2007江西九江某楼盘销售手册 - secret - 图文

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目 录

一、 市场篇 ............................................................................................................................... 3

(一) 九江市概况 ............................................................................................................... 3 (二) 九江市房地产市场概况 ........................................................................................... 6 (三) 目前在售楼盘资料：（2007年8月份统计） ...................................................... 8 二、 开发篇 ............................................................................................................................... 9

(一) **集团简介 ............................................................................................................... 9 (二) 集团下属企业 ......................................................................................................... 10 (三) 建筑公司简介 ......................................................................................................... 10 (四) 建筑设计/景观设计公司简介 ............................................................................... 11 三、 项目介绍篇 ..................................................................................................................... 11

(一) 名称 ......................................................................................................................... 11 (二) 位置 ......................................................................................................................... 11 (三) 规划定位 ................................................................................................................. 11 (四) 周边生活配套 ......................................................................................................... 12 (五) 总体规划构思 ......................................................................................................... 14 (六) 建筑设计说明 ......................................................................................................... 15 (七) 结构设计说明 ......................................................................................................... 15 (八) 物业管理内容 ......................................................................................................... 15 (九) 项目分析 ................................................................................................................. 16 四、 产品介绍、分析篇 ......................................................................................................... 17

(一) 建设规模及主要经济技术指针 ............................................................................. 17 (二) 土地权利 ................................................................................................................. 18 (三) 建筑层高 ................................................................................................................. 18 (四) 基本数据 ................................................................................................................. 18 (五) 户型分析 ................................................................................................................. 19 五、 销售说明篇 ..................................................................................................................... 31

(一) 销售流程一（项目销售流程） ............................................................................. 31 (二) 销售流程二（认购、签约阶段流程） ................................................................. 31 (三) 销售流程三（银行按揭流程） ............................................................................. 31 (四) 认购签约须知 ......................................................................................................... 32 (五) 按揭贷款须知 ......................................................................................................... 32 (六) 公积金贷款须知 ..................................................................................................... 34 (七) 购房费用明细 ......................................................................................................... 34 六、 前期接待答客问篇 ......................................................................................................... 35

(一) 基本数据 ................................................................................................................. 35 (二) 问题解答 ................................................................................................................. 38 七、 ****个案前期接待流程 ................................................................................................. 39 八、 现场规章管理制度 ......................................................................................................... 40 九、 项目前期表单 ................................................................................................................. 42

1. 业务类表单 ................................................................................................................. 42

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2.

行政类表单 ................................................................................................................. 42

一、 市场篇 (一) 九江市概况 1. 【总体概况】

九江位于万里长江、千里京九和五百里鄱阳湖的交汇点上, 是一座具有2200多年历史的江南名城，是国家第一批五个沿江开放城市之一和国家优秀旅游城市, 是江西省的北大门和唯一的外贸港口城市。属国家一类开放口岸、出口通关机构健全。在中国经济格局中,处于东部沿海开发向中西部推进的承接地带,是京九、长江两大经济带的交汇点。到2010年九江将建设成为一个现代化的花园式的港口旅游城市，将成为长江沿岸及京九沿线综合性交通枢纽、区域性工商贸经济中心、市域政治经济文化中心、江西进出口中转中心。 2. 【地理位置】

九江市位于江西北部，地处东经113。53′---116。53′，北纬28。41′---30。51′之间。东与江西省波阳县，安徽省的东至县毗邻；西与湖南省平江县，湖北省的通城、崇阳、通山、阳新等县接壤；南与江西省新建、安义、靖安、奉新、铜鼓等县交界；北滨长江，与湖北省的广济、黄梅和安徽的宿松、望江等县隔江相望。素有“江西北大门”之称。 3. 【气候条件】

九江属中亚热带向亚热带过度区; 年均湿度75-80%; 年平均气温16-17度; 年降雨量1300-1600毫米; 年无霜期239—266天;

气候温和，四季分明，雨量充沛，日照充足。 4. 【地形地貌】

九江地势东西高，中部低，南部略高，向北倾斜，平均海拔32米（市区海拔20米），修水九岭山海拨1794米，为九江最高峰，星子县蛤蟆石附近的鄱阳湖底，海拔-9.37米，为全市最低处。全市山地占总面积的16.4%，丘陵占44.5%，湖泊占18%，耕地365.22万亩。九江地处中亚热带向北亚热带过渡区，年平均气温16－17°Ｃ；年降雨量1300－1600毫米，其中40％以上集中在第二季度；年无霜期239－266天，年平均雾日在16天以下。季节分明，气候温和，雨量充沛，日照充足。

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5. 【建置沿革】 1949年设立九江分区行政督察公署，下辖九江、瑞昌、永修、武宁、星子、德安、靖安县。后改辖九江、瑞昌、永修、武宁、星子、德安、都昌、彭泽、湖口、修水10县和九江市、庐山管理局。1959年九江县、市建制合并，统称九江市。1961年设专区公署并恢复九江市、县建制，1968年成立九江专区革命委员会。1971年改为九江地区革命委员会。1979年改为九江地区行政公署。1980年九江市升为省辖市，设浔阳、庐山、郊区3个县级区。此时地、市并存。1983年九江地、市合并为九江市，设九江市人民政府，辖10县2区1局。即九江、瑞昌、武宁、修水、星子、德安、永修、湖口、彭泽、都昌等10个县和浔阳区、庐山区、庐山风景名胜管理局。1989年瑞昌县撤县改市，为县级市。 6. 【区域面积】

九江市全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积为18823平方公里，九江的水陆交通便利，自古就是川、陕、桂、湘、鄂、皖、赣的要道。 7. 【地方特色】 九江的现代公路建设始于清未，两江总督张人骏与江西巡抚冯汝拨库银5万两，委派江苏候补道陶森甲修筑浔牯马路，于宣统二年（1910年）完成九江至莲花洞一优公路，计长12.5公里，这是江西省第一条公路。20世纪三四十年代九江公路屡建屡废。九江解放时，全区仅有城郊13公里的九莲公路勉强维持通车，1958年至1960年的3年中，全区公路发展较快，基本奠定了现有公路的雏形。20世纪70年代，九江地区的公路事业以改善已有公路为主，1988年10月，使用世界银行贷款建设了第一条南昌-----九江全封闭和全立交双车道高级沥青路面汽车专用公路。从此迎来了九江公路发展的又一个新时期，区内公路里程、路面品质都有了一个质的飞跃。九江市曾荣获“全国优秀旅游城市”、“全国双拥模范城市”、“全国城市道路交通管理优秀管理水平（二等）城市”。2000年参加全国畅通工程的评价，被评为全省第一个三等管理水平的城市，2001年又继续走在全省的前列，被评为三等管理水平的城市，2002年经公安部、建设部专家组评价，被国家授予全国畅通工程二等管理水平（优秀管理水平）城市。 8. 【历史人物】

九江市集名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体，是一座具有2200多年历史的江南文化名城和旅游城市。山水蕴灵秀，人物自风流。九江文化底蕴十分丰厚，不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，同时还陶冶了释慧远、

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陆修静、吕洞宾、虚云法师等高士名僧。九江给他们留下了不可磨灭的**，他们亦给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。李白的《望庐山瀑布》、苏轼的《题西林壁》古今老少成诵；东林净土、云居禅院天下佛门景仰；白鹿洞书院、粟里醉石、周瑜点将台、白司马花径、灌婴浪井、南崖山谷祠驰名四海。它们交相辉映，闪耀着九江文化的灿烂光辉！ 9. 【资源环境】 自然资源 水

水域总面积3301.3平方公里,其中万亩以上湖泊10个,千亩以上31个；水资源总量142亿立方米,可开发水力资源32.9万千瓦； 人均占有量3107立方米。 森林

森林覆盖率46.3%，国家级森林公园3个，省级森林公园4个。 矿产

已发现矿产101种, 其中金、锑、锡、萤石储量居全省首位，铜居第二，钨居第三。矿产保有储量潜在经济价值为1353.97亿元。 人力资源

全市拥有独立科研机构19所,其中部属2所,省属2所。

全市拥有普通高校6所,在校学生 4.6万余人，开设财会、计算机、经管、土木、机械、电子、外语、法学、材料、旅游、信息技术、医学、师范等50多个专业；中等专业学校3所,在校学生8千余人。

九江人才市场是华东地区第二大人才市场。 市属企事业单位拥有各类专业人员7万余人。 旅游资源

九江雄蟠赣北，濒江扼湖，山水得天独厚。匡庐奇秀，天下闻名，佳境美景奇诡瑰丽。其襟江带湖之势、悬泉云瀑之胜、登临旅居之便、中西合璧之风情集于一身，观光旅游与休养避暑的总体优势雄冠诸山。鄱阳湖纳赣江、抚河、信江、修水、饶河而注长江，浩浩荡荡，烟波万顷，为中国第一大淡水湖。向以鱼米之利、舟楫之便、风光之秀而著称于世。千里湖山之观，美不胜收。石钟山、鞋山、落星墩、军山、印山、扁担山隔水相望，各具姿态；冬季，吴城沙岸湖洲，万只候鸟云集，白鹤天鹅群蔚为稀世奇观，尤其令人叹为观止，曾被海外客人誉为“中国第二座万里长城”。九江不仅江山殊秀，而且座座“洞天”

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别开。彭泽的龙宫洞、沙河的狮子洞与涌泉洞、瑞昌的峨眉洞群，千奇百怪、鬼斧神工、浑然天成。置身其中，如梦似幻，扑朔迷离，恍如隔世而仙游。九江城北面长江，南屏匡庐，东临湖口而西望幕阜，得尽山傍水抱之宠；城内甘棠湖水光潋滟，岸柳成荫；薄暮、轻烟漫笼，画舫涟漪，可谓优雅之至。烟水亭、琵琶亭、浔阳楼、能仁寺、天花宫、九江长江大桥、浪井等景点可发思古之幽情，可观今日之成就。诚如古人诗云：九派浔阳郡，分明似画图。

(二) 九江市房地产市场概况 1. 市场简述

2007年1-9月九江市160家房地产开发企业共完成投资155470万元，同比增长9.36%，其中商品房建设投资100252万元，同比下降2.5%；土地开发投资29455万元，同比增长11.1倍；房屋施工面积235.4万平方米，下降3.6%，房屋竣工面积77.3万平方米，增长4.2%。商品房屋销售面积80.63万平方米，增长40.4%。9月底商品房屋空置面积5.2万平方米，同比下降60.4%。整体看来，九江市房地产业发展速度放慢，销售市场比较火旺。

2. 房地产开发投资结构情况 在完成开发投资155470万元中，住宅投资102210万元，占65.7%，同比增长11.6%，商业营业用房投资15144万元，占9.7%，同比下降44.7%，办公楼投资3289万元，占2.1%，其他投资34827万元，占22.4%，增长50.1%。从县（市、区）情况看，1-9月市区完成投资55089万元，占35.4%，下降0.2%，县区完成投资100381万元，占64.6%，比1-6月上升3.8个百分点，同比增长15.4%。住宅投资为主流，商业营业用房投资大幅下降，县区房地产开发投资所占比重越来越大。

3. 土地开发情况

土地开发投资增长迅速，而本年购置土地面积下降。1-9月完成土地开发投资29455万元，比去年同期增长11.1倍，本年购置土地面积84.9万平方米，比去年同期下降12.5%，这一方面说明囤积土地的现象得到了有效控制，另外也说明今年的土地投放在结构上和总量上也得到了调整，也是受国家宏观调控及土地政策的影响。

4. 商品房屋销售情况

1-9月份，九江市房屋施工面积235.4万平方米，同比下降3.6%，其中住宅210万平方米，同比增长2.8%，商业营业用房21.7万平方米，下降43.5%。在房屋施工面积中，市区56.7万平方米，占24.1%，县区178.7万平方米，占75.9%。

1-9月份，商品房屋销售面积80.63万平方米，同比增长40.4%，其中市区24.6万平方米，占30.5%；县区56.03万平方米，占69.5%；商品房屋销售额103356万元，同比增长61.2%，其中市区53588万元，占51.8%；县区49768万元，占48.2%。

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5. 九江市国有土地出让概况：

1) 2006年国有土地出让情况：

面积 序号 土地位置 长虹北路九江学院浔东校区旁 开发区青竹路南侧 开发区长城路东南侧 开发区九瑞大道南侧 庐山大道（原九威大道）五中对面 长江大道与长城路交汇处 长城路北侧 龙开**北侧A地块 龙开**北侧B地块 龙开**北侧C地块 龙开**北侧D地块 龙开**南侧E地块 龙开**南侧F地块 龙开**南侧G地块 龙开**南侧H地块 171医院东围墙外 长江大道东侧 庐山大道东侧、威家段 九威大道五中旁 原长航钢窗厂及周边 滨江大道民政大楼旁 九威大道南侧A地块 九威大道南侧B地块 开发区长城路旁零星地 长虹北路与滨江路交汇处 （亩） 32.38 77.95 25.9 10.22 104.6 93.16 10.1 13.68 8.33 4.6 15.68 3.6 3.24 2.62 1.41 57.12 4 8 5.65 98.49 91.7 12.42 10.21 6.77 2.3 21.03 成交价 （万元/亩） 122 78 80 26 72 80 94 182 185 178 200 175 180 180 180 75 220 180 150 54 55 257 46 46 60 300 上饶日昇实业有限公司 江西省南山实业有限公司 九江市安居(集团)有限公司 九江恒园房地产有限公司 上海嘉恒石油化工有限公司 中国石油化工股份有限公司 江西九江石油分公司 九江华翰置业发展有限公司 江西一洲房地产开发有限公司 福州捷利达房地产开发有限公司 九江汽车城 有限公司 九江容昌房地产开发有限公司 游精金 九江**(集团)房地产开发有限公司 竞得单位 1 2 3 4 5 2006-16 2006-17 2006-18 2006-19 2006-20 2006-21 2006-22 2006-23 2006-24 2006-25 2006-27 2006-28 2006-29 1 2 3 4 5 6 7 九江天宇置业有限公司 陈远东 九江中粮房地产开发有限公司 九江天源汽车销售服务有限公司 张恒颖 徐敦毫 九江市浔阳房地产开发公司 2006-26 青年南路与浔南大道交汇处 2) 2007年上半年国有土地出让情况：

2007年公开出让国有土地一览表 序号 土地位置 土地面积成交价 受让单位 7

(亩) 1 2 3 4 5 6 7 8 (三) 目前在售楼盘资料：（2007年8月份统计） 均价项目名称 所属区域 （元/ m2） 名湖广场 浔阳江畔 浔阳区 5300 浔阳区 3800 2007-9-1 2007-7-6 开盘时间 总建筑长虹大道供电局东侧 长虹大道市政府西侧 前进东路127号 战备路东侧 汽车工业园(刘家塘路以东) 汽车工业园(梧桐路以东) 综合工业园(东外环路以西) 科技工业园(职大转盘西北角) 37.28 87.84 37.9 52.07 300 19.01 300.17 30.98 (万元/亩) 221 201 71 106.5 13.8 14 6.8 41.12 周平官 王小舟 九江富义房地产开发有限公司 江西新黎实业有限公司 志高空调(九江)有限公司 九江波司夫金属制品有限公司 江西汇锦钢铁有限公司 九江中星联医药科技有限公司 主力户型 在售建主力户型面筑面积 主力户型 积（m2） 398套 2-2-1 387套 3-2-2 90m2 138-142m2 所占比例 60% 52% 高层 高层 多层/小高建筑类型 面积(m2) 64342 73470 浔海领域 容昌桂花园 柴桑春天 恒盛上花园 弘雅新苑 开发区 2750 开发区 开发区 开发区 开发区 3200 3400 3000 3400 2007-4-1 2007-7-7 2007-8-8 2007-7-8 2007-8-26 70000 46651 1000000 79306 46655 68套 123套 128套 80套 490套 2-2-1 2-2-1 3-2-2 3-2-2 3-2-2 90-100m2 120m2 128-133m2 120-130m2 125m2 70% 层 20% 90% 100% 80% 层 多层 小高层 多层 多层/小高莱茵美郡 水木清华 庐山区 庐山区 3300 2750 2007-7-21 90000 180套 2-2-1 266套 3-2-2 90-100m2 127m2 60% 40% 小高层 高层 多层/小高2007-6-15 170000 慧龙新城 南湖国际 九江豪庭 庐山区 2900 2007-8-12 未开盘 未开盘 488610 174072 52000 8

200套 891 未定 3-2-2 2-2-1 3-2-2 122-130m2 88-90m2 120-130m2 70% 层 46% 60% 高层 高层 浔阳区 5500 浔阳区 3800

(四) 与本案对比分析

慧龙新城 新湖·柴桑春天 金泰半岛一品 恒盛上花园 相对本案离市中心较远 品牌、规模相对于本案较有差距 周边配套不齐备、交通路线具有一定的局限性。 本案 处于开发区边缘，临时中心较近。 本土第一品牌开发商，具有良好的信誉及品牌影响力，且仅邻龙开**。 周边生活配套齐全、紧邻繁华商业中心、购物、交通便利 会所、商业休闲街 区域楼盘区域位置一位置 般，离市区较远周边工厂较多 品牌市场具有一定的知/规名度。且楼盘规模模影较大。 响力 周边商服/交通 周边生活配套相对齐全、交通相对便利 城市未来规划中心 相对本案，离市中心较 具有一定品牌影响 具有一定的品力，且规模宏大 牌影响，规模较本案大。 配套不齐全、交通不便利 配套不齐全、交通不便利 内部幼儿园、会所（屋双语幼儿园600平配套 顶5个标准网球场） 方米、会所、紧邻八里湖区域 自然周边无特别自然景景观 观 户型/面积 户型面积过大，主力面积138-143 小区内部景观 紧邻龙开河 周边无特别自然景观。 龙开**从本案穿过，有较好的河景，且临近甘棠湖。 面积户型较合理，比较符合市场需求 期房销售，底层架空层绿化，增加了绿化面积 多种产品的选择 （标准层、复式） 面积控制合理 面积控制合理，比较符合市场比较符合市场需求 需求 准现房销售 细 准现房销售，提前节 把社区入口绿化景观做好 其 它 完善的物业管理服期房销售 务内容及智能化水平，一期现已交房 产品户型面积配比合理，一期良好的楼盘品质和小区环境，具有良好的对外形象展示。 二、 开发篇 (一) **集团简介

九江**集团有限公司是一家多元化发展的大型民营企业集团。历经十余年的发展，现已形成以房地产为核心产业的省内知名企业，连续多年被评为“全省先进私营企业”。 公司现有员工500余人，其中管理人员、专业技术人员200余人。集团下辖**房地产开发有限公司、**建筑工程有限公司、**实业发展有限公司、**物业管理有限公司、**装饰工程有限公司、**房产经营有限公司、广告策划公司7家子公司。近年来，公司在物质文明、精

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神文明、政治文明建设方面获得了长足发展。2003年企业总产值达1.5亿元，上交利税近千万元。

为规范企业管理，提高市场竞争力，集团公司及下属开发公司、建筑公司、实业公司、物业公司全面通过ISO9001质量体系认证。

公司以旧城改造为己任，相继投资开发建设了包括**苑、湖滨花园（南区、北区、东区、中心区）、长虹家园等新型住宅小区，开发面积达50万平方米。2001年公司投资2800万用于治理九江一中与科委之间的污水湖汊，建成**水上游乐中心，成为九江城建史上的一个亮点。 2003年开始，公司投资5亿元对西园进行拆迁改造。预计用两年的时间将西园建设成集购物、旅游、休闲、娱乐为一体的现代商贸中心。该项目是全省最大单宗旧城改造工程，并被列为年度市政建设十大工程之一。九江最老最大的老城居民区西园将被建设成为一流的、对周边省份湘鄂皖形成强辐射力的商贸中心---****广场。该广场引进全国一流的商业管理团队，采用先进的管理模式，对九江大物流的建设产生积极的影响。

2005年，**国际商务中心开工建设。这是**集团继商住房产开发之后进军商务房产开发的鼎力巨献。它必将成为与****广场南北遥相呼应的又一大手笔城建项目。 近几年来，**集团相继被省、市政府和有关部门授予“全国放心施工企业”、“全省房地产开发先进企业”、“江西省质量管理先进企业”、“江西省守合同重信用AAA企业” 、“九江市物业管理先进企业”等荣誉称号。

诚信铸造辉煌，务实谱写华章。年轻的九江**集团有限公司将倾尽全力，以市委、市政府开展的“新阶段、新发展” 大讨论为契机，积极构建信息研发、人力资源开发及产业多元化发展的新平台。一个产业稳健、实力雄厚、品牌响亮、人才汇萃的**舰队将在浩瀚的大海上劈波斩浪，奋力前行。 (二) 集团下属企业

**房地产开发公司 **房地产经营公司 **工程装饰公司 **建筑工程公司 **广告策划公司 **物业管理公司 **实业发展公司 (三) 建筑公司简介

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九江**（集团）建筑工程有限公司成立于1998年5月，注册资金2500万元，固定资产原值1350万元。现有职工1069人，拥有各类专业技术人员199人，其中高，中级职称70多人，占职工人数18.6%.s。本公司系房屋建筑、市政公用工程等贰级施工总包企业；土石方工程贰级、建筑装饰装修贰级等施工专业承包企业，顺利通过ISO9002国际质量标准体认证，可承担面积12万平方米及以下的住宅小区或建筑群体的建筑施工，城市道路、10万吨/日以下给水厂、5万吨/日以下污水处理。各类给排水管道、公共广场，种类城市生活垃圾处理厂等工程的总承包，并能承接60万立方米及以下土石方工程的施工及建筑装饰装修单位工程造价1000万元以下的建筑室内、室外装修装饰工程施工。 获得殊荣、奖项

1998年1项工程获九江优良工程奖。

1999年3项工程获九江市优良工程奖，并获九江市先进施工企业荣誉称号。 2000年4项工程获九江市优良工程奖，并获省先进施工企业荣誉称号。 2001年6项工程获九江市优良工程奖。 2002年13项工程获九江市优良工程奖，其中**办公楼获生活上优良结构奖，并获江西 省先进施工企业。

2003年获省安全文明样板工地2项、省级优良工程奖2项，其中1项获江西省杜鹃花奖，16项单位工程获九江市优良工程奖，并获省级安全文明管理先进企业荣誉称号。 2004年获18项九江市优良工程奖，省安全达标样板工地2项，省优良工程2项，并获省安全文明施工先进企业荣誉称号，其它 竣工项目合格率均为100%。 (四) 建筑设计/景观设计公司简介

暂略

三、 项目介绍篇 (一) 名称

现定名《**·****》 (二) 位置

**·****，位于九江市九龙街与西一路交汇处。临近甘棠湖，风景怡人，且距离烟水亭，甘棠公园仅500米，紧临大中路商业步行街，新桥头、大中大商圈，拥有完备成熟的生活配套。

(三) 规划定位

项目位于龙开河新修建成的明渠南北两岸，共分A、B、C、D、E五个地块，其中A、B、C、D地块相连，位于明渠以北; E地块位于明渠以南；基地地势基本平坦，地块临明渠两

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岸规划定位休闲景观步行街。本项目是以体验生态和时尚“愉悦”商业空间的主题为出发点，结合明渠的规划设计，打造的一条生态休闲特点强烈，充满活力及具有广泛发展前景的综合性商业娱乐街。 (四) 周边生活配套 公共交通

九龙街（福建商城站）：

21路: 起点站：矛山头水厂 终点站：第三水厂

沿途主要站点：西一路、东盟城中城、文化宫、南门口、体育馆、一医院、汽车站、立交桥

24路：起点站：江塑厂 终点站：海关

沿途主要站点：动力、十里大楼、看守所、莲花路口、十里转盘、步红花园、柴桑大市场、东盟城中城、新桥头 十里大道（工商局站）

101路：起点站：师专 终点站：五七二七 沿途主要街道：

浔阳路、庐山路、十里大道、前进东路 102路：起点站：火车站 终点站：轻机 沿途主要街道：

长虹大道、浔阳路、庐山路、十里大道 103路：起点站：火车站 终点站：昌河公司 沿途主要街道：

长虹大道、浔阳路、庐山路、十里大道、前进西路 104路：起点站：京九天马装饰城 终点站：美庐乳业 沿途主要街道：

九江学院浔东校区、长途汽车站 、八角石、新桥头、大树下、仪表厂、江西轻机 27路：起点站：火车站 终点站:火车站

沿途主要街道：

火车站、十里转盘、老马渡、甘棠公园、新桥头、九九商城、水厂、大中大、师专 2路：起点站：汽车站 终点站：莲花洞 沿途主要街道：

浔阳路、庐山路、十里大道

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西一路站 12路：起点站：航道段 终点站：五厂 沿途主要街道：

庐山路、十里大道、西二路 甘棠公园站：

教育设施

三中、四中、六中、育才中学，学洲小学等 公共服务设施 3.1 银行

中国农业银行 桥头分理处、九龙街分理处、 八里湖分理处 工商银行 甘棠分理处、八里湖分理处、工行老马渡分理处 中国银行 甘棠湖分理处、西一路分理处 建设银行 八里湖分理处、桥头分理处 商业银行 公园支行、滨兴支行

交通银行 甘棠支行、城西支行、沙子敦支行 3.2 超市 步步高超市 联盛超市 世纪联盛

3.3 集贸市场 二马路菜场 沙子敦菜场 3.4 医院

仁爱医院 东方医院

九九购药广场（门诊） 平安药房 3.5 购物场所

步步高超市 联盛超市

13

世纪联盛 3.6 酒店（餐饮）

欧迪大酒店 天翔商务大酒店 中海大酒店 白天鹅大酒店 阳光家园 福盛楼 万家灯火 澳门豆捞 秦妈火锅 浔城十三香 廖记河鲜城 新太子巴蜀大酒店 3.7 公园

甘棠公园 3.8 其它服务机构

长途汽车西站、 长途汽车南站 九龙茶坊 秀玉茶坊 黄金海岸娱乐会所 东方银座娱乐会所 凤舞九天酒吧 单行道酒吧 皇家水会 (五) 总体规划构思

本项目沿龙开明渠规划为三层左右的沿街商店，主要以酒吧、咖啡馆、茶室及休闲会所为主，住宅主体建筑坐落其上，使沿河建筑的天际轮廓变化丰富，并满足地块北面建筑的采光要求。

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规划特别将几个地块的容积率作了相互调整，从而创造了一个高低变化错落有致的沿街建筑景观主面。所有地块面向龙开河方向均只有对外服务及营业的商业主入口，住宅或对内出入口均设置在地块与商业人流相反的方向，避免了不同人员的相互干扰，在A、B、D地块位于北面的住宅，首层均为架空层。将南面的中心花园的绿化渗透其中，减少对中心花园的空间压迫感。该项目总规划有18~29层的高层住宅13栋，11层住宅2栋。另在C地块规划为3栋5层的商业办公建筑。所有住宅设计均满足日照及消防要求。 (六) 建筑设计说明 商业及配套

所有地块再沿龙开明渠一面，下面1~3层均为休闲商业空间，使功能定位为酒吧、咖啡厅、茶室及便利商店，内部空间可根据日后招商情况灵活分割。C地块设计了三栋5层商业办公楼。首层仍然为对外营业的商店。与龙开明渠上设有廊桥位置相邻的首层建筑，均设小型广场，方便疏导人流。 住宅

住宅设计分为11层小高层及18层以上高层住宅，户型为一梯二户、一梯三户及一梯四户几种户型，大多数为板式单元式平面，多数户型均有入户花园或花园景观阳台。户型方正景观朝向及通风良好。小户型比例满足规划要求。 建筑造型

立面风格采用欧洲古典风格，面对龙开**的低层商业部分注重空间的层次变化，首层利用欧式拱廊，将不同地块分离开的商业空间连贯起来。二层及三层根据空间需要，设计了休闲露台，平台上退台之变化与建筑实际线高低错落的变化，丰富了欧式风格的建筑立面。使其更加生动亲切。为龙开**打造了一条富有文化品位及温馨怡人的商业步行街 (七) 结构设计说明 工程概况

本工程为新建商住小区。地下一层为设备用房和停车位，局部为人防地下室，一至三层为裙房商铺，裙房以上塔楼为住宅，总建筑面积139075.1平米。 建筑结构

商业裙房拟采用现浇混凝土框架结构体系，塔楼拟采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。 抗震设计

本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组，抗震设防类别为丙类。 (八) 物业管理内容 物业管理的原则

强调业主至上，加强统一管理，遵循经济原则，实行专业化服务，超前管理。

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物业管理的目标 致力于创造安全、舒势、和谐的居住环境，发挥物业最大的使用价值，使物业尽可能地增值，充分发挥和切实保障物业的最大价值。 物业管理的内容 公共性服务

公共性服务：包括装修管理、公共设施设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等 专项服务

包括电梯、二次供水等房屋设备运行服务 其它特约服务

包括代办性服务特约服务和各种经营性服务 (九) 项目分析 本案周边环境

1.1 本案为商业住宅用地，为政府新修龙开河后极力打造的龙开明渠景观休闲商业步行街，

以酒吧，咖啡馆，茶室及休闲会所为主，住宅主体建筑座落其上。

1.2 西侧为龙开**转角处，临近长城路、长江大道，周边都为近两年新建小区，景观效果视

野较好。

1.3 东侧为九龙街，出行购物餐饮等都较为方便，视觉效果较好 1.4 南侧为90年代旧住宅，景观效果较差 1.5 北侧为90年代旧住宅，景观效果较差

1.6 本案至市中心商业区大中路步行街、联盛广场车行5分钟，交通便捷。 购房者对本案地块的抗性

2.1 户口所在地为开发区，子女就学不便。

2.2 项目都为高层建筑，目前市场上高层建筑的接受度不如多层 1. 项目优势

3.1 开发区最临近市中心的生活社区，出行方便便捷。 3.2 项目在龙开**两岸，景观好

3.3 临近新桥头、四码头商业商务圈，生活便利，周边生活配套齐全 3.4 临近甘棠湖，生活休闲场所良好

3.5 户型面积控制合理，多种产品供不同客户选择。 3.6 **打造，品牌度、信誉度良好 2. 项目劣势

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4.1 南、北两侧多为90年代旧住宅，且离项目较近，视觉环境较差。 4.2 所处区域为开发区，虽临近市中心，但户口所在地为开发区。 4.3 项目容积率偏高，最高设计容积率达7.9。

4.4 项目多为28层高层建筑，相对普通多层住宅、小高层、18层高层住宅市场接受度低。

四、 产品介绍、分析篇

(一) 建设规模及主要经济技术指针 1.小区总占地面积

规划用地面积：30584.9平方米 2.总建筑面积 139075.1平米 3.住宅面积 104081平米 4.商业建筑面积 20682平米 5.小区地下室建筑面积 13905平米 6.骑楼面积 425.9平米 7.容积率

合计容积率：4.083，其中A地块设计容积率: 4.14，B地块设计容积率：3.8，C地块设计容积率：1.96，D地块设计容积率：3.92，E地块设计容积率：7.9 8.绿地率 20% 9.停车位 414个 10. 建筑高度

10.1 1#楼建筑高度为：75.9米 10.2 2#楼建筑高度为：约87米 10.3 3#楼建筑高度为：约92米

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10.4 5#楼建筑高度为：约23米 10.5 6#楼建筑高度为：约23米 10.6 7#楼建筑高度为：约23米 10.7 8#楼建筑高度为：约46米 10.8 9#楼建筑高度为：约81米 10.9 10#楼建筑高度为：约98米 10.10 10.11

(二) 土地权利 1. 土地规划用途为 土地规划用途：商业、住宅 2. 土地使用年限为

土地使用年限：住宅至2007年1月 日，非住宅至2047年1月 日 (三) 建筑层高 标准层部分 层高： 3 米 净高： 米 复式部分

层高： 3 米 净高： 米

(四) 基本数据 1. 产品类型 栋数 11栋 2. 建筑层数

5、11、20、23、26、27、28、29层 3. 户型、建筑面积

房型 类似房型 A-1-1 A-1-2 A-2-1 B-1-1 18

11#楼建筑高度为：约94米 12#楼建筑高度为：约96米

房型 3R2T2W 3R2T2W 2+1R2T2W 2R2T2W 面积 120.8 120.3 112.8 100.8

B-1-2 D-3-2 A-1-3 B-1-3 A-2-2 A-2-3 B-3-1 D-1-1 D-2-1 D-2-2 D-3-1 D-4-1 D-4-2 E-1-1 E-1-2 E-1-3 A-1-2复式 D-1-2 D-3-2复式 B-1-2复式 A-2-2复式 4. 得房率 83%以上 (五) 户型分析

1. ******个案户型所属特性 ? 南北通透 ? 全明设计 ? 动静分区清晰 ? 动线流畅

? 入户花园设计，面积只算一半

D-1-2复式 2R2T2W 2R2T2W 2+1R2T1W 2+1R2T1W 2+1R2T1W 2+1R2T1W 3+1R2T2W 3+1R2T2W 3+1R2T2W 2+1R2T1W 2+1R2T1W 2+1R2T2W 2+1R2T2W 2+1R2T1W 3+1R2T2W 2+1R2T1W 2+1R2T1W 3R3T2W 3R3T2W 3R3T2W 3+1R3T2W 3+1R3T2W 102.2 99.8 87.4 87.7 84.2 81.1 128.2 128.7 129.7 87 97.6 120.4 115.1 86.8 122.7 86.4 87.9 153 144 153.4 141.5 137.3 ? 花园阳台设计，面积算一半，日后封闭，可作为多功能房 ? 独特的室内花池设计，面积免费赠送 ? 建筑结构全部为：框架剪力墙结构 2. 户型类别:A-1-1 类似户型：A-2-1、B-1-1

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面积：约120.8平米 格局：三房两厅两卫 所在楼栋：10#、9#楼 房号： 优点：

? 户型布局方正、合理 ? 南北通透 ? 全明设计 ? 动静分区清晰 ? 动线流畅

? 有入户花园设计，可增设功能空间 ? 入户花园2米开间设计，增大使用空间 ? 入户花园增加私密性

? 客厅4.2米大开间,采光通风性良好 ? 房型设计方正,便于家俱摆放

? 客厅、餐厅相连,空间开阔、通风,方便使用 ? 两卫人性化设计，增强主卧私密性 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间 ? 花池设计，不算面积，增加的房率。 ? 入户花园和花台日后可作为多功能房使用

3. 户型类别:A-1-2 类似户型：B-1-2、D-3-2 面积：约100.8平米 格局：两房两厅两卫 所在楼栋：10#、9#、1#楼 房号： 优点： ? 三面采光 ? 户型紧凑

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? 全明设计 ? 动静分区 ? 动线流畅

? 有入户花园设计，可增设功能空间 ? 入户花园增加私密性

? 客厅4.1米大开间,采光通风性良好 ? 房型设计方正,便于家俱摆放

? 客厅、餐厅相连,空间开阔、通风,方便使用 ? 厨房带生活阳台，方便实用

? 主卧带卫生间和衣帽间，设计人性化。 ? 两卫人性化设计，增强主卧私密性 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间 ? 花池设计，不算面积，增加的房率。 ? 入户花园和花台总计5.7米开间设计，增大使用空间，日后可作为房间使用

4. 户型类别:A-1-3 面积:87.4

格局：两房两厅一卫 所在楼栋:10# 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全 ? 无浪费空间，实用率高

? 入户花园较大，且只算一半面积，经济实惠

? 入户花园和花池可作为多功能房，如卧室、娱乐室、书房等 ? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 两厅相连的设计，整体气派

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? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间 ? 花池设计，不算面积，增加的房率。 ? 装修后可作为三房使用，增加使用率

? 面积小，总价低，功能区间也齐全，客户接受度高

5. 户型类别:A-2-2 类似户型：D-1-2 面积：约84.2平米 格局：两房两厅一卫 所在楼栋：11#、1#楼 房号： 优点：

? 户型布局方正、合理 ? 三面采光 ? 全明设计 ? 动静分区清晰 ? 动线流畅

? 入户花园较大，且只算一半面积，经济实惠

? 入户花园和花池可作为多功能房，如卧室、娱乐室、书房等 ? 入户花园增加私密性 ? 无浪费空间，使用率高 ? 客厅朝南,采光性良好 ? 房型设计方正,便于家俱摆放

? 客厅、餐厅相连,空间开阔、通风,方便使用 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间 ? 花池设计，不算面积，增加的房率。

6. 户型类别:A-2-3 面积:128.2 格局：三房两厅两卫

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所在楼栋:11# 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全

? 有入户花园和花园阳台，且只算一半面积，经济实惠 ? 有了两个花台，全部不算面积，得房率高

? 入户花园和入户花园处的花池可作为更衣室、储藏室等 ? 花园阳台和花园阳台处花台日后可封闭起来，可作为书房使用 ? 主卧带卫生间，增加主卧私密性 ? 卫生间干湿分离

? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 两厅相连的设计，整体气派 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间

? 装修后可作为（3+1）房使用，且面积只有128平米，经济实惠，客户接受度高 ? 朝南面均可看见龙开河，景观视野好

7. 户型类别:B-3-1 面积:128.7 格局：三房两厅两卫 所在楼栋:8# 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全 ? 无浪费空间，实用率高

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? 入户花园较大，且只算一半面积，经济实惠， ? 入户花园还可作为入户的玄关，增加业主私密性

? 入户花园和花池可作为多功能房，如卧室、娱乐室、书房等 ? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 厨房、餐厅面积较大，生活舒适 ? 客厅4.5米面宽，豪华气派

? 客厅阳台与次卧室阳台相连，方便实用 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间

? 主卧带卫生间和更衣室，主人房功能齐全，私密性佳 ? 卧室和主卧、次卧都朝南，采光观景面宽 ? 朝南面为龙开河河景，景观视野好 ? 花池设计，不算面积，增加的房率。

? 面积控制较好，功能区间也齐全，面积相比市场同类型房源要小10多个平米，客户接

受度高

8. 户型类别:D-1-1 面积:87.4

格局：三房两厅两卫 所在楼栋:2# 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全

? 入户花园较大，且只算一半面积，经济实惠 ? 花池面积完全赠送，给客户节约购房成本

? 入户花园和花池可作为多功能房，如卧室、娱乐室、更衣室、储藏室、书房等 ? 餐厅、厨房较大，且方正 ? 房型设计方正，易于家俱的摆放

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? 两厅相连的设计，整体气派，使用率高 ? 南北双阳台，通风、采光俱佳 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间 ? 主卧室带卫生间，增加主卧私密性 ? 装修后可作为（3+1）房使用，增加使用率

? 与市场同类型同功能房型相比，面积小，功能区间也齐全，故分摊下来的单价相对要

低许多，客户接受度高

9. 户型类别:D-2-1 面积:87

格局：（2+1）房两厅一卫 所在楼栋:3 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全

? 有入户花园和花园阳台，且只算一半面积，经济实惠 ? 有了两个花台，全部不算面积，得房率高

? 入户花园和入户花园处的花池可作为更衣室、储藏室等

? 花园阳台和花园阳台处花台日后可封闭起来，可作为书房或卧室使用 ? 卫生间干湿分离

? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 两厅相连的设计，整体气派 ? 主卧室采用外飘窗，增加使用空间

? 装修后可作为（2+1）房使用，且面积只有87平米，经济实惠，客户接受度高 ? 朝南面可看见龙开河，景观视野好

? 与市场上3房2厅1卫房型相比较，功能区间都齐全，但面积只有87平米，面积相比

同类房型，小了20个平方左右，给客户节约了一笔可观的购房费用，故市场接受度高。

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10. 户型类别:D-2-2 面积:97.6平米 格局：（2+1）房两厅两卫 所在楼栋:3 房号： 优点

? 动静分区明显 ? 功能布局合理 ? 阳台朝南 ? 主卧和次卧都朝南

? 有入户花园和花园阳台，面积只算一半，赠送面积大，经济实惠 ? 入户花园和花园阳台处都有花台，花台面积赠送，给客户最大的实惠 ? 入户花园和花池日后可作为更衣室、储藏室、衣帽间、娱乐室使用 ? 花园阳台和花台日后可作为卧室或书房使用。 ? 格局方正方便摆设家具

? 餐厅、客厅连在一起的设计，空间感大 ? 主卧宽大舒适

? 客户入住后可作为三房使用，但面积只有97.6平米，与市场上同类型三房相比，功能

区间齐全且舒适，但面积相比要小15平米左右，无形中给客户节约了不少购房成本。

11. 户型类别:D-3-1 面积:128.2

格局：（2+1）房两厅两卫 所在楼栋:1# 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计

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? 功能区间齐全

? 有入户花园和花园阳台，且只算一半面积，经济实惠 ? 有了两个花台，全部不算面积，得房率高

? 入户花园和入户花园处的花池可作为更衣室、储藏室等

? 花园阳台和花园阳台处花台日后可封闭起来，可作为书房、卧室使用 ? 主卧带卫生间，增加主卧私密性 ? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 两厅相连的设计，整体气派 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间

? 装修后可作为（3+1）房使用，且面积只有128平米，经济实惠，客户接受度高 ? 朝南面均可看见龙开河，景观视野好

12. 户型类别:D-4-1 面积:115.1

格局：（2+1）房两厅两卫 所在楼栋:11# 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全

? 有入户花园和花园阳台，且只算一半面积，经济实惠 ? 花台不算面积，得房率高

? 入户花园可作为进门玄关和漱洗池使用

? 花园阳台和花园阳台处花台日后可封闭起来，可作为书房、卧室使用 ? 主卧带卫生间，增加主卧私密性 ? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 两厅相连的设计，整体气派 ? 卧室都采用外飘窗，增加使用空间

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? 装修后可作为（2+1）房使用，且面积只有128平米，经济实惠，客户接受度高 ? 客厅4.2米面宽，空间感大。 ? 客厅和主卧、次卧都朝南，采光面宽。 ? 朝南面均可看见龙开河，景观视野好

13. 户型类别:D-4-2 面积:86.8平米 格局：（2+1）房两厅两卫 所在楼栋:3 房号： 优点

? 动静分区明显 ? 功能布局合理 ? 阳台朝南

? 客厅、主卧和次卧都朝南

? 入户花园面积较大，且面积只算一半，赠送面积大，经济实惠 ? 入户花园和花园阳台处都有花台，花台面积赠送，给客户最大的实惠 ? 入户花园和花池日后可作为卧室、书房或更衣室、储藏室、衣帽间、娱乐室使用 ? 主卧室带270度拐角飘窗，观景视野好 ? 格局方正方便摆设家具

? 餐厅、客厅连在一起的设计，空间感大

? 客户入住后,若居住人口多，可作为三房使用，但面积只有86.6平米，与市场上同类

型三房相比，功能区间齐全且舒适，但面积相比要小20平米左右，无形中给客户节约了可观的购房成本。

14. 户型类别:E-1-1 面积:115.1

格局：（2+1）房两厅两卫 所在楼栋:12#

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房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全

? 有入户花园和花园阳台，且只算一半面积，经济实惠 ? 花台面积大，且不算面积，得房率高

? 入户花园面宽3米，日后结合花台装修后可作为卧室、书房、娱乐室、更衣室、保姆

房等。

? 花园阳台和花园阳台处花台日后可封闭起来，可作为书房、卧室使用 ? 主卧带卫生间，增加主卧私密性 ? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 两厅相连的设计，整体气派

? 主卧室采用270度外飘窗，增加使用空间

? 装修后可作为4房使用，且面积只有122平米，经济实惠，客户接受度高 ? 客厅4.2米面宽，空间感大。 ? 客厅和次卧都朝龙开**，景观视野好。 ? 主卧室270度拐角飘窗朝南，采光好。

15. 户型类别:E-1-2 面积:86.4平米 格局：（2+1）房两厅两卫 所在楼栋:3 房号： 优点

? 动静分区明显 ? 功能布局合理 ? 全明设计

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? 客厅、主卧和次卧都朝龙开**，景观视野好。

? 入户花园面积较大，且面积只算一半，赠送面积大，经济实惠 ? 入户花园和处都花台，花台面积赠送，给客户最大的实惠

? 入户花园和花台日后可作为卧室、书房或更衣室、储藏室、衣帽间、娱乐室使用 ? 格局方正方便摆设家具

? 卧室都带外飘窗，空间感好，也便于采光 ? 餐厅、客厅连在一起的设计，空间感大

? 客户入住后,若居住人口多，可作为三房使用，但面积只有86.4平米，与市场上同类

型三房相比，功能区间齐全且舒适，但面积相比要小20多平米，无形中给客户节约了可观的购房成本。

16. 户型类别:E-1-3 面积:87.9

格局：（2+1）房两厅两卫 所在楼栋:12# 房号： 优点： ? 南北通透 ? 动静分区 ? 全明设计 ? 功能区间齐全

? 花园阳台，只算一半面积，经济实惠 ? 花台面积大，且不算面积，得房率高

? 花园阳台面宽3米，日后结合花台装修后可作为卧室、书房、娱乐室、更衣室、保姆

房等。

? 房型设计方正，易于家俱的摆放 ? 两厅相连的设计，整体气派

? 主卧室、次卧都有外飘窗，增加使用空间 ? 装修后可作为3房使用，客户接受度高。 ? 客厅和主卧都朝龙开**，景观视野好。

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? 客户入住后,若居住人口多，可作为三房使用，但面积只有87.9平米，与市场上同类

型三房相比，功能区间齐全且舒适，但面积相比要小20多平米，无形中给客户节约了可观的购房成本。 五、 销售说明篇

(一) 销售流程一（项目销售流程） 1. 选择户型、确定房号 2. 签署定金单 3. 支付定金 4. 签约 一次性付款 1．办理入住 2．办理产权 按揭贷款 1．支付首付款 2．合同备案

2．办理按揭贷款手续、签署借款合同 3．偿还银行贷款 4．办理入住 5．办理产权 6．办理抵押登记 7．解除抵押

(二) 销售流程二（认购、签约阶段流程） 1．选择户型、确认房号 2．签署定金单 3．支付定金

4．买卖双方准备签约文件 5．签署买卖合同 6．买卖合同转递至开发商 7．房产局备案

(三) 销售流程三（银行按揭流程）

1．准备身份证明、婚姻证明、资信证明等文件资料

31

2．按揭银行提供按揭贷款咨询、确定贷款方案

3．申请人签署借款合同及其他银行文件（办理保险手续） 4．银行审查申请人资信

5．对符合贷款条件者发入贷款至指定账户

6．应由申请人留存的借款合同及其他开户资料返还申请人 7．申请人按借款合约偿还银行贷款

(四) 认购签约须知 签约买卖合同须知

1、首先在综合部领取空白合同，并办理相关领取手续，合同在售楼部必须有专人管理，在 签约前盖好相对应的章（填写合同条款）

2、签合同时注意书写整齐，由专人送房产机关备案后送综合部存档。

3、合同的房号、价格和业主的姓名要与认购协议相符，如有变动必须有领导批示。 4、签订合同后，将认购协议收回，同时合同交柜台审核无误后盖章，再由专人负责送至房产局办理备案手续

5、合同备案后，一份给客户，其余4份交综合部存档。 (五) 按揭贷款须知 1、贷款对象

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。 2、贷款条件

1) 有合法身份，申请个人商业用房贷款的借款人同时须有城镇常住户口或有效居留证件。 2) 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 3) 有合法、有效的购房合同、协议及其他证件文件。 4) 有银行认可的有效担保方式(抵押、质押、保证)。

5) 购买首套住房首付款不低于30%，购买商业用房首付款不低于50%。

6) 申请个人公积金贷款的借款人须符合住房公积金管理部门规定的条件且足额缴存住房

公积金的职工。

7) 符合贷款银行规定的其他条件。 3、申请个人住房贷款应向银行提供材(资)料

1) 夫妻双方身份证（原件）及复印件（借款人需3份）

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2) 夫妻双方户口（原件）及复印件（各1份） 3) 结婚证（原件）及复印件（1份） 4) 夫妻双方收入证明（原件各1份） 5) 首付款证明（原件）及复印件（各1份） 6) 房屋买卖合同（房产局备案好的原件）（1份）

7) 个体来主：提供营业执照、税务登记证、税票（近3期）、定活存折、银行对帐单、土

地证、房产证、车辆等能够证明有还款来源或有经济实力的有关材料（以上为原件） 8) 首付款比例：首套住房-30%以上（90㎡以内为20%以上），第二套住房40%以上

商业有房-40%以上

贷款期限：住房:最长30年 商业用房:10年 备注：

1) 个人住房贷款申请书、已婚借款人本人及配偶的户口薄、身份证、婚姻证明原件及复

印件，未婚借款人提供本人的户口薄、身份证、县级以上计生委开具的未婚证明原件及复印件，离异借款人提供本人的户口薄、身份证、离异证明原件及复印件。 2) 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。：（备注：第二套住房的认定是以个人为单位还是以户为单位，目前各家银行政策不一，具体须等国家相关政策出台）

3) 商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购

买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

4) 银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或借偿还能力证明(私营企业主、

股东、个体业主提供营业执照，股东证明材料，近三个月税票原件及复印件)。 5) 借款人与售房单位签订的合法购房合同或协议。

6) 借款人出具用于购买住房的自筹资金有关证明(首付款付清证明)。

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7) 抵押物或质押权利清单及权属证明文件。 4、如何办理个人住房贷款手续 1) 向银行提出贷款申请。 2) 到银行领取并填写贷款申请书。 3) 借款人向银行提供上述材料。

4) 银行对贷款人提供的材料审查后答复是否承诺贷款。 5) 贷款银行、借款人、售房单位签订借款、抵押、担保等合同。 6) 借款人按规定办理房屋抵押登记、保险、公证等手续。 (六) 公积金贷款须知 住房公积金提取条件

1) 购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住处房的 2) 离休、退休的

3) 完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的

4) 因被所在单位开除、辞退、自动辞职、因单位改制、机构改革、单位破产等原因与所在

单位终止劳动关系的

5) 出国或出境定居、调离九江市的 6) 偿还购房贷款本息的 7) 房租超过家庭工资收入26%的。

职工在职期间死亡或被宣告死亡的，其继承人或受遗赠人可以提取该职工住房公积金账户内得存储余额。

(七) 购房费用明细

办理银行按揭所需交纳的费用

保险费：商业贷款暂且未收；住房公积金贷款( 可由客户自愿选择是否交纳)5年40.7元/1万元，10年76.3元/1万元，15年109.5元/1万元，20年140.5元/1万元。 办理产权时所需交纳的费用

1、契税：住宅(144m2以下，单价3200元/m2以下)为2%，其余为4%，非住宅为4%（个人）。 2、维修基金：多层按房价2%，小高层按房价3%（个人）。 3、登记费：住宅80元/户，

非住宅100m2以内/宗100元 100-500m2 300元 500-1000m2 500元

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1000-1500m2 700元 1500-2000m2 1000元 2000m2以上 2000元 按揭购房除上述费用外，还有： 工本费40元（公积金贷款30元） 5、土地证：50元/宗（目前价格）

六、 前期接待答客问篇 (一) 基本数据

1. **·****个案的具体位置在什么地方？

**·****位于九江市九龙街与西一路交汇处（龙开**两侧） 2. **·**花园接待中心电话是多少？ 销售热线：** 传真：** 3. 本案的开发商是哪家？曾开发过哪些楼盘？有哪些代表作？资质等级？公司地址？电话？

**·****是由九江**（集团）房地产开发公司独家开发

曾开发过：长虹家园、湖滨花园、天鹅苑、**大酒店、**苑、学洲公寓、**** 广场（滨江国际）、**国际商务中心（城市晶典）、****花园 代表作：****广场、**国际商务中心、****花园等 资质等级：二级 地址：**路**号 电话：**

4. 建筑商、施工单位是哪家？有哪些代表作？资质等级？ 建筑商、施工单位是：**集团下属的建筑公司 资质等级：二级

5. 建筑设计是哪家？有哪些代表作？ 建筑设计公司：**设计咨询有限公司 6. 项目占地面积？（平方米/亩）总建筑面积？ 占地面积：30584平方米/50亩

总建筑面积：139075万平方米，其中住宅104061.3平米，商业20682.7平米，地下室13905.2

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平米

7. 住宅规划建筑面积？总户数？ 104061平方米 总户数：952户 8. 商业建筑面积？

商业面积：20682平方米 9. 绿地率？

20%

10. 整体的建筑风格？

欧式建筑风格

11. 小区内部交通道路布局？

交通影响分详无锡**管理科技咨询有限公司的《九江市****花园项目交通影响分析评价》

出入口设在一、二期之间的路上，连接庐峰路及北面滨江路，小区主要道路宽6米，次要道路宽4米车行系统成环状布置。人车分流，深入各组团。

步行系统以人的速达成协为原则，由小区入口呈树枝状扩散至每幢住宅入口，使沿路形成丰富多变的建筑空间，达到步移景异的效果。

整个道路系统构架清晰，分级明确，同时满足消防、救护等要求。 12. 小区周边交通状况如何？

周围交通便利，临近甘棠湖公圆，紧靠大中路商业步行街，新桥头，大中大商圈。 13. 附近都有哪几条公交线路？

101路，102路，103路，104路，27路，12路，18路，19路。 14. 到市中心要多久？

车行5分钟左右。

15. 在什么站点乘大中路步行街？要多少时间？

在工商局站乘101路，102路，18路，27路，只需8分钟。 16. 小区内是否有停车场？地上还是地下？

是，地上和地下都有

17. 附近都有哪些幼儿园？小学？中学？

东盟幼儿园，开发区幼儿园；学洲小学；三中，四中，六中，育才中学等。

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18. 附近是否有移动、联通营业厅？具体位置？ 移动营业厅 位置：售楼处旁 联通营业厅 位置：新桥头 19. 最近的银行在哪里？

离小区最近的银行是中国银行，在西一路与九龙街交汇处，离小区约20米 其它银行及位置：

农业银行 桥头分理处、九龙街分理处、 八里湖分理处 工商银行 甘棠分理处、八里湖分理处、工行老马渡分理处 中国银行 甘棠湖分理处、西一路分理处 建设银行 八里湖分理处、桥头分理处 商业银行 公园支行、滨兴支行

交通银行 甘棠支行、城西支行、沙子敦支行

20. 周边都有哪些医疗机构？

仁爱医院，东方医院，九九购物广场（门诊），平安药房， 21. 周边有几处菜市场？具体位置？大约需要多少时间？

二马路菜场：步行5分钟 沙子墩菜场：步行7分钟 万家农贸菜场：步行6分钟

22. 周边有几家超市？具体位置？大约需要多少时间？

步步高超市：步行2分钟 联盛超市（老马渡店）：8分钟 世纪联盛（九九商城）：10分钟

23. 周边有什么商场？具体位置？大约需要多少时间？ 国美家电城：步行2分钟 福建商城：步行2分钟 华东大市场：步行6分钟 24. 附近有什么餐厅、酒店？

欧迪大酒店，天翔商务大酒店，中海大酒店，白天鹅大酒店，阳光家园，福盛楼，万家灯火，澳门豆捞，秦妈火锅，浔城十三香，廖记河鲜城，新太子巴蜀大酒店， 25. 附近有哪些公园？

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甘棠公园 其它服务机构 长途汽车西站，长途汽车南站，九龙茶坊，秀玉茶坊，黄金海岸娱乐会所，东方银座娱乐会所，凤舞九天酒吧，皇家水会，单行道酒吧等 (二) 问题解答

1. 房型的面积都有多大？

面积规划从80多平方到130多平方米，房型有二房，二加一房，三房 2. 这里的房子都多少层

规划设计为：11F-29F 3. 什么时候开盘？房价是多少？

开盘时间未定，预计在08年上半年。房价是根据市场状况及客户需求来定的，开盘前会定出来。

4. 小区内有车位、车库吗？

小区内规划了停车位，共414席。其中地上停车位为61席。 5. 沿河通车吗？怎么走？

沿河两侧有5米的人行步道及商业街，未规划行车道。如果车行进入小区可以通过规划路进入。 6. 什么时候交房？

交房时间未确定，要看整个施工进度 7. 哪些地方拆？哪些地方不拆？

在我们项目用地红线范围内的建筑物都会拆掉，在红线范围外的建筑是由政府来规划的。

8. 龙开河会治理吗？

龙开河现在正在治理，政府把龙开河规划为九江的一条休闲景观带，同时配有商业，后期会成为九江的一道美丽的风景线。 9. 小区是不是封闭管理？

未定

10. 具体什么时候动工？

施工时间预计在07年年底，最晚08年年初

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七、 ****个案前期接待流程

负责人/操作人/协作人 1-9工作为各项目销售员进行 10工作为项目内勤主管进行 流程图 项目宣传手册 3、介绍项目周边规划 4、了解客户需求 5、介绍客户需求房型 6、解答客户关注问题 7、客户意向登记 8、送客 9、客户资料归档 10、统计、分析 房型图册 客户资料登记表 项目整套宣传资料 电子档录入 来人报表 规划看板 相关文件或表单 1、迎客进门 2、介绍项目模型 相关说明： ★ ★

客户进门，各项目销售主管/销售人员按当周排班顺序表进行；

销售员在接待客户过程中将客户资料留存，并在客户离开项目前把所以项目整套宣传资料送至客户手中。

老客户来到案场，由销售员将老客户交由前期接待销售员处理； 各项目销售员接待完待后必须做客户资料登记、客户分析，并填写清楚客户资料递交至内勤主管处做资料归档及统计分析。

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★ ★

八、 现场规章管理制度

**·****规章管理制度

1. 工作时间调整及上班点名制度规定

? 上午：08：30——12：00 下午：13：00——18：00

? 违反规定处罚：迟到按每分钟5元罚款计算，早退按下班时间18点前每分钟5

元罚款计算，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

2. 值班制度规定 ? 值班人员：每天中午2名，1人值班及做大厅卫生，1人做二楼卫生及垃圾处理； ? 工作时间：中午12:00---13:00

? 工作内容：中午值班人员负责接听电话、打扫室内外卫生(包括二楼会议室卫生

及餐后的垃圾处理)、补充销售户型图和楼书，并摆放整齐，

? 违反规定处罚：迟到，按每分钟5元罚款计算，中午会议室卫生未及时处理的

按每人10元罚款，再次违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

3. 工作制服及胸卡

? 服装统一规定：在工作日内，业务员穿工作制服同时佩戴胸卡；

? 男生穿着白衬衣、深色西裤、黑色皮鞋、佩戴领带，禁止穿休闲装、运动装； ? 女生穿着白衬衣、深色西裤或裙子、黑色皮鞋，禁止穿休闲装、运动装； ? 所有案场业务员须在8：30前换完工作制服；

? 违反规定处罚：工作时间不穿工作制服罚款20元，不佩戴胸卡罚款5元，再次

违反规定的人员按罚款累计倍数计算。

4. 销售前台物品摆放规定

? 业务员销售前台桌面物品：电话、来电和来访登记表，其它个人物品禁止摆放，

销售前台抽屉里面放置个人销售道具，保管好个人物品，禁止放入其它个人物品；

? 销售前台禁止摆放与销售无关的物品及其它资料；

? 违反规定处罚：销售前台如果有其它个人物品罚款责任人10元，再次违反规定

的人员按罚款累计倍数计算；

5. 销售桌椅及清洁规定

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