溧阳市国有土地上房屋征收与补偿估价技术细则（试行） - -溧阳市

溧阳市国有土地上房屋征收与补偿

估价技术细则（试行）

第一章 总 则

第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。

第二条 在本市国有土地上，从事房屋征收评估（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估工作人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。

第三条 征收评估对象为征收范围内经现场查勘认定的被征收房屋（含附属物及其占用范围内的国有土地使用权）。

第四条 征收评估目的统一表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

征收评估的时点为房屋征收决定公告之日。

征收评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第五条 被征收房屋的类似房地产的市场价格是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产市场价格。类似房地产市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内的土地使用权的价值。

类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

第六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产评估机构共同承担。

两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

第七条 被征收房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套

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住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。

第八条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附件一、附件二。

第九条 征收评估采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行，其中住宅房屋应采用市场比较法，非住宅房屋在无法适用市场比较法进也可以采用收益法、成本法。

被征收房屋适用基准价格修正方式估价，其基本公式为： 被征收房屋评估价格V?V0?K

V0为基准价格，对住宅和营业用房是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准

价格；

K为市场比较修正综合系数。

第十条 基准价格是被征收房屋市场化评估价格的基础。住宅和营业用房的基准价格以设定的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅非营业用房基准价格以市场比较法为主，结合收益法、成本法等方法测算得出。

第十一条 征收评估的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二章 住宅房评估

第十二条 成套住宅的评估价格测算的技术路线为：

1.确定估价基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为估价基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

2.测算基准价格。采用市场比较法评估出“标准房屋”的基准价格，基准价格按

2

比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：

标准房屋比准价格Vj = 可比实例价格VS ×标准房屋基准价格V0=

1nn100(k1)×

(k2)100×

100(k31)×

100(k32)

?Vj （n为可比实例数，n≥3）

j?1标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。

k1—交易情况修正系数，由于采用正常买卖的交易实例为可比实例，因此该系数

取100。

该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的房地产交易k2—交易日期修正系数，价格信息确定。

为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系k31—实体因素修正系数，数确定参见附件六。

k32—区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系

数确定参见附件六。

3.确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收房屋评估价格Vi = 标准房屋基准价格V0 ×

(Ki31)100×

(Ki32)100×F

Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

F—楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整，或按附件六中成套住宅房楼层系数表确定。

成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。

3

第十三条 非成套住宅的征收评估价格测算的技术路线为：

1.确定估价基准。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

2.测算基准价格。采用市场比较法估价出“标准房屋”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：

标准房屋比准价格Vj = 可比实例价格VS ×标准房屋基准价格V0=

1nn100(k1)×

(k2)100×

100(k31)×

100(k32)

?Vj （n为可比实例数，n≥3）

j?1标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。

k1—交易情况修正系数，由于采用正常买卖的交易实例为可比实例，因此该系数

取100。

该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的房地产交易k2—交易日期修正系数，价格信息确定。

为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系k31—实体因素修正系数，数确定参见附件六。

k32—区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系

数确定参见附件六。

3.确定估价价格。各被征收房屋分别与“标准房屋”进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收房屋评估价格Vi = 标准房屋基准价格V0 ×

(Ki31)100×

(Ki32)100×k4

Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。

Ki32—区位因素修正系数，为标准房屋修正为被征收房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。

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k4─非成套综合修正系数0.98。

第十四条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。

阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自征收范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。

第三章 非住宅房评估

第十五条 非住宅中的营业用房的评估价格测算的技术路线为： 1.明确路线等级。营业用房的路线等级参见附件二。

2.测算基准价格。采用市场比较法、收益法评估出营业用房“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

（1）采用市场比较法评估，应当选择与被征收房屋或土地的合法用途相同的可比案例，并综合比较房地产的成新、商业繁华程度、临街状况、房屋进深、结构、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。

（2）采用收益法评估时，一般采用稳定、无限期收益情形测算，计算公式如下： V=a/r

其中V为标准房屋的基准价格，a为标准房屋年净收益，r为资本化率。 a一般采用客观年租金收益修正计算。客观年租金是指相同或类似地段，正常出租、价格相近的营业用房平均租金收益水平。年净收益为客观年租金扣除维修费、管理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得。

r应采用营业性房屋社会平均资本化率。资本化率的求取方法采用安全利率加风险调整值法，以安全利率加上风险调整值作为资本化率，安全利率可选用同一时期的

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一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

3.确定估价价格。各被征收房屋分别与确定基准价格对应的“标准房屋”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的估价价格。

其计算公式为：

被征收房屋估价价格Vi = 路线基准价格V0×

ki31100

ki31—实体因素修正系数，系数确定参见附件七。

营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的办公用房的评估价。

第十六条 非住宅中的非营业用房的评估价格测算的技术路线为： 1.明确区位。非住宅非营业用房区位参见附件一。

2.确定基准价格。非住宅非营业用房基准价格参见附件三。

3.确定估价价格。各被征收房屋分别与确定区位基准价格对应的“标准房屋”进行时间因素、房地产实体状况因素、房地产区位状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋的评估价格。

其计算公式为：

被征收房屋评估价格Vi = 区位基准价格V0 ×

k2100×

ki31100×

k32100

该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的房地产交易k2—时间因素修正系数，价格信息确定。

ki31—实体因素修正系数，系数确定参见附件八。

k32—区位因素修正系数，系数确定参见附件八。

第四章 其它评估

第十七条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其基准价增加5%。

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第十八条 对经规划部门批准，按统一规划、设计、建造的土地性质为出让的营业用房，标准房屋土地性质为划拨的，其基准价格增加30%，标准房屋土地性质为出让的，其基准价格不增加；土地性质为出让的非工业及仓储用地性质的办公、医疗、教育等非营业用房基准价格增加10%。

第十九条 被征收底层营业用房距离高等级路线在0-15m(含15m)的，其基准价增加10% ; 距离高等级路线在15-30m(含30m)的，其路线基准价增加8%; 距离高等级路线在30-50m(含50m)的，其路线基准价增加5% ; 距离高等级路线超过50m(不含50m)的，其路线基准价不再增加。

被征收底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其基准价增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其基准价增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其基准价增加15%。

被征收底层营业用房同时符合前两款规定的，其基准价格只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。

第二十条 取得工商营业执照并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定评估：

1.明确路线等级。路线等级参见附件二。

2.测算基准价格。基准价格采用市场化评估原理评估出“标准房屋”的基准价格。一般应在征收项目范围内设定标准房屋作为评估基准。“标准房屋”的限制设定条件参见附件四。

3.确定评估价格。

(1) 1990年4月1日前取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日的，按照确定的基准价格进行评估。

(2) 1990年4月1日以后取得工商营业执照，并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，按以下公式计算：

评估价格=基准价估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）评估价格×（1-

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营业年限权重）

营业年限权重=（征收年份-取得营业执照年份）/（征收年份-基准年份1990） 第二十一条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第二十二条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为：“地大于房”的土地面积 ×土地区位基准价格（单价）

土地区位基准价格（单价）参见附件九。

第二十三条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第二十四条 凡征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

第二十五条 征收评估中，室内装饰装修部分为独立的专项性质评估作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。

第五章

第二十六条具体情况，本细则未能涵盖的其他征收评估情况，按市建设部门会同有关部门提出的意见

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附件一：

溧阳市房屋区位划分表

区位等级 一类 二类 范 围 天目路-煤建路-西后街-朝阳街-码头街-新华街-东大街-公园路-交通路-南大街-南环路-天目路 一类以外，护城河以内；西后街-煤建路-码头街-朝阳街-西后街; 南大街-平陵中路-夏桥巷-大营巷-高静园南侧城中河-南大街；平陵中路以南-天目路以西-清溪路以东-南环路以北；清溪路以东-南环路以南-罗庄路以西-宁杭公路以北 三类 四类 五类 六类 一、二类以外，平桥路-宁杭公路-罗庄路-昆仑南路-凤凰路-清溪路-平陵西路-平桥路范围内 241省道以东-码头街以南-清溪路以西-平陵西路以北 凤凰路以南-经五路至建设路以西-昆仑南路至罗庄路以东范围内 经五路至建设路以东-宁杭公路以北-东环路以西-凤凰路以南范围内； 码头街以北-团结路以东芜太运河以南-竹箦河以西范围内 一、二、三、四、五类以外市区国有土地

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附件二：营业用房路线等级划分表

等级 路 段 西大街：新华街—平陵中路 燕山路：平陵中路—建设路

一 平陵中路： 西大街—煤建路 东大街：东风桥—新华街 和平街：和平桥—西大街 新华街：西大街—新华桥 燕山路：建设路—燕苑路 下田舍路：平陵中路—建设路 西后街：西成桥—西平路 西平路：平陵中路—西后街 城中路：西大街—平陵街 南大街：西大街—平陵中路

二 镇前街：西成桥—南大街 平陵街：西大街—城中路 南大街：南安桥—南环路 东大街：东风桥—东平桥 西后街：煤建路—西平路 燕山路：104国道—燕苑路 平陵街：城中路—南大街 城中路：平陵中路—平陵街 平陵中路：西大街—南大街 北大街：东大街—北固桥 建设路：清溪路—燕山路 南大街：平陵中路—104国道 平陵中路：清安桥—煤建路 西园路：朝阳街—和平街 向阳路：平陵街—平陵中路 天目路：平陵中路—建设路 煤建路：平陵中路—码头街 交通路：人民桥（公园桥）—南大街 大营巷：南大街—阳光之恋小区 公园路：东大街—人民桥 和平北路：和平桥—昆仑广场 三 天目路：南环路—建设路 燕苑路：天目路—钱家路 钱家路：平陵中路—南环路 西后街延伸段：煤建路—清溪路 建设路：南大街—燕山路 台港路： 天目路—罗庄路 东大街：东平桥—昆仑路 平陵中路：南大街—昆仑路 北大街：北固桥—昆仑中路 龙亭路：天目路—罗庄路 南环路：罗庄路—天目路 昆仑路：平陵中路—凤凰路 人民路：人民桥—博爱路 天目路：南环路—104国道 四 清溪路：平陵中路—码头街 博爱路：博爱桥—凤凰路 碑亭巷：西园路—码头街 码头街：煤建路—清溪路 凤凰路：码头街—昆仑路 东升路：昆仑路（东门转盘）--气象站 五 一类、二类地区不在主干道上的营业用房 六 三类、四类、五类地区不在主干道上的营业用房

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附件三：非营业用房基准价格表

1、溧阳市工业用地及仓储用地的各类用房基准价格（元/m2）

类 别 钢混结构 （框架） 钢混结构 （排架） 全钢结构 砖混结构 区位 级别 一类 出让 划拔 二类 三类 四类 划拔 五类 出让 划拔 六类 出让 划拔 出让 划拔 出让 划拔 出让 一级 1765 1435 1660 1370 1530 1295 1420 1230 1330 1175 1240 1120 二级 1645 1315 1540 1250 1410 1175 1300 1110 1210 1055 1120 1000 一级 1625 1295 1520 1230 1390 1155 1280 1090 1190 1035 1100 二级 1495 1165 1390 1100 1260 1025 1150 960 1060 905 970 980 850 950 840 820 750 一级 1595 1265 1490 1200 1360 1125 1250 1060 1160 1005 1070 二级 1485 1155 1380 1090 1250 1015 1140 一级 1465 1135 1360 1070 1230 二级 1395 1065 1290 1000 1160 995 925 1120 1050 950 930 860 1050 1030 960 895 875 805 960 940 870

2、溧阳市区非工业用地及仓储用地性质的一般办公、教育、医疗等非营业用房基准价格（元/m2）

基准价格 区位 类别 商业办公用房 行政办公及教育医疗用房 3500 3200 2800 2500 2200 2000 5600 5200 4800 4300 3500 2800 一类 二类 三类 四类 五类 六类

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附件四：标准房屋限定条件

（一）标准住宅房屋（成套）

为客观确定被征收房屋市场价格的基准价格，评估机构对每一征收项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由评估机构根据具体情况设定，实体标准如下：

1.结构类型：砖混结构、单元式住宅二等； 2.层次：多层住宅楼中的标准层； 3.建筑面积：50M2—120M2；

4.套型与朝向：成套，一间卧室朝南； 5.成新：八成新；

6.建筑年代：1980年—2000年间；

7.装修：一般装修（水泥沙浆地面、普通涂料墙面及平顶、钢木门窗，普通水卫电照）。

（二）非住宅——具备使用条件的标准房屋

营业用房标准房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房。

1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次：一层； 3. 成新：六成新； 4. 标准进深：10米；

5. 土地性质：国有商业划拨或出让

6. 装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。

非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为主，少量教育、医疗、图书室馆等公共性的用房。

1. 结构类型： 混合结构、普通房屋二等；

2. 层次： 多层建筑中的标准层，工业及仓储用房除外； 3. 成新： 六成新；

4．装修： 一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。

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（三）参照营业用房评估的标准房屋

参照营业用房评估的标准房屋是指改变房屋用途，取得工商营业执照并持续营业

至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的非营业用房和住宅。 1. 结构类型：混合结构、普通房屋二等； 2. 层次：一层； 3. 成新：六成新； 4. 标准进深：10米；

5. 装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。

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附件五：可比实例选择要求及说明

1.可比实例应选择与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结

构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。

2.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型； 3.可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；

4. 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；

5. 选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；

6. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%；

7. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%。

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附件六：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表 （一）交易情况修正系数

由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 （二）交易日期修正系数

该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的价格信息确定。 （三）房屋实体因素修正系数 1、实体因素修正系数 （1） 住宅结构因素修正系数

a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式:

【1+（可比实例建安工程重置价格单价—标准房屋建安工程重置价格单价）/5000】×100 b.标准房屋修正为评估对象结构因素修正系数计算公式:

【1—（标准房屋建安工程重置价格单价—评估对象房屋建安工程重置价格单价）/5000】×100

2、住宅成新因素修正系数表 待估房屋 成新 30%-39% 40%-49% 50%-59% 60%-69% 70%-79% 80%-89% 90%-100% 标准房屋 八成新 75-85 85-93 93-97 97-98 98-100 100-105 105-110

3、住宅朝向因素修正系数表 卧室朝向 修正系数

4、住宅功能修正系数表 修正因素 取值范围 层 次 系 楼 层 数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 100 两间朝南 101 三间朝南 102 平面布置 98-101 设备及设施 98-101 采光 98-100 通风 99-100 5、成套房楼层系数表

一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 八层 三层楼 100 110 90 15

四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 八层楼 说明 100 100 100 100 100 105 105 105 105 105 110 110 115 115 115 85 105 110 115 115 80 100 105 110 70 95 100 65 90 65 凡坡屋面住房的顶层楼层系数另增加5%的系数 （四）房屋区位因素修正系数

1、区位因素修正调节系数评分表

序因素项标准考察项目 号 目内容 分 自然环1 境 10 空气污染、噪音、水文a12 建筑或小区布局a21 规划设2 计 10 绿化率、室外公共活动空4~4.5 间与绿化景观a23 物业管3 理 离市中心区的距离a41 交通条4 件 公交线路情况a43 5 教育医20 所在学区学校情况a51 10.5~9.5 8.5~9.5 7.5~8.5 6.5~7.5 11.5~12.5 10.5~11.5 9.5~10.5 8.5~9.5 30 离市区主干道的距离a42 16.5~15.5 14.5~13.5 11.5~12.5 9.5~10.5 11.5~12.5 10.5~11.5 9.5~10.5 8.5~9.5 10 物业管理情况a31 11.5~12.5 10.5~11.5 9.5~10.5 8.5~9.5 3.5~4 2.5~3.5 2~2.5 建筑密度、外型等a22 6~6.5 5~5.5 4~4.5 5.5~6 4.5~5 3.5~4 4.5~5.5 4~4.5 3.5~4.5 2.5~3.5 3~3.5 2~2.5 自然景观、风向a11 一等 6~6.5 二等 5.5~6 三等 四等 评分等级 4.5~5.5 4~4.5 16

疗设施 医院及医疗机构分布情况11.5~12.5 10.5~11.5 9.5~10.5 8.5~9.5 a52 商业配6 套设施 2、区位因素调节系数评分等级说明表 序因素项考察项目 一 等 二 等 三 等 四 等 20 重要商业配套设施a61 24.5~25.5 21.5~22.5 19.5~20.5 17.5~18.5 号 目内容 公认的自然环自然环境良好，附近有少量附近周围无绿自然景观 境优越地区，依附近有一定的绿地和绿化，化，拥挤、环境山傍水或临近绿地和绿化，基卫生环境一稍差。 公园。 1 自然环境 本整洁、卫生。 般。 空气清新、无污空气良好，少量空气局部受靠近污染源、靠染，无噪音，水污染，白天有部污染，靠近大近车站、机场环境污染 域清洁，达卫生分交通噪音，水马路，白天和等，有噪音。 标准。 体局部污染。 晚间均有噪音影响。 布局合理、错落布局稍好，排列布局一般。 任意布置、拥建筑或小有致，满足通整齐。 区布局 风、日照等健康要求。 建筑密度在建筑密度在建筑密度在建筑密度在60%建筑密度30%-40%，外型40%-50%，外型50-60%，外型以上，外型破旧2 规划设计 与外型等 美观。 比较整齐。 陈旧。 杂乱。 绿地率在30%以绿地率在30%少量绿化，基无绿化，无公共室外公共上，立体绿化，以下，部分绿本无公共活活动空间。 活动空间室外公共活动地和绿树，公动空间。 与绿化景空间丰富。 共活动空间较观 小。 物业管理全封闭物业管半封闭物业管有物业管理。 无物业管理。 3 物业管理 情况。 理。 理。 挤。 17

位于一、二类区位于三类区位位于四类区位于五、六类区离市中心位(离市中心区(离市中心区较位(离市中心位(离市中心区区的距离 近) 近) 区较远) 远) 离市区主干道离市区主干道离市区主干离市区主干道离市区主的距离在500的距离在道的距离在的距离在2000干道的距4 交通条件 米以内。 500-1000米之1000-2000米米以上。 离 间。 之间。 距离公交站点距离公交站点距离重要的距离公交线路公交线路100米内，有3100-200米内，公交线路的的距离在500情况 条以上重要公有1-2条重要距离在200- 米以上。 交线路。 公交线路。 -500米之间。 属于省级及以属于市级及以属于区级及一般中小学学上重点中学（初上重点中学（初以上重点中区。 所在学区中）和重点小学中）和重点小学学（初中）和学校情况 教育医疗学区。 学区。 重点小学学设施 区。 医院及医距市级及以上距市级及以上距市级及以距市级及以上疗机构分医院1000米以医院1000米－上医院2000医院2500米以布情况 内。 2000米。 米－2500米。 上。 在400米范围在400-800米在800米范在800米范围内有大型的范围内有大围内有大型内基本上只重要商业6 商业环境 市级购物中型商场及区商场，基本有零散的商配套设施 心、商场等商级商业设施。 满足生活需业网点。 业配套设施。 3、基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明

基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅区位因素调节系数K＝??aij

i?1j?16fi5 求。 其中f1＝2，f2＝3，f3＝1，f4＝3，f5＝2，f6＝1。 注：实体因素修正系数采用连乘方式计算。

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附件七：营业用房基准价格修正方式的综合修正系数表

（一）时间因素修正系数

该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的价格信息确定。 （二）实体因素修正系数 1、结构因素修正系数表

标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式：

100—（标准房屋建安工程重置价格单价—评估对象房屋建安工程重置价格单价）×10-2

2、成新因素修正系数表 待估房屋 标准房屋 六成新

3、底层营业用房进深修正系数

底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下： ①等于10m，调节系数为1.0；

②大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03； ③大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07； ④大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11；

⑤小于4m，调节系数为1.14。

底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进路线基准价格的70%计算；第三进按第一进路线价的60%计算（第一进修正后不低于第二进评估的基准价格）。

4．二层以上营业用房层次因素修正系数说明

二层以上营业用房评估楼层调节系数分别为：路线基准价以底层为100%，二层取60%，三层取40%，地下室取30%，四层及四层以上按同地段办公用房评估。

80-90 三成新以下 四、五成新 96-100 六、七成新 100-103 八成新及以上 103-106 九成新及以上 106-108 19

附件八：非营业用房区位基准价格修正方式的综合修正系数表

（一）时间因素修正系数

该系数可根据住房和城乡建设委员会提供的价格信息确定。 （二）实体因素修正系数 1、非营业用房结构因素修正系数表 （1）工业厂房、仓储用房等房屋结构修正

【1—（标准房屋建安工程重置价格单价—评估对象房屋建安工程重置价格单价）/1800】×100

（2） 一般办公、教育、医疗等房屋结构修正 标准房屋修正为估价对象结构修正系数计算公式：

【1—（标准房屋建安工程重置价格单价—评估对象房屋建安工程重置价格单价）/3500】×100

2、非营业用房成新因素修正系数表 待估房屋 标准房屋 六成新 A、无电梯 层次 总楼层 一 二 三 四 五 六 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 99 98 一 二 三 四 五 六 80-90 三成新以下 四、五成新 90-100 六、七成新 100-103 八成新及以上 103-108 九成新及以上 108-110 3、非营业用房层次因素修正系数表

B、有电梯 层次 总楼层 四 一 100 二 100 三 100 四 100 五 六 七 七层以上 20

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