估价技术报告 - 图文

贵州君安房地产资产评估有限公司 【房地产估价报告】

房地产估价技术报告

一、估价程序

（一）选定专业人员组成评估小组；

（二）现场勘察，收集相关市场资料； （三）调查核实有关法律文件，制定评估工作计划； （四）进行评定估算，完成评估报告。

二、个别因素分析 （一）个别因素分析

1、估价对象

估价对象是位于贵阳市野鸭乡上寨村的11228.7平方米房屋（其中的5,296.25平方米办理了房屋所有权证，5500.00平方米办理了规划许可证），13,060.00平方米工业用地土地使用，挡土墙等14项构筑物，2项管道，49项机器设备，237项存货（详见评估明细表）。

2、产权状况

委估厂房办理了筑房权证高新字第0145号《房屋所有权证》，黔筑高新国用（2004）第27号《国有土地使用证》，地类用途为工业，使用权类型为出让，终止日期：2047年4月。

3、估价对象个别特征 （1）、厂房

委估房产建成于2004年，钢架结构一层，层高约10米，建筑面积9213.29平方米（其中的5296.25平方米，办理了房屋所有权证），瓷砖外墙，金钢砂地面，水电齐全。

（2）、办公及其他用房

委估房产建成于2004年，混合结构一层或二层，层高约3米，建筑面积

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1153.22平方米（未办理房屋所有权证，办公用房办理了建设工程规划许可证），瓷砖外墙，地面为水泥清光（部分为瓷砖），内墙及顶刮瓷粉，水电齐全。

三、区域因素分析

委估资产所在的区域为观山湖区野鸭乡上寨村，处于观山湖区的开发区域。观山湖区位于贵阳市西北部，经国务院批准，2012年12月21日正式挂牌成立，总面积307平方公里，下辖3个乡镇、10个新型社区，49个行政村、65个居委会，区域总人口超过45万。区内有占地5500余亩的观山湖生态湿地城市公园、具有贵州典型地质特征的贵阳喀斯特公园以及湖水面积达14.78平方公里的百花湖。贵阳轻轨从这里始发，贵广、沪昆、成贵、渝黔等高速铁路在这里汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。城市建设始终遵循生态文明理念，已建成市级行政中心、贵阳奥体中心、贵阳国际会展中心、贵阳火车北站、贵州金融城、西南国际商贸城、贵阳城乡规划馆、贵州博物馆等一批省、市区重大项目。一座生态型、园林式、数字化的现代都市新城日臻形成，正逐步成为贵阳市新的政治、经济、文化中心，城市建设突飞猛进，城市面貌有了很大变化。

随着开发建设的逐步完成，该区域将成为商业及物流的理想区域。资产所在区域紧临白云大道（210国道），附近有东林寺路、金朱东路、以及贵遵高速路混合型主干道通过，距观山湖区中天会展城、贵州金融城商住综合区约500米，半公里内有市内多路公交车通过（站台：沙坡、金朱东路口、金朱大道），城市基础设施配套齐全，对外交通及公共交通条件较好。

四、市场背景分析

2014年，贵阳市延续贵阳市委七届十一次全会推出的关于建设“大贵阳”

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的战略决策，两城区改造继续深入，同时还启动了机场的扩建工程；观山湖区京东集团的入驻和客运西站的建设为区域物流发展和贵阳市立体交通的规划奠定了基础；白云区则继续保持高昂的“北拓”气势，引入多家实力企业共同发展沙文高新区，而综保区的建设又为区域发展提供有力保障；而众多房企的入驻，让花溪区在“南延”的道路上更进一步。

观山湖区位于贵阳市西北部，东靠黔灵山脉，南临三桥马王庙，西接百花山脉，北与白云区相接。境内路网架构合理，贵阳地铁从金阳始发，贵广、沪昆、成贵、长昆、渝黔等高速铁路在观山湖汇集，快捷、高效的现代交通网络体系逐渐形成。在发展方面，观山湖区重点打造“十大商圈”、“二圈二带”，形成“十大产业集群”，辐射“三大网络”。以会展服务、金融信息、现代物流、商贸饮食、房地产、社区服务、总部经济、体育文化、旅游服务、医疗服务十大产业为重点，大力发展观山湖区的现代服务业商圈。以诚信路商业(步行)带、轻轨(1、2号线)商业带，贵阳客站商圈、贵广铁路站商圈为基础，积极建设大型商贸商圈带。全力引进大型企业集团，促进上述十大产业的集群式发展。推进产业集群，加强观山湖区与贵阳市、观山湖区与黔中经济区、观山湖区与西南地区的合作和交流。区内建设始终遵循生态文明理念高标准规划、高质量建设，已建成市级行政中心、西南地区规模最大的奥体中心、贵阳国际会展中心等，成功引进30多家企业总部入驻，已接近完工建设贵阳西南国际商贸城、国际金融中心、贵阳市火车站功能区，以及即将开工建设百花生态新城、金华采空区生态体育公园等一批重大项目。一座生态型、园林式的现代化新城日臻形成，正逐步成为贵阳市政治、经济、文化中心。

五、最高和最佳使用分析

最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。

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1、法律上允许（规划及相关政策法规许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。

2、技术上可能，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。

3、经济上可行，即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。

经过综合分析比较，结合本次估价目的为核实房地产价值着参考，因此以保持现状为本次估价的最高最佳使用。

六、估价方法的选用

根据“中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》，中华人民共和国住房和城乡建设部（建房〔2011〕77号）《国有土地上房屋征收评估办法》”，中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合本次评估目的及委估对象的特点，对委估资产中的收益性房产采用收益法进行评估（估价对象所在区域内无类似交易案例，不宜采用市场法；估价对象为有收益的房地产，宜采用收益法确定估价对象的市场价值）。对其他资产采用成本法进行评估。

1、收益法，是预计评估对象未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，其基本计算公式为：

na??1?s??v????1??r?s?1?r?????式中：V——房地产收益价格 a——房地产年纯收益 r——资本化率

n——未来可获收益的年限

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s——年收益递增比率 此公式的假设前提为： ①收益按等比级数递增； ②r每年不变，且r≠s； ③年期有限为n。 2、成本法

成本法，是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。

其公式为：

评估值＝重置全价×成新率

七、估价测算过程

（一）收益法（以5296.25平方米厂房为例） 1、资本利率r的确定

本次采用复合投资收益率法确定资本化率，即将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

r= M×rm+（1－M） ×rE 式中r—资本化率（%）；

M—贷款价值比率（%），即抵押贷款占房地产价值的比率； rm—抵押贷款收益率，即抵押贷款利率； rE—自有资金所要求的收益率。

根据贵阳市房地产抵押贷款的一般情况，房地产贷款额度通常为70%，参照中国人民银行公布的一至五年的中长期贷款利率（rm）5.15%，根据估价对象的用途、区位条件及所处区域房地产市场状况，正常状况下工业用房置业投资的

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B -设备部分得分修正系数,按0.10取定。

相关参数参照《危房鉴定标准》和《房屋新旧程度鉴定的参考依据》取值。 评估对象举例

【例】砖混结构房屋（建筑面积55.58平方米）

委估房屋建于2004年,砖混结构，外墙贴墙砖，室内地面为瓷砖地面，内墙面贴墙砖，层高约3米。委估房产水、电均通。

（1）建筑物重置价

①建安工程造价：根据委估建筑物的建筑结构及建筑施工情况，结合《贵州省2004建筑工程预算定额》、《2004安装定额》和当地建筑工程造价行情确定其建安单价为1000元/m2。建安价=1000×55.58=55580.00元。

②专业及前期工程费的确定 专业及前期费用如下表：

序号 1 2 3 4 5 6 7 费用项目 建设单位管理费 勘察费 设计费 标底编制费 质量监督费 工程监理费 招标代理服务费 小 计 征收标准 1.2% 1.0%*70% 3.35%*70% 0.13% 0.05% 1.4%*70% 0.43% 5.84% 取费基数 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 建安造价 号 计价格(2002)10 号、筑财建[2003]90号 省财政厅黔价（1997）140 号 财政部价费（1993）149 号 发改委建设部(2007)670号,筑财建[2003]90号 国家计委 计价格[2002]1980号 依据 省财政厅黔价（1997）140 号 计价格(2002)10 号、筑财建[2003]90按建安费用的5.84%取，则 ＝55580×5.84%＝3,245.87元/m2

③配套费＝70元/m2×55.58=3,890.60元。 ④管理费用＝55580×2%＝1111.60元/m2

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⑤利息投资利息＝（3245.87+3890.60）×[(1+4.6%)1－1]+（55580+1111.60）×[(1+4.6%)0.5－1]

＝1,592.25元/平方米

⑥利润＝（55580+3245.87+3890.60）×20%＝12543.29元/m2 ⑦建筑物重置全价＝

55580.00+3245.87+3890.6+1111.60+1,592.25+12543.29＝77,963.61元/m2

⑧重置市场价＝建筑物重置全价/（1-税费率）（税率为营业税5%，城建税7%，教育费附加和地方教育费附加3%、2,价调基金0.1%，销售费用1%，合计为6.7%，取为6.7%）

＝77,963.61/（1-0.067）＝69374.67+12543.29＝81917.97（元） 取整为81900.00元 （2）成新率的确定

成新率：采用观察法结合使用年限，对房屋建构筑物按结构、装修、设备三个部分，再区分不同的部分分别打分，然后估算房屋建构筑物的成新率。经评估人员现场勘查，该房屋建构筑物基础无不均匀沉降，主要承重结构完好；门窗、外墙面维护较好 ；设备部分状况较好:

成新率＝结构部分得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B 其中：

G -结构部分得分修正系数,按0.80取定； S -装修部分得分修正系数,按0.10取定； B -设备部分得分修正系数,按0.10取定； 成新率估算见下表:

名 称 结构部分 装修部分 设备部分 分 值 85 85 85 修正系数 0.80 0.10 0.10 成新率(%) 68 8.5 8.5 第24页 共39页

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合计 —— —— 85 （3）建构筑物价值测算 评估价值＝重置全价×成新率 ＝81900.00×85% ＝69615.00（元） 评估单价＝69615.00÷55.58 ＝1252.52（元/㎡） 2、构筑物

委估构筑物为挡土墙、围墙、水沟、厂房地面等10项。

根据委估资产的特点并结合本次评估目的，采用重置成本法进行评估。 重置成本法是首先估算在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的委估资产所需的全部成本，再确定被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。

构筑物造价根据“贵州省2004建筑工程计价定额”，并结合贵阳建材的价格水平确定，其他成本构成内容同建筑物评估中重置成本参数（不含配套费），成新率采用结合观察法确定。

【例】挡土墙（固定资产――构筑物及其他辅助设施清查评估明细表序号4） 1、构筑物重置价值 （1）建安造价

本次评估根据委托方提供的工程量，结合评估基准的建材价格，利用“贵州省2004建筑工程计价定额”计算得出委估资产的建筑造价为：1,525,747.50元（详见计算清单）。

（2）管理费

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考虑开发建设单位在开发期间发生的必要管理费用，按建安造价的3%计，为：1,525,747.50×3%＝45772.43（元）

（3）利润

考虑一定资金利润，利润率按贵阳市同类项目开发平均利润率20%计，利润＝建安造价×20%，为：1,525,747.50×20%＝305149.50（元）

（3）含税建安造价＝建安造价/（1-销售税率），销售税金按建安造价的5.7%，为：1,525,747.50/（1-5.7%）

＝1,617,971.90（元）

（4）重置全价＝含税建安造价+管理费+利润

＝1,617,971.90+45772.43+305149.50＝1,968,893.83（元） 取整为1,968,900.00元

2. 成新率：采用综合观察法确定。

经评估人员现场勘查，该构筑物建筑质量好，各项功能指标完好，完好率评定为95%。

3.构筑物价值测算

评估价值＝构筑物重置价值×成新率 ＝1,968,900.00×95% ＝1,870,455.00（元）

同理，可评估计算出其他构筑物的评估值。 三）机器设备

根据本次评估目的和委估机器设备特点，本次评估采用成本法。 计算公式为：评估价值＝重置价值×成新率。

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1、重置价值的确定

重置价值＝重置购价×（1+安装调试费率+运杂费率） A、重置购价

能直接在当前市场上询得市场价的设备,以市场价为购置价。对不能直接从市场询价的设备，查阅相关价格信息手册，经分析，确定购置价格；

B、运杂费率：参照《资产评估常用数据与参数手册》推荐数据取值。其中由省外购进的设备，运杂费率取4—8%，省内取0—2%；

C、安装费率：《资产评估常用数据与参数手册》推荐数据取值，按照设备类别选取安装费率，对不需安装或安装费很少的设备，安装费率为零。

2、成新率的确定

本次评估采用经济寿命年限法确定成新率。 成新率＝尚可使用年限÷经济寿命年限×100％

尚可使用年限＝（经济寿命年限－已使用年限×利用率）

经济寿命年限，参照《资产评估常用数据与参数手册》推荐年限。并结合设备外观是否完整、清洁、磨损程度、使用效率等技术状况综合确定。

3、评估值的确定

4、评估值＝重置全价×成新率 5、评估实例

【例】固定资产—器械设备评估明细表序号1（木工多用机床）

车辆名称：木工多用机床 （青城机械厂） 型 号：ML503A 生产厂 家：青城机械厂 购置日期：2009年06月 启用日期：2009年06月

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委估资产放在鑫阳华龙家俱制造有限公司库房内。设备已停用几年，外观完好。

重置价格的确定：该产品目前市场价格6000元/台，运杂费率取4%，安装费率取2%，重置全价＝6000×（1+4%+3%）＝6420.00（元/台）

取为6400.00元/台

成新率的确定：该设备到评估基准日已使用10.5年，设备利用率根据设备状况及行业情况估计为60%，则实际使用年限为：10.5×60%＝6.3（年）

设备经济寿命年限根据《资产评估常用数据与参数手册》推荐年限，取为18年，则，成新率＝1-已使用年限/经济寿命年限×100% =1-6.3/18×100%=65% 评估价值=重置价值×成新率+运费+安装费

=6400×2×65% =8320.00（元）

同理，可评估计算出其他设备的评估值。 四）土地评估 1、土地概况

委估土地位于贵阳市乌当区野鸭乡上寨村（现金阳新区），办理了黔筑高新国用（2004）第27号，地类（用途）工业，使用权类型为出让，使用权面积13060.00平方米，终止日期：2047年4月。

2、估价方法与估价过程 （1）估价方法的选择

估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中通行的土地估价方法，根据评估地块土地利用特点，宗地地价评估一般采用两种不同的评估方法，委估宗地位于贵阳市工业三级地段，在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析，确定采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

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1）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。

具体测算思路是：

A、根据估价对象的具体位置及当地城区土地级别图，确定估价对象所在土地级别和基准地价；

B、具体说明本次评估所采用的基准地价内涵及其测算公式；

C、结合估价对象所在区域近几年的土地市场情况，确定期日修正系数； D、根据估价对象的实际情况以及基准地价修正体系，确定区域及个别因素修正值；

E、确定级别修正系数； F、确定开发程度修正值； G、确定土地使用年期修正系数；

H、根据基准地价内涵规定的公式，计算基准地价系数修正法测算结果。 详细计算过程如下：

①?? 确定估价对象土地级别及基准地价（P值）

待估宗地位于贵阳市乌当区野鸭乡上寨村（现金阳新区），处于贵阳市工业三级地段，根据《2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》，三级工业用地（仓储物流用地）基准地价为341元/平方米。

②基准地价成果介绍及内涵

根据《2013年贵阳市中心城区土地定级及基准地价更新成果报告》，基准地价工业用地内涵为土地使用年限50年，容积率低于或等于1，市政设施达到红线外“五通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通讯），红线内场地平整。

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修正体系见下表

贵阳市Ⅲ级工业用地影响因素说明表

指标标准 宗地修正因素 优 较优 一般 距离市区主道路类型 交通型主干道 混合型主干道 干道距离小于100米且临交通型次干道 交通 条件 道路宽度 ＞40米 公交线路3条以上，或交通便捷程度 有对外交通设施，公交线路2条以上 供水状况 保证率达99%以上 保证率达99%以上 保证率达99%以上 排水设施完排水状况 善，排水通畅 区域装机容通讯状况 量大，通讯状况好 污染物排放环境状况 大气噪声 污染排放及治理状况 达标，污染治理状况好 无影响 地形平坦，自然条件 无淹水现象，自然条件好 25—40 有公交线路3条，或有对外交通设施，公交线路1条以上 保证率95—99% 保证率95—99% 保证率95—99% 排水设施较完善，排水通畅 区域装机容量较大，通讯状况较好 污染物排放基本达标，污染治理状况较好 基本无影响 地形较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好 20—25 有公交线路2条，或有对外交通设施，公交线路1条 保证率90—95% 保证率90—95% 保证率90—95% 排水设施基本满足排水的需求，排水状况一般 区域装机容量一般，通讯状况一般 污染物排放略有超标，污染治理状况一般 有一定影响 地形略有起伏，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般 保证率85—90% 保证率85—90% 保证率85—90% 排水设施不能满足排水的需求，排水状况较差 区域装机容量较小，通讯状况较差 污染物排放超标较严重，污染治理状况较差 影响较大 地形有一定起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差 保证率＜85% 保证率＜85% 保证率＜85% 排水不通畅，排水状况差 区域装机容量小，通讯状况差 污染物排放严重超标，污染治理状况差 影响大 地形起伏较大，常有淹水现象，自然条件差 有公交线路1条，或有对外交通设施 无公交线路和对外交通设施 15—20 ＜15米 临生活型次干道 支路或巷道 较劣 劣 道路状况 供电状况 区域因素 基础设施状况 供气状况 第30页 共39页

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集聚企业几乎全部为同工业区成熟度 集聚及配套状况 产业集聚程度 配套协作状况 工业区成熟度 工业未来发展趋势 产业集聚类型 类企业，该产业为区域的支柱产业 高 好 好 集聚企业大部分为同类企业，属明显的主导产业 较高 较好 较好 未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主 集聚企业分属多种行业，其中某几种行业较多 一般 一般 一般 未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主 对发展第二集聚企业分属多种计业，无支柱产业和明显的主导产业 较低 较差 较差 未来土地利用以住宅、商业用地为主 集聚企业分属多种行业，类型相差很大，无支柱产业和主导产业 低 差 差 未来土地利城市规划限制 用以工业用地为主 鼓励发展第行政因素 政府特殊政策与产业管制 二产业，并有相应的优惠政策 未来土地利用以其它用地为主 对发展第二 产业无优惠政策，亦无限制措施 对客车通行 产业无优惠政策，且有限制措施 交通管制 无交通管制 无限制，对货车限时通行 禁止货车通行 其他区域因素状况 宗地地形状况 有利 地面平坦 地基好，承载力大，一般工业建筑建设时只需作简单的基础处理 较有利 地面较平坦 地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理 近似矩形 无影响 地面略有起伏 地基一般，承载力一般，一般工业建筑建设时需作一般的基础处理 较不规则，有一定影响 地面有一定起伏 地基较差，承载力较小，工业建筑建设时需作较复杂的基础处理 不规则，对土地利用有一定影响 对土地利用影响较大 容积率0.3—0.4 影响较大 地面起伏较大 地基差，承载力小，工业建筑建设时需作桩基础处理 很不规则，对土地利用影响较大 面积过大，过小，对土地利用影响大 容积率＜0.3 临支路或巷道 宗地地基状况 宗地地形 矩形 但对土地利用无影响 面积适中，宗地面积 对土地利用有利 宗地利用状况 容积率＞0.8 临主干交叉口 面积较适中，对土地利用较有利 容积率0.6—0.8 对土地利用略有影响 容积率0.4—0.6 距离主干道距离小于100米且临次干道 宗地临路状况 临主干道 临次干道 第31页 共39页

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距市中心距宗地位置 离＜1100米 规划用途工业，规划对土地使用限制 土地利用强度基本无限制 距火车站距离 接近交通设施程度 距汽车站距离 距公交车站点距离 距高速公路口距离 其他个别因素状况 ＜400米 ＜6000米 ＜200米 ＜4500米 有利 距市中心距离1100—1400米 规划用途工业，规划对土地利用强度略有限制 400—900米 6000—7000米 200—400米 4500—6300米 较有利 距市中心距离1400—1700米 规划用途工业，规划对土地利用强度有一定限制 900—1400米 7000—8000米 400—600米 6300—8200米 无影响 距市中心距离1700—2000米 规划用途工业，规划对土地利用强度限制较大 1400—1900米 8000—9000米 600—800米 8200—10000米 有一定影响 距市中心距离＞2000米 规划改变土地用途 ＞1900米 ＞9000米 ＞800米 ＞10000米 影响较大

贵阳市区Ⅲ级工业用地修正系数表

工业用地调整幅度 指标标准 宗地修正因素 交通条件 道路状况 道路类型 道路宽度 交通便捷程度 供水状况 基础设施状况 供电状况 供气状况 排水状况 通讯状况 区域因素 工业区成熟度 工业区成熟度 行政因素 环境状况 污染排放及治理状况 大气噪音 自然条件 集聚及配套状况 产业集聚类型 产业集聚程度 配套协作状况 工业未来发展趋势 城市规划限制 政府特殊政策与产业管制 交通管制 其他区域因素状况 个别因宗地地形状况 宗地地基状况 宗地状况 宗地面积 优 1.20% 1.20% 1.40% 1.00% 1.00% 0.20% 0.80% 0.40% 0.80% 0.60% 0.60% 1.00% 1.00% 0.80% 0.60% 0.60% 0.60% 0.20% 0.20% 0.60% 0.40% 0.40% 0.60% 较优 0.60% 0.60% 0.70% 0.50% 0.50% 0.10% 0.40% 0.20% 0.40% 0.30% 0.30% 0.50% 0.50% 0.40% 0.30% 0.30% 0.30% 0.10% 0.10% 0.3% 0.20% 0.20% 0.30% 二、三级 修正系数 一般 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 较劣 -0.60% -0.60% -0.70% -0.50% -0.50% -0.10% -0.40% -0.20% -0.40% -0.30% -0.30% -0.50% -0.50% -0.40% -0.30% -0.30% -0.30% -0.10% -0.10% -0.30% -0.20% -0.20% -0.30% 劣 -1.20% -1.20% -1.40% -1.00% -1.00% -0.20% -0.80% -0.40% -0.80% -0.60% -0.60% -1.00% -1.00% -0.80% -0.60% -0.60% -0.60% -0.20% -0.20% -0.6% -0.40% -0.40% -0.60% 第32页 共39页

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