财政厅中期报告修改稿

目录

一、研究的背景和意义 (2)

二、研究思路和技术路线 (2)

三、征用农地的成本核算方法及其标准 (5)

1、征用农地概念 (5)

2、征用农地的一般成本构成个计算依据 (5)

3、征用农地的成本核算方法、公式和主要指标的计算过程 (6)

4、分州（市）、县（区）征用农地的成本核算标准表 (8)

5、修正系数设置原理、修正方法和修正系数表 (9)

6、应用举例 (13)

四、土地开发的成本核算方法及其标准 (14)

1、土地一级开发的概念和我们设定的土地开发程度 (14)

2、土地一级开发的一般成本构成和计算依据 (14)

3、土地一级开发成本核算方法、公式和主要计算过程 (16)

4、分州（市）、县（区）土地开发成本核算标准表 (17)

5、按照不同土地开发程度和材料使用档次设置修正系数的原理、修正方法和修正系数

表 (24)

6、应用举例 (25)

五、非财政核算标准范围内特殊情况的成本核算方法 (26)

六、附录 (27)

《云南省国有土地使用权出让收支核算标准与监管机制研究》课题中间成果

一、研究的背景和意义

随着我省城市化和工业化的发展，城市（镇）国有土地出让规模迅速扩大，国有土地出让收入迅速增加，到2008年全省国有土地出让总收入达183.31亿元。为了加强对国有土地出让行为调控，规范国有土地使用权出让收支管理，2006年国务院先后下发了国发36号文和国务院办公厅100号文，要求加强国有土地出让收支管理，纳入预算。同年财政部下发财综68号文，要求全部国有土地出让收入必须纳入国库专户管理，实行收支两条线，并统一票据。省政府也于2007年下发193号文，对我省国有土地出让收支管理做了进一步的规范，要求从2009年1月份起，全省国有土地出让收入，全部纳入国库土地专户管理。

但是，目前我省国有土地使用权出让收支管理存在的突出问题是，缺乏符合省情的收支核算标准和严密、高效的监管机制。由于信息不对称，使财政部门对国有土地使用权出让行为难以准确把握，对国有土地出让收支管理也难到位。导致一些地方国有土地出让金仍游离于财政监管之外，一些地方土地开发成本不实、成本规模过大等问题，直接影响我省财政收入。2008年全省财政收入1360.2亿元，而国有土地出让收益仅为29.52亿元，仅占全省财政收入的2.17%，占国有土地出让总收入的16.1%，与土地收益作为第二财政的地位极不相符，也与其他兄弟省市国有土地出让纯收益占总收益的一般水平相差甚远。

因此，必须通过深入细致的调查研究，从构建我省国有土地使用权出让收支核算标准为切入点，完善财政监管机制和相关制度，进一步规范我省国有土地出让收支行为，加强国有土地出让收支的管理工作。这是设立本课题研究的出发点。

二、研究思路和技术路线

首先，根据国务院、财政部、国土资源部、云南省政府等有关文件精神，结合云南省实际，在充分调研和借鉴其他省份、本省其他部分已有成果、标准的基础上，通过定性分析和定量测算，按照财政的监管职责，研究制定以县（市、区）为地理单元的全省分片区国有土地使用权出让收支财政核算的初步标准，构成一个核算标准体系。该核算标准体系今年内出台，明年开始实施，2-3年更新一次，在实施执行中不断完善。

其次，以“云南省国有土地使用权出让收支财政监管核算标准体系”为依据，研究制定省级财政对州（市）及县（市、区）财政部门国有土地使用权出让收支管理状况监测和管理绩效评价的方法，包括监测和评价的指标、指标计算方法以及相关数据和资料来源与报送程序等，构建一套省级财政监管全省国有土地使用权出让收支管理状况的科学方法，强化省级财政对州、市、县的监管职能。该方法于明年与核算标准体系一起实施，要求各州、市、县按月上报数据，每半年出一本监测分析报告，每年度出一本绩效评价报告，对全省国有土地出让收支管理状况实行动态监测与评价。

最后，根据制度经济学、公共经济学等相关理论，按照国家和省政府有关加强国有土地使用权出让收支管理的文件要求，借鉴省外先进地区的经验，针对云南省财政监管国有土地使用权出让收支实际存在的问题和制度缺陷，从加强和完善制度建设角度，研究探索加强财政监管国有土地使用权出让收支状况的制度、措施和工作流程，进一步规范国有土地使用权出让收支管理。

研究的技术路线如图1。

三、征用农地的成本核算方法及其标准

1、征用农地的概念

根据《中华人民共和国土地管理法》，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。征用农地是指依法将农民集体所有的农用地征为国家所有的用于非农业用途的建设用地。征用农地涉及到农地所有权的合法转让和相应的征地补偿。

2、征用农地的一般成本构成和计算依据

征用农地的一般成本包括以下几个部分：征地补偿费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、失地农民社会保障金、城市基础设施配套费、投资利息、开发利润、新增建设用地有偿使用费。

以上成本构成的计算依据主要有：

(1)《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日）

(2)《云南省土地管理条例》（1999年9月24日）

(3)《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》

（国办发［2006］100号）

(4)《第二次全国土地调查云南省土地分类》（2007年12月）

(5)《云南省征地统一年产值标准和征地区片综合地价补偿标准》

(2009年7月日)

(6)《云南省耕地占用税实施办法》（云南省人民政府令第149号）

（2008年10月30日）

(7)《云南省发展和改革委员会、云南省财政厅、云南省国土资源厅关于审定云

南省耕地开垦费征收标准方案的公示》（2009年7月25日）

(8)《关于转发<财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地

有偿使用费政策等问题的通知>的通知》(云财综〔2006〕187号)（2006年12月12日）

3、征用农地的成本核算方法、公式和主要指标的计算过程

征用农地成本 = 征地费用+征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+失地农

民社会保障金+城市基础设施配套费+新增建设用地有偿

使用费

下面分别对每个成本项目的核算方法进行说明：

3.1征地费用

云南省国有土地征地费用按征地地区的不同分为两个部分。第一部分是省属16个州（市）人民政府所在地城市规划区内的建设征地区片综合地价补偿标准；第二部分是全省129个县（市区）的征地统一年产值补偿标准。在全省16个州、市人民政府所在地的县（市、区）土地利用总体规划确定的建设用地范围内（或根据需要设定的区片价范围内），实行征地区片综合地价补偿标准；其余区域实行征地统一年产值补偿标准。征地统一年产值标准，综合考虑被征地类型、土地质量、级别以及农产品价格等因素，经综合测算和平衡后确定的农用地综合年产值。区域平均综合补偿倍数，是土地补偿和安置补助倍数之和，但是补偿倍数修正后最高最高为30倍，最低为16倍。修正系数的确定是选择了土地利用现状和被征地单位的人均耕地作为征地补偿标准的修正因素。统一年产值区域内补偿标准计算公式表示如下：征地补偿标准=征地所在地区年产值标准×（补偿标准+补偿标准修正系数）。在制定区片价的区域，按征地所在区域的区片价计算征地补偿费用。区片价不设修正体系，直接按公布的区片综合地价标准进行补偿。云南省各县区征地费用见附录-附表1，补偿标准修正系数见5、修正系数设置原理、修正方法和修正系数表。

3.2征地管理费

根据《云南省计委、省财政厅关于调整征地管理费收费标准有关问题的通

知》（云计价格[2003]46号）,云南省征地管理费标准如下：

(一)一次性征用耕地在35公顷(含)以上，其它土地70公顷(含)以上的，征地管

理费按不超过征地费总额的2.1%收取；

(二)征用耕地在35公顷以下，其它土地70公顷以下的，征地管理费按不超过征

地费总额的2.8%收取；

(三)划拨国有土地的，按划拨国有土地的总面积计收征地管理费，标准为1.5元

／平方米。

为了便于财政部门的统一监管和核算，本课题统一按照征地总费用的2.5%计算征地管理费，计算公式如下：征地管理费=征地总费用×2.5%

3.3耕地占用税

耕地占用税是国家对单位和个人占用耕地建房或者从事非农业建设的行为

征收的一种税。我国是人均耕地少、农业后备资源严重不足的国家。长期以来，我国城乡非农业建设乱占滥用耕地的情况相当严重，极大地影响了农业特别是粮食生产的发展。为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，2007年12月1日，国务院颁布了中华人民共和国国务院令第511号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，宣布自2008年1月1日起施行。云南省耕地占用税收缴标准参照附录-附件3《云南省耕地占用税实施办法》（云南省人民政府令第149号）。全省所有县（市、区）依据此条例被划分成六类分别征缴不同的耕地占用税。

3.4耕地开垦费

《土地管理法》第三十一条规定:国家保护耕地,严格控制耕地转为非耕地.实行占用耕地补偿制度.非农业建设经批准占用耕地的,按照"占多少,垦多少"的原则,由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。云南省耕地开垦费收缴

标准参照附录-附件4《云南省发展和改革委员会、云南省财政厅、云南省国土资源厅关于审定云南省耕地开垦费征收标准方案的公示》（2009年7月17日）。全省所有县（市、区）按照占用地所在地区的不同分为三类，在每一类地区再根据所占地的不同类型征收不同的耕地开垦费。

3.5失地农民社会保障金

为了维护被征地农民的合法权益，让失地农民的生活水平不因征地而下降，为构建和谐社会，建立社会主义新农村，切实解决好被征地农民基本生活保障问题，解除农民后顾之忧，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《云南省人民政府贯彻国务院关于深化改革严格土地管理决定的通知》（云政发〔2005〕97号）、《云南省人民政府关于进一步加强土地作用管理工作的通知》（云政发〔2004〕55号）和《云南省人民政府办公厅关于做好当前农村养老保险工作的通知》（云政办发〔2004〕333号）精神，我省各县（市、区）根据自己的切身情况制定了符合地方实际的条例，对征收的每块农用地征缴并建立了失地农民社会保障基金。但因为我省地域辽阔，市县众多，每个地区的经济发展和人民生活水平差异很大，所以该项费用的征收标准基本上由地方政府制定上报上级政府审批。具体费用应由地方相关部门呈报给省财政厅并如实填入附录-附件2中。

3.6城市基础设施配套费

为进一步改善城市基础设施，加快城市建设，促进经济社会协调发展，在征收国有土地的时候，都要收取城市基础设施配套费。由于各县（市、区）的经济发展水平存在很大的差异，所以每个地区的城市基础设施配套费基本上有地方政府根据实际情况制定。每个地区又根据土地开发目的的不同征收不同的城市基础设施配套费。具体费用应由地方相关部门呈报给省财政厅并如实填入附录-附件2中。

3.7新增建设用地有偿使用费

根据《关于转发<财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知>的通知》(云财综〔2006〕187号)，云南

省所有县（市、区）被划分在11个不同的等级中并分别征收不同的新增建设用地有偿使用费，具体费用见附录-附件5。

在计算国有土地使用权出让总成本时候会涉及投资利息和开发利润，现一并介绍：

3.8投资利息

国有土地出让所涉及的投资利息是指地方政府为了征收土地和进行国有土

地前期开发而向银行贷款所发生的利息支出成本。计算公式如下：投资利息 = (征地费用+土地开发费用)×年利率×土地开发年限

由于投资利息涉及土地开发整理费用，所以暂时不列入附录-附件2表格中。

3.9开发利润

由政府主导的国有土地的开发利润普遍低于房地产开发商开发土地时获取

的利润，政府基本上把土地开发利润控制在土地开发总费用的8%以内。但是本课题考虑到实际开发情况暂且将开发利润设定为开发总成本的3%。由于土地开发总成本涉及土地开发整理成本，所以暂时不列入附录-附件2表格中。

4、分州（市）、县（区）征用农地的成本核算标准表

云南省所有州（市）、县（区）征用农地的成本核算标准表见附录-附表2，其中空白表格处需要地方政府相关部门按地方标准如实填报。

5、修正系数设置原理、修正方法和修正系数表

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条中的相关规定，并以《云南省土地管理条例》（1999年9月24日）第二十三条、第二十四条中有关土地补偿和安置补助补偿倍数的计算方法，结合云南省实际，选择土地利用现状和被征地单位的人均耕地作为征地补偿标准的修正因素。对全省（市、区）各种地类平均年产值和补偿标准进行统计分析，计算各种地类补偿标准的平均修正幅度及补

偿倍率的变化比率，通过对补偿倍数的加+/ 减- 修正，建立补偿标准的修正体系，编制征地统一年产值标准补偿倍数修正系数表。

根据云南省各地自然、社会经济差异较大的实际情况，将全省公布的补偿倍数分为三个区间来进行修正，即补偿倍数分16～20、21～25、26～30三个区间分别进行修正。三个区间的修正系数表分别见表1、表2和表3。

补偿倍数的修正以被征地的土地利用现状和被征地单位征地前的人均耕地水平作为补偿倍数的修正因子，对公布的补偿倍数进行加+/ 减- 修正。根据地类和人均耕地水平，在修正系数表中查询可加/减的补偿倍数，并与该区域公布的补偿倍数相加后得到修正后的补偿倍数。

根据根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条中的规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过年产值标准的三十倍。因此，补偿倍数修正后最高为30倍，最低为16倍。当修正后的补偿倍数超过30倍则以30倍计算，当修正后的补偿倍数低于16倍则以16倍计。

在实际征地过程中，所征地类的确定以当地国土资源部门最新土地利用现状调查核准的地类为准，人均耕地数量以当地县级人民政府和国土资源部门统一核定的宗地所在单位征地前人均耕地数为准。

表1 补偿倍数在16-20之间的倍数（加/减）修正系数表

[2]菜地在《第二次全国土地调查云南省土地分类》中视为水浇地。征收城市郊区菜地的，应同时按照有关规定缴纳相关费用。

[3]补偿倍数修正后最高为30倍，最低为16倍。当修正后的补偿倍数超过30倍则以30倍计算，当修正后的补偿倍数低于16倍则以16倍计，但草地最低补偿倍数除外。其他农用地的倍数修正应同时参照其他相关规定

表2 补偿倍数在21-25之间的倍数（加/减）修正系数表

[2]菜地在《第二次全国土地调查云南省土地分类》中视为水浇地。征收城市郊区菜地的，应同时按照有关规定缴纳相关费用。

[3]补偿倍数修正后最高为30倍，最低为16倍。当修正后的补偿倍数超过30倍则以30倍计算，当修正后的补偿倍数低于16倍则以16倍计，但草地最低补偿倍数除外。其他农用地的倍数修正应同时参照其他相关规定

表3 补偿倍数在26-30之间的倍数（加/减）修正系数表

[2]菜地在《第二次全国土地调查云南省土地分类》中视为水浇地。征收城市郊区菜地的，应同时按照有关规定缴纳相关费用。

[3]补偿倍数修正后最高为30倍，最低为16倍。当修正后的补偿倍数超过30倍则以30倍计算，当修正后的补偿倍数低于16倍则以16倍计，但草地最低补偿倍数除外。其他农用地的倍数修正应同时参照其他相关规定

6、应用举例

与征用农地成本核算中的税费相关的项目，只需根据各县区的规定如实核算即可具体税费参照附录-附表2（表格空白处均需地方县市如实填报）。但是，其中的征地费用却因为涉及到征地区片综合地价区域和征地统一标准区域的划分以及修正系数的应用而需要在实际应用中予以明确。现在，分别按征地区片综合地价区域和统一年产值区域计算征地费用。

6.1制定征地区片综合地价区域的征地费用

在制定区片价的区域，按征地所在区域的区片价计算征地费用。区片价不设修正体系，直接按公布的区片综合地价标准进行征地费用补偿。

例如，某区征地区片综合地价表如下：

表4 ××市××区征地区片综合地价表

基准日：2009年1月1日测算时间：2008年12月假入在II类区板桥集镇征地，因为区片价不设修正系数，所以计算的征地费用就是公布的区片价格68224元/亩。

6.2制定征地统一年产值标准区域的征地费用

在制定年产值标准的区域，根据所在区域的统一年产值标准和相应的补偿倍数计算征地费用。在征地的实施过程中，考虑到具体宗地的地类、被征地单位人均耕地等的差异情况，可根据所征得地类和被征地单位的人均耕地占有状况对补偿倍数进行适当调整。

例如，某县征地统一年产值标准表如下表：

表5 ××县征地统一年产值标准表

基准日：2009年1月1日测算时间：2008年12月假如在上表5中的三类区户育乡征菜地，当地人均耕地为0.8亩/人，三类区补偿倍数为16，应查补偿倍数在16-20之间的倍数（加/减）修正系数表1，根据人均耕地占有量0.8亩/人和地类菜地查到补偿倍数修正系数为+7，因此修正后的补偿倍数为16+7=23，所以，计算征地费用为1088×23=25024元/亩。

四、土地开发的成本核算方法及其标准

1、土地一级开发的概念和我们设定的土地开发程度

1.1土地一级开发的概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

1.2设定的土地开发程度

我们设定的土地开发是将征用的农地开发为建设用地，开发程度为三通一平，包括通路、给水、排水和土地平整。以此为模板可扩展为五通一平或七通一平。

2、土地一级开发的一般成本构成和计算依据

2.1土地一级开发的一般成本构成

根据二○○三年十月十五日中华人民共和国建设部和财政部颁发的《建筑安

装工程费用项目组成》文件，土地一级开发的一般成本构成如下表：

表6 土地一级开发成本构成

2.2土地一级开发的计算依据

土地一级开发属于市政建设工程，市政建设工程中土地一级开发成本构成计算依据适用于云南省建设厅2003年颁发的以下文件：

《云南省2003版建设工程造价计价规则》

《云南省2003版市政工程消耗量定额》

《云南省2003版建筑工程消耗量定额》

《云南省2003版安装工程消耗量定额》

《云南省建设工程工程量清单细目指南》

《云南省建设工程措施项目计价办法》

《云南省施工机械台班费用计价办法》

以上文件是编制市政建设工程中土地一开发成本的设计概算、施工图预算、拦标价和投标价、确定工程合同价、拨付工程价款、办理工程竣工结算的依据和基础。

3、土地一级开发成本核算方法、公式和主要计算过程

土地一级开发成本核算即施工图预算的编制，目前编制施工图预算方法可采用工料单价法和综合单价法。

3.1工料单价法

工料单价法即定额计价法，是根据土地开发施工图和预算定额，按分部分项的顺序，先算出分项工程量然后以对应的定额基价,求出分项工程的直接工程费，将分项工程直接费汇总为单位工程直接费，再加上措施费、其他项目费、管理费、利润、规费、税金生成施工图预算造价。计算过程如下：

3.2综合单价法

综合单价法即清单计价法，其综合单价综合了人工费、材料费、机械费、管理费、利润和风险金等费用，将综合单价以清单工程量即得到分部分项工程费，分部分项工程费汇总后加上措施费、其他项目费目费、规费和税金，就是土地开发的预算造价。计算过程如下：

4、分州（市）、县（区）土地开发成本核算标准表

4.1云南省16个州市土地开发成本核算标准表

道路工程分基层和面层，基层保持不变，标准值1X 按厚度20cm 计算；给水工程标准值2X 按管径250mm 计算；排水工程标准值3X 按管径1100mm 计算；土地平整标准值4X 按每平方米厚度为0.67cm 计算。

表9 云南省16个地州土地开发成本标准

4.2分州（市）、县（区）土地开发成本核算标准表

运用云南省十六个地州“三通一平”（道路、给水、排水、土地平整）标准，根据云南省2007年经济社会发展水平指标（包括城市化率X5、价格指数X6、人均财政收入X7、储蓄X8、城市经济结构X9、职工平均工资X10、固定资产X11、人均GDPX12），建立计量经济学模型，并运用此模型推算全省129个市县“三通一平”的标准。数据如下：

表10云南省2007年经济社会发展水平相关指标

各模型如下：

（1）道路模型：

X1 = 104.906 + 52.233*X5 t= (26.90) (2.36)

F =5.55 2

R =0.28 2

-R =0.23

F =5.55>05.0F (1,14)=4.60,说明在给定显著性水平05.0=α的条件下,回归

方程显著。修正的可绝系数2

-R =0.23，说明模型对样本的拟合较好。各解释变量对应的t 值也显著，说明“城市化率”(X5)对被解释变量“道路每平方米所需费用”(X1)有显著的影响。 （2）给水模型：

X2 = 355.241 - 0.015*X7 + 0.002*X8 t= (75.29) (-3.59) (1.61)

F=6.94 2

R =0.52 2

-R =0.44

F =13.79>05.0F (2,13)=3.81,说明在给定显著性水平05.0=α的条件下,回

归方程显著。修正的可绝系数2

-R =0.44，说明模型对样本的拟合较好。各解释变量对应的t 值也显著，说明在其他解释变量不变的情况下，“人均财政收入”(X7)、“人均储蓄”(X8)分别对被解释变量“给水每米所需费用”(X2)都有显著的影响。 （3）排水模型：

X3 = 625.697 + 98.866*X5 - 128.633*X9 + 29.364*X10 t= (29.84) (3.36) (-3.05) (2.10) F=4.74 2

R =0.54 2

-R =0.43

F =4.74>05.0F (3,12)=3.49,说明在给定显著性水平05.0=α的条件下,回归

方程显著。修正的可绝系数2

-R =0.66，说明模型对样本的拟合较好。各解释变量对应的t 值也显著，说明在其他解释变量不变的情况下，“城市化率”(X5)、“二三产业比重”(X9)、“职工平均工资”(X10)分别对被解释变量“排水每米所需费用”(X3)都有显著的影响。 （4）土地平整模型：

X4 = 7.446 + 0.385*X5 - 1.084e-05*X13 t= (489.66) (5.31) (-3.24)

F=14.12 2

R =0.68 2

-R =0.64

F =14.12>05.0F (2,13)=3.81, 说明在给定显著性水平05.0=α的条件下,回

归方程显著。修正的可绝系数2

-R =0.64，说明模型对样本的拟合较好。各解释变量对应的t 值在给定显著性水平1.0=α也显著，说明在其他解释变量不变的情况下，“城市化率”(X5)、“人均储蓄”(X8)分别对被解释变量“土地平整每平方米”(X4)都有显著的影响。

运用模型计算云南省分州（市）、县（区）土地三通一平标准如下表： 表11 昆明市土地开发标准

表12 曲靖市土地开发标准

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/odwl.html