云南省2022年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位的含义考试

云南省2016年房地产估价师《理论与方法》：房地产区位的含义考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．价值定价法

2、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。

A．3790

B．4238

C．4658

D．4663

3、估价报告书的外在质量包括__。

A．估价结论的准确性

B．估价参数确定的合理性

C．估价方法选择的正确性

D．估价报告的文字表述水平

4、商品房买卖合同中写明的价格一般是。

A：成交价

B：均价

C：理论价格

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格

5、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特别少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：10

B：20

C：30

D：40

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、关于收益性物业的说法，正确的是。

A：零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B：收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C：在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D：在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高

E：借款合同

7、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。

A．5%

B．10%

C．15%

D．20%

8、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2002年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。

A：负债

B：资产

C：成本

D：所有者权益

E：执行层的组织协调

9、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。

A．移动平均法

B．扩大时距法

C．最小二乘法

D．趋势观察法

10、供给价格弹性系数是的比值。

A：供给与价格

B：供给量与价格量

C：供给量变动率与价格变动率

D：需求量变动率与供给变动率

E：执行层的组织协调

11、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。

A：《中华人民共和国土地管理法》

B：《中华人民共和国城市房地产管理法》

C：《中华人民共和国城乡规划法》

D：《中华人民共和国物权法》

E：房地产估价机构必须加盖公章

12、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。

A．净经营收入=有效毛收入-经营费用

B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

13、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环

境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的特性决定的。

A：易受限制

B：相互影响

C：独一无二

D：不可移动

E：工业用地的监测点评估价格

14、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场

15、房地产开发项目的建设阶段是指__所经过的过程。

A．房地产开发

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收

D．从工程开工到项目租售完毕

16、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法不正确的是。

A：抵押权已登记的，顺序不同的，按照债权比例清偿

B：抵押权已登记的，顺序相同的，按照债权比例清偿

C：抵押权已登记的先于未登记的受偿

D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿

E：执行层的组织协调

17、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。

A：1

B：2

C：4

D：5

E：执行层的组织协调

18、下列有关债券的表述中，不正确的是__。

A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证

B．关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行

C．私募债券的最大特点是募集对象特定

D．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响

19、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。

A：会计时限

B：会计期间

C：会计内涵

D：会计形式

E：执行层的组织协调

20、以下属于房地产资产管理范围的是__。

A．制订物业策略计划

B．设备更新财务预测

C．室内布局与空间规划

D．建筑设计与工程规划

21、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m 的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】

A：78％

B：85％

C：117％

D：150％

E：工业用地的监测点评估价格

22、房屋建筑工程保修期从__起计算。

A．工程竣工验收合格之日

B．工程竣工验收之日

C．工程竣工验收申请之日

D．工程竣工之日

23、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大

B．Ic越小，Pt越大

C．Pt越大，Ic越小

D．Ic与Pt无关

24、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。A．60%

B．70%

C．80%

D．90%

25、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是__。A．空置量

B．空置率

C．空置水平

D．空置面积

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

A．一级

B．二级

C．三级

D．暂定级

2、在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括。

A：风险估算

B：分析风险概率分布情况

C：辨识风险发生的原因

D：检验各风险变量是否相关

E：提出应对风险的建议

3、常用的吸声材料包括。

A：无机材料

B：有机材料

C：多孔材料

D：无孔材料

E：纤维材料

4、《住宅使用说明书》的内容不包括__。

A．开发单位、设计单位、施工单位

B．结构类型

C．保修期限

D．有关设备、设施安装预留位置的说明等

5、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

6、以下房地产估价方法中，属于房地产估价的基本方法的有。

A：假设开发法

B：成本法

C：路线价法

D：市场法

E：收益法

7、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以__进行估价。

A．保持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

8、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过__。A．50%

B．60%

C．70%

D．80%

9、权益状况比较、调整的主要内容包括__。

A．土地使用年限

B．土地出让方式

C．城市规划限制条件

D．楼层、朝向

E．公共设施完备程度

10、若某房地产开发企业超过自身实力进行大规模项目建设和扩张圈地，则其贷

款的风险属于。

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款合同

11、运用假设开发法估价必须考虑资金的__。

A．实用价值

B．有效价值

C．折算价值

D．时间价值

12、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括__。

A．潜在毛租金收入

B．空置和收租损失

C．准备金

D．经营费用

E．抵押贷款还本付息

13、购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S-f(E，P)。若购买者非常满意，则。

A：P=0

B：E＞P

C：E：P

D：E＜P

E：借款合同

14、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为__。A．1.05

B．0.97

C．0.98

D．1.03

15、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵押房地产的费用

C．偿还抵押权人债权

D．扣除抵押房地产应缴纳的税款

16、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。

A：更长的经济寿命

B：更显著的各异性

C：更强的适应性

D：更专业的物业管理

E：借款合同

17、综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征，可

以分为。

A：绝对指标

B：相对指标

C：统一指标

D：平均指标

E：变异指标

18、盈利能力分析指标主要包括等。

A：存货周转天数

B：资产报酬率

C：股东权益报酬率

D：销售毛利率

E：销售净利率

19、《开发经营条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门__。

A．30，报备

B．30，登记

C．20，备案

D．30，备案

20、下面__引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。A．更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理

B．政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等

C．经济发展和人口增长带动房地产需求增加

D．将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率

E．通货膨胀

21、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。A．未依法取得房地产产权证书的

B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的

C．以出让方式取得土地使用权的

D．国家依法收回土地使用权的

E．以划拨方式取得国有土地使用权的

22、甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。(2007年试题)下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。

A：双方达成的是一种单务合同

B：双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告

C：甲公司是乙公司的被代理人

D：甲公司开始支付的款项是一种定金

E：停止侵害

23、建筑材料的物理性质中，下列不属于与质量有关性质的是__。

A．密度

B．表观密度

C．孔隙率

D．热容量

24、物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资

B．工程招标

C．市场定位

D．物业管理

25、下列说法正确的是__。

A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担

B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行

C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

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