宿迁楼市月报2014年2月--郭贽齐 - 图文

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宿迁市房地产市场月度报告

2014年 2 月份

宿迁雨润广场项目

2014.2

目 录

Briefing|简要 ..................................................................... 错误！未定义书签。

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第一章：宏观背景篇......................................................................................... 5

1.1全国楼市动态 ....................................................................................... 3 1.2、宏观政策动态 ...................................................... 错误！未定义书签。 1.3宿迁动态 ................................................................ 错误！未定义书签。 第二章：土地市场篇....................................................................................... 17

2.1土地挂牌跟踪 ..................................................................................... 17 2.2土地成交跟踪 ..................................................................................... 21 2.3土地成交分析 ......................................................... 错误！未定义书签。 第三章：宿迁市场篇....................................................................................... 22

3.1新增供应分析 ..................................................................................... 22 3.2成交分析 ................................................................ 错误！未定义书签。

3.2.1全市商品房量价走势 ..................................... 错误！未定义书签。 3.2.2全市住宅、商品月度成交情况 ....................... 错误！未定义书签。

第四章：竞品分析篇....................................................................................... 22

4.1主城区域在售项目一览表: .................................................................. 22 4.2主要竞争个案分析 .............................................................................. 24 万晟〃凤凰美地 ....................................................................................... 25 金鹰天地 .................................................................................................. 33 中远〃现代城 ........................................................................................... 39 苏宁1987 ................................................................................................ 46 中豪国际 .................................................................................................. 48

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Briefing|简要

? 本月全国楼市动态概述：2014年2月，全国100个城市（新建）住宅平均

价格 为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，是2012年6月以来连续第21个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.09个百分点。从涨跌城市个数看，64个城市环比上涨，36个城市环比下跌。全国300个城市共推出土地2753宗，推出土地面积10485万平方米，环比减少29%，同比减少6%；成交土地1822宗，成交面积6827万平方米，环比减少47%，同比减少12%；2月全国300个城市成交楼面均价为1438元/平方米，环比减少4%，同比上涨14%。

宏观动态: 两会决定2014房地产走势, 2014年初，一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”，一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市

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场火爆不减与楼市疲态渐显并存。有关房价下一步走势的争议，从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂的表象中，房价下一步走势如何？调控政策会否区别对待？全国两会召开之际，房价、住房保障、城镇化建设等涉及房地产方面的问题成为两会代表委员的关注热点。由于房价中地价和税金占比较高，而历年来房价调控也是越来越高。决定房价上涨的主要因素为购买者预期和生产者成本。如果两会期间，国家明显放出调控房价的信号，并且降低房价中的地价占比，那么2014房价走势必然可定。

第十二届全国人大代表、全国人大财经委员会副主任委员、民建中央副主席辜胜阻昨日接受采访时表示，当前，面对房地产市场调控效果不佳，而市场又急剧分化的局面，必须要有新思路和新办法，政府应更加重视长效调节机制和差别调节机制的建立。

辜胜阻表示，当前我国城市房地产市场既存在老问题，也在发生一些新变化。一二线城市和三四线城市之间的楼市需求、库存、价格、销售出现明显的分化，三四线城市房地产市场表现低迷。城市棚户区和城中村的大量存在使城市居住面临严重的“二元结构”,而城市保障性住房在推进过程中投资缺口巨大。租房市场供不应求，房租“跳涨”,租房者面临极大的生活压力。

宿迁动态：

马年伊始,2月宿迁楼市整体成交放缓,主要城市收紧调控政策，加之广州等城市出现的降价门事件对宿迁楼市成交量和房价加速上涨产生了抑制作用。尽管降价潮并未全面蔓延至宿迁楼市，但买卖双方的心理已经发生微妙变化，未来短期内预计宿迁购房者的观望情绪愈发浓厚。

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本月宿迁市政动态：

? 宿迁市规划局编制的2014年中心城市重点基础设施项目建设计划经过多轮

审查，并广泛征求社会各界意见，目前编制工作已接近尾声。

计划突出六个方面内容：1、突出重大交通设施建设，加快构建公铁水空综合交通体系；2、突出跨区域市政基础设施建设，中心城市发展轴建设全面启动；3、突出中心城市核心区建设，核心区建成率配套率达标率明显提升；4、突出民生工程建设，城市综合服务功能显著增强；5、突出旅游设施建设，城市“二日游”目标基本实现；6、突出商业质态提升，市级商业中心基本建成。

2014年中心城市共安排重点建设项目180项，总投资约1049.46亿元，当年完成投资约406.29亿元。

? 1月26日下午，2014年第二批启动的10个老旧小区改造提升工程规划设

计发难审查专题会议在市政府常务会议室召开。会议由葛翔宇副秘书长主持，各辖区分管负责人、个专营单位分管负责人参加了会议，是住建局王业珍局长、力勇副局长及市相关部门专营机构参与评审，沈海滨副市长出席会议并作重要讲话。

本月宿迁一级市场概述：本月土地挂牌6宗,月土地成交0宗，挂牌土地均为宿豫区。

本月宿迁商品房市场概述：2月楼市趋于平稳，本月宿迁市整体住宅成交2219套，与2014年1月份成交套数增加110套，环比增加4.95%，同比上涨套数272套，同比上涨12.25%；本月住宅面积为241984.41㎡，环比下降4658.69㎡，环比下降1.93%，同比增长33029.41㎡，同比增长13.25%.继各家开盘，

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春节前后迎来一批返乡客户，为楼市增温不少。其中新新家园以191套的成交量稳居榜首，新新家园自公开销售以来，销量一路领先，势头劲猛，超值性价比的楼盘果然还是不可小觑。第二名为“明星盘”兰亭御城，销量为72套，位居义乌商贸城繁华地段，受客户追捧。作为宿城新区的学区名盘，君御名城占据学区房及价格优势，二期首次开盘，受到客户追捧，以销量64套位列排行第三。 ? 主城区目前情况：主城区目前在售项目约18个，物业类型主要是高层住宅

为主，住宅市场可售量为1161套，商铺市场可售量为370套，公寓市场可售量为28套；住宅均价在5442元/㎡左右，商铺均价24488元/平米左右，公寓均价5975元/㎡左右。

第一章：宏观背景篇

1.1、国家房产政策动向

全国人大推进房地产税立法 房产税试点扩围或暂缓

房地产税立法研究工作已纳入全国人大工作议程。3月4日，十二届全国人大二次会议发言人傅莹在新闻发布会上回应“税收法定”问题时表示，全国人大将更好地贯彻落实“税收法定”原则，重点加强对新税种的立法工作。她透露，全国人大正在推进房地产税立法工作。

住建部部长给出房地产政策四字谜:“双向调控”

3月3日，在经过近5个小时的漫长等待后，上证报记者终于在驻地“堵”到了全国政协委员、住建部部长姜伟新。面对一系列有关房价的提问，他不经意

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间透露出四个字：“双向调控”。而这四个字也成了谜面，至于谜底，他称要等政府工作报告才能揭晓.

去年全国卖地收入4万亿 委员建议统一地方财权

据国土资源部统计，去年全国土地出让总金额达4 .1万亿元。前两月北京土地出让金总额突破623亿元，达到去年全年土地出让金的1/3，预计一季度土地出让金很可能接近千亿元……一线城市土地市场的火爆，不断引发人们对2014年房价走势的担忧。回应民生关切，前来参加两会的代表委员们纷纷问“症”土地财政.

1.2全国楼市分析：

关键字：2月全国主要城市楼市成交同比下调 市场降温

2014年开年以来，全国土地市场持续火热，房企积极拿地扩张，但房市却现出寒意。据中原地产研究中心的统计数据显示，2月份，重点监测的全国主要54个城市新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比2013年2月份下调13.8%。尽管2月份商品住宅成交下滑一定程度上受春节假期因素影响，但市场本身降温的趋势也有所显现。不过，旗扬策略预计，3月或成市场风向标，房价涨幅有望遏止下降，转入上涨的节奏。

2月全国主要城市楼市成交同比下调市场降温

中原地产研究中心的统计数据显示，2月份，重点监测的全国主要54个城

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市新建商品住宅签约套数为13.56万套，同比2013年2月份下调13.8%。环比1月份下调幅度则达到35%左右。成交下跌一定程度上是受到春节影响，今年2月上半月基本处于假期中，对新房、二手房成交量影响非常大。如果3月的成交量不能够大幅攀升，则表明这种偏冷的格局在持续，库存量也将会持续上升。 在价格方面，中国指数研究院近日发布的《2014年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2月全国100个城市住宅平均价格为10960元/平方米，环比上月上涨0.54%，但涨幅较上月缩小0.09个百分点。我们认为，2月百城房价总体平稳上涨，涨幅振荡回落，呈现收窄缩小，城市分化加速态势。 2月宿迁均价4970元/平米，较1月均价环比降幅0.50% 1.3宿迁楼市分析：

关键字：平稳 刚需仍为主力

尽管百城价格指数显示宿迁小幅度下跌,但据宿迁房地产交易中心对宿迁楼市各大板块在售楼盘的价格追踪发现，2014年1月25日到2014年3月2日，宿迁房价整体平稳。总体来看，主城区、宿豫区、湖滨新区、开发区四大板块均未出现明显下浮，而究其原因，年初报价阻力小、部分销售情况较好的项目小幅频调 拉升了整体房价水平。

2013年宿迁楼市在一片“涨声”之中交出了一份惊人答卷。居高不下的房价，也让不少人对房价下跌期许不再。业内专家分析认为，在十八届三中全会提出以“市场调节为主”的政策思路指导下，新一轮楼市或将持续高位震荡。

而这一点，也在新年伊始2月份的房价统计数据中得到印证。根据宿迁房地产交易中心对宿迁楼市各大板块在售楼盘的价格追踪发现，2013年12月25日

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到2014年1月25日，宿迁房价整体稳中有升。总体来看，主城区、宿豫区、湖滨新区、开发区四大板块涨幅都很“凶猛”，而究其原因，年初报价阻力小、不少精装楼盘开出高价“风向标作用”甚是明显。

对比12月份，2014年一开局，不少板块的定义便因为不少精装楼盘的“入局”不再接受大量刚需客。有消息传出，原本的很多刚需大盘也可能在今年3月份改打精装产品，“价格肯定会涨。”很多楼盘负责人都持统一观点。 宿迁市整体表现与分析：

本月宿迁市整体住宅成交2219套，与2014年1月份成交套数增加110套，环比增加4.95%，同比上涨套数272套，同比上涨12.25%；本月住宅面积为241984.41㎡，环比下降4658.69㎡，环比下降1.93%，同比增长33029.41㎡，同比增长13.25%.

2014年2月住宅面积套数环比同比0.50-0.5-1-1.5-2-2.5环比同比成交面积成交套数 本月宿迁整体商铺成交280套，与2014年1月份相比环比下降47.85%，环比下降套数257套；同比增加27.14%，同比增加套数76套；本月商铺成交面积18938.9㎡，环比下降6541.49㎡，同比上涨494.88㎡，环比下降34.54%，同比上涨2.61%。

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本月宿城区商品房成交金额为70434.26万元，环比下降31.90%,成交均价4657元/㎡，环比增长2.85%，宿豫区商品房市场成交金额为43623.21万元，环比下降2.17%，成交均价4071元/㎡,环比上涨2.06%。

宿迁市住宅每日成交：

从每日成交数据可以看出，月初是假期，假期之后住宅成交逐渐增长，上半月以8日、11日最多，主要是新新家园集体备签，后半月表现较为平淡，名豪太阳城、兰亭御城等集中爆发备签。

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宿迁市商业市场每日成交：

本月商业成交回落，前半个月基本无成交量，基本以国贸中心备签为主，下半月主要是淮海建材纺织中心以及凯盛建材市场备签为主，其他项目商业情况一般。

宿迁市2月住宅销售前十名：

宿迁市2月商业销售前十名：

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排名 新新家园 1 套 兰亭御城 2 套 3 4 5 6 7 8 9 10 锦绣江南 君悦〃国际花园 瑞景名都 名豪太阳城 阳光美地 盛世家园 恒大华府 东亚嘉苑 84套 国贸中心 73套 义乌精品街 65套 用世〃水韵城 62套 中豪国际广场写字楼 50套 星海湾 47套 新城家园 46套 嘉禾颐苑 44套 金鹏国际 26套 25套 17套 11套 11套 10套 9套 8套 115红星凯盛建材市场 28套 233中国淮海服装纺织中心 55套 住宅 数量 商铺 数量 11

住宅排行情况：

新新家园位于城东京东信息科技园内，东临未来行政中心，旁边总部基地、文化公园、城市广场等，WIFI全覆盖社区。认筹阶段只需交1万元定金，开盘期间认购直接转为定金，除了少数几套特价房在3000元/㎡,层差在30元/㎡，一期均价在3600元/㎡，二期均价在3700元/㎡。三期多层均价4100元/㎡，小高层均价3800元/㎡，经过两次“日光盘”之后，在2014年1月26日再次推出房源。这次推房源之前，新新家园做了大量的广告，除了精心的阵地包装、楼体巨幅，在市中心连接河东板块做了两块高炮广告，洪泽湖东路的道旗。除此之外，每日派出50名小蜜蜂到东面乡镇派发单页。此次开盘新新家园连夜赶搭了100米左右的大棚，早上八点开始摇号，每组在十五组客户，到十一点左右，除了顶层复式和十五层以上，其余基本销售完毕。2014年2月23日再次推出294套多层房源，均价在4050元/㎡，相对于周边的楼盘 ，价格较优惠，去化率较好。

兰亭御城由江苏兰亭臵业有限公司投资新建，地处霸王商圈辐射范围，坐落于城市发展主轴发展大道与厦门路交汇处，周边公共配套设施完善，融合义乌国际商贸城，学校，医院，文化娱乐，商业休闲，办公酒店，社区总用地面积约356亩，总建筑面积约52万平方米。1月份推出4栋小高层，面积78㎡两室以及99-110㎡三室，均价在5200元/㎡，备受刚需青睐，推盘当时销售就在八成以上。

商业排行方面：

本月商业较为平淡，除了中国淮海纺织服装中心、红星凯盛建材市场等几个

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商业项目有备签外，本月住宅附属商业没有新的推新。 旗扬对后市预测：

2月份中旬以后，返乡潮就已经过去，3月、4月正式迎来了传统的楼市低潮，这段时间部分楼盘都在为下一次开盘劲销做准备，各种铺天盖地的广告、宣传页都在派发中，绝大多数楼盘都在消化之前的剩余房源，但目前各项目现场人气都不足，整体或将进入低迷阶段。

全国楼市本月监测的43个城市成交量环比超八成下跌，成交价格涨跌各半。 1) 供应情况：2月去库存化明显加快。除北京、上海、厦门、宁波库存增加外，其他城市库存均减少。广州、南充去化均超过30万平方米，深圳、苏州和青岛也有超过20万平发米的去化。北京、上海库存则分别增加17.93万平方米和12.36万平方米。

2) 市场需求：CREIS中指数据库监测显示，本月监测的43个城市中，超八成城市成交量环比下跌，其中南昌下跌幅度最大，为78.70%，其次是北京，环比下跌66.16%。成交量上涨的城市中，深圳涨幅最大，为39.81%，其次是三亚，环比上涨35.21%。本月监测的10个重点城市除深圳环比上涨外，其余均出现下降，其中北京降幅最明显，其次是杭州，环比下跌57.21%。总体而言，2014年2月受到春节假期的影响，多数城市成交较上月有所下降。

3) 成交价格：本月43个监测城市中约半数成交价格环比上涨，其中三亚涨幅最大，为17.97%，贵阳则环比跌幅最大，为14.1%。10个重点城市中，除深圳、南京价格环比上涨外其余全部下降，其中成都跌幅最大，环比下跌13.86%，

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杭州次之，环比下降11.61%。总体而言，本月成交均价涨跌各半，下降幅度略大于上涨幅度。

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主要促销方案 按揭99-98折、全款98-97折

户型展示：

项目围挡：

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近期销售信息：3月欲加推50套，房源面积124-138平方米。 苏宁1987

项目介绍：项目A区已经封顶，苏宁广场项目A区分为两栋楼开发，由道生碱店从中间隔开。北面一号综合楼将作为SOHO办公和综合商业，南面2号楼为5层的苏宁电器旗舰店。其中一号综合楼将建成24层高的SOHO办公大楼和5层高的综合商业楼。苏宁广场首期房源即将入市，而且房源较为丰富，房源面积从50-170平米不等。

项目进展：新增与销售代理商世联的合作，为联合销售模式。3月份代理商入场。A区旗舰店已于12月28日对外营业。

营销主题 营销活动 广告渠道选择 无 会员免费办理中 户外大牌、网络、短信、电话回访 46

主要促销方案 样板房：

无

户型展示：

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中豪国际

项目简介：

中豪国际广场项目位于市中区西湖路与发展大道交叉口，总占地5.8万方，总建筑面积35万方，容积率4.81，沿西湖路由东向西共六栋商业裙楼，商业体量较大，跨度为500M左右，拥有120m高的5A级写字楼。 网签状况：

酒店楼栋 农行办公楼 酒店公寓 3F5-8F 合计 2013/11/入网时间 2013/12/3 25 入网户16 数 商铺 入网面13605.02 积 71072.62 13680.70 42032.33 7 140390.61296 76 265 1653 3 2013/11/12012/12/7 办公公寓 48

签约套8 数 签约面7731.58 积 未售户8 数 未售面5873.44 积 入网户1 数 入网面2325.13 积 签约套1 车库/车位 数 签约面2325.13 积 未售户0 数 未售面0.00 积

该项目本月网签商铺17套（面积2745.35㎡）。

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3 0 176 187 158.55 0.00 29445.39 37335.52 1293 76 89 1466 103055.170914.07 13680.70 12586.94 5 0 0 0 1 0.00 0.00 0.00 2325.13 0 0 0 1 0.00 0.00 0.00 2325.13 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0.00

4.2主要竞争个案分析 万晟〃凤凰美地

网签状况：

5#、6#、20#、商业楼栋 人防工程 商1# A、B、C、D 入网2013/12/21 2013/12/21 2013/12/25 2013/7/1 2013/1/18 2012/12/5 2012/9/29 时间 住入0 宅 网0 484 459 185 400 519 15#、17# 11# 8#、10# 9# 7#、2#、25

户数 入网0.00 面积 签约0 套数 签约0.00 面积 未售0 户数 未售0.00 面积 26

0.00 50370.94 54069.22 20843.24 42015.97 54831.38 20 10 139 144 370 405 0.00 924.53 15025.13 15544.33 38781.05 42058.06 10 474 320 41 30 114 0.00 49446.41 39044.09 5298.91 3234.92 12773.32 1

入网1153 户数 入网33861.74 面积 签车库/车位 签约4731.48 面积 未售995 户数 未29130.26 售27

0 0 0 0 0 2 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1896.67 约158 套数 0 0 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 0 0 0 0 2 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1896.67

面积 入网0 户数 入网0.00 面积 签商约0 铺 套数 签约0.00 面积 未售0 户数 28

8 82 0 15 0 30 9610.17 10389.74 0.00 1318.76 0.00 3617.89 1 5 0 11 0 13 590.02 417.99 0.00 925.29 0.00 810.56 7 77 0 4 0 17

未售0.00 面积 入网0 户数 入网0.00 面积 储签藏约室 套数 签约0.00 面积 未0 售29

9020.15 9971.75 0.00 393.47 0.00 2807.33 0 111 0 11 0 33 0.00 1483.38 0.00 125.70 0.00 673.72 0 0 0 0 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0 111 0 11 0 33

入网84 户数 入网8442.56 面积 签约43 住套宅 数 签约4401.95 面积 未售41 户数 未4040.61 售40

254 230 568 32382.96 28407.18 69232.70 83 156 282 9753.30 18944.49 33099.74 171 74 286 22629.66 9462.69 36132.96

面积 入网1 户数 入网972.79 面积 签车约0 库 套数 签约0.00 面积 未售1 户数 41

0 1 2 125.70 726.01 1824.50 0 0 0 0.00 0.00 0.00 0 1 2

未售972.79 面积 入网13 户数 入网3127.89 面积 商签铺 约0 套数 签约0.00 面积 未13 售42

0.00 726.01 1698.80 5 19 37 1165.39 4656.97 8950.25 0 5 5 0.00 359.31 359.31 5 14 32

户数 未售3127.89 面积 入网0 户数 入网0.00 面储藏室 签约0 套数 签约0.00 面积 43

1165.39 4297.66 8590.94 0 64 64 1914.86 905.85 2820.71 积 0 0 0 0.00 0.00 0.00

未售0 户数 未售0.00 面积

该项目本月网签住宅22套（面积2507.14㎡）。

综述：中远现代城在老城南可谓是独树一臶。除了建筑风格的前卫、楼盘品质高、园区规划人性化以外，同时坐拥老城南的成熟生活配套设施。且不说交通便利，301、302、303、309、312、51、1路等众多公交车在此设立站台；单是教育资源丰富，足以满足各个年龄段的需求，就成为购房者首选该楼盘的理由。宿迁市实验小学，一直是宿迁最优秀、家长最满意的小学，与该项目仅一路之隔。 企划展示：

营销主题 营销活动 广告渠道选择

124 64 188 1914.86 905.85 2820.71 百套优质学区房，到中远现代城买房就打折 无 网络、短信、电话回访 44

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