不动产登记土地房屋数据清理整合技术研究

不动产登记中土地房屋数据清理整合技术研究

包义超

（重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆 江北 400020）

第一作者：包义超（1976-），男，重庆人，高级工程师，学士，主要从事不动产权籍调查工作。

1 前言

2016年7月18日，重庆市所有区县城镇土地房屋实现不动产登记系统上线运行。目前全市不动产系统运行平稳，这与前期土地房屋数据清理质量有直接关系。现笔者就结合工作实际经验，谈谈土地房屋数据清理整合工作的思路和技术路线。 2 清理整合目标

通过清理整合实现土地房屋各类数据的完整性和正确性，并确保各类数据之间关联挂接正确，简单来说就是要实现“五种数据”的“四个挂接”，如图1所示。 土地登记信息 宗地图形 房屋图形 图1.整合目标图

2.1 五种数据

2.1.1 土地登记信息：是土地登记中产生的用于描述土地的相关信息，主要包括土地权属性质和来源，土地权利主体所涉及的土地坐落、界址、面积、用途、价格、图号、宗地代码、使用年限等。

2.1.2 宗地图形：是由权属界线封闭成的，描述地块空间位置、形状等的图形，宗地是土地权属调查的最小单元。

2.1.3 房屋图形：描述房屋空间位置、形状等的图形 2.1.4 楼盘表：是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述，是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面积、户型、层数、用途、坐落等）和权属状态信息而形成的一个二维变化的直观表格。楼盘表由项目信息、楼幢、房屋三部分组成。 2.1.5 房屋登记信息：是房屋登记中产生的用于描述房屋的相关信息，主要包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。 2.2 四个挂接

2.2.1 土地登记信息与宗地图形挂接：是指通过关键字段（如宗地代码、权利人、坐落等）实现土地登记信息和宗地图形的正确对应。对有宗地图形而缺失土地登记信息的，要查询原土地登记档案，并在不动产登记系统中进行土地登记信息的补录，对有土地登记信息而缺失宗地图形的要通过调阅相关资料（如地籍图、地形图、宗地附图等）或外业调查测绘进行宗地图形的补充入库。

2.2.2 宗地图形与房屋图形挂接：是指通过宗地代码(如：宗地代码为500112008005GB00008的宗地)和房屋自然幢号(如：自然幢号为500112008005GB00008F0006的房屋)的对应来实现宗地图形和房屋图形的挂接（即房屋落地）。对于宗地内缺失房屋图形的，要通过调阅相关资料（如地籍图、地形图、房屋附图等）或外业调查测绘进行房屋图形的补充入库。 2.2.3 房屋图形与楼盘表挂接：是指通过房屋自然幢号的对应来实现房屋图形和楼盘表的正确挂接（即楼盘落地）。

楼盘表 房屋登记信息

2.2.4 楼盘表与房屋登记信息挂接：是指通过对登记信息的清理，将每幢房屋的各户登记信息正确装入楼盘表（即组幢）。对组幢漏缺、错乱的，要通过查询登记档案信息重新组幢。

以上四个“挂接”是实现地房数据合一的必要条件，任何一个挂接缺失或错误，都会使房屋成为“空中楼阁”，导致不动产登记业务无法办理，因此，做好四个“挂接”是土地房屋数据清理整合的关键所在。 3技术路线 3.1工作思路

充分利用现有地籍、房籍数据，通过对土地房屋信息清理，完善土地房屋空间图形，建立宗地、房屋、楼盘之间的关联，编制不动产单元号，最后整合为地房籍数据。 3.2技术路线

以导出房籍数据库中楼盘表为基础，按宗地-房屋-楼盘表的层次排序，逐幢（楼盘）核实对应正确宗地代码和房屋自然幢号。采用内业分析为主的方式，进行土地房屋数据清理：根据楼盘表对应房屋图形的空间位置，建立宗地代码和自然幢号对应关系，批量提取一个宗地里只有唯一一幢房屋的，自然幢和房屋图形直接对应（自然幢号为宗地代码后直接加F0001）；其余部分通过对照房籍数据库中对应宗地属性信息、扫描图件和宗地矢量数据中宗地图形、属性信息，结合现势性遥感影像对应自然幢和宗地，然后依据宗地与房屋图形的空间几何关系，核对房籍数据库中房屋属性信息、扫描宗地房产图件、房屋矢量数据房屋图形、现势性遥感影像等，建立自然幢和房屋图形的对应关系。内业土地房屋数据清理发现的无宗地图形、对应宗地内无房屋图形、宗地或房屋图形与实际不符、房屋过多无法一一对应等情况，开展外业调查完善土地房屋空间信息。自然幢与宗地、房屋图形对应关系建立完善后，检核数据完整性与正确性，并对宗地、房屋和户室进行编码。 3.3清理整合流程图

地、房籍数据库 地籍图、房产图、地形图、影像等 收集数据 格式转换 数据处理 坐标转换 扫描数字化 档案资料、其他 街道、街坊分布图 划定地籍区、子区 行政区划图 楼盘组幢（建立楼盘表） 完善宗地图形 补录宗地信息 外业调查 清理后地籍数据 清理后房籍数据 编制宗地代码 编制房屋自然幢号、户号 房屋登记信息清理 档案查询 登记档案扫描 门牌资料 外业调查 完善房屋图形 外业调查 整合后地房籍数据 图2.整合流程图

4难点问题及解决办法

在土地房屋数据清理中，主要有四个难点问题，包括楼盘组幢错漏，楼盘无法对应落地，宗地房屋图形缺失，房屋图形跨多宗地。 4.1楼盘组幢错漏

因老旧房屋登记档案信息不全，地址模糊，缺失图形等，清理时人工无法判断户室所在的正确位置，造成楼盘组幢错漏，为登记留下了隐患。出现这种情况，建议进行外业调查，实地落实房屋层数、户数，然后根据实地调查结果建立一个正确的空白楼盘表，将已经落实正确的户室装入楼盘表，而不能确定或怀疑有误的户室暂时不装入楼盘表，待进行交易登记时，通过征询产权人，再将户室信息装入正确位置。 4.2楼盘无法对应落地

将楼盘表与正确的房屋图形关联（楼盘落地），是实现地房关联的重要纽带，但因全国大部分地区为国土房管分设，国土房管数据各自管理，会出现楼盘表与房屋图形出现多对一或一对多的情况，无法一一对应关联。对比房籍数据与房屋图形、面积、位置关系等信息，结合判读遥感影像，或通过开展外业调查，对楼盘表或房屋图形进行合并或分割，建立楼盘表与房屋图形的对应关系。 4.3宗地房屋图形缺失

对老旧城区或偏远乡镇，未进行过初始地籍测绘的区域，宗地和房屋图形不完善。部分偏远地区没建立地、房籍数据管理系统，采用手工发证，宗地房屋只有图形、边长、面积等信息，缺乏坐标信息。

对能够落实实地位置，但缺乏土地房屋坐标的区域，在国土房管部门的配合下，依据土地房屋登记档案，利用地籍图和影像图，开展外业调查，同时对外业核查的房屋座落和房屋主体名称予以现场测绘上图，完成土地房屋空间数据采集和相关属性录入，对新采集的数据采取打包更新方式进入集中管理的地房籍数据库，楼盘数据按照统一编码规则进行挂接。对现场调查中难于落实位置的房屋，由基层国土房管部门协助查找。对于已拆迁或处于拆迁中的房屋以实地调查作为确认依据，现场调查时做好影像记录，将拆迁区域排除出清理范围。 4.4房屋图形跨多宗地

房屋原则上对应一个宗地，但历史原因造成一个房屋可能跨宗地情况。出现这种情况，对于有条件进行宗地合并的，在国土房管部门配合下，进行宗地合并；对于无法进行宗地合并的，可作为历史遗留问题处理，将房屋归属到几何中心所在宗地，并在房屋和楼盘表属性中备注说明该房屋跨宗地，待今后日常变更再处理。 5结束语

此文提出的土地房屋数据清理整合技术方法，可为其他未开展数据整合地区借鉴使用。土地房屋数据清理整合是复杂、长期的工作，需要国土、房管、测绘、清理公司等部门协调配合才能顺利完成此项工作。只有在做好不动产权籍调查基础上，建立统一信息平台，才能顺利推进不动产统一登记工作。

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