杭州房地产市场分析-2012年3月12日至3月18日-周市场分析

2012年3月12日至3月18日

一周市场分析

-本市重要信息-

武林广场将新增2040个地下停车位

地铁1号线开通后，武林广场站将成为人流的集散地。在延安里改造过程中，已做了充分考虑。从初步的设计方案来看，在原有的8处公共自行车点(多位于过街地道出入口)的基础上，新增4处公共自行车，实现与地铁的对接，分别是浙江展览馆东北角2处(地铁1号出入口处)，地铁6号出入口处(地铁上盖物业处，临环城北路)，地铁4号出入口处(电信地块西)。

同时，武林广场将实施公交内循环：依托地铁1、3号线车站，构建沿线环城北路—武林广场西通道—武林广场东通道—体育场路的公交内环系统。沿东西通道布置2个港湾式公交停靠站，主要解决武林广场核心区域的公交到发客流及换乘地铁客流。

此外，地铁综合体内(浙江省科协大楼附近，地铁5号出入口)增加1个公交首末站，环城北路(近运河码头)增加2个旅游大巴停靠点。

在停车位设置上，将在现有的1028个停车位(含国大改建后增加数量，未含展览馆地上停车位)基础上，新增2040个地下车位，实现与地铁、公交、公共自行车无缝对接。其中武林广场地下约940个，东西两侧通道均可进入。省科技馆地块地下约1100个，可与地铁及地面公交换乘。

今年杭城将推1800套公租房

新的一年里，杭州的保障房建设也有了新的进展。近期结束的杭州市房管(房改)系统年度工作会议明确，今年将再推出1800套市本级公租房，公开销售经济适用房40万平方米，廉租房保持对城镇低保标准2.5倍(含)以内的住房困难家庭“应保尽保”。

在杭州的保障房体系中，公租房建设是重要组成部分。据杭州公共租赁房建设管理中心(下称租赁房中心)介绍，今后，公租房的申请方式或将更加简单，准入条件也有望进一步放宽。

绿城联合经纪公司成立大会暨签约仪式正式举行

2012年3月17日下午，“绿城联合经纪公司成立大会暨签约仪式”在杭州黄龙饭店隆重举行，绿城集团旗下的联合经纪公司：杭州绿城房地产经纪有限公司、杭州绿建合联房地产经纪有限公司正式揭牌。对绿城而言，这是其营销改革的正式启幕。为了表达对社会上新招募的联合经纪人的重视，以及对经纪人模式的期许，签约仪式开始前，绿城集团董事长宋卫平亲自带领绿城集团多位执行总经理列队欢迎他们的到来。

绿城联合经纪公司与项目公司的签约仪式是当天活动的核心内容。签约之后，绿城旗下所有项目公司的房源将对两家新成立的经纪公司开放，经纪公司所签约的联合经纪人将承接绿城的销售业务，为绿城营销开辟出更新更广的渠道。而此前，2012年2月18日，绿城的内部经纪公司业已成立。因此，截至目前，绿城已经将“经纪人计划”所需的组织框架搭建完成。接下来，让这个计划扬帆启程的各个步骤也将陆续展开。

事实上，为组建联合经纪公司，绿城集团已开展了一个月的“金牌经纪人”招聘活动，因绿城集团在经纪人佣金方面提供的优渥条件，招聘活动吸引了社会各界营销人才的热烈关注和踊跃参与。经过多轮严格选拔，目前共有223位脱颖而出，成为绿城签约的联合经纪人。

他们主要来自杭州各类销售战线，行业门类涉及房地产中介、证券、银行、汽车、保险等，多具备丰富的工作阅历和经验，大部分以兼职为主。此次签约仪式，约有160位联合经纪人参加，其中的代表经纪人在发言中表示，自信有能力与绿城的驻场经纪人一起为绿城拓展新的客户资源，让更多的人享受到绿城高品质的产品和服务。

房地产信托又现密集发行

杭州某信托公司相关负责人介绍，随着房企债务到期高峰的到来，房地产商不得不再度融资以兑付即将到期的债务。“近期虽然有些楼盘通过降价促销实现部分回款，但目前的形势下，销势依然不理想，这部分回款不足以支付到期债务，目前从银行贷款希望不大，所以不少房企还得通过其他方式融资以偿还前债。而集合信托目前仍然是房产商融资的主要渠道。”

根据申银万国此前发布的房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期8 亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿本息到期。第一个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

房企的兑付压力开始显现，中金公司对此表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。不过，开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对。

“禁酒令”后，市中心酒店式公寓走俏

对杭州酒店式公寓来说，最近的一个热点话题就是“禁酒令”。今年年初，杭州市政府批准了市建委、市规划局《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》。意见规定：办公类非住宅的公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计；禁止设置外挑式阳台、飘窗；项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。该意见自2月11日起正式实施，被业内人士称为“禁酒令”。

“禁酒令”后，杭州已通过规划审批的酒店式公寓无疑成了绝版。但是，专家认为，并非所有在售酒店式公寓的销售都会因此高枕无忧。在住宅大幅降价的冲击下，在酒店式公寓巨大的存量面前，市中心的酒店式公寓才是“禁酒令”下真正走俏的类型。

杭州商业地产格局或再生巨变万达或将进入

虽然作为中国商业地产翘楚的万达集团窥探杭州市场早已不是一两年的事情，已进军浙江宁波、柯桥等地的万达广场，直至日前才迈出进军杭州市场的实质性步伐。

上周，万达集团华东区相关高层已先后前往杭州城西、城北以及临平考察合适的地块。据了解，在城西，万达方面考察了紧邻西溪诚园的一宗地块。在城北，万达方面则具体考察了现杭州热电厂地块。而在临平，万达方面则选择了地铁一号线邻近的一宗地块。而上述消息，亦得到了余杭区外经局相关人士的证实，万达确实早有意向入驻临平。“但是双方目前仍在商谈中，尚无签订任何协议。”

-国内重要信息-

央行重申差别化信贷政策强调保证首套房贷需求

央行副行长刘士余12日表示，今年要全面落实差别化住房信贷政策，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。符合条件的借款人购买首套普通商品住宅时，银行要给予贷款。

刘士余同时指出，央行将鼓励房地产市场融资创新。 去年以来，国务院确定的关于房地产调控的各项政策措施中，一项重要措施就是实施更加严格的差别化住房信贷政策。

刘士余表示，这项政策的执行对房地产市场调控起到了较好效果。但是也有一个现象需要关注，去年房地产的贷款增速比整个银行贷款的增速大概低3个百分点左右，其中个人住房贷款的增速已经持续20个月在下降，普通商品房开发贷款的增速相对于其他贷款也在下降。这既是房地产调控走向的一个好的表现，同时我们也要研究下一步可能会产生的影响。 他透露，最近业内对今年房地产金融业务达成几个共识。

其一，全面落实差别化的住房信贷政策。但是，在信贷实行总量管理的前提下，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，符合条件的借款人购买首套普通商品住宅时，银行要给予贷款。

对于首套房的贷款利率，刘士余表示，首先各家银行是自主定价，央行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，\我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。\

其二，信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发，特别是对资质良好、市场有信誉的开发企业开发的普通商品住宅要给予大力支持，这是供给的主要方面。

其三，要积极地按照市场化、财务可持续的原则，支持政府主导的公租房为主体的保障房建设。

其四，要切实防范风险。现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与，要严格落实差别化的住房信贷政策。

此外，刘士余表示，要推动房地产市场的创新，包括银行住房抵押贷款的资产证券化，或者说大型商业楼宇的REITs信托房地产、信托投资基金，这些创新完全符合市场化的原则我们要给予鼓励。\

-本周成交统计-

分物业类型： 类型 商业用房 写字楼 住宅 总计 分区域： 区域 滨江区 拱墅区 江干区 上城区 西湖区 下城区 下沙开发区 总计 日成交： 每日数据 2012-3-12 2012-3-13 2012-3-14 2012-3-15 2012-3-16 2012-3-17 2012-3-18 总计

成交十强： 排序 楼盘名称 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 中海·寰宇天下 金地·自在城 方正·荷塘月色 绿城·财通中心 华盛达·阅城 广宇·上东城 德信·泊林印象 龙湖·滟澜山 世贸丽晶城 成交套数 271 61 48 39 38 37 34 32 20 成交面积 24216.58 5566.4 5081.57 4244.61 2065.1 3695.87 3272.25 3424.65 2574.73 2292.1 成交均价 17500 16712 17000 11980 12500 12500 16026（含商铺） 14800 13717 70000 成交套数 80 105 170 189 103 144 102 893 成交面积 7852.25 9356.88 15310.53 22291.73 9738.96 12382.65 9621.57 86554.57 成交均价 23421 18017 22492 20865 17898 17310 17507 19861 成交套数 363 155 124 2 115 12 122 893 成交面积 36126.21 16577.32 10862.93 192.68 11915.46 1321.8 9558.17 86554.57 成交均价 19079 17315 17007 44142 31522 36203 13192 19861 成交套数 55 86 752 893 成交面积 6622.73 8983.46 70948.38 86554.57 成交均价 41619 24433 17251 19861 中海世茂·钱塘帝景 53

余杭区成交十强： 排序 1 2 3 4 5 6 7 7 9 10 楼盘名称 野风·启城 青枫墅园 金帝·海珀 湖山帝景湾 金都·夏宫 大华·海派风范 万盛商贸城 金都·西花庭 擎天半岛 九衡公寓 成交套数 99 70 64 45 30 16 15 15 12 9 成交均价 5782 7085 7936 3972 6912 7857 8519 7379 8835 9310 本周市场总结：

1、 武林商圈停车设施逐步完善，预计新增2400个停车位，改善区域停车难题； 2、 本年度杭城公租房准入门槛进一步放宽，预计新推1800套以应对困难人群； 3、 绿城联合经纪公司成立，绿城营销改革正式启幕，全民推房计划扬帆启程； 4、 杭城房地产信托又现密集发行，预计本年度杭州开发公司将偿还3000亿元本息； 5、 “禁酒令”拉动市中心酒店式公寓走俏，巨大存量带动成交； 6、 万达或将入杭，城区商业地产格局或再生巨变，临平成万达关注热点； 7、 央行强调保证首套房贷需求，重申差别化信贷政策，鼓励首套客户； 8、 滨江区成交量猛增，占主城区成交量41%，总成交363套；

9、 滨江区沿江项目中海·寰宇天下成交271套，或提升周边楼盘关注度； 10、

2012-3-21

余杭区成交TOP10楼盘中，临平项目占总成交4成，长三角物流基地再次发力。

余杭区成交十强： 排序 1 2 3 4 5 6 7 7 9 10 楼盘名称 野风·启城 青枫墅园 金帝·海珀 湖山帝景湾 金都·夏宫 大华·海派风范 万盛商贸城 金都·西花庭 擎天半岛 九衡公寓 成交套数 99 70 64 45 30 16 15 15 12 9 成交均价 5782 7085 7936 3972 6912 7857 8519 7379 8835 9310 本周市场总结：

1、 武林商圈停车设施逐步完善，预计新增2400个停车位，改善区域停车难题； 2、 本年度杭城公租房准入门槛进一步放宽，预计新推1800套以应对困难人群； 3、 绿城联合经纪公司成立，绿城营销改革正式启幕，全民推房计划扬帆启程； 4、 杭城房地产信托又现密集发行，预计本年度杭州开发公司将偿还3000亿元本息； 5、 “禁酒令”拉动市中心酒店式公寓走俏，巨大存量带动成交； 6、 万达或将入杭，城区商业地产格局或再生巨变，临平成万达关注热点； 7、 央行强调保证首套房贷需求，重申差别化信贷政策，鼓励首套客户； 8、 滨江区成交量猛增，占主城区成交量41%，总成交363套；

9、 滨江区沿江项目中海·寰宇天下成交271套，或提升周边楼盘关注度； 10、

2012-3-21

余杭区成交TOP10楼盘中，临平项目占总成交4成，长三角物流基地再次发力。

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ojz.html