利率趋势：

如果预计未来贷款利率呈下降趋势，应选择等额本息法。 如果预计未来贷款利率呈上升趋势，应选择等额本金法。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/olzj.html