可行性研究

广西工学院鹿山学院

课程设计

课题名称 某工程项目可行性研究报告

系 别 土木建筑工程系

专 业 工程管理专业

班 级 工程L082 学 号 20082375 姓 名 周 懿

指导教师 黄湘红（副教授、高级经济师）

2011年9月20日

目录

一、2010年柳州房地产市场总结 1、宏观经济运行形势 2、宏观政策情况 3、2010年城市建设成果

4、2010年柳州市市区土地市场情况 5、2010年柳州市房地产开发情况 6、商品房住宅供需总体市场 二、新北区开发现状分析 1、新北区总体概况 2、雒容镇发展现状及规划 3、周边乡镇发展现状

4、新北区2010年房地产市场总结 5、雒容镇消费力市场调研情况 三、项目开发经营可行性分析 1、项目开发经营策略 2、项目投资估算

3、项目销售投资收益分析

4、项目开发经营主要风险及对策分析 四、市场结论与建议

柳州市某项目可行性研究分析

一、2010年柳州市房地产市场总结

1、宏观经济运行形势 （一）GDP发展令人瞩目

（二）人均GDP突破4500美元

2、宏观政策情况

2010年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2010年呈现理性回归的迹象。 3、2010年城市建设成果 （一）道路建设

外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。

（二）绿地建设

2010年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。 （三）定销商品房建设

清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2011年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。 （四）其它

开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。 （五）2011年工程目标

认真实施《柳州市城市建设实施纲要2005-2010年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。

2011年工程建设项目（包括2010年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。

4、2010年柳州市市区土地市场情况（数据来源：柳州市国土资源局） （一）市区土地出让总体情况

根据数据库数据可以得出，2010年市区共出让土地83幅，总出让面积约达5613亩。 （二）综述

1）、土地成交总量略降，武进区成交土地猛增

2010年柳州市区出让土地面积为5613亩，同比减少5.49%。其中：城区成交土地面积为1440.00亩，同比减少39.58％；武进区成交土地面积3510.62亩，同比增长101.98%；新北区成交土地面积662.16亩，同比减少63.60%。

2）、成交土地平均容积率提高

2004年出让土地平均容积率为1.88，2010年上升为1.95，提升幅度为3.72%。其中：

城区平均容积率由2004年2.118，上升为2.49，上升幅度达17.56%； 新北区平均容积率由2004年2.026，上升为2.045，上升幅度为0.9%； 武进区平均容积率由2004年1.41，上升为1.71，上升幅度为21.27%。 由于土地资源有限，对于土地容积率指标的提高也是节约用地的表现，是城市发展过程中的必然。 3）、土地成交价格升高

土地成交价格是供求关系的晴雨表。由于成交土地的地段、毛地状况（拆迁量）、

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