浅谈房地产价格上涨原因(1)

浅谈房地产价格上涨原因

邓保林

（江西大江投资发展有限公司　３）３０００２

【摘　要】我国房地产价格普遍上涨，已经成为大家非常关注的问题，政

出台了一系列政策来调节房地产市场。对府也意识到问题的严重性，

于房价是高了还是低了，未来房价怎么走这类问题，单纯讨论是没有实

因为价格不过是供给方和需求方最大化自己利益的博弈过际意义的，

都对房地产价格上涨起程后的均衡价格。无论是供给方还是需求方，

了一定的推动作用。笔者就从供给和需求方面谈一下个人意见。【关键词】房地产；价格；需求；供给

近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，在个别城市甚至

成为大家非常关注的焦点。也使得房地产出现超常的膨胀速度，

行业成了宏观调控的主要对象上一。部分区域的房地产市场房价上涨过快，有的甚至表现出了偏离良性发展轨道的趋势，这是我们大家都能感觉到的。政府感到这种局面是不能再单纯靠市场这只

因为市场有失灵的时候，会出现很多问题，无形的手自身去调节，

不少西方发达国家都曾经得到过教训。于是，政府出台，一系列以稳定降低房价为目的的调控政策。有些地方房地产市场迅速发生了反应，房价得到一定程度的控制。但很多城市由于多方面的原因，房价受到政策影响较小。这里，我们所说的房地产价格，大体

究竟隐藏着上指的是市场价格。在房地产价格不断上涨的背后，

什幺原因呢？对于房价是高了还是低了，未来房价怎么走这类问题，单纯讨论是没有实际意义的，因为价格不过是供给方和需求方最大化自己利益的博奔过程后的均衡价格，是一种表面现象。问题的实质在于分析房地产价格不断上涨的背后，究竟隐藏着什么原因。笔者认为房地产市场价格上涨主要有以下几方面原因。

）需求过于旺盛，已经大于供给，房地产市场现在是卖方市（１

场。我们都知道市场价格只是表面现象，其实质是供给和需求相互作用的结果。对房地产的需求可以分为有效需求和投资需求。

有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上。因为是自住和使用，需求对价格的弹性相对较小。在一定的

有效需求是必要需求和基本需求，人没有房子住经济发展水平下，

所以，房价上升１有效需求不会有特别大的变化。一是不行的，％，

般说来，有效需求并不会造成房地产泡沫。有效需求增长主要有以

人口增长，这必然增加对房地产的需求，片面理解发展下几方面原因：

的含义，盲目改造，扩建城市，这不仅造成巨大的浪费而且人为地制造了住房需求。强制拆迁．强占耕地，已成为一种强大的力量，那些平白

必然会产生城市住房的需求，成失去住所的居民和失去耕地的农民，

为推动市场价格上涨的力量；不当的住房消费观念，如片面追求大面积住房、好地段住房等也是扭曲房地产市场价格的一个重要力量。

投机需求是指为赚取差价而购买房地产，所以，其价格弹性与有效需求价格弹性比较是差异很大的。价格上涨１因为人们预％，

就会在房地产上投资更大，投机需求就期将来价格还会上涨的更多，

会随着价格上涨而增加，“增加的需求”反过来又推动价格的上涨，使房地产价格不断攀升。房地产价格的上涨又给出更高的收益期望，刺激更大的投机行为，如此循环就形成了“房地产价格螺旋”，房地产价格就只升不降，整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。

对于有效需求增加导致的价格上涨，可以通过以下方式缓解：增加经济适用房的供给量，限制开发商对大面积房地产的开发量，以增加中小户型房地产的供给量；对满足实际有效需求相关的房地产政策，关键是土地政策。在土地使用权，特别是在房地产行业的上

应该区别用途。对满足有效需求的房地产的土地使地使用的政策中，

用，要制定特别政策，使土地资源首先满足居住的基本生存需求。

对于投资需求增加导致的价格上涨，可以通过以下方式缓解：提高贷款成本，则投机需求的盈利空间缩小，使投机需求退出房地产行业。但是，要从根本上解决房地产投资过热的问题，就要从目

要防前的金融政策和社会资金的投资渠道上找原因。也就是说，

止房地产市场因过度投机而出现“泡沫”，政府必须要为社会资本

闲钱”开辟更多的投资与消费渠道。比如，进一步和居民手中的“

树立中小投资者对股市的信心；恢复、扶持收藏市场对社会资本的

切实降低私人创业门槛，大力发展个体私人企业等等；房吸引力；

地产的资本利得税是打击投机需求最有效、最有针对性的手段。对于在短期内频繁换手的房产，课以比较高额的资本利得税，对一

对在一年到两年内换手的些房地产价格上涨过快的城市和地区，

房产，实施比较高的资本利得税，会非常有效地遏制房地产价格的

严格控制多套房贷款，过快上涨。同时加快个人信用系统的建立，

包括直系亲属的房产记录，以及与房地产相关的所有贷款记录。

）从供给方面看，是成本增加在推动价格上涨。理论上，房（２

价是由地价、建筑安装成本和利润三部分所组成，其中任何一部分的变化都会引起房地产供给价格的变动。

首先来看土地，从本地本身看，土地是不可再生资源，土地是房地产行业最重要的要素投入也是其他行业的重要要素投入。而又由于土地的稀缺性，各行各业都在争有限的土地，尤其是房地产

从而导致土地价格上涨，因此导致房地产价格上涨；再从开发商，

土地供给上看。作为土地一级市场供应者的各级政府，其行为目

扩大收入、维护社会秩序以及增加政治资本等多标包括发展经济、

重任务。在以“分灶吃饭”为主要特征的分税制下，地方政府有很

发展经济、兴建“形象强的动机通过各种手段提高地方财政收入、

工程”。由于征税受经济发展和纳税人负担能力限制，所以许多地

贱买贵卖”土地作为短期增加收入的主要手段。土方政府把通过“

地价格愈高，地方政府收入越多，房价成本从而房价也就越高。

其次，再看利润。开发商的目标是利润最人化。成本给定，房价越高，其利润也就越高。尤其在垄断市场的情况下，房地产开发

井且还获得高额垄断利润。因此，其行为目商不仅获得平均利润，

标也是房价越高越好。在既有制度条件下，通过各种途径获得更

开发商的行为不仅仅限于从房地产多的利润和垄断利润。同时，

开发中获得利润，在制度环境不健完的情况下，也会以囤房、制造虚假信息等方式加入到投机者的行列，这时开发商兼有投机者的二重角色。不论哪种角色，其终极目标依然是房价越高，越符合他

使得市场交易双方处在不对们的利益。而且市场信息的不对称，

等的地位之上，市场也就失去了发现合理价格的功能。

最后，来看建筑安装成本。钢筋、水泥等建材以及劳动力价格持续上涨，导致建筑安装成本提高．也促进了房地产价格上涨。

综上所诉，房地产价格上涨是受多方面因素影响，改革和创新

同才是最终出路。我们要坚持对非理性的房地产市场进行调控，

时以制度、机构、工具等创新来化解房地产金融风险，建立有效的

共同呵护房地产市场的健康发展，共建和谐社会。住宅保障制度，

【参考文献】

［］董俊英译，不动产估价基础．经济科学出版社．１［］柴强．房地产估价．首都经济贸易大学出版社．２［］柴强．房地产估价理论与方法．３

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/olf4.html